Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar och att överlämna samtliga avtalsbilagor till köparna vid kontraktsskrivningen. Även prövning av om mäklaren har underlåtit att redovisa korrekta uppgifter om boarean, vinden och bostadens fönstersättning i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet med vissa bilagor, planritningar, en bygglovshandling samt ett e-postmeddelande till mäklarens ansvarsförsäkringsbolag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in upplåtelseavtalet, den objektsbeskrivning som bilagerats köpekontraktet, kommunens beslut om slutbesked, frågelistan samt en bild på bostadens övervåning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har förmedlat en nybyggd bostad till hans son och dennes sambo. Under förmedlingsuppdraget begicks en rad felaktigheter.

Överlåtelseformen är tveksam. Mäklaren har hela tiden uppgett att säljaren byggt bostaden själv, men det var lätt att se på byggarbetsplatsen att så inte var fallet. Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen hade säljaren tre hus på gång. En av entreprenaderna utfördes av säljarens egna byggföretag. Huset byggdes på delad entreprenad.

Mäklaren bytte ut de planritningar som tagits fram av den anlitade fotografen och ersatte dem med egna felaktiga planritningar. I annonsen och i köpekontraktet anges en boarea på 100 kvadratmeter, i stället för den verkliga på 60 kvadratmeter. Säljaren har uppgett att han lämnade en uppgift om en boarea på 60 kvadratmeter till mäklaren. Den oinredda vinden redovisades som boarea, trots att den saknar tillräcklig uppvärmning. Fönstersättningen överensstämmer inte heller med vad som angavs i marknadsföringen. Bostaden såg vid tillträdet i stället ut som enligt den ingivna bygglovsritningen.

I köpekontraktet finns flera handlingar omnämnda som bilagor. Mäklaren överlämnade dock inte frågelistan, planritningarna och den tekniska beskrivningen vid kontraktsskrivningen. Han uppmärksammade inte köparna på att handlingarna saknades och han har trots uppmaning inte heller skickat över bilagorna.

Mäklaren har vid tillträdet inte förvissat sig om att bostaden var färdig och att det fanns ett slutbesked. I köpekontraktet framgår det att en slutbesiktning ska ske. Någon månad efter tillträdet kontaktades säljaren angående den utlovade besiktningen. Den 30 december 2020 bekräftade säljaren att en besiktning skulle äga rum. Veckan därpå ändrade säljaren sin inställning och uppgav att han fått information från mäklaren om att skrivelsen i kontraktet om slutbesiktning inte avser en slutbesiktning i vanlig mening, utan någon annan typ av besiktning som kommunen utför. Mäklaren slutade att vara opartisk, varnade köparna från att driva ett krav mot säljaren avseende slutbesiktning och fortsatte vidhålla att det han beskrivit som en slutbesiktning i kontraktet egentligen avsåg något annat.

Mäklaren har även lämnat falska uppgifter till ansvarsförsäkringsbolaget angående när reklamation skett.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Säljaren och mäklaren har undertecknat uppdragsavtalet den 17 augusti 2020.

Köpekontraktet

Parterna har undertecknat köpekontraktet den 24 augusti 2020. Avtalad tillträdesdag är den 29 oktober 2020.

Av kontraktet framgår att sex handlingar utgör bilagor. Dessa är objektsbeskrivningen, frågelistan, planritningar, kopia av tomtkartan, teknisk beskrivning för byggnaden och ett utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister.

I kontraktets 17 § anges följande.

Bostadsbyggnaden är under uppförande och ej ännu färdigställd. Säljaren ansvarar för att färdigställa bostaden enligt bifogad beskrivning/leverans-/utförandebeskrivning senast på tillträdesdagen. Säljaren ansvarar för att bostadsbyggnaden genomgår en slutbesiktning och att erforderligt slutbesked utfärdas av [ortens] kommun. Slutbeskedet ska vara utfärdat senast på tillträdesdagen. Om slutbesked ej är utfärdat på tillträdesdagen ska tillträdesdagen senareläggas att ske inom 5 dagar från det att slutbesked är utfärdat. Har slutbesked ej utfärdats senast 2020-10-01 tillträder köparen fastigheten detta datum och äger rätt att ur köpeskillingen hos fastighetsmäklaren på särskilt klientmedelskonto deponera belopp om 170 000 kr, särskilt depositionsavtal ska upprättas för ändamålet, köparen får då låta utföra åtgärder som krävs för utfärdande av slutbesked och tillgodogöra sig för kostnaden ur deponerade medel. När slutbesked är utfärdat ska kvarvarande medel redovisas till säljaren.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen som bilagerats köpekontraktet anges bland annat följande.

Boarea: 100 kvm (Taxeringsinformation)

En snygg trappa leder upp till det övre planet som även det har en öppen planlösning, men går självklart att inreda med fler sovrum om man önskar. Parkettgolv och vitmålade väggar.

Bygglovsritningen

Den bygglovsritning som anmälaren har gett in är daterad den 9 juli 2018. På ritningen finns angivna yttermått för bostaden. Ytan på övervåningen omnämns som en ”oinredd vind”.

