Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att verka för att parterna införde ett återgångsvillkor avseende besiktning i köpekontraktet och därigenom åsidosatte sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Även prövning av mäklarens ansvar att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget[/[namnet på kedjan]). Anmälarna har via ombud gett in köpekontraktet, ett förlikningsavtal samt ett besiktningsprotokoll.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, frågelistan, en lista från säljarna med vidtagna renoveringsåtgärder, en handling benämnd ”Juridisk information till dig som köper fastighet”, ett beslut från ansvarsförsäkringsbolaget samt villkor för försäkringen Varudeklarerat.

Anmälan

Anmälarnas ombud har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarna undertecknade ett köpekontrakt avseende en fastighet den 8 november 2022. Enligt ett villkor i kontraktet skulle en besiktning genomföras på uppdrag av säljarna. Mäklaren skulle ansvara för att besiktningen kom till stånd. Besiktningen utfördes inte förrän den 10 november, samma dag som säljarna undertecknade köpekontraktet. Enligt mäklaren saknade dock detta betydelse, trots att det i kontraktet står att parterna har tagit del av besiktningsprotokollet och att köparen är medveten om att undersökningsplikten kvarstår för de noteringar som gjorts i besiktningsprotokollet samt för de delar som inte omfattas av besiktningen. Trots att mäklaren varit medveten om att ingen besiktning ännu utförts, lät mäklaren köparna underteckna köpekontraktet med denna lydelse. Mäklaren verkade inte heller för införandet av en klausul som villkorade köpets bundenhet med hänsyn till den förestående besiktningen. En sådan klausul diskuterades överhuvudtaget inte under förmedlingsuppdraget.

De anmärkningar som gjordes vid besiktningen den 10 november innebar sammantaget att fastigheten inte kan anses vara i det skick som köparna förutsatte vid kontraktsskrivningen. Bristerna var av en sådan art och omfattning att köparna inte skulle ha undertecknat köpekontraktet om de hade känt till bristerna. Parterna träffade en förlikning med innebörden att köpet hävdes och att säljarna behöll 500 000 kronor av handpenningen som skadestånd.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparna sålde sin bostad under hösten 2022 med tillträde för de nya köparna i januari 2023. De behövde därför finna en bostad med snabbt tillträde. Han visade fastigheten för köparna under 90 minuter den 2 november och informerade då om att säljarna hade beställt en areamätning och en energideklaration till den 10 november. Under visningen lade köparna ett bud på 5 250 000 kronor med villkor om tillträde den 1 december. Köparna ringde sedan tre dagar senare och ändrade sitt bud till 4 800 000 kronor med önskat tillträde den 14 december. Budet avvisades av säljarna.

Köparna ville ändå ha en andra visning av bostaden, vilken hölls den 8 november. Han hade dessförinnan stämt av med säljarna om hur de ställde sig till ett återgångsvillkor i köpekontraktet, för det fall att det skulle bli aktuellt med en kontraktsskrivning innan besiktningen genomfördes. Säljarna hade inget att invända mot ett sådant villkor.

Vid den andra visningen informerade han köparna om att besiktningen inte skulle hinna genomföras innan den 10 november. Han tog då upp frågan om att införa ett återgångsvillkor, men köparna uppgav att de redan ägde sexton fastigheter och inte var i behov av ett sådant villkor. Hans uppfattning är att köparna hade erfarenhet på området och stor kunskap om fastigheter. Köparna lade ett nytt bud under visningen på 5 150 000 kronor med planerad tillträdesdag den 14 december. Budet accepterades av säljarna, som även tyckte att det vore en bra idé att ha med ett återgångsvillkor i köpekontraktet. Köparna önskade genomföra affären omgående, men avböjde att ta in ett återgångsvillkor.

Såväl vid den första som den andra visningen överlämnade han skriftlig information om försäkringen Varudeklarerat. Han informerade även om undersökningsplikten. Han förklarade att säljarna inte hade vidtagit några renoveringsåtgärder avseende grunden och vinden och uppgav att dessa är riskkonstruktioner som behöver undersökas noga. Han erbjöd sig att öppna till krypgrunden och vinden, men köparna avböjde.

Köparna undertecknade köpekontraktet på kvällen den 8 november i sin bostad. Under två timmar gick han igenom köpekontraktet, innefattande information om försäkringen Varudeklarerat, och frågade på nytt om köparna inte ville införa ett återgångsvillkor. Köparna blev då irriterade på honom och sa att de varit tydliga med att de inte ville ha med något sådant villkor. Eftersom säljarna bor utomlands undertecknade de köpekontraktet den 10 november.

