Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2023-04-05
Diarienummer: 23-0282
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Omsorgsplikt, uppdragsavtal, överlåtelsehandlingar

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med samtliga uppdragsgivare. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar och att iaktta sin omsorgsplikt om parterna avseende frågor av vikt för överlåtelsen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in två e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, två köpebrev, ett annonsavtal, frågelistan, två utdrag ur fastighetsregistret, en upprättad bouppteckning samt en registrerad bouppteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella fastigheten ägs till hälften av ett dödsbo med två dödsbodelägare och till hälften av den avlidnes sambo. Kontraktsskrivningen hölls den 7 juni 2022. Den 11 juli insåg mäklaren att endast den avlidnes sambo hade undertecknat uppdragsavtalet.

Tillträdet genomfördes den 15 augusti. Den 10 oktober hörde mäklaren av sig för att informera om att dödsboet inte ansökt om lagfart. Enligt mäklaren berodde detta på ett misstag från bankens sida.

Att mäklaren har brustit i sina skyldigheter ledde denna gång inte till någon ekonomisk skada, men upprepas bristerna kan någon annan person komma att drabbas.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han blev lite chockad när han i efterhand upptäckte att det saknades underskrifter från dödsbodelägarna på uppdragsavtalet, då han var säker på att de hade undertecknat handlingen. Trots att han har letat har han dock inte kunnat finna någon version som är undertecknad av samtliga parter. Han vet dock med säkerhet att samtliga säljare muntligen har gett honom uppdraget att förmedla fastigheten. Han kan även i sin e-postkorg se att uppdragsavtalet har mejlats mellan parterna den 30 april 2022. En av dödsbodelägarna har undertecknat annonsavtalet och båda dödsbodelägarna har undertecknat frågelistan. Båda dessa handlingar upprättades innan han inledde förmedlingsprocessen. Då han upptäckte avsaknaden av signaturer från dödsbodelägarna bad han uppdragsgivarna att underteckna ett bakdaterat uppdragsavtal.

Han har kontrollerat förfoganderätten till fastigheten genom utdrag från fastighetsregistret samt genom att ta del av den upprättade bouppteckningen. Bouppteckningen registrerades hos Skatteverket den 20 juni 2022, det vill säga efter kontraktsskrivningen. Han har tyvärr missat att ta in ett villkor rörande registreringen av bouppteckningen i köpekontraktet. Bouppteckningen registrerades dock innan besiktningsklausulen i köpekontraktet löpt ut.

I tidigare förmedlingsuppdrag där uppdragsgivaren varit ett dödsbo har banken eller juristfirman som upprättat bouppteckningen bistått dödsboet med att ansöka om lagfart. Så hade inte skett i aktuellt fall, vilket han fick kännedom om när köparens bank hörde av sig till honom efter tillträdet. Han har i efterhand varit dödsboet behjälpligt med att skicka in lagfartsansökan.

I det först upprättade köpebrevet stod den avlidne som hälftenägare, i stället för dennes dödsbo. Längst ner vid parternas underskrifter framgick det dock att dödsbodelägarna signerade handlingen för dödsboets räkning. Datasystemet brukar alltid hämta korrekt namn till avtalshandlingarna, men i detta fall hade ”dödsboet efter” försvunnit. Efter det att felaktigheten upptäckts upprättades ett korrekt köpebrev. Då det var köparens bank som meddelade honom att man fått avslag på grund av köpebrevet förmodar han att banken fått tillbaka det först upprättade köpebrevet. Han har försökt att få klarhet i saken, men inte fått något svar. Banken har dock lovat att återkomma.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Det ingivna uppdragsavtalet är undertecknat av samtliga parter. Parternas signaturer är daterade den 11 april 2022.

Annonsavtalet samt frågelistan

En av dödsbodelägarna har undertecknat ett annonsavtal den 17 april 2022. Båda dödsbodelägarna har undertecknat frågelistan den 11 april 2022.