Planritningarna

De planritningar som har getts in i ärendet, och som uppges ha funnits med i marknadsföringen, anger byggnadens invändiga mått och skiljer sig till viss del från den bygglovsritning som har getts in av anmälaren. Ytan på övervåningen som omnämns som en oinredd vind i bygglovsritningen benämns som allrum. Även vardagsrummets och kökets utformning och fönstersättningen i marknadsföringsmaterialet skiljer sig i vissa delar från bygglovsritningen.

Slutbeskedet

Kommunen har fattat beslut om slutbesked den 31 augusti 2020. Av beslutet framgår att säljaren såsom byggherre har uppfyllt sina åtaganden enligt bygglovet, kontrollplanen och startbeskedet och att byggnadsverket får tas i bruk.

Bilden i mäklarens yttrande

Mäklaren har i sitt yttrande infogat en bild som anges visa övervåningen så som den såg ut vid marknadsföringen av bostaden. Bilden återger ett rum med snedtak, målade väggar, parkettgolv och ett vägghängt element.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren har sökt bygglov och uppfört byggnaden på egen hand, men har tagit hjälp av hantverkare avseende sådana moment han inte har kunnat utföra själv. Det existerar inte något entreprenadförhållande.

Uppgiften om en boarea på 100 kvadratmeter kommer från säljaren. Han har dock råkat ange fel källa för uppgiften i objektsbeskrivningen. Detta beror på att ”Taxeringsinformation” ligger som förvald standardkälla i företagets IT-system.

Byggnadens övre plan var inrett vid köpet, tak och väggar är isolerade och det finns uppvärmning genom ett konvektorelement. Golvbeläggningen består av parkett, väggarna är målade och trappan mellan våningsplanen är i ek. Den bild han har gett in som återger övervåningen är tagen av fotografen och har funnits med i marknadsföringen.

Anmälarens påstående om att den ingivna bygglovsritningen återger hur bostaden såg ut vid tillträdet är inte korrekt. Planritningarna är framtagna av företagets fotoleverantör, som i samband med fotograferingen har mätt bostaden med lasermätare. Invändiga mått har angivits för att det ska bli enklare att bedöma möblerbarheten. Ritningarna visar hur bostaden såg ut inför marknadsföringen som påbörjades den 21 augusti. Han känner inte till huruvida säljaren har ändrat i sin ursprungliga ansökan om bygglov. En bygglovsritning kan dock vid ett senare tillfälle ändras genom en så kallad relationsritning. I och med att kommunen har beviljat slutbesked för byggnaden har han svårt att se att det skulle ha missats om en hel vind vore olovligt inredd. Det är möjligt att säljaren har lämnat in en relationsritning för en ändring av den ursprungliga bygglovsritningen och som sedan har legat till grund för bedömningen vid kommunens slutsamråd och slutbesked.

Han glömde att överlämna frågelistan och planritningen vid kontraktsskrivningen. Planritningarna har dock funnits med i marknadsföringen sedan annonsstarten och frågelistan fick köparna vid ett senare tillfälle. Den tekniska beskrivningen som hänvisas till som en bilaga finns med som ett separat stycke i objektsbeskrivningen.

Av köpekontraktets sjuttonde paragraf framgår att byggnaden är under uppförande, att säljaren ansvarar för att den ska vara färdigställd och att det ska finnas ett slutbesked, så att byggnaden får tas i bruk. Byggnaden var klar i samband med kontraktsskrivningen ”rent fysiskt, men inte juridiskt”, då slutbeskedet kom den 31 augusti 2020, det vill säga en vecka efter undertecknandet av köpekontraktet. Det har tyvärr blivit en felskrivning i villkoret gällande vad som skulle ske om slutbesked inte hade utfärdats innan ett visst datum. I stället för den 1 oktober 2020 som angivits i kontraktet skulle det ha stått den 1 december 2020.

Köparna önskade att överlåtelsen skulle ske så fort som möjligt. De träffade säljaren på egen hand vid fastigheten av en slump och kom överens om ett köp innan ordinarie visning var planerad. Köparna ville inte genomföra någon överlåtelsebesiktning, men eftersom kontraktsskrivningen skedde innan slutbeskedet utfärdats skrevs ett villkor om detta in.

Kommunens bygglovsinspektör gör en slutbesiktning i samband med slutsamrådet. Inspektören kontrollerar att byggnationen har skett enligt bygglovet och plan- och bygglagen (2010:900) samt att kontrollplanen är komplett och korrekt ifylld. Han kommer inte ihåg om det fördes någon diskussion med anmälaren efter tillträdet angående köparnas önskemål om att säljaren skulle låta genomföra en slutbesiktning och vet därför inte vad som eventuellt sagts i frågan eller inte. Köparna kan dock inte kräva en slutbesiktning av säljaren, då en sådan besiktning utförs av kommunen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41).

Det är av en avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (jfr Kammarrätten i Stockholms domar den 23 juni 2015, mål nr 7452–14, och den 24 augusti 2015, mål nr 376–15).

