Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens besked till köparen om att köparen måste ha lånelöfte för att få betala handpenningen var korrekt. Även prövning av om mäklaren verkat för och dokumenterat en överenskommelse vid kontraktsbrott samt en bedömning av mäklarens agerande när mäklaren sänkt den provision som säljaren skulle betala och därefter begärt kompensation från köparen med motsvarande belopp. Vidare prövning av frågan om mäklaren i sin kommunikation uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande. Frågan om en fullmakt för mäklaren att företräda köparen strider mot ombudsförbudet har också prövats. Även prövning av om mäklaren har vidtagit och dokumenterat kundkännedomsåtgärder samt om mäklaren har upprättat och överlämnat journal och budgivningslista i förmedlingsuppdraget. En prövning av mäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har restförda skulder har också gjorts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en företrädare för köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget] / [namn på kedja]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, e-postkonversationer med NN samt en påminnelsefaktura.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, ansökan om utträde respektive inträde som medlem i bostadsrättsföreningen, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, transaktionsbekräftelser, likvidavräkning, fullmakt, kopia av köparens ID-handling, redovisning av deponerad handpenning, lönebesked och anställningsavtal, sms-konversationer och e-postmeddelanden.

Fastighetsmäklarinspektionen har via Creditsafe inhämtat uppgifter avseende NN ur Kronofogdemyndighetens register.

Anmälan

Anmälaren, som företräder köparen, har uppgett i huvudsak följande.

I samband med att överlåtelseavtal ingicks för bostadsrätten lämnade köparen fullmakt till NN med syftet att hon skulle hjälpa köparen med lånelöfte. Som en följd av att NN inte assisterade med lånelöftet blev handpenningen försenad drygt två veckor tills köparen själv kunnat skaffa ett lånelöfte. Tillträde skedde den dag som avtalats i överlåtelseavtalet.

En tid efter tillträdet kontaktade NN köparen via telefon och e-post flertalet gånger och påstod att hon hade hittat en ny köpare under tiden då handpenningen var försenad och att denna köpare varit beredd att betala mer för bostadsrätten. NN försökte förmå köparen att sälja sin lägenhet.

Enligt NN har den försenade handpenningen orsakat säljaren en ekonomisk skada. Av denna anledning och att köparen valt att inte sälja lägenheten vidare har mäklaren krävt en betalning på 11 983 kr. Denna betalning skulle inte göras till ett klientmedelskonto utan via swish, antingen direkt till mäklaren eller till mäklarens egna företag. Senare erhöll köparen en faktura där det står att betalningen avser försening av handpenning/kontraktsbrott. Beloppet hade då ökat till 12 066 kr.

Köparen har trots flera frågor inte fått någon budförteckning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig dels över anmälan i ärendet och dels över den samlade bilden av anmälningsärenden som finns mot henne hos inspektionen. Hon har även förelagts att yttra sig över sin skuldsättning.

Yttrande över anmälan

När det gäller den i ärendet aktuella anmälan har NN uppgett i huvudsak följande.

Säljaren hörde av sig och sa att de hade hittat en köpare som de skulle visa lägenheten för. Hon tyckte att det var bättre att hon fick visa lägenheten och kolla upp så allt stämde, men säljaren var envis. Han sa att han hade kollat att köparen hade depositionen och lånelöfte. När hon fick ett bud från köparen ringde hon upp henne och fick då besked att köparen hade handpenningen och lånelöfte. Vid kontraktsskrivningen hade köparen med sig en vän, vilket var bra. Hon gick igenom kontraktet noga med dem eftersom det är på svenska. Efter kontraktsskrivningen samtalade hon med köparen och köparen ville ha hjälp att få en ny bankkontakt på orten eftersom hennes bank var i en annan del av landet, men köparen poängterade flera gånger att allt var klart och att pengarna fanns. Hon erbjöd sig att hjälpa köparen med att få tag i en person på samma bank och mejlade banken för att fråga hur hon skulle gå till väga. Hon fick svaret att köparen skulle börja med att ansöka på deras hemsida. På grund av banksekretessen kunde hon inte hjälpa till med detta, vilket hon förklarade för köparen.

