Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med uppdragsgivaren. Även prövning av om mäklaren har överlämnat en objektsbeskrivning i god tid innan överlåtelsen samt om mäklaren upprättat och överlämnat anbudsförteckning och journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Namn på Fastighetsmäklarföretag]). Anmälaren har gett in anmälan som anmälaren har gjort till mäklarens försäkringsbolag, sms-konversation mellan anmälaren och mäklaren, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen samt överlåtelseavtalet och depositionsavtalet. Anmälaren har även gett in mäklarens bekräftelse på att uppdragsavtalet upphör.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, en fullmakt, objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestämde sig under våren 2022 för att sälja den aktuella bostadsrätten och tog kontakt med ett antal mäklare i området, bland andra NN. Hon bestämde sig för att anlita en annan mäklare men avvaktade lite för att göra en mindre renovering av lägenheten. I mars kontaktade NN henne och sa att han har en spekulant från ett annat uppdrag som ville köpa hennes lägenhet. Första visningen var via videolänk och en dryg vecka senare, den 19 mars, var spekulanten på visning. Hon hörde därefter inget av mäklaren, utan fick själv ringa honom och fick då veta att spekulanten inte var intresserad längre. Hon var besviken, eftersom det tagit mycket tid och var mycket jobb att städa och styla till två visningar. Inga dokument alls hade upprättats av mäklaren i detta skede.

I april, när hon var klar med renoveringen och precis skulle kontakta en annan mäklare, ringde NN henne och sa att han hade en spekulant som absolut ville köpa lägenheten. Hon var tveksam, utifrån hans föregående försäljningsförsök, men han övertalade henne om att detta var annorlunda. Han sa att denna köpare hade lån klart och ville ha ett snabbt tillträde och affär direkt. Hon berättade för mäklaren att hon var trött och på grund av olika omständigheter inte ville ha något trassel. Den 21 april bokade de en visning att hållas den 27 april. Efter visningen sa mäklaren att köparen bara hade 2 000 000 kr. En hetsig och stressig budgivning startade per telefon och mäklaren sa att han bara skulle ta 15 000 kr i mäklararvode. Hon ville ha 2 200 000 kr, vilket var det hon och mäklaren hade diskuterat, men hon accepterade 2 115 000 kr. Fortfarande hade inga dokument alls upprättats av mäklaren.

På förmiddagen den 28 april skulle de ses på mäklarkontoret för att skriva uppdragsavtal och mäklaren skulle göra en objektsbeskrivning. Mäklaren var 45 minuter sen och mycket stressad. Han sa att han tog objektsbeskrivningen från nätet, inga bilder togs på hennes lägenhet. Mäklaren gick inte igenom uppdragsavtalet. Hon påpekade att hon inte ville ha med klausulen om 3 månaders ensamrätt, vilket mäklaren då strök och skrev 0 dagar i kanten. På eftermiddagen/förkvällen samma dag träffade de köparen. Vid sittande bord uppkom nya uppgifter om att det måste vara en svävarklausul i kontraktet avseende lån. Hon ifrågasatte det, men mäklaren sa att det bara var en formalitet och att hon inte behöver oroa sig. Han sa att banken inte hinner behandla låneansökan och svara på grund av helg. De undertecknade överlåtelseavtal och depositionsavtal. Hon hörde därefter inte av mäklaren, men hörde själv av sig per meddelande den 29 april, var på mäklaren ringde henne. Mäklaren stämde av med föreningen den 2 maj och allt verkade i sin ordning. Samma dag, vilket också var den sista dagen för att åberopa svävarklausulen, mejlade köparen och begärde återgång av köpet. Mäklaren bad anmälaren vänta. Den 4 maj skickade hon meddelande till mäklaren och frågade vad som händer. Mäklaren meddelade då att han inte kunnat nå köparen och att han var trött på denne. Anmälaren blev återigen arg och besviken och påpekade att det finns en lojalitetsplikt i svävarklausulen så att inte säljaren kan få lån och använda det till ett annat köp som pågår samtidigt. Anmälaren sa till mäklaren att hon inte accepterar att mäklarföretaget gör en annan affär med köparen samtidigt som hennes affär så att hon får vänta på om den går i lås och sen bli utan. Mäklaren bedyrade att de inte jobbar så och att det inte skulle hända att de skulle sälja till denne köpare som har betett sig så här. Han sa att han skulle prata med alla på kontoret och lovade att ingen skulle sälja till denne spekulant. Därefter hörde anmälaren inget mer utan fick själv mejla om avtalets upphörande, vilket bekräftades av mäklaren per mejl den 5 maj. Den 13 maj köpte spekulanten en lägenhet i ett grannhus för 2 050 000 kr. Denna låg ute till försäljning samtidigt som hennes affär pågick och förmedlades av en kollega till NN. Mäklaren ljög henne rätt upp i ansiktet.

Mäklaren upprättade ingen spekulantlista eller journal. Marknadsföring, visningar och budgivning har skett innan något uppdragsavtal tecknats.

