Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat korrekta uppgifter om lägenhetens storlek vid förmedlingen av en nyproducerad bostadsrätt när mäklaren redovisat föreningens uppgifter om total area. Även prövning av om mäklarens marknadsföring avseende försäljningsläget för bostadsrättsföreningen har gjorts i enlighet med god fastighetsmäklarsed när han på en situationsplan har angett en bostadsrätt som såld när det bara ingåtts ett bokningsavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag/namn på kedja]). Anmälaren har gett in sms- och e-postkonversationer, objektsbeskrivningar, bokningsavtalet, ljudfiler, planritningar och mätbevis.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, den ekonomiska planen, en objektbeskrivning och upplåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De köpte en nyproducerad bostadsrätt med en stor vind som de hade tänkt använda för en sidoverksamhet med nätförsäljning där de packar varor som ska skickas i väg. De blev vilseledda av NN och upplåtarna. De har hävt avtalet och har hamnat i tvist. De anser att NN har brustit i flera avseende.

NN gav en felaktig bild av boknings-/försäljningsläget för nybyggnationsprojektet. Det fanns en situationsplan i marknadsföringen där en specifik bostadsrätt (nr 1001) anges som såld, men den var de facto bara bokad. Att bostadsrätten angavs vara såld gav falskt stöd för att prisnivån för deras köp var marknadsmässigt motiverad.

Vilseledande text användes i objektsbeskrivningen. Det angavs att det var badrocksavstånd till badplats, båtbryggor och bastu. Det visade sig sedan att bastun var vinterparkerad vid bryggan, men att den annars står på annan plats större delen av året samt att det krävs medlemskap för att nyttja den.

Vilseledande bilder som är tagna från ett annat objekt användes i objektsbeskrivningen. De köpte objekt 1003, men bilderna i objektsbeskrivningen är tagna från objekt med en annan storlek på parkeringen och en annan vy över vattnet. Bilderna är strategiskt valda för att visa bästa havsutsikt. Ansvaret är större när det gäller nyproduktion eftersom köparen inte kan utföra sin undersökningsplikt. Endast en del av bilderna för andra objekt har märkts med text om att vara ”omgivningsbilder”, vilket gör att man per automatik tolkar de bilder som inte har sådan märkning som varande objektsspecifika.

Felaktiga uppgifter om objektets storlek angavs. Det objekt de köpte marknadsfördes med uppgift om 198 kvm BOA, men även med uppgift om 157 BOA + 41 BIA. Den faktiska boarean är 161 kvm. En kort tid inpå köpet presenterades siffran 157 kvm boarea för dem, men NN försäkrade i mejl att den övriga ytan klassas som boarea. De saknade anledning att ifrågasätta upplåtelseavtalet där totalarea och boarea ej är samma. NN hade även satt en deadline på att affären skulle göras senast samma dag.

När NN fick ny information om objektet förmedlade han inte den till anmälarna, vilket han också bekräftade på tillträdesdagen. NN har själv sagt att han mottog mätbevis från föreningen lördagen den 12 november 2022. Han uppdaterade därefter viss annonsering för andra objekt till 161 BOA + 12 ej mätvärt utrymme (vilket felaktigt införts som BIA). De fick inte denna information utan noterade ändringen den 18 november 2022 och konfronterade mäklaren på plats vid en visning av grannlägenheten den 21 november 2022. Detta var nio dagar innan de skulle tillträda det objekt de köpt. NN borde ha förstått att detta var väsentlig information för dem.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han har haft i uppdrag att förmedla samtliga objekt i föreningen. En av lägenheterna uppläts med bostadsrätt den 17 maj 2022 och en den 5 juni 2022. Anmälaren frågade honom i ett e-postmeddelande den 9 juni 2022 hur många objekt som var ”sålda”. Han lämnade uppgiften att två lägenheter hade upplåtits med bostadsrätt, vilket var en korrekt uppgift. Att det inte var samma ”typ” av lägenhet som den lägenhet anmälaren förvärvade saknar betydelse. Vad gäller uppgifterna på situationsplanen hade han angett att lägenhet 1001 var såld i och med att den hade bokats av en spekulant och att lägenheten därmed inte kunde bokas av någon annan. De tre lägenheter som hade markerats som bokade var bokade av ett aktiebolag som bostadsutvecklaren kontrollerade. Det var anledningen till att han ansåg att det fanns skäl att särskilja bokningarna. I kontakterna med spekulanter var han tydlig med hur boknings-/försäljningsläget såg ut. Det stämmer inte att han skulle ha gett en felaktig bild av detta.