När det inte kom in någon handpenning ringde hon upp köparen och frågade vad som hänt. Köparen hade då fått besked att hon inte fick vara kvar på sitt jobb och att hon inte hade handpenningen. Hon var förstående men sa samtidigt att detta var allvarligt eftersom säljaren hade ett överbryggningslån med skyhög ränta på grund av en betalningsanmärkning. Köparen var redan godkänd som medlem i föreningen. Köparen ringde henne varje dag och var jätteledsen. De sa att de får helt enkelt lägga ut lägenheten till försäljning igen. Hon förklarade att säljaren var snäll och nöjde sig med att köparen fick betala hans ränta fram tills lägenheten blev såld, ca 8 000 kr.

Plötsligt fick hon ett sms från köparen om att hon hade betalat in handpenningen och att allt hade löst sig. Detta var bara en dag efter att hon hade haft kontakt med intresserade spekulanter som ville komma och titta på lägenheten. Hon tog då kontakt med säljaren och frågade hur de skulle göra. Han sa då klart och tydligt att om köparen skulle köpa bostaden så fick hon stå för räntan och kostnaden för annonsering. Köparen gick med på detta och affären kunde avslutas. Köparen sa att banken varit snäll som hjälpt henne med lånet då hon precis hade fått nytt jobb, men att hon kunde behöva sälja bostaden direkt. Hon förklarade då att om köparen skulle sälja lägenheten med hennes hjälp så kunde hon vara snäll med arvodet till säljaren och dra bort 12 000 kr och i stället ta ut dom från köparen vid köparens försäljning. Annars skulle de egentligen ha fakturerat köparen 12 000 kr för avtalsbrott, vilket är snällt eftersom de hade rätt till dubbla arvoden på grund av att handpenningen var så pass försenad. Och hon fick lägga ytterligare tid på att annonsera ut lägenheten igen. Det kan framstå som att hennes sms till köparen är hårda, men de hade försökt ringa köparen varje dag utan svar. När de väl skickade fakturan var hon snabb på att svara.

Hon anser att hennes säljare hade rätt att få skälig ersättning och även för annonseringskostnaden som de fick lägga på. Köparen har gång på gång hittat på ursäkter och lögner.

Det stämmer att köparen inte fick budgivningslistan och journalen vid tillträdet. Hennes kollega fick ta hand om tillträdet eftersom hon var sjuk. Hon meddelade både säljaren och köparen om att de får ses när hon är frisk alternativt att hon skickar det via mejl så får dom skriva under med bank-id.

Yttrande över den samlade bilden av anmälningar

När det gäller den samlade bilden av anmälningar hos Fastighetsmäklarinspektionen har NN i huvudsak anfört följande.

Hon förstår mycket väl att Fastighetsmäklarinspektionen undrar vad som försiggår med henne. Att vara duktig i den här branschen betyder tvyärr många knivar i ryggen har hon märkt. Hon har gått en uppdragsutbildning till mäklare i två år som bolaget kunde dra av via Skatteverket, men som medförde orimliga krav på återbetalning. Hennes avtal såg ut så att om hon slutar inom fem år ska hon återbetala 200 000 kr direkt exklusive moms eller minimum 5000 kr per månad. Innan hon fick uppdragsutbildningen hade hon under sju års tid ringt kalla samtal åtta timmar per dag. Inte nog med att hon som mäklare har noll kronor i lön om hon inte förmedlar något, mäklare utsätts hela tiden för inre konkurrens och vassa armbågar. Sen har du en familj som ska ha mat på bordet, nya kläder och en glad mamma. Som mäklare jobbar man sju dagar i veckan och det är ingen kund som har förståelse för att man förlorar en anhörig i cancer. Det är bara att svälja just där och då och hålla den planerade visningen. Ingen kollega vill hjälpa till utan att få hela arvodet.