Hon anlitade en annan mäklare den 9 maj men då hade marknaden börjat svaja och priserna gick ner. Anmälaren sålde sin lägenhet för 1 975 000 kr och förlorade 140 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 19 januari 2022 ringde anmälaren upp honom för att diskutera en eventuell försäljning av objektet. Hon hade sett att han hade budgivning på en annan bostad som han ansvarade för. De bokade in ett möte den 24 januari 2022. Efter mötet bad anmälaren honom om hjälp då hon planerade att göra om bostaden till en ”mini-2:a” genom att sätta upp en vägg. Han skickade kontaktuppgifter till en person inom bygg samt tips på glasvägg. De håller telefonkontakt fram till mitten på mars gällande renoveringen, men då hade anmälaren inte bestämt sig än om hon ska sätta upp väggen eller inte. I mars fick mäklaren kontakt med en person som varit på hans tidigare visningar som gärna ville se anmälarens bostad. Han ringer anmälaren men hon säger då att hon inte är redo att dra i gång försäljningen. För hennes skull vill han ändå att spekulanten ska få se lägenheten, så att de inte tappar denne. Mäklaren tänker att de kan ordna det formella med uppdragsavtal etcetera.

Han visade lägenheten för spekulanten den 13 mars 2022, denne var dock inte intresserad. Anmälaren renoverade sedan sin bostad och i april 2022 kom de i kontakt och hon berättade då att hon är snart klar med renoveringen. Han var vid samma tidpunkt i kontakt med en ny spekulant och framförde det till anmälaren och de bokade in en visning den 27 april 2022.  Även denna gång utan att först ingå ett uppdragsavtal för att så snabbt som möjligt få till en visning innan de tappar spekulanten. Det visade sig denna gång att spekulanten gillade bostaden. Spekulanten la först ett bud på 2 000 000 kr, vilket anmälaren inte accepterade, utan hon ville ha 2 200 000 kr. Han pratade då med köparen, och de höjde sitt bud till 2 115 000 kr. Eftersom han var medveten om det var mindre än vad anmälaren ville ha, erbjöd han sig att sänka arvodet till 15 000 kr inklusive moms (ursprungligen var de överens om 30 000 kr). Detta accepterades av anmälaren. De bestämde därför tid för kontrakt den 28 april 2022 kl.18.30. När köparna kom till hans kontor meddelade de att de behövde ett svävarvillkor för att få finansieringen av köpet godkänt av sin bank. Detta förvånade mäklaren, då de tidigare samma dag svarat ja på frågan om allt var klart med deras finansiering. Anmälaren ifrågasatte detta, och mäklaren förklarade att antingen får de skjuta på kontraktsskrivningen tills köparens bank godkänt köpet eller ta med en så kallad låneklausul i kontraktet. Han förklarade även att det är gängse praxis idag att bankerna slutgiltigt vill godkänna köpet även om köparen har ett lånelöfte. Anmälaren accepterade detta, och kontrakt skrevs med ett lånevillkor till och med den 2 maj 2022.

På förmiddagen den 2 maj 2022 kontaktade köparen honom och behövde hjälp med en komplettering från föreningen. Han tog fram detta, och mejlade till köparen. På eftermiddagen samma dag mejlade köparen både mäklaren och säljaren och begärde köpets återgång. De försökte få ihop det med banken men nekades. Köparna ringde också till mäklaren och sa att köpet behövde återgå, men att de fortfarande ville köpa lägenheten, och att de skulle undersöka andra finansieringsalternativ. Han meddelade anmälaren att köpet återgår men att säljarna fortfarande ville köpa lägenheten om de kunde lösa finansiering via en annan bank, vilket kunde ta några dagar. Efter det ringde han till köparna upprepade gånger utan att få svar. Anmälaren blev förståeligt upprörd och frågade om vi på mäklarföretaget skulle sälja en annan lägenhet till spekulanten. Han förklarade att så inte var fallet, och att han personligen är tveksam till att göra affärer med folk som inte talar sanning och inte heller svarar på samtal.

En dryg vecka senare kontaktade köparna mäklarens kollega och la ett bud på en lägenhet som kollegan hade visat för dem tidigare under våren, men som vid denna tidpunkt fortfarande var osåld. Säljaren av den lägenheten accepterade budet, köparna fick det köpet godkänt av sin bank, och kontrakt skrevs.

Mäklaren uppger att han visat lägenheten för två spekulanter utan att ett uppdragsavtal var tecknat. Inga andra marknadsföringsåtgärder vidtogs, utan endast telefonkontakt med berörda spekulanter. Uppdragsavtalet tecknades på förmiddagen den 28 april 2022 och kontrakt skrevs kl.18.30 samma dag. Uppdragsgivarens underskrift saknas inte på uppdragsavtalet.