Det var föreningen/bostadsutvecklaren som ville att uppgiften om bastu skulle tas med. Bastuflotten låg vid båtbryggorna när uppgiften fördes in i objektsbeskrivningen och den skulle enligt bostadsutvecklaren ligga där. Han känner inte till att den skulle ha flyttats till någon annan plats, men att den kan flyttas är uppenbart. Han har inte angett i marknadsföringen att en förvärvare av en bostadsrätt skulle ha fri tillgång till bastun. De boende i området kan ansöka om såväl båtplats som medlemskap för bastun.

Objektsbeskrivningen innehöll bilder över hela bostadsprojektet, vilket är vanligt vid detta slags projekt. Samma beskrivande text och bilder har använts för alla objekt av samma typ. Det ligger i sakens natur att viss ”fakta” om respektive bostadsrätt, såsom objektsnummer och adress, skiljer sig åt. Det anges inte intill någon av bilderna att bilden avser en viss bostadsrätt. Av sammanhanget är det tydligt att det är bilder som visar föreningens byggnader/lägenheter. I situationsplanen kan man se i vilken byggnad och var i byggnaden respektive lägenhet är belägen.

När han fick i uppdrag att förmedla bostadsrätterna hänvisade föreningen till areauppgifterna i den ekonomiska planen. Där anges det att de lägenheter som är av den typ som anmälaren köpte har en totalarea om 198 kvm. Han fick inga andra areauppgifter från föreningen. Anmälaren tillhandahölls den ekonomiska planen före upplåtelsen. I marknadsföringen angavs till en början ”Totalarea 198 kvm”. I den annons som han länkade till i ett e-postmeddelande till anmälaren den 17 maj 2022 anges 198 kvm efter rubriken ”Boarea”. Han kan inte förklara detta på annat sätt än att det måste ha berott på att rubriken i annonsen på hemsidan av någon anledning angetts till ”Boarea” i stället för ”Totalarea”. I första stycket i beskrivningen anges dock tydligt ”Totalarea (inkl vind) om 198 kvm” varför risken för att någon spekulant skulle ha blivit vilseledd får anses mycket liten.

Den 9 juni 2022 skrev anmälaren bland annat följande. ”När man tittar i skisserna så finns en vind på 25,9 kvm. Det blir 158 + 25,9 (183,9)”. Anmälaren hade, som han själv skriver, utifrån den A-ritning som föreningen tillhandahöll räknat ut att boarean var 158-159 kvm. På ritningen anges inte boarean för respektive lägenhet, däremot finns en uppgift om total boarea för hela byggnaden 315,9 kvm fördelat på två lägenheter, vilket blir 157,95 kvm. Efter kontakt med föreningen bekräftade han till anmälaren att den uppgiften stämde, men att arean/ytan på vinden inte fick användas för boende. Anmälaren var alltså införstådd med att boarean inte var 198 kvm. Det anges även i upplåtelseavtalet att boarean var 157 kvm samt att totalarean var 198 kvm. Mot denna bakgrund får det anses stå klart att anmälaren var införstådd med hur det förhöll sig med boarean vid tidpunkten för upplåtelsen. Han lämnade inga uppgifter om biarea eller icke mätvärt utrymme eftersom han inte hade tillgång till några sådana uppgifter. Från och med juni 2022 marknadsfördes bostadsrätterna av denna typ med en boarea om 157 kvm.

Upplåtelsen till anmälaren skedde den 23 juni 2022. Varken bokningsavtal eller förhandsavtal hade ingåtts med anmälaren. Vid tiden för upplåtelsen hade ingen uppmätning gjorts. Uppmätningar gjordes av föreningen i november och december 2022. Den uppmätning som föreningen lät utföra i november 2022 visade att boarean var 161 kvm, det vill säga 4 kvm större än den areauppgift som lämnades till anmälaren. Icke mätvärt utrymme var 12 kvm. I mätbeviset från december 2022 angavs att boarean var 161 kvm och icke mätvärt utrymme var 29 kvm. Det har således visat sig att totalarean var 190 kvm och inte 198 kvm. Att viss areaavvikelse kan förekomma är inte ovanligt vid nybyggnadsprojekt. I den ekonomiska planen anges att arean är beräknad och att mindre avvikelser kan förekomma. Det anges att inga justeringar av andelstal, årsavgifter eller insatser görs om avvikelsen understiger 6 procent. Av upplåtelseavtalet framgår också att förvärvarna accepterar att det kan föreligga avvikelse mellan den uppgivna arean i förhållande till färdigställd area.