Hon har fått en varning för att hon tog hem sina akter från ett bolag som inte hade gett henne lön på sju månader, fast hon tidigare hade fått löften om delägarskap. Nu har hon en dyr advokatfaktura på grund av att hennes gamla arbetsgivare vägrar se henne lyckas. Hon har fått sin namnteckning förfalskad på återbetalning av sin utbildning.

När hon läste till mäklare hade hon tre jobb eftersom man inte får studiemedel eller lön. Hon var tvungen att arbeta på mäklarföretaget som ringare 50 procent, annars skulle utbildningen kosta. Därutöver hade hon alltså två andra jobb. Det var också mycket som hände privat.

Hon önskar att alla anmälningar och tingsrätter m.m. ska ta slut så att hon får tillbaka sig själv igen. Hon är inte längre NN - hungrig, energisk och naiv. Hon är rädd att bli lurad och tror inte längre på chefer eller kollegor. Men hon tror på att i grund och botten vill alla må bra och ha en smidig affär. Idag arbetar hon på en annan mäklarbyrå på grund av en person som tidigare var hennes största konkurrent, men som hon nu arbetar ihop med. Hon har haft en assistent som hjälpt henne med admin, men nu hjälper kollegan henne att göra det själv, hur konstigt det än låter. Hon kan ju lagarna och reglerna så klart.

Hon har fått ett krav ifrån Kronofogden att betala in 78 000 kr för utbildningen. Ändå så har de lurat henne på närmare 800 000 kr som hon kommer att gå vidare i tingsrätten med. Hon har redan fått rätt för en del, men det kommer att ta ett tag enligt advokaten.

Tidigare hade hon höga omdömen som mäklare, men hennes tidigare arbetsgivare har ringt runt till kunder och sagt att hon slutat och frågat dem hur affären hade gått. Vissa var nöjda och vissa inte, oftast på grund av priset. Företaget har också skickat ut länkar för att göra en anmälan mot henne för minsta lilla.

Yttrande över skuldsättningen

När det gäller sin skuldsättning har NN i huvudsak anfört följande.

Hon har fått skulder eftersom hon inte sålt något på flera månader och på grund av personliga omständigheter. Hon kommer få hjälp av anhöriga att bli skuldfri.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är daterat den 15 november 2022 och underskrivet av köparen och säljaren. Enligt överlåtelseavtalet ska köparen betala handpenning den 18 november 2022 och tillträde ska ske den 16 december 2022.

Depositionsavtalet

Depositionsavtalet är undertecknat av parterna samt NN den 15 november 2022.

Fullmakten

NN har gett in en fullmakt för henne att företräda köparen vid köp av bostadsrätten. Fullmakten är undertecknad av köparen den 15 november 2022 samt bevittnad av två andra personer samma dag. Det anges att fullmakten innefattar rätt för ombudet enligt följande.

• att underteckna överlåtelseavtal och likvidavräkningshandlingar;
• att upptaga lån mot säkerhet i bostadsrätten;
• att vid upptagande av lån för min räkning utfärda skuldebrev samt överta personligt betalningsansvar;
• att ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen;
• att på alla i samband med förenämnda köp i övrigt förekommande handlingar teckna mitt namn, godkänner jag ombudets laga åtgärder.

Redovisning deponerad handpenning

NN har gett in ett dokument benämnt Redovisning deponerad handpenning. Av dokumentet framgår att hon redovisat handpenningen till säljaren efter avdrag för förmedlingsprovision. Dokumentet är undertecknat av NN den 6 december 2022. I dokumentet anges bl.a. följande.

Köparen meddelade att hon skulle sätta in 10 % av depositionen och sedan skulle hon flytta [namnet på en bank] [namnet på en ort] till [namnet på en annan ort]. Hon hade fått svar att hon skulle ansöka på webben. Jag hjälpte henne att skicka in ansökan men fick ej företräda henne för Banksekretessen.

Påminnelsefakturan

Anmälaren har gett in en faktura benämnd Påminnelse. Fakturan är utställd av [namn på ett företag]. Fakturadatum anges vara den 19 januari 2023 och förfallodag den 26 januari 2023. Som beskrivning anges ”Försening av handpenning/kontraktsbrott”. Fakturabeloppet anges vara 9 550 kr exklusive moms, påminnelseavgift 60 kr och dröjsmålsränta 68 kr. Belopp att betala är enligt fakturan 12 066 kr. Det anges följande. ”Fakturan är ännu inte betald. Var god betala inom 10 dagar, senast 2023-03-03.”

