Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2023-05-10
Diarienummer: 23-0363
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Anbudsförteckning, besvarande av föreläggande, budgivning

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sina skyldigheter vid hanteringen av budgivningen. Vidare en prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en anbudsförteckning. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]/[namnet på kedjan]).

Fastighetsmäklarinspektionen förelade fastighetsmäklaren den 22 februari 2023 att yttra sig i ärendet senast den 15 mars. Då inget yttrande inkommit vid denna tidpunkt skickades en påminnelse att besvara föreläggandet senast den 31 mars. Mäklaren gav in ett yttrande, samt vissa efterfrågade handlingar, den 22 mars. Då två begärda handlingar saknades och vissa frågor inte besvarats skickade inspektionen en påminnelse till mäklaren att efterkomma föreläggandet. När mäklaren inte besvarat påminnelsen vid sista svarsdatum skickades en ny påminnelse den 3 april att besvara föreläggandet senast den 17 april. Mäklaren inkom med ett yttrande den 17 april, men har inte bifogat två av inspektionen begärda handlingar. Fastighetsmäklaren har däremot gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, en mäklarbild, prisstatistik över sålda bostadsrätter i området samt en skärmbild av en sms-konversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 30 juni 2021 köpte han en bostadsrätt som förmedlades av NN. Utgångspriset var 2 395 000 kronor och köpeskillingen blev 2 625 000 kronor. Mäklaren gav intryck av att det pågick en budgivning.

Efter att ha renoverat bostaden anlitade han en annan mäklare i februari 2023 för att göra en värdering. Denne mäklare uppgav att han köpt bostaden för dyrt och bad honom att få se anbudsförteckningen. Någon sådan handling har han dock inte fått. Det saknas därmed bevis för att det fanns en annan budgivare och han har lurats att betala mer än vad som egentligen skulle ha krävts för att köpa bostaden. Jämförbara bostadsrätter såldes vid tidpunkten för mellan 2 000 000 och 2 200 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Försäljningspriserna på den aktuella gatan skiljer sig mycket åt beroende på vilken av de två bostadsrättsföreningarna på gatan som bostadsrätten tillhör, vilket läge bostadsrätten har samt lägenhetens skick. Bostäderna på nedervåningen har stora uteplatser och är generellt dyrare än bostäderna en våning upp. Av det underlag han skickat in framgår att flera bostadsrätter av samma storlek på gatan har sålts under 2021 på en liknande prisnivå.

Det stämmer inte att köparen skulle vara omedveten om existensen av den andra budgivaren/spekulanten. Av den sms-konversation han gett in framgår tydligt att köparen har informerats om att det fanns en annan spekulant som skulle komma till samma visning som den köparen deltog på.

Ganska snart efter att visningen börjat kom den andra budgivaren fram till honom och uppgav att han ville köpa bostadsrätten omgående för utgångspriset. Vid detta tillfälle befann han sig i köket och köparen i vardagsrummet. En kort stund därefter kom köparen till honom och sa att han bestämt sig för att lägga ett bud. Han informerade då köparen om det redan lagda budet. Den andra budgivaren hörde detta och anslöt till dem i köket. Köparen hann knappt säga att han kunde erbjuda ett högre pris innan den andra budgivaren uppgav sig vara villig att köpa bostadsrätten för 2 500 000 kronor. Situationen var speciell för honom, eftersom han stod mitt emellan två spekulanter som började buda mot varandra på plats. När den andra budgivaren hade lagt 2 600 000 kronor bad köparen honom att ringa efter visningen för att i stället kunna pratas vid i lugn och ro. Köparen lämnade därefter lägenheten och satte sig i en park intill bostaden.