Han tog del av mätbeviset från den första uppmätningen lördagen den 12 november 2022 och ändrade då uppgifterna i marknadsföringen. Han hade naturligtvis för avsikt att ta kontakt med anmälaren, men anmälaren ringde till honom redan under förmiddagen måndagen den 14 november 2022. Han ändrade marknadsföringen efter att han fick del av mätbeviset från den andra uppmätningen

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen

I en marknadsföring på internet avseende lägenheten 1003 anges totalarean vara 198 kvm.

I en marknadsföring på internet avseende lägenheten 1003 anges boarean vara 157 kvm. I marknadsföringen finns en situationsplan där det anges att lägenheterna 1005, 1006 och 1007 är bokade och att lägenheterna 1001 och 1009 är sålda.

Bokningsavtal avseende en annan bostadsrätt

Anmälaren har gett in ett bokningsavtal för lägenhet 1001 som är ingånget den 27 mars 2022 med preliminärt tillträde under kvartal 4 2022. I bokningsavtalet anges bland annat att bokningsavtalet inte är något formellt köp enligt lag. Det anges även att om förvärvaren väljer att inte teckna förhandsavtal/upplåtelseavtal när förutsättningarna är uppfyllda så återbetalas bokningsavgiften med avdrag för administrativa kostnader om 5 000 kr, utan annat anspråk från någon part.

Den ekonomiska planen

I den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen anges i en tabell för andelstal, insatser, årsavgifter m.m. att total area för lägenheterna 1001 – 1006 är 198. Det anges att arean är beräknad utifrån byggritningar och att mindre avvikelser kan förekomma.

I den ekonomiska planen anges bland annat följande under rubriken ”särskilda förhållanden”.

Lägenheternas area är uppmätt på ritning, varför vissa mindre förändringar av lägenheternas area kan förekomma. Med mindre förändringar avses högst 6% och för mindre avvikelser än 6% sker ingen justering av andelstal, årsavgifter och insatser.

Upplåtelseavtalet

I upplåtelseavtalet för lägenhet 1003 anges anmälaren och en person till som förvärvare. Upplåtelseavtalet ingicks den 23 juni 2022. I upplåtelseavtalet anges bland annat följande.

Boarea: 157 kvm enligt föreningens information. Se bifogad ritning.

Totalarea: 198 kvm enligt föreningens information. Se bifogad ritning.

Förvärvaren är medveten om att lägenheten och övriga eventuella upplåtna utrymmen inte varit föremål för kontrollmätning och accepterar att det kan föreligga avvikelse mellan ovan angiven area i förhållande till färdigställd area.

Bostaden ska tillträdas under kvartal 4 2022. Föreningen meddelar definitivt tillträdesdag senast tre månader innan. (jfr 7 kap. 3 § BrL).

E-postmeddelanden

I ett e-postmeddelande den 9 juni 2022 till NN skrev anmälaren bland annat följande.

Hur många objekt är sålda/icke sålda som läget är just nu? Intresset på ev sålt? Och hur ser den garanti ut som finns refererad till i den ekonomiska planen (sid 14 längst ner)

Vi fick inte riktigt ihop storleken. Tidigare stod det 157 kvm, nu står det 198. När man tittar på skisserna finns en vind på 25,9 kvm. Det blir 158+25,9 (183,9) . Var kommer siffran 198 ifrån? Gissar det är biyta på vinden? Och hur var det du sa, man fick inte ”bo där” eller inreda rummet, men det räknas ändå som boyta eller?

NN har i ett e-postmeddelande till anmälaren skrivit följande som svar på ovanstående frågor från anmälaren.

För tillfället är två stycken upplåtelseavtal tecknade, samt flera bokningar som inom kort förhoppningsvis omvandlas till upplåtelseavtal. Det finns ett starkt intresse för flera bostäder, men eftersom denna utvecklare har möjlighet att bygga färdigt bostäderna innan försäljning har de även valt att avvakta försäljning av flera av bostäderna med förhoppning om att kunna sälja dem på budgivning. Återkommer gällande garantin.