Han informerade köparna vid visningarna att om en besiktning skulle göras skulle den tidigast komma att ske den 10 november. Köparna accepterade detta och blev även informerade så fort det kommit en bokningsbekräftelse avseende besiktningen.

Den femte paragrafen i köpekontraktet har av förbiseende formulerats fel. Eftersom besiktningen inte var gjord vid kontraktsskrivningen fanns inte något protokoll att ta del av. Detta uppmärksammades på kontraktsskrivningen, men på grund av brådska med att underteckna kontraktet ville inte köparna göra en ändring av paragrafen. Även säljarna godkände detta. Den felaktiga skrivningen bör betraktas som en ringa förseelse och har inte påverkat köpet.

Köparna har framställt skadeståndsanspråk mot honom, men hans ansvarsförsäkringsbolag har bedömt att han inte är skadeståndsskyldig. Detta då han vid ett flertal tillfällen har upplyst köparna om möjligheten att ta in en besiktningsklausul i köpekontraktet och informerat om konsekvenserna av att inte ha med en sådan klausul.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av köparna den 8 november 2022 och av säljarna den 10 november 2022. Som bilagor till kontraktet anges bland annat ”Varudeklarerat bilaga till köpekontrakt” och ”Besiktningsprotokoll”.

I köpekontraktet anges bland annat följande.

§ 5 Fastighetens skick

Fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen om inte annat överenskommits.

Parterna har tagit del av [mäklarkedjans] skriftliga juridiska information om bostadsaffären.

Säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten i bilagd frågelista.

För denna överlåtelse gäller Varudeklarerat (försäkringsgivare [försäkringsbolaget] för byggnadstekniska fel i bostadsbyggnad baserad på en besiktning genomförd av [försäkringsgivaren] anlitat besiktningsföretag. Köpare och säljare har tagit del av besiktningsprotokollet från denna besiktning samt de villkor som gäller för försäkringen.

Köparen har anmodats att utnyttja sin möjlighet att erhålla en genomgång av besiktningsprotokollet för att säkerställa att köparen på rätt sätt uppfattat innehållet i protokollet.

Köparen är medveten om att hans undersökningsplikt kvarstår för de noteringar som har gjorts i besiktningsprotokollet samt för de delar som inte ingår i besiktningen eller täcks av försäkringen. Begränsningarna av försäkringens och besiktningens omfattning framgår av försäkringsvillkoren respektive försäkringsprotokollets villkorsbilaga. De väsentligaste delarna av köparens kvarstående undersökningsplikt framgår även av en särskild bilaga till detta kontrakt, se bilaga.

Då säljaren svarat för hela kostnaden för Varudeklarerat inklusive den besiktning som ingår friskrives säljaren för fel och risker upp till självriskbeloppet för fel och brister som omfattas av denna försäkring. Detta innebär att kostnaden för självrisken stannar hos köparen.

Besiktningsprotokollet

Besiktningsprotokollet är daterat den 10 november 2022.

I protokollet har besiktningsteknikern bland annat noterat att det runnit in vatten i krypgrunden och att det förekom en avvikande lukt därifrån. Utförda fuktmätningar visade värden strax över gränsen för mikrobiell tillväxt. På grund av detta rekommenderas en vidare undersökning för att kontrollera omfattningen av, samt orsaken till, de noterade bristerna.

Det finns noteringar om risk för skador utvändigt beträffande sockeln, fönster, ytterdörren, taket, vinden samt carporten. Invändigt finns en notering om risk för skada gällande avloppsslangen till diskmaskinen i köket.

Frågelistan och listan över vidtagna renoveringsåtgärder

I frågelistan och listan över vidtagna renoveringsåtgärder har säljarna bland annat angett att bostaden har totalrenoverats såväl in- som utvändigt sedan de förvärvade fastigheten 2017. På frågan om säljarna har observerat eller haft anledning att misstänka några fel i fastigheten som köparna bör upplysas om har säljarna svarat nekande, då ”allt är genomgått och ombyggt”.

