Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin skyldighet att dokumentera överenskommelser mellan parterna. Även en prövning av om mäklaren i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen har använt sig av vilseledande uppgifter beträffande vad som ingick i överlåtelsen av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in ett domslut från tingsrätten, inlagor till domstolen, utdrag ur objektsbeskrivningen samt utdrag från e-postmeddelanden och sms.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen, sms, e-postmeddelanden samt utdrag från en förteckning över skickade sms.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

När hon köpte en bostadsrätt uppgav NN att tvättmaskinen och torktumlaren ingick i förvärvet. Maskinerna fanns med i marknadsföringen på internet genom bilder och planritning. Maskinerna utgör byggnadstillbehör och ska, såvida inget annat framgår av överlåtelseavtalet, lämnas kvar i lägenheten. Samma dag som tillträdet genomfördes reklamerade hon dock till säljarna och mäklaren angående att maskinerna hade avlägsnats från bostaden. Mäklaren avvisade kritiken och menade att hon lämnat muntlig information om att maskinerna inte ingick i överlåtelsen.

Två dagar efter kontraktsskrivningen bad hon mäklaren att mejla bilderna och planritningen avseende bostaden. Mäklarens svar innehöll samma marknadsföring som tidigare publicerats, där maskinerna finns med.

Under domstolsprocessen mot säljarna i tingsrätten framkom det att de informerat mäklaren om att maskinerna skulle tas med, men att mäklaren missat detta vid marknadsföringen. Säljarna krävde under processen att få se den planritning som mäklaren publicerat. NN tog då bort bokstäverna ”TM” från planritningen, i hopp om att hennes miss inte skulle upptäckas.

Mäklaren har inte heller informerat om att en spisplatta var ur funktion. Hon har även lämnat felaktig information om diskmaskinens funktion och att den installerades 2011.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Tvättmaskinen och torktumlaren var nya och inköpta av säljarna. När det gäller planritningen är det endast tvättmaskinen som är inritad i badrummet. De bilder som visades i internetannonsen visade dock båda maskinerna. Varken tvättmaskinen eller torktumlaren omnämndes i texten i objektsbeskrivningen.

Strax innan den första visningen informerades hon av säljarna om att de skulle ta med sig maskinerna. Marknadsföringen hade då publicerats, så köparen fick denna information muntligen. Marknadsföringen låg kvar oförändrad i cirka tio dagar på internet efter det att hon fått veta att maskinerna inte ingick i överlåtelsen. Under dessa tio dagar pågick prisförhandlingar mellan parterna och köparen var på en andra visning. Ingen annan än köparen mottog en objektsbeskrivning eftersom det var lågt intresse för bostaden. Att ändra marknadsföringen i annonsen efter det att planritningen och bilderna hade publicerats offentligt och köparen redan fått en objektsbeskrivning hade blivit fel.

Efter tillträdet reklamerade köparen till säljarna angående ledningar i badrummet. Detta då köparen hade köpt egna maskiner som inte kunde installeras på grund av att ledningar saknades. Om köparen inte hade varit medveten om att tvättmaskinen och torktumlaren inte ingick i köpet skulle hon inte ha köpt och fått nya maskiner levererade så snabbt efter tillträdet. När säljarna inte bemötte köparens reklamation avseende ledningarna hotade köparen med att stämma säljarna även för avsaknaden av maskinerna, trots att hon visste innan köpet att dessa inte skulle ingå.

Det saknas dokumentation avseende att tvättmaskinen och torktumlaren inte ingick i överlåtelsen. Köparen fick informationen muntligt och godtog beskedet. Säljaren gav henne också informationen så pass sent att marknadsföringen redan hade publicerats. Köparens snabba förvärv av nya maskiner, samt det sms avseende reklamationen från köparen till säljarna som har getts in i ärendet, visar att köparen var införstådd med säljarnas beslut att ta med sig maskinerna.

Hon har inte varit involverad i parternas domstolsprocess och har inte skickat in någon planritning till domstolen. Hon har inte heller varit medveten om att säljarna valt att ge in en annan planritning än den ursprungliga versionen till domstolen.

Säljarna skickade ett sms till henne efter det att köparen hade varit på visningen, för att informera om att en spisplatta slutat fungera. Köparen informerades om detta innan kontraktsskrivningen. Hon har inte känt till att diskmaskinen inte fungerade som den skulle, utan har tvärtom fått information per sms från säljarna om att den fungerade felfritt. Den information hon fick från säljarna var att diskmaskinen fanns i bostaden vid deras inflyttning 2011.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

Parterna har undertecknat överlåtelseavtalet den 4 december 2021. Avtalad tillträdesdag är den 28 februari 2022.

Tingsrättens domslut

Av tingsrättens domslut från den 20 mars 2023 framgår att köparen och säljarna har träffat en förlikning, innebärande att säljarna ska betala 36 677 kronor till köparen.

Objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare

I objektsbeskrivningen finns en planritning, där en fyrkant i badrummet har markerats med ”TM”.

