Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2023-05-10
Diarienummer: 23-0467
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Kundkännedom, överlåtelsehandlingar

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens hantering av en bostadsrättsöverlåtelse när köparens ombud endast haft en muntlig fullmakt. Även prövning av om mäklaren har upprättat ett korrekt överlåtelseavtal i fråga om vilka parterna var, när två köpare angetts på avtalet, men den ena av dem skulle inneha bostadsrätten i sin helhet. Slutligen har frågan om mäklarens dokumentation av åtgärderna för kundkännedom om köparen prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget] / [namnet på kedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, den allmänna riskbedömningen, rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, riskklassificeringen samt dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid försäljningen av hennes bostad var köparen representerad av ett ombud vid kontraktsskrivningen. NN skickade en begäran om fullmakt digitalt till köparen, men kontrollerade inte att köparen faktiskt hade skrivit under fullmakten. När köparen två veckor senare inte betalade in handpenningen ringde NN till köparen. Köparen ville då häva köpet. Eftersom det visade sig att fullmakten aldrig hade skrivits under fick bostaden läggas ut till försäljning igen. Den kom att säljas till ett lägre pris två månader senare. NN borde ha kontrollerat fullmakten och sett till att kontraktsskrivningen gick rätt till. Utöver den ekonomiska skadan som NN borde ersätta så har agerandet även orsakat psykiskt lidande under omförsäljningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han hade träffat köparen under en privat visning. När det blev dags att skriva kontrakt var köparen bortrest och hon ville att en anhörig skulle företräda henne vid köpet. Han hade telefonkontakt med köparen flera gånger under dagen och han fick gång på gång klart för sig att hon ville köpa och att den anhörige skulle företräda henne. Mellan samtalen skickade han ut en fullmakt till köparen för signering. Han trodde att hon skrev under den på en gång. Några veckor efter att kontraktet hade undertecknats uppdagades det att köparen inte ville stå fast vid köpet och att hon tyvärr inte hade skrivit under fullmakten. Enligt hans uppfattning fanns det en giltig fullmakt eftersom det vid hans kontakter med köparen på kontraktsdagen inte funnits någon tvekan om att hon ville att den anhörige skulle företräda henne. Säljaren valde dock efter många vändor att gå köparen till mötes och släppa det samt påbörja en omförsäljning. Vid omförsäljningen tog det lite längre tid vilket han beklagar, men han gjorde sitt yttersta för att det skulle bli en så snabb och smidig försäljning som möjligt. Han har förståelse för att säljaren tyckte att detta var jobbigt och han valde därför att inte ta något betalt alls för förmedlingsuppdraget. Säljarens skadeståndsanspråk har också prövats inom ramen för hans ansvarsförsäkring.

Fastighetsmäklarinspektionen har även förelagt NN att svara på vilka kundkännedomsåtgärder han vidtagit i fråga om säljare, köpare och ombud. NN har därvid uppgett i huvudsak följande.

Han hade kontakt med köparen vid visningen och ställde då frågor till henne om syftet med köpet, finansieringen och om hon var PEP alternativt familjemedlem eller medarbetare till en PEP. Vid kontraktsskrivningen kontrollerade han köparens ombuds identitet samt kopierade ID-handlingen.

Säljaren identitet hade han kontrollerat vid intagsmötet. Han kopierade hennes ID-handling, ställde frågor om syftet med försäljningen och om hon var PEP alternativt familjemedlem eller medarbetare till en PEP. Han dokumenterade åtgärderna och svaren i kundkännedomsblanketten. Säljaren hade bott i lägenheten och det fanns inga avvikelser från vad som är normalt. Vid omförsäljningen kunde säljaren inte själv delta vid kontraktsskrivningen utan anlitade ombud. Han kontrollerade fullmakten och ombudets identitet samt kopierade ombudets id-handling.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet anges namn på två köpare, varav en ung vuxen person och en person född på 1970-talet. I anslutning till den senares namn står det ”med 1/1-del”. I anslutning till den yngre köparens namn anges ingen andel. En annan person har undertecknat överlåtelseavtalet för såväl den yngre som den äldre köparens räkning.