Kundkännedom - kopia av köparens ID-handling

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att redogöra för vilka åtgärder hon vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen samt att ge in dokumentationen av densamma. I påminnelse har angetts att om hon inte besvarar föreläggande vad gäller vilka åtgärder hon vidtagit och inte ger in dokumentationen kan Fastighetsmäklarinspektionen komma att utgå från att hon inte har vidtagit några kundkännedomsåtgärder i förmedlingsuppdraget. NN har gett in en kopia av köparens ID-handling samt anställningsavtal och lönebesked för köparen. Hon har inte redogjort för vilka kundkännedomsåtgärder hon vidtagit.

Framsidan och baksidan av köparens ID-handling är kopierad. I anslutning till kopiorna har NN antecknat datumet 2022-11-16 samt skrivit sin namnteckning och namnförtydligande.

Budgivningslistan och journalen

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in budgivningslistan och journalen. I påminnelse har angetts att om budgivningslista och journal inte ges in kan Fastighetsmäklarinspektionen komma att utgå ifrån att NN inte har upprättat sådana handlingar i förmedlingsuppdraget. Budgivningslista och journal har vid tidpunkten för detta beslut inte inkommit till Fastighetsmäklarinspektionen.

Utdraget från Creditsafe

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat ett utdrag från Creditsafe den 27 juni 2023. Utdraget visar att NN den 23 juni 2023 hade ett skuldsaldo hos Kronofogdemyndigheten som uppgick till 49 733 kr. Skulden fördelades på ett enskilt mål om 47 356 kr och två allmänna mål om sammanlagt 2 377 kr.

SMS

I sms till NN den 5 december 2022 skrev köparen följande.

Hey good morning !! Could you please call me back ? I am ready to pay deposite without loan promiss can I proceed ? If I will not get loan don’t know What I will do

NN svarade samma dag följande.

Nope you need loan

Köparen skickade senare samma dag följande meddelanden till NN.

I called the bank they told me you can deposite money we are reviewing the docs

[Mäklarens förnamn] sry for all things innan really sorry

I am Paying deposite now

Could you pls consider

Hey I transfererad the money

Did you get money Could you please corfirm

I sms till köparen den 24 januari till den 21 februari 2023 skrev NN följande.

24 januari: We will send you one invoice today. Do you wanna swich?

30 januari: Hi We need to get paid from you.

31 januari: Hi We don’t want to send I to INKASSO

20 februari: Is important that you paying today. Do you wanna my company number for swish?

If you don’t pay today. I’m going to send the invoice for the hole amount. You were 1 months late with the deposit. And I was kind to you. But now I can’t be kind.

21 februari: Hi You said that you had loan promises. This is bad

E-postmeddelanden

I en e-postkonversation som ägde rum den 14 februari till den 21 februari 2023 skrev NN och köparen följande.

NN: Hi, I have tried to call you. Now I need to send invoice to INKASSO. […]

Köparen: […] I am not sure to understand which invoice you are referring to? […]

NN: Hi If I send it now can you swish to my company?

Köparen: Hello again. Please be kind to elaborate. I need to know what exactly I need to pay for.

NN: For extra time, and avtalsbrott

Köparen: I am not able to understand your e-mail as there is no explanation. You missed to attach the invoice copy ? I need to have a look on the invoice before I can comment anything.

NN: You know what this is! Your delay from [ett gatunamn]. All problems. We slate kind to you. Please send me 12 000 now.

NN: You had 3 months on you.

NN: Hi Please send me 12 000 to my company swish. I send you the invoice and number. On Monday is going to inkasso. Sorry [smiley]

Köparen: […] I have already informed your several times that I have not received any physical or digital invoice. I cannot take any action without an invoice. […]

NN: Can you call me?