E-postmeddelande från mäklaren till köparen och den ena säljaren

Mäklaren har den 6 december 2021 sänt ett e-postmeddelande till köparen och den ena säljaren. Meddelandet innehöll de bilder och den planritning som funnits publicerade i bostadsannonsen på internet. På två bilder visas tvättmaskinen och torktumlaren. Av planritningen framgår att tvättmaskinen är utmärkt med ”TM” i badrummet.

Objektsbeskrivningen som utgör bilaga till överlåtelseavtalet

Den signerade objektsbeskrivningen som utgör en bilaga till överlåtelseavtalet innehåller inga bilder och inte heller någon planritning.

Juridisk information till säljare och köpare av bostadsrätt

I en bilaga till köpekontraktet framgår följande gällande vad som ingår i köpet.

Vid försäljning av en bostadsrätt uppstår ibland frågor om vad som ingår i köpet, det vill säga vilka tillbehör som följer med lägenheten. Exempel på tillbehör till en lägenhet – och som därmed ingår i köpet – är badkar, duschkabin, toalett, vitvaror, hatthylla, m.m.

Finns dessa tillbehör vid tidpunkten för undertecknandet av överlåtelseavtalet ingår de i köpet, om inget annan avtalats mellan parterna. Det är dock fullt möjligt för säljaren att undanta tillbehör från köpet om man har talat om vad som ska undantas i god tid innan överlåtelseavtalet undertecknas. Är det osäkert om något ska betraktas som tillbehör är det bra om parterna klargör detta innan överlåtelseavtalet undertecknas.

Sms från köparen till säljarna

Av ett sms, sänt den 18 mars 2022, från köparen till säljarna framgår följande.

Hej,

Jag vill påtala att vi reklamerat det faktum att ni tagit alla ledningar till maskinerna i badrummet. Ni har aldrig någon rätt ta saker som är inskruvade och sitter fast i väggen vilket betyder att ni egentligen inte ens hade rätt att ta maskinerna ens enligt Fastighetsbyråns kundombudsman […).

Det faktum att du inte svarat på vår uppmaning att avhjälpa oss med det när du fick kännedom om felet i samband med att nya maskinerna levererats och du var i lägenheten och min mamma talade med dig om det är inte OK. Ledningar räknas som byggnadstillbehör och är ägnade för stadigvarande bruk. Där är regelverket sammanställt klart och tydligt.

Jag har nu avhjälpt felet på egen hand och det har kostat 7 939 kr. Utöver kostnad för nya maskiner.

[…]

Om jag inte får svar eller om ni inte tar ansvaret så kommer jag behöva stämma er genom tingsrätten. Om det går så långt kommer jag även stämma er för att ni tagit maskinerna. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16, s. 41).

Om en säljare vill undanta fastighets- eller byggnadstillbehör från överlåtelsen, ska mäklaren ta upp den frågan med parterna och dokumentera överenskommelsen. Detsamma gäller om det finns föremål som är i gränslandet mellan fast och lös egendom och där tvist skulle kunna uppstå (se M. Melin (2022); Fastighetsmäklarlagen - En kommentar, upplaga 5:1 Norstedts juridik, s. 208–2010).

I enlighet med köplagen (1990:931) räknas en bostadsrätt som lös egendom. Av köplagen framgår dock inte vad som utgör tillbehör till bostadsrätten, utan det är i första hand parternas avtal som kan reglera frågan. Om det saknas närmare reglering i överlåtelseavtalet är en utbredd uppfattning att jordabalkens regler kan tjäna som vägledning.

Frågan om tillbehör till bostadsrätt är mycket lite behandlad i litteraturen och praxis är begränsad. En åsikt är att reglerna om byggnadstillbehör i jordabalken bör vara vägledande, även i fråga om att ett föremål som har tillförts av någon annan än fastighetsägaren inte blir ett tillbehör (jfr 2 kap. 4 § 1 st. 1 men. jordabalken). Detta gäller dock inte om bostadsrättshavaren som ett led i sin underhållsskyldighet enligt bostadsrättslagen ersätter inredning som ursprungligen har tillförts av bostadsrättsföreningen. Detta skulle innebära att exempelvis en tvättmaskin som tillförts av bostadsrättshavaren, utan att det tidigare har funnits en sådan maskin, inte blir ett tillbehör (se P.H. Grauers, M. Rosén och L. Tegelberg, (2020); Fastighetsmäklaren – en vägledning, upplaga 6:1, Norstedts juridik, s. 210–212). Författarnas bedömning synes då vara att föremålet som utgångspunkt inte ingår vid en överlåtelse av bostadsrätten, såvida parterna inte kommit överens om annat.