I samband med ett byggprojekt görs vanligtvis olika kontroller av de arbeten som har utförts, dels offentligrättsliga kontroller, dels avtalsrelaterade kontroller. Den första typen av kontroll görs med stöd av reglerna i plan-och bygglagen (2010:900) och syftar till att säkerställa att samhällets krav på byggandet har uppfyllts. En viktig roll i detta kontrollsystem har den som utses till kontrollansvarig (se prop. 2003/04:45, s. 43).

I slutet av byggprocessen sker den offentligrättsliga kontrollen genom bestämmelser om slutsamråd och slutbesked som bland annat finns i 10 kap. 32 och 34 §§ plan- och bygglagen. Vid slutsamrådet gås bland annat igenom hur kontrollplanen har uppfyllts, om avvikelser har gjorts från de krav som gäller för åtgärderna, den kontrollansvariges utlåtande och förutsättningarna för ett slutbesked. För att få ett slutbesked krävs att byggherren bland annat har uppfyllt alla krav som gäller för åtgärden enligt bygglovet, kontrollplanen, startbeskedet eller beslut om kompletterande villkor och att byggnadsnämnden inte anser att det finns skäl att ingripa med tillsyn.

Den avtalsrelaterade kontrollen av byggentreprenader sker i form av olika slag av besiktningar och kommer bland annat till uttryck i de standardavtal som är vanliga inom byggbranschen. I första hand är det den så kallade slutbesiktningen som avses. Syftet med kontrollen är att konstatera vilka fel och brister som föreligger och utröna om den avtalade prestationen har fullgjorts på ett avtalsenligt och fackmässigt sätt. Att arbetet har godkänts med en slutbesiktning har betydelse i flera olika avseenden. Den har bland annat betydelse för garanti- och preskriptionstider, näringsidkarens rätt till ersättning och innebär att entreprenaden ”avlämnas”, vilket har betydelse för vem som bär risken för entreprenaden (se prop. 2003/04:45, s. 44). Bestämmelser om slutbesiktning vid småhusentreprenader infördes vidare i konsumenttjänstlagen (1985:716) den 1 januari 2005. En sådan besiktning ska göras om någon av parterna begär det. Besiktningsmannen ska ha nödvändig kunskap och erfarenhet samt utföra sitt uppdrag på ett opartiskt och självständigt sätt.

I det aktuella ärendet har tvist uppstått i efterhand rörande det villkor i köpekontraktet som anger att säljaren ansvarar för att bostaden genomgår en slutbesiktning. Mäklaren har med begreppet menat den offentligrättsliga kontroll som sker via kommunens slutsamråd och utfärdande av ett slutbesked. Köparna synes i stället ha förväntat sig det som regelmässigt avses med en slutbesiktning vid genomförda byggentreprenader, det vill säga en genomgång av bostaden av en anlitad besiktningsman för att kontrollera att byggnationen utförts avtalsenligt och fackmässigt. Noteras kan att mäklaren har uppgett att det inte har förelegat något entreprenadförhållande, då säljaren till stor del har uppfört byggnaden på egen hand.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har sammanblandat etablerade begrepp på ett sätt som har skapat otydlighet och förvirring hos parterna kring vad som avses i villkoret. Bristen har lämnat utrymme för olika tolkningar och har lett till oenighet. Det är även utrett att mäklaren i villkoret har angett en felaktig datumangivelse i förhållande till vad som skulle hända om slutbeskedet inte utfärdats vid en viss tidpunkt.

Mäklaren har vidare medgett att två bilagor till köpekontraktet inte bifogades avtalet och saknades vid överlämnandet av handlingarna till köparna vid kontraktsskrivningen. Inspektionen finner det även vilseledande att notera en teknisk beskrivning av byggnaden som en separat bilaga till köpekontraktet, när formuleringen enligt mäklaren egentligen avser den beskrivning av byggnaden som återfinns i den separat bilagerade objektsbeskrivningen.

Genom att ha upprättat ett köpekontrakt med otydliga och felaktiga uppgifter och genom att inte ha överlämnat samtliga avtalsbilagor till köparna vid kontraktsskrivningen har NN åsidosatt sitt ansvar enligt 21 § och sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Vid en sammantagen bedömning finner inspektionen att bristerna motiverar en varning.  

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om byggnadens storlek.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Anmälaren har framfört kritik mot mäklaren gällande att informationen i marknadsföringen om boareans storlek, vinden samt fönstersättningen i bostaden inte överensstämmer med verkligheten. Utifrån underlaget i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen det inte styrkt att uppgifterna om boarean, vinden och byggnadens fönstersättning i objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen är felaktiga. Det kan däremot konstateras att mäklaren har angett en felaktig källa till uppgiften om boareans storlek. Trots att uppgiften enligt mäklaren kom från säljaren har det angetts i objektsbeskrivningen att uppgiften kom från taxeringsinformationen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer dock den felaktiga källhänvisningen som en ringa förseelse, vilket inte föranleder någon påföljd (jfr inspektionens beslut med dnr 21–0433).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.