NN: Here is the invoice. Is important that I get the money today. Do you want swish number or you can send it to the numer and I pay the bill.

NN: Hi We have been very clear that you should have paid the deposit in time. You was late 1 month and I tried to re-sell it. And I find one byer but then you suddenly paid [ett belopp]. I have lost time and money. So that for now I can’t be nice anymore. I told you how important it was that you pay 12 000kr. You had 4 chances now. I will send you one new invoice today. 40 000kr was my commission and that’s why you need to pay it.

NN: Me and [namnet på en kollega] Called you so many times. And you cried and we fixed Everything for you. [Säljarens förnamn] had extra costs and he need to pay extra. You sign the contract? Why did you do that. You said that we are going to sell the apartment again. And if you did we cancel 12000kr but now? You make the problem , not we.

NN: Screenshot was wrong. The right one is 12000kr if you paying now everything is ok. If you don’t, I need to go to my lawyer.

Köparen: Hello. You still do not understand what I am saying. Send me a proper invoice pdf rather than a screenshot. […] Thank you for your advice on the lawyer. I also need to escalate this issue now as you are harassing me every day and night.

NN: Invoice! Here

NN: […] You have got this from my economic company. They have called me now so how do you want to do?

Köparen: […] You are wasting my time and asking me to pay without a legitimate invoice and reason. […]

NN: […] Two weeks is a lot of time. Why are you doing this. It was 200 000kr or 12 000kr. […] Do you want my company number swish.

I ett e-postmeddelande till köparen den 9 mars 2023 skrev NN följande.

[…] We called you 2 January about that you said that you are going to sell the apartment. Then I told you if you are going to sell you don’t need to pay 12000kr then I can take 45 000 in commission instead. When we called you I told you is avtalsbrott because you are late 4 weeks with the deposit. We told you that if it was [namnen på två mäklarkedjor] then we promised that you need to pay at least 100 000 kr. So we were nice to you and calculated 12 000kr. You have signed a contract and you need to pay this amount now or I need to go further with this. I can be nice that you can have 2 months on you. So today you pay 6000kr to our company swish number. Next month 6000kr. I’m not going to argue again. This is the deal or not. I have everything written down. Come on I have sent you your text message come with the truth now. This is not personal but we lost a week because we stressed out with the bank. We had a second buyer remember?

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats.

Förseningen av handpenningen

Av utredningen framgår att handpenningen skulle ha betalats den 18 november 2022, men att köparen betalade först den 5 december 2022. När köparen betalade handpenningen så fullföljdes köpet i enlighet med överlåtelseavtalet.

I ett sms den 5 december 2022 frågade köparen NN om hon kunde betala handpenningen utan att ha lånelöfte. NN svarade nekande på detta. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN därigenom handlade i strid med omsorgsplikten om såväl köparen som säljaren. Eftersom ett bindande överlåtelseavtal redan hade ingåtts hade köparen en skyldighet att betala handpenningen och det låg i säljarens intresse att handpenningen blev betald. NN borde därför inte ha svarat köparen att det krävdes ett lånelöfte för att köparen skulle kunna betala handpenningen. Förseelsen är varningsgrundande.

Kravet på extra betalning från köparen

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan dock pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

Anmälaren menar att köparen en tid efter tillträdet fått ett ogrundat krav på extra betalning från NN, medan NN hävdar att köparen var medveten om att hon skulle få betala en ersättning för sitt dröjsmål med handpenningen. Av vad som framkommit i utredningen i ärendet drar Fastighetsmäklarinspektionen slutsatsen att NN själv tidigare hade kompenserat säljaren genom att sänka sin provision med motsvarande belopp och att hon därefter ville få kompensation från köparen för detta, dvs att beloppet som NN krävde från köparen indirekt var ett skadestånd till säljaren.

Fastighetsmäklarinspektion konstaterar att om en part inte uppfyller sin del i ett avtal uppstår ett kontraktsbrott. Motparten får ta ställning till om kontraktsbrottet ska få några konsekvenser och i så fall vilka. Av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren ska verka för att parterna kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om en överenskommelse nås mellan parterna ska mäklaren vara behjälplig med att dokumentera densamma.