Dokumentationen av kundkännedom

NN har gett in kopior av säljarens och ombudens ID-handlingar med notering om när de kopierats. Det finns inga kopior av köparens/köparnas ID-handlingar i ärendet.

I dokumentationen av kundkännedom avseende köparen har NN gjort följande notering. ”Mamma som köper bostad till sin son. Vi träffades under visning. Tog dock ingen kopia då på hennes ID-kort. Sitter i styrelsen för en närliggande Brf.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingar

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag.

Angivandet av parter i överlåtelseavtalet

Anmälan gäller en händelse då en mamma skulle köpa en bostadsrätt till sin vuxna son och en annan anhörig undertecknade köpekontraktet för hennes räkning. Både anmälaren (säljaren) och NN refererar till köparen som en enda person (mamman). I det överlåtelseavtal som NN har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen finns emellertid två personer angivna som köpare. Eftersom det framgår av avtalet att en av dessa personer (mamman) skulle bli innehavare till bostadsrätten i sin helhet och den andra personen (sonen) inte skulle inneha någon del av bostadsrätten anser Fastighetsmäklarinspektionen att det var fel av NN att ange sonen som köpare i överlåtelseavtalet. Genom angivandet av sonen som köpare blev överlåtelseavtalet missvisande när det gäller vilka parterna i avtalet var. Denna förseelse motiverar en erinran.

Fullmakten

Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen.

Precis som vid fastighetsöverlåtelser gäller således ett formkrav för överlåtelse av en bostadsrätt. I fråga om fastighetsöverlåtelser finns ett uttryckligt formkrav även beträffande fullmakter. En fullmakt att sluta avtal om köp, byte eller gåva av fast egendom ska vara skriftlig (se 2 kap. 27 § andra stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område).

I ärendet är utrett att köparen inte signerade den digitala fullmakt som NN skickade till henne och att NN underlät att kontrollera om fullmakten hade signerats innan fullmaktshavaren undertecknade överlåtelseavtalet.

Även om det saknas en uttrycklig lagreglering avseende vad som gäller för fullmakter vid överlåtelse av en bostadsrätt så måste det anses ligga i sakens natur att fullmakten behöver kunna bifogas avtalet för att visa att ett giltigt skriftligt avtal har ingåtts genom fullmaktshavarens underskrift på avtalet. Det kan enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning i vart fall inte anses tillräckligt med en muntlig fullmakt när det råder ett skriftlighetskrav för överlåtelsen i sig. NN har inte sett till att det i efterhand gick att visa att en fullmakt hade lämnats. Detta innebar en uppenbar risk för tvist om avtalets giltighet. Hans agerande i denna del utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

Av 3 kap. 1 § penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § första stycket penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse.

Med kundkännedomsåtgärder avses enligt 3 kap. 7-12 §§ i penningtvättslagen bl.a. att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Om kunden företräds av en person som uppger sig handla å kundens vägnar, ska den personens identitet och behörighet att företräda kunden kontrolleras.

Av 16 – 18 §§ i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) (penningtvättsföreskrifterna) följer att åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera dennes identitet ska dokumenteras. Detsamma gäller åtgärder för att identifiera och kontrollera en företrädares identitet och behörighet. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Av utredningen i ärendet framgår att NN ställt frågor till säljare och köpare för att uppnå kundkännedom om dem och kunna bedöma deras riskprofil. Det framgår emellertid inte om han har kontrollerat köparens identitet. Enligt hans egna uppgifter har han inte kopierat köparens ID-handling. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om köparen är således bristfällig. Förseelsen motiverar en varning (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 22-1469).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att han vid överlåtelsen av en bostadsrätt inte sett till att det gick att visa att köparens ombud haft fullmakt att ingå avtalet för köparens räkning samt för att han brustit i dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen. Dessa förseelser är varningsgrundande även bedömda var för sig. I varningen ingår även en erinran för att NN i överlåtelseavtalet angett två personer som köpare trots att bostadsrätten i sin helhet skulle innehas av den ena av dessa personer.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.