Denna uppfattning stöds av Folke Grauers när det gäller en sakrättslig tvist, exempelvis då föreningens fastighet tas i anspråk för en borgenärs fordran eller i en tvist mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Han gör dock en annan bedömning när det gäller förhållandet mellan säljare och köpare. Då är han i stället av åsikten att om inget annat är avtalat bör i bostadsrättsköpet ingå sådana inventarier som skulle ha utgjort tillbehör enligt 2 kap. jordabalken, om inventarierna hade funnits i en villafastighet. Detta oavsett om det är bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavaren som har tillfört lägenheten föremålet (se F. Grauers, (2021); Nyttjanderätt, fjortonde upplagan, Juristförlaget i Lund, s. 2018–219). Uppfattningen finns även representerad i annan juridisk litteratur (se F. Aldmo, (2017); Fel i bostadsrätt, Wolters Kluwer Sverige AB, s. 92–93).

Mäklarsamfundet synes ansluta sig till denna senare bedömning. I deras faktablad anges bland annat följande.

För att bedöma vad som ingår i köpet av en bostadsrätt gäller i princip samma förutsättningar som för fast egendom, nämligen att det som tillförts av bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavaren för stadigvarande bruk ingår i överlåtelsen.

I den skriftliga informationen som har lämnats till parterna inför den aktuella affären har angetts att vitvaror är exempel på tillbehör till en lägenhet som ingår i köpet, om inget annat har avtalats mellan parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen utgår från att tvättmaskinen och torktumlaren har bedömts inte utgöra bostadsrättsföreningens egendom, då bostadsrättshavaren ansett sig ha rätt att i förhållande till föreningen ta med sig maskinerna vid flytten. Mäklarens uppgift om att hon innan köpet muntligen har informerat köparen om att maskinerna skulle tas med av säljarna går inte att verifiera av underlaget i ärendet. Det material som har getts in av mäklaren ger dock visst stöd för att köparen har känt till förhållandet. I brist på underlag som styrker anmälarens kritik utgår inspektionen i sin bedömning från mäklarens uppgift om att parterna före kontraktsskrivningen nått en överenskommelse om att maskinerna inte skulle omfattas av överlåtelsen.

Mot bakgrund av att det saknas specifik lagreglering, att det förekommer olika tolkningar kring vad som ingår vid en bostadsrättsöverlåtelse och då köparen fått information om att vitvaror är tillbehör som ingår i köpet om inget annat har avtalats mellan parterna, bedömer inspektionen att NN borde ha dokumenterat att tvättmaskinen och torktumlaren inte ingick i köpet. Detta för att undvika oklarhet och framtida tvist i frågan. Att upprätta en sådan dokumentation var även av särskild vikt i det aktuella fallet, mot bakgrund av att maskinerna omfattades av marknadsföringen. Genom att underlåta att upprätta sådan dokumentation har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 3 kap. 1 § och 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen

I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen än de obligatoriska uppgifter som måste finnas med enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att marknadsföringen får anses pågå fram till dess att parterna har ingått bindande avtal om överlåtelse. Det åligger därför mäklaren att omedelbart vidta rättelse genom att justera marknadsföringsmaterialet när hen uppmärksammar eller blir uppmärksammad på att det innehåller en felaktig och/eller vilseledande uppgift (jfr inspektionens beslut i ärendena dnr 20–1240 och 19–0546). Fastighetsmäklarinspektionen anser att skyldigheten omfattar digitalt material som publicerats på internet eller skriftligt material som kommer att delas ut till spekulanter.

Den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare innehåller en planritning, där tvättmaskinen finns utplacerad i badrummet. Planritningen har även funnits publicerad i marknadsföringen på internet, tillsammans med två bilder som visar tvättmaskinen och torktumlaren. Då maskinerna har funnits med på bilder och tvättmaskinen har funnits inritad i planritningen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringen förmedlar intrycket att vitvarorna ingår i överlåtelsen.

NN har uppgett att säljarna informerade henne om att de skulle ta med sig tvättmaskinen och torktumlaren först efter det att marknadsföringen hade publicerats. Hon meddelade därför denna information muntligen till köparen. I den objektsbeskrivning som har bilagerats köpekontraktet ingår inte några bilder eller planritningen. Mäklaren har dock uppgett att marknadsföringen fanns kvar ojusterad på internet i cirka tio dagar. Genom att inte omedelbart justera bilderna och planritningen har mäklaren använt sig av vilseledande marknadsföring, som även kan anses otillbörlig då den kan anses påverka eller sannolikt påverka mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Det kan även konstateras att mäklaren två dagar efter kontraktsskrivningen skickade den vilseledande marknadsföringen, utan korrigering, per mejl till parterna.

Sammantaget finner Fastighetsmarknadsinspektionen att mäklaren har använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring. Agerandet står i strid med god marknadsföringssed och därmed god fastighetsmäklarsed och utgör grund för en varning. Att mäklaren uppger sig ha lämnat muntlig information i frågan förändrar inte bedömningen (jfr inspektionens beslut med dnr 20–1240).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att dokumentera att tvättmaskinen och torktumlaren inte omfattades av överlåtelsen samt för att ha använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring avseende vad som ingick i köpet av bostadsrätten.