Varken anmälaren eller NN har hänvisat till något tilläggsavtal. Om det fanns en överenskommelse om att köparen skulle kompensera säljaren var det således fråga om en muntlig överenskommelse som NN borde ha dokumenterat och sett till att den skrevs under av parterna. Det är oklart om storleken på kompensationen faktiskt var ett belopp som säljaren begärde eller om det var NN som kom fram till beloppet, vilket också varierar lite i storlek i de olika meddelanden hon skickat till köparen. Som anförts verkar det som att NN själv hade förskotterat ersättningen till säljaren genom att hon hade sänkt sitt krav på provision från säljaren. Sedan krävde hon att köparen i efterhand skulle ersätta henne för detta.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppträtt som den opartiska mellanman som en mäklare ska vara. Hon har inte verkat för en dokumenterad överenskommelse mellan parterna när köparen var sen med betalningen av handpenningen. Genom att hon själv förskotterade ersättning till säljaren agerade hon partiskt till förmån för säljaren. Därefter krävde hon att köparen skulle betala till henne, vilket enligt inspektionens uppfattning innebar att hon begärde ersättning i strid med god fastighetsmäklarsed. Var och en av dessa förseelser är varningsgrundande.

Kommunikationen med köparen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941-20 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 20-1325). Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se inspektionens beslut i ärende med dnr 19-0073).

I ärendet finns e-postmeddelanden och sms från NN som enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning utgör påtryckningar/trakasserier av köparen. Inspektionen konstaterar att NN inte har uppträtt affärsmässigt och korrekt i sin kommunikation med köparen utan agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är så allvarlig att den motiverar en varning.

Ombudsförbudet

Enligt 3 kap. 11 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.

Av utredningen framgår att NN erbjöd sig att hjälpa köparen i kontakterna med banken, men att detta visade sig inte godtas av banken. Den fullmakt som köparen undertecknade gav NN rätt att för köparens räkning vidta en rad olika åtgärder vid köpet av bostadsrätten, såsom att ingå överlåtelseavtalet, uppta lån och ansöka om medlemskap. Såvitt framgår har fullmakten inte nyttjats för sådana syften, men Fastighetsmäklarinspektionen ser mycket allvarligt på att NN har upprättat och låtit köparen underteckna en så omfattande fullmakt för henne när lagen endast medger att en mäklare åtar sig begränsade uppgifter som ombud. Förseelsen är varningsgrundande.

Journalen och budgivningslistan (anbudsförteckningen)

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas (budgivningslista). Det framgår vidare att om ett överlåtelseavtal ingåtts så ska journalen och budgivningslistan överlämnas till parterna när uppdraget har slutförts.

Anmälaren har anfört att köparen inte fick del av budgivningslistan. NN har förelagts att ge in journalen och budgivningslistan till Fastighetsmäklarinspektionen. I påminnelse har angetts att om dessa handlingar inte ges in kan inspektionen komma att uppfatta det som att hon inte har upprättat handlingarna. NN har inte inkommit med handlingarna och har heller inte lämnat någon förklaring till att de inte getts in, utöver att hon anfört att det var en kollega till henne som skötte tillträdet. Mot bakgrund av utredningen i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har upprättat och överlämnat journal och budgivningslista i samband med förmedlingsuppdraget. Dessa förseelser är var för sig varningsgrundande.

Åtgärder för kundkännedom

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

Av 3 kap. 1 § penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § första stycket penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse.

Med kundkännedomsåtgärder avses enligt 3 kap. 7-12 §§ i penningtvättslagen bl.a. att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Denna information ska ligga till grund för en bedömning av vilka aktiviteter och transaktioner kunden kan förväntas vidta samt kundens riskprofil.