Precis dom du skriver så är resterande del av arean biyta på vinden. Det går fortfarande att klassa ytan som boarea, men sen säger detaljplanen för området att ”Utöver tillåtet antal våningar får vind inte inredas”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Lägenhetens storlek

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning (”Svensk Standard”).

Areauppgifter är uppgifter av väsentlig betydelse för tilltänkta köpare. I ett fall där mäklaren hade angett felaktig information om arean i objektsbeskrivningen, men tillhandahållit ett korrekt mätprotokoll fann Kammarrätten i Stockholm att mäklaren skulle tilldelas en varning (se dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16).

Fastighetsmäklarinspektionen har i andra beslut låtit påföljden stanna vid en erinran om den felaktiga uppgiften om area i marknadsföringen inte lämnats reservationslöst, utan mäklaren i objektsbeskrivningen exempelvis har beskrivit fördelningen av bo- och biarea (jfr dnr 21-0452).

I det nu aktuella ärendet har NN marknadsfört en nyproducerad bostadsrätt som inte var uppmätt och där den uppgift han haft att tillgå i fråga om bostadens storlek var föreningens uppgift om total area om 198 kvm. Han har såvitt framkommit marknadsfört bostadsrätten med uppgift om 198 kvm totalarea, vilket senare ändrats till 157 kvm boarea. Total area är inte ett vedertaget begrepp som används i den tidigare nämnda svenska standarden för areaberäkning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning bör inte ett sådant begrepp användas då det inte är tydligt för tilltänkta köpare vad som innefattas i begreppet. Med tanke på att det framgick att en del av bostadsrätten var belägen på vinden och NN kände till att vinden inte fick inredas för boende måste han enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ha förstått att det utrymmet inte utgjorde boarea och därmed inte fick marknadsföras som sådan. NN borde enligt inspektionens uppfattning antingen ha bett föreningen om en uppgift om boarean eller själv ha försökt uppskatta densamma. I marknadsföringen har angetts att areakälla är ”föreningens information” och det har bifogats måttsatta ritningar över bostadsrätten. Av NN:s e-postkonversation med anmälaren framgår också att anmälaren själv utifrån ritningarna kunnat beräkna storleken på de olika våningsplanen och att anmälaren har fått information om att det enligt detaljplan inte är tillåtet att inreda vinden. (Dock med det missvisande tillägget att ytan ändå kan klassas som boarea. Det är högst oklart vad NN avsåg med det påståendet. Oavsett denna oklarhet måste anmälaren ha förstått att vinden inte var avsedd för boende.) Det noteras att NN ändrat marknadsföringen till 157 kvm boarea och att det också är denna uppgift som angetts i upplåtelseavtalet. Av ritningarna över byggnadens fasad framgår att det är snedtak på vindsvåningen och det är därmed naturligt att det krävs en uppmätning för att säkert kunna säga hur mycket av vindsutrymmet som kan klassas som biarea alternativt utgör icke mätvärt utrymme. Detta är något som Fastighetsmäklarinspektionen inte bedömer att NN kunnat lastas för. NN har däremot gjort sig skyldig till en förseelse genom att han använt totalarea i stället för det etablerade begreppet boarea, varvid han borde ha räknat bort vindsutrymmet från boarean. Mot bakgrund av att den felaktiga uppgiften om bostadsrättens storlek rättats och inte heller lämnats helt reservationslöst bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Uppgifterna om försäljningsläget

Av utredningen i ärendet framgår att NN på en situationsplan i marknadsföringen felaktigt har angett bostadsrätten 1001 som såld, trots att den i själva verket endast varit bokad genom ett bokningsavtal. Den bokande parten har kunnat frånträda bokningsavtalet utan skadeståndsskyldighet utöver en administrativ avgift om 5000 kr. Den förklaring som NN lämnat till att bostadsrätten markerats som såld urskuldar inte agerandet. Situationsplanen ger en missvisande bild av försäljningsläget och har riskerat att påverka spekulanternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed och utgör skäl för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att han i strid med god fastighetsmäklarsed har lämnat vilseledande uppgifter om försäljningsläget i sin marknadsföring. I varningen ingår en erinran för brister i objektsbeskrivningen vad gäller uppgiften om lägenhetens storlek.