Cirka en kvart senare lämnade han lägenheten med den andra budgivaren. Han lovade att återkoppla till denne så snart han pratat med säljaren. När han passerade parken ropade köparen honom till sig. Han uppgav sig ha upplevt situationen i lägenheten som stressande och ville hellre få prata i enrum. Han erbjöd sig att köpa bostadsrätten för 25 000 kronor mer än det senast lagda budet och att följa med till mäklarkontoret direkt för kontraktsskrivning. Han förklarade för köparen att han först måste prata med säljaren samt informera den andra budgivaren om köparens bud.

När han kommit tillbaka till mäklarkontoret ringde han till säljarna och redogjorde för situationen. Säljarna var måna om en snabb försäljning och accepterade därför köparens bud. De ville genomföra kontraktsskrivningen samma kväll. Han kontaktade den andra budgivaren, som uppgav att hans lånelöfte sträckte sig till 2 600 000 kronor. Han trodde sig dock kunna få en höjd beloppsgräns genom att kontakta sin bank dagen därpå. Säljarna ville dock inte chansa på att affären skulle glida dem ur händerna och bestämde sig för att skriva kontrakt med köparen samma kväll. Han informerade den andra budgivaren om detta, som då inte vågade lägga något ytterligare bud utan att först ha kunnat prata med banken.

Han upprättade aldrig någon anbudsförteckning. På visningen förklarade han för båda budgivarna att han inte hade möjlighet att på plats upprätta en anbudsförteckning med samtliga bud som lades då. Båda budgivarna var införstådda med detta och accepterade att situationen var speciell. Han är dock medveten om sitt ansvar och skulle ha hanterat situationen annorlunda idag.

Han har tyvärr inte lyckats få tillgång till journalen från sin tidigare arbetsgivare. Han vet dock att det är hans eget ansvar att säkerställa bevarande av dokumentationen. Hans tidigare arbetsgivare har varit på återbesök hos köparen och sannolikt förmått denne att göra en anmälan till inspektionen, trots att arbetsgivaren varit informerad om den speciella budgivningssituationen på plats i lägenheten. Hade inte köparen varit införstådd med omständigheterna skulle han ha gjort sin anmälan långt tidigare. Den tidigare arbetsgivaren har intalat köparen att han ska kunna få tillbaka pengar från honom och gör allt han kan för att inspektionen ska meddela honom en varning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan säljarna och mäklaren ingicks den 14 juni 2021.

Sms-konversation mellan mäklaren och köparen

Av en sms-konversation mellan mäklaren och köparen den 29 juni 2021 framgår att mäklaren informerar köparen om att han ska visa bostadsrätten för en annan spekulant den 30 juni.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

En fastighetsmäklare ska så långt som möjligt vara en opartisk mellanman. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 42; prop. 2010/11:15 s. 23) anges att även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad. Vidare anges att mäklaren får anses skyldig att sanningsenligt besvara uppdragsgivarens motpart om frågor i olika sakförhållanden och att en mäklare inte i något fall kan frångå vad som följer av god fastighetsmäklarsed i syfte att främja uppdragsgivarens intressen.

Budgivningen utgör ett av de viktigaste momenten i mäklarens förmedlingstjänst. Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har i tidigare beslut uttalat att om en mäklare arbetat med ”konstruerade uppgifter om intressenter och budgivning” skulle det vara att betrakta som ett så allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed att en återkallelse av mäklarens registrering skulle komma i fråga (se beslutet 2002-01-16:6 i årsboken för 2002).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Anmälaren menar att det inte har funnits någon ytterligare budgivare och att NN därmed har underlåtit att lämna sanningsenlig information i samband med budgivningen.