Av 16 – 18 §§ i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) (penningtvättsföreskrifterna) följer att åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera dennes identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

NN har förelagts att redogöra för vilka åtgärder hon vidtagit för att uppnå kundkännedom samt att ge in dokumentationen. Hon har gett in en kopia av köparens ID-handling samt lönebesked och anställningsavtal för köparen. Det datum hon noterat för kontrollen av köparens ID-handling är dagen efter det att överlåtelseavtalet ingicks. Om kontrollen av köparens ID-handling faktiskt skedde det datum som NN angett på kopian är det en förseelse eftersom kontrollen ska göras innan affärsförbindelsen ingås. Fastighetsmäklarinspektionen har emellertid inte närmare utrett denna fråga och det är inte uteslutet att dateringen kan vara en felskrivning.

NN har inte gett in någon kopia av säljarens ID-handling och har inte redogjort för vilka kundkännedomsåtgärder hon vidtagit. Detta trots att inspektionen i påminnelsen angav att om hon inte lämnar en sådan redogörelse kan inspektionen komma att utgå ifrån att hon inte har vidtagit några kundkännedomsåtgärder.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har NN brustit i fråga om kundkännedomen om säljaren då det saknas dokumentation av ID-kontroll avseende säljaren och det inte framkommit att hon gjort någon sådan kontroll och inte heller framkommit att hon ställt frågor för att utreda och bedöma säljarens riskprofil.

I fråga om köparen framkommer det att NN har tagit reda på att köparen hade en anställning och vilka inkomster köparen hade från den anställningen. I övrigt har NN inte redogjort för om hon ställt frågor för att utreda och bedöma köparens riskprofil.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN brustit i flera avseenden beträffande såväl vidtagandet som dokumentationen av kundkännedomsåtgärder. Dessa förseelser är varningsgrundande.

Redbarhet och lämplighet

Enligt 2 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen krävs bland annat att en fastighetsmäklare är redbar och i övrigt lämplig som mäklare för att registreras.

Av 4 kap. 4 § samma lag följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 2 kap. 8 §. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela påföljd.

Av förarbetena till motsvarande äldre bestämmelser (prop. 1994/95:14 s. 66) framgår att prövningen av den personliga lämpligheten inte tar sikte på personens fallenhet för mäklaryrket. I stället handlar det om att personens allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som en mäklare intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger också ett krav på skötsamhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan en underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet.

Av NNs egna uppgifter framgår att hon har problem med sin ekonomi. Enligt ett registerutdrag från Creditsafe hade hon den 23 juni 2023 skulder hos Kronofogdemyndigheten som uppgick till 49 733 kr. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det mot bakgrund av skuldsättningen finns skäl att ifrågasätta NNs redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare. Med beaktande av skuldens storlek bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i denna del kan stanna vid en varning (jfr inspektionens beslut i t.ex. ärende 21-0558 och 22-2389).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Andra tillsynsärenden avseende NN

I ärendet 22-1790 har NN den 16 december 2022 meddelats en varning för att hon inte förvarat kopior av de handlingar som hör till verksamheten hos det mäklarföretag där hon bedrev sin verksamhet. Hon har överklagat det beslutet.

I ärendet 23-0771 har NN den 8 juni 2023 meddelats en varning för att hon inte i rätt tid betalat årsavgiften eller påminnelseavgiften för sin registrering som fastighetsmäklare. Hon betalade avgifterna först efter att Fastighetsmäklarinspektionen hade inlett ett tillsynsärende mot henne och förelagt henne att yttra sig i ärendet. NN har överklagat även det beslutet.

Tre andra tillsynsärende avseende NN har avgjorts genom beslut vid samma disciplinnämndssammanträde som nu aktuellt ärende. Anmälningarna har gjorts av olika anmälare och rör olika förmedlingsuppdrag.

I ärendet 23-0057 har NN denna dag meddelats en varning för att hon har tillgodogjort sig mer provision ur handpenningen än avtalat, vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, kommunicerat med säljarna på ett sätt som inte är korrekt och affärsmässigt, ej upprättat och överlämnat journal och budgivningslista samt brustit när det gäller att förvara de handlingar som hör till mäklarverksamheten. I varningen ingår en erinran för att uppgifter tagits med i bostadsannonsen som uppenbart inte skulle ingå i marknadsföringen.