Mäklaren beklagar att anmälaren upplevde budgivningen som stressig, men så uppfattade inte han det inte vid tillfället. Han erbjöd sig att sänka sitt arvode till 15 000 kr, men har aldrig erhållit något arvode eftersom lägenheten aldrig såldes via honom.

Det stämmer att köparen fick objektsbeskrivningen samma dag som kontraktsskrivningen. Lägenheten visades kvällen innan.

Budgivningslistan som bifogats hans yttrande till FMI är inte signerad då mäklarföretagets juridiska avdelning sagt att den ska signeras först på tillträdesdagen. Efter uppdraget sades upp upprättade han budgivningslistan. Hans tanke var att anmälaren senare skulle komma in på kontoret för att underteckna dokumentet. Så blev det dock inte och han minns inte varför.

Han upprättade ingen journal, eftersom han vid tillfället inte visste att det var ett krav även vid avbrutna uppdrag.

Han är medveten om att det finns en del brister i genomförandet av detta uppdrag. Anledningen till detta är att han hela tiden ville anmälarens bästa, och därmed tummade på formalia. Han ville få till en gynnsam försäljning för henne så smidigt som möjligt på grund av hennes privata omständigheter. Priset om 2 115 000 kr var för tidpunkten ett väldigt bra pris, och han var därför mån om att få till denna affär för hennes skull.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att detta undertecknades den 28 april 2022. Vidare framgår att uppdragstiden är 0 dagar.

Budgivningslistan

I budgivningslistan, som är daterad den 3 maj 2022, finns två bud antecknade. Båda buden är från budgivare 1 och är på 2 000 000 respektive 2 115 000 kr. Budgivningslistan är inte undertecknad av säljaren.

Överlåtelseavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att detta undertecknades den 28 april 2022.

SMS-konversation

Av sms-konversationen mellan mäklaren och anmälaren framgår att de har haft kontakt angående visningar i mitten av mars samt den 21 april 2022.

E-post

Av e-post, från mäklaren till anmälaren den 5 maj 2022, framgår att uppdragsavtal intaget den 28 april 2022 upphör den 5 maj 2022.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Skriftlighetskravet är av särskilt stort värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en fastighetsmäklare är en speciell avtalstyp som privatpersoner sällan kommer i kontakt med. Skriftlighetskravet är generellt och inskränker sig inte till vissa avtalsvillkor (se prop. 1994/95:14 s. 38).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22–1868, 21–0312 och 20–1482, 4-1648-10 samt 4-2157- 08). Fastighetsmäklarnämndens beslut 2011-09-28:8 i årsboken för 2011 och beslut 2009-03-25:7 i årsboken för 2009).

Det är ostridigt i ärendet att NN har vidtagit aktiva förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Detta har skett genom att han har hållit i två visningar. Förseelsen är varningsgrundande.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet (prop. 2020/2021:119 s. 124).

Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

Av prop. 2020/2021:119 s. 124 framgår vidare att en objektsbeskrivning, enligt god fastighetsmäklarsed, ska tillhandahållas i god tid före kontraktsskrivningen. Det är normalt inte tillräckligt att fastighetsmäklaren tillhandahåller en objektsbeskrivning en mycket kort tid före, eller vid kontraktsskrivningen. Samtidigt förekommer det situationer där det inte går att tillhandahålla objektsbeskrivningen i god tid före kontraktsskrivningen, eftersom parterna vill träffa avtal snabbt.

Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen.

Av utredningen i ärendet framgår att någon objektsbeskrivning inte tillhandahållits förrän samma dag som överlåtelseavtal tecknades den 28 april 2022 och då tillhandahölls objektsbeskrivningen den spekulant som också köpte objektet. Av utredningen framgår också att NN vidtagit förmedlingsåtgärder redan i mars 2022, om än utan förmedlingsuppdrag. Vidare framgår av utredningen att visningen den 27 april bokades in den 21 april, alltså en vecka innan kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN inte har tillhandahållit en objektsbeskrivning i god tid före kontraktsskrivningen trots att det funnits möjlighet till det.

Han har därmed åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning i enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Journal och budgivningslista

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts.

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 f).

Journalen

NN har uppgett att ingen journal upprättades under förmedlingsuppdraget och därmed heller inte överlämnades, eftersom han vid tillfället inte visste att det var ett krav även vid avbrutna uppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har agerat i strid med fastighetsmäklarlagen genom att inte ha upprättat en journal. Förseelsen är varningsgrundande (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i dnr 21-0255).

Budgivningslistan

Det är ostridigt i ärendet att NN inte överlämnat någon budgivningslista till uppdragsgivaren. Han har därmed åsidosatt sin skyldighet att överlämna budgivningslistan efter avslutat uppdrag. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med uppdragsgivaren och för att han inte tillhandahållit en objektsbeskrivning i god tid före kontraktsskrivningen. Han varnas också för att han inte överlämnat någon budgivningslista och för att han inte upprättat någon journal. De fyra förseelserna är varningsgrundande var och en för sig.