Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2023-05-10
Diarienummer: 23-0409
FMI:s beslut: Varning
Inte vunnit laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Överklagande

Förvaltningsrätten i Karlstad har i en dom den 7 november 2023 ändrat inspektionens beslut på så sätt att mäklaren tilldelas en erinran (mål nr 2463-23).

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder av annonser på webbplatser på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, objektsbeskrivning och mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han vill antingen anmäla den här mäklaren eller sin förra mäklare. När de sålde sin lägenhet i slutet av 2019 sa mäklaren att de inte fick annonsera extrarummet som de använde som ett sovrum. De hade minskat vardagsrummet och byggt upp ett extra rum. Mäklaren menade att det inte fanns ett fönster, ventilation och massa annat. De litade på honom men nu är de tveksamma. De ser hela tiden att mäklare annonserar extrarummen som sovrum och undrar vad som gäller. De tror att de hade fått bättre pris om de hade kunnat sälja lägenheten med extrarummet. Den här mäklaren, NN, säljer en tvårummare som trerummare. Vad gäller egentligen?

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud i huvudsak uppgett följande.

Han har beskrivit lägenheten på ett sätt som beskriver verkligheten.

Sovrum: Sovrummet bjuder på gott om plats för dubbelsäng och nattduksbord invid stort fönsterparti som ger ett rogivande ljusflöde och utsikt.

Sovrum/Arbetsrum: Mysigt rum som kan användas som gästrum eller arbetsrum. Gott om plats för säng, skrivbord samt tillhörande möblemang.

Sovrummet uppfyller Lantmäteriets kriterier att vara ett sovrum. Det råder ingen tvekan om att det i verkligheten kan användas som gästrum/arbetsrum eftersom säljaren använder det på det sättet. Enligt Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20 anges att en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen skall vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet. Här talar man om en rättvisande bild av objektet i dess helhet – inte varje uppgift för sig. Enligt domen så är det den bilden av objektet kunden får när kunden läst alla uppgifter i objektsbeskrivningen, foton av lägenheten i objektsbeskrivningen tillsammans med planritningen och uppgifter vid sökning på internet – allt sammantaget. Alltså inte en uppgift som är ryckt ur sitt sammanhang. Han har baserat uppgiften om antal rum på hur den faktiskt var i verkligheten när han gjorde intaget innan förmedling.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder av marknadsföringen

Anmälaren har skickat in fem skärmbilder av marknadsföringen. Av två skärmbilder framgår det att antalet rum är tre. I den löpande texten framgår följande.

Det finns två härliga och rofyllda sovrum, båda med plats för större säng samt tillhörande sovrumsmöblemang.

Under rubriken ”rumsbeskrivning” framgår följande.

Sovrum

Sovrummet bjuder på gott om plats för dubbelsäng och nattduksbord invid stort fönsterparti som ger ett rogivande ljusflöde och utsikt.

Sovrum/Arbetsrum

Mysigt rum som kan användas som gästrum eller arbetsrum. Gott om plats för säng, skrivbord samt tillhörande möblemang.

Enligt en skärmbild av planritningen framgår det att ett av de rum som benämns ”Sovrum” saknar fönster.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ” Beskrivning” framgår följande.

Det finns två härliga och rofyllda sovrum, båda med plats för större säng samt tillhörande sovrumsmöblemang.

Under rubriken ”Planlösning” framgår följande.

Sovrum

Sovrummet bjuder på gott om plats för dubbelsäng och nattduksbord invid stort fönsterparti som ger ett rogivande ljusflöde och utsikt.

Sovrum/Arbetsrum

Mysigt rum som kan användas som gästrum eller arbetsrum. Gott om plats för säng, skrivbord samt tillhörande möblemang.

Av planritningen i objektsbeskrivningen framgår det att ett av de rum som benämns ”Sovrum” saknar fönster. Under rubriken med förmedlingsobjektets adress framgår det att antalet rum är tre.

Mäklarbilden

Under rubriken ”Lägenhetstyp” framgår det att bostadsrätten har 2 rum och kök.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

Av utredningen i ärendet framgår det att NN marknadsfört bostadsrätten med en uppgift om tre rum och kök. Enligt mäklarbilden har lägenheten enbart två rum och kök. Ett av de utrymmen som benämns ”Sovrum” saknar direkt dagsljus och uppfyller därför inte Lantmäteriets kriterier för vad som utgör ett rum. Uppgiften om antalet rum har därför varit felaktig. Det har inte funnits förtydligande uppgifter i text avseende antalet rum. I marknadsföringen som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av finns det endast bilder över planritningen utan andra förtydligande uppgifter. Marknadsföringen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares inledande affärsbeslutsfattande och det föreligger en uppenbar risk att mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut har påverkats. Den vilseledande marknadsföringen motiverar en varning.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.