I ärendet 23-0229 har NN denna dag meddelats en erinran för att hon inte uppträtt korrekt och affärsmässigt i kommunikationen med anmälaren.

I ärendet 23-1006 har NN denna dag meddelats en varning för att hon agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, för att hon inte uppträtt affärsmässigt och korrekt i kommunikationen med anmälaren, för att ha fakturerat en säljare som sagt upp uppdragsavtalet samt för att hon till en av säljarna av ett förmedlingsobjekt har lämnat ett felaktigt besked om att säljarna behöver vara överens för att kunna säga upp uppdragsavtalet.

Ett tillsynsärende gällande NN har den 24 april 2023 avskrivits av Fastighetsmäklarinspektionen (dnr 23-0408).

Påföljd

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt den lagen. Detsamma gäller om fastighetsmäklaren överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

I förarbetena till motsvarande äldre bestämmelser (prop. 1983/84:16 s. 33 f) anfördes bland annat följande riktlinjer för bedömningen av när en återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att alla inte kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.

Ungefär samma synpunkter gör sig gällande i fall där mäklaren visserligen inte allmänt sett kan sägas vara inkompetent men på grund av vårdslöshet missköter sina sysslor till skada för uppdragsgivare eller dennes motpart. Av betydelse är i sådana fall huruvida det är fråga om upprepat slarv eller om endast enstaka misstag.

I det nu aktuella förmedlingsuppdraget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har gjort sig skyldig till flera förseelser, varav alla var för sig är varningsgrundande. NN har lämnat ett felaktigt besked till köparen om att köparen måste ha lånelöfte för att få betala handpenningen. Hon har inte verkat för en dokumenterad överenskommelse mellan parterna när köparen var sen med att betala handpenningen, hon har agerat partiskt genom att själv förskottera ersättning till säljaren och har sedan i strid med god fastighetsmäklarsed krävt ersättning från köparen. NN har också kommunicerat med köparen på ett sätt som inte uppfyller kravet på att vara korrekt och affärsmässigt. Hon har upprättat och låtit köparen underteckna en fullmakt som strider mot ombudsförbudet. Vidare har hon brustit i fråga om vidtagandet av och dokumentationen av åtgärderna för kundkännedom och hon har inte upprättat och överlämnat journal och budgivningslista i förmedlingsuppdraget. Dessutom har hennes redbarhet och lämplighet ifrågasatts på grund av hennes skuldsättning, vilket också bedöms utgöra skäl för en varning.

NN har varit registrerad som fastighetsmäklare sedan den 4 januari 2021. Trots den korta tid hon varit verksam som mäklare har Fastighetsmäklarinspektionen fått ta emot åtta anmälningar mot henne, varav sex anmälningar har lett till att inspektionen valt att inleda tillsynsärenden. Endast ett av dessa tillsynsärenden har skrivits av och i resterande fem ärenden har Fastighetsmäklarinspektionen beslutat att meddela NN disciplinär påföljd. Därtill kommer att NN betalat den årliga avgiften för 2023 för sent och hon har meddelats disciplinär påföljd även för detta.

Det genomgående intrycket från Fastighetsmäklarinspektionens handläggning av de olika tillsynsärendena mot NN är att hon haft mycket svårt att i rätt tid besvara de frågor som ställts och att ge in begärda handlingar. Hon verkar sakna den goda ordning på handlingar som krävs i ett förmedlingsuppdrag och hon har kommunicerat på ett oprofessionellt sätt.

Vid valet av påföljd finner Fastighetsmäklarinspektionen att en samlad bedömning behöver göras. Även med beaktande av de personliga omständigheter som NN anfört finns det enligt inspektionens uppfattning skäl att ifrågasätta hennes redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare. Mot bakgrund av vad som framkommit i detta tillsynsärende och i övriga tillsynsärenden avseende NN bedöms hon inte uppfylla de krav som kan ställas på en mäklare. Oavsett om bristerna beror på okunnighet, oskicklighet eller vårdslöshet har de återkommande drabbat parter i hennes förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte är tillräckligt att meddela NN en varning. Hennes registrering som fastighetsmäklare ska återkallas.