Informationen om köparens undersökningsplikt och försäkringen Varudeklarerat

I den handling som mäklaren gett in som benämnts ”Juridisk information till dig som köper fastighet” finns bland annat information om ansvaret för fel i bostaden och köparens undersökningsplikt. I bilagan till köpekontraktet rörande försäkringen Varudeklarerat framgår att ersättning utgår upp till ett visst belopp om ett byggnadstekniskt fel eller skada, som omfattas av försäkringen, förelåg vid besiktningstillfället, utan att detta har angetts i besiktningsprotokollet. Av bilagan samt de medföljande försäkringsvillkoren framgår närmare detaljer kring försäkringens omfattning och begränsningar. Det framgår bland annat att det är viktigt att köparen förstår innehållet i besiktningsprotokollet, då säljaren befrias från ansvar för det som finns noterat där. Köparen rekommenderas även en ”besiktningsgenomgång” med besiktningsteknikern. Det framgår även att köparens undersökningsplikt omfattar en rad ytterligare moment som inte omfattas av försäkringen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt bestämmelsens andra stycke ska mäklaren skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från tidigare fastighetsmäklarlagar (se SFS 2011:666, 1995:400 och 1984:81). I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. En mäklare är skyldig att med parterna ta upp frågan om ett köpekontrakt skall förses med villkor när behov därav synes föreligga.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att fastighetsmäklaren har ett allmänt ansvar för att informera både säljaren och köparen om jordabalkens regler beträffande ansvarsfördelningen vid fel i fastighet samt köparens undersökningsplikt. Av detta följer att det även ankommer på mäklaren att informera om att en försäkring som tecknas i anslutning till överlåtelsen kan förändra de grundläggande reglerna om säljarens och köparens ansvar. Det ankommer även på mäklaren att informera om både försäkringens omfattning och undantag samt att försäkra sig om att köparen både tagit del av och tagit till sig det besiktningsprotokoll som ligger till grund för försäkringens omfattning. Med utgångspunkt i besiktningsprotokollet och försäkringens omfattning åligger det mäklaren att tydligt informera om köparens återstående och eventuellt utökade undersökningsplikt (se Fastighetsmäklarnämndens beslut med dnr 4-1020-09).

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare uttryckt att besiktning helst ska ske före köpet och att mäklaren får rekommendera köparen att besiktiga fastigheten efter köpet endast om det finns särskilda skäl för detta. För det fall att en besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en besiktningsklausul ska tas in i köpekontraktet (se inspektionens beslut 4-485-06).

NN har uppgett att köparna genom två visningar har getts möjlighet att undersöka fastigheten. Han ska då ha pekat ut vinden och krypgrunden som riskkonstruktioner och erbjudit sig att öppna upp till dessa utrymmen. Köparna har fått ta del av en av säljarna ifylld frågelista samt en lista över säljarnas vidtagna renoveringsåtgärder. De har enligt mäklaren fått information om sin undersökningsplikt och om villkoren för försäkringen Varudeklarerat vid de genomförda visningarna. Mäklaren uppger sig även ha gått igenom informationen vid en två timmar lång genomgång av köpekontraktet. NN har vidare uppgett att köparna var pådrivande för att de skulle få underteckna köpekontraktet omgående och att de har varit medvetna om att en besiktning skulle genomföras först den 10 november. Mäklaren har även anfört att han fått säljarna att gå med på införandet av ett besiktningsvillkor, men att köparna ett flertal gånger, vid olika tillfällen, avböjde att ta in en sådan klausul i kontraktet.

Det kan konstateras att ord står mot ord angående vad som har utspelat sig i frågan om införandet av en återgångsklausul. Mot bakgrund av det som har framkommit genom utredningen anser Fastighetsmäklarinspektionen det inte visat att NN har åsidosatt sina skyldigheter i detta hänseende.

Det kan dock konstateras att mäklaren har behållit det standardvillkor i köpekontraktet, som normalt synes användas i förmedlingar där säljaren har tecknat försäkringen Varudeklarerat. Av detta villkor framgår felaktigt att köparna skulle ha tagit del av besiktningsprotokollet innan undertecknandet av köpekontraktet. Eftersom besiktningen ännu inte hade skett har de vare sig kunnat ta del av protokollet eller innan undertecknandet boka in en egen genomgång av besiktningsprotokollet med besiktningsmannen.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte har anpassat villkoret efter de verkliga förhållandena och att han därmed har åsidosatt sin skyldighet att medverka till att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Mot bakgrund av mäklarens uppgift om att köparna har känt till datumet för besiktningen, avböjt införandet av ett återgångsvillkor och avböjt ändring av klausulen vid deras undertecknande av kontraktet, bedömer inspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.