Mäklaren har bestridit kritiken och lämnat en detaljerad redogörelse för hur budgivningen enligt honom gick till. Av en sms-konversation den 29 juni 2021 framgår att mäklaren har informerat köparen om att ytterligare en spekulant skulle besöka visningen nästföljande dag. Trots förelägganden från inspektionen har dock mäklaren inte inkommit med en anbudsförteckning eller uppgift om vem som lade bud utöver köparen. Inspektionen kommer att behandla dessa omständigheter vidare i kommande avsnitt. Även om de sistnämnda förhållandena ligger mäklaren till last vid en bedömning av förekomsten av en ytterligare budgivare anser Fastighetsmäklarinspektionen att det sammantaget inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Anbudsförteckning

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud och upprätta en anbudsförteckning. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren. I Kammarrättens dom den 15 januari 2020 med mål nr 3882–19 bedömde dock domstolen att fastighetsmäklaren inte var skyldig att upprätta en anbudsförteckning när köparen hade förhandlat försäljningspriset direkt med säljaren.

Att inte upprätta en anbudsförteckning har i tidigare beslut från inspektionen ansetts varningsgrundande (se bland annat inspektionens beslut med dnr 21–1206 och 20–1348).

NN har uppgett att han inte har upprättat någon anbudsförteckning, trots att han har redogjort för att flera bud har lagts av såväl köparen som en annan budgivare, låt vara inom en kort tidsrymd. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte omständigheterna sådana att mäklaren inte har haft en möjlighet att kunna upprätta en anbudsförteckning. Mäklaren ska därmed meddelas en varning för att han har åsidosatt denna skyldighet.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande

Av 28 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en registrerad fastighetsmäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års lag (prop. 1994/95:14 s 69 f.) framgår följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006–04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden.

Enligt praxis är det varningsgrundande om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen (se beslut med dnr 2020–0602). Vidare har inspektionen i tidigare beslut meddelat en varning då mäklare har underlåtit att besvara inspektionens förelägganden, men där underlåtenheten handlade om enstaka frågor (se besluten med dnr 4.1-1905-12 och 4.1-366-14).

Det följer även av inspektionens tidigare beslut att en mäklares byte av arbetsgivare inte undantar hen från skyldigheten att bevara och ge in handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget (se beslut med dnr 2019–1120).

NN har förelagts att inkomma med journalen, men har inte gjort detta. Som anledning till hans underlåtelse att ge in handlingen har han uppgett att han inte lyckats få tillgång till journalen från sin tidigare arbetsgivare. Mäklaren har efter påminnelser besvarat huvuddelen av inspektionens frågor, men har inte angett vem som lagt bud utöver köparen. Det kan även konstateras att mäklaren vid två tillfällen under ärendets handläggning har underlåtit att ge in yttranden i rätt tid. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte i rätt tid, och till fullo, efterkomma inspektionens förelägganden. Förseelsen är varningsgrundande.

Påföljd

Av 29 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt förevarande lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 3 kap. 1 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att inte alla kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.

När en fastighetsmäklare vid upprepade tillfällen är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och beslut kan alltså påföljd i form av återkallelse av mäklarens registrering aktualiseras.

Fastighetsmäklarinspektionen har i aktuellt ärende funnit att NN ska meddelas två varningar för att ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Den 9 juni 2021 meddelades mäklaren en varning för att han underlåtit att betala in den årliga avgiften och påminnelseavgiften i rätt tid (se beslut med dnr 21–0555). Han meddelades därpå en varning den 8 december 2021 (se beslut med dnr 20–1412) för att allvarligt ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att ha underlåtit att inkomma med begärda handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren meddelades även varning den 9 februari 2023 för att i två förmedlingsuppdrag ha förmedlat bostadsrätter till en närstående. Förseelserna utgjorde grund för varning bedömda även var för sig (se beslut med dnr 22–1973).

Mot bakgrund av att NN har meddelats ett flertal varningar under en förhållandevis kort tidsperiod finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har visat nonchalans för det regelverk han har att följa och att hans lämplighet som mäklare kan ifrågasättas. Det är med viss tvekan som inspektionen låter påföljden stanna vid de i ärendet konstaterade varningarna.

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att uppfylla sin skyldighet att upprätta en anbudsförteckning samt för att ha åsidosatt sin skyldighet att besvara inspektionens föreläggande i alla delar.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.