Fastighetsutdragen

Mäklaren har gett in två utdrag ur fastighetsregistret, daterade den 2 mars 2022 samt den 7 juni 2022. Av utdragen framgår att den avlidne samt dennes sambo innehar lagfart på fastigheten.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 7 juni 2022. Planerad tillträdesdag anges till den 15 augusti 2022. I kontraktet finns en besiktningsklausul, enligt vilken köparna efter genomförd besiktning senast den 21 juni kan begära att köpet ska återgå.

Köpebreven

I det först upprättade köpebrevet anges den avlidnes maka samt den avlidne som säljare. Vid underskrifterna anges att den ena dödsbodelägaren skriver på för egen del samt genom fullmakt för den andra dödsbodelägarens del och att det sker för den avlidnes räkning. Köpebrevet är daterat den 15 augusti 2022.

Även det andra köpebrevet är daterat den 15 augusti 2022. I köpebrevet anges den avlidnes sambo samt dödsboet efter den avlidne som säljare. Det framgår att dödsbodelägarna har undertecknat handlingen för dödsboets räkning.

E-postmeddelande från mäklaren till dödsbodelägarna

Av ett e-postmeddelande sänt den 11 juli 2022 från mäklaren till de båda dödsbodelägarna framgår bland annat följande.

Hej på er,

Gick igenom min mapp avseende [bostadens adress] och såg att jag enbart har [namnet på den avlidnes sambo]:s signatur på mitt förmedlingsuppdrag (se bifogat).

Har ni skrivit på det tidigare eller har det missats?

E-postmeddelande från mäklaren till samtliga uppdragsgivare

Av ett e-postmeddelande från mäklaren till uppdragsgivarna den 10 oktober 2022 framgår bland annat följande.

Det har tyvärr missats några saker från bankens sida avseende lagfartsansökan på [bostadens adress].

Först och främst så skulle dödsboet ha sökt lagfart för [namnet på den avlidne]:s del. Det är egentligen inga konstigheter, och ganska vanligt att man missar det, men det skall göras när någon avlidit.

En procedur som kostar 850 kr och hamnar på er som dödsbodelägare/säljare.

Har pratat med köparens bank och han kan hjälpa er med detta, på er bekostnad. Ok?

Sen måste vi skriva på ett nytt köpebrev, det tidigare var där en felaktighet i.

Jag har bifogat det nya köpebrevet. […] Sen tar jag det till köparna som i sin tur skriver på och de kan till slut få Lagfart på huset.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett krav på skriftligt uppdragsavtal fanns även i 11 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den bestämmelsen anges att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (prop. 1994/95:14 s. 74).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden bedömt att det utgör grund för en varning att vidta förmedlingsåtgärder innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22–1868, 21–0312 och 20–1482, 4-1648-10 samt 4-2157-08).

Mäklaren har uppgett att han inte har kunnat finna något uppdragsavtal från förmedlingsuppdragets start med samtliga uppdragsgivares underskrifter. Han har i stället efter kontraktsskrivningen låtit upprätta ett bakdaterat uppdragsavtal som är undertecknat av såväl den avlidnes sambo som de två dödsbodelägarna. Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha säkerställt att samtliga uppdragsgivare undertecknat uppdragsavtalet. Förseelsen är varningsgrundande.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna. I kravet på tydlighet ligger att mäklaren ska verka för att parterna träffar sådana överenskommelser som förebygger konflikter och ger lösningar på problem som kan uppkomma.

En registrerad bouppteckning fungerar som en legitimationshandling beträffande vilka som är dödsbodelägare. Tredje man har rätt att förlita sig på att de delägare som finns upptagna i en bouppteckning företräder dödsboet.

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden hade en mäklare inte informerat om möjliga konsekvenser av att bouppteckningen inte var registrerad vid kontraktsskrivningen och än mindre förrättad. Mäklaren hade inte heller verkat för att frågan reglerades genom ett villkor i köpekontraktet. Nämnden meddelade mäklaren en varning (se beslutet 2012-12-12:25 i årsboken för 2012).

Av 20 kap. 1 § 2 st. jordabalken (1970:994) följer motsatsvis att ett dödsbo ska ansöka om lagfart på förvärv av egendom från den avlidne när dödsboet överlåter egendomen. Grundsatsen att inskrivning av äganderättsförvärv är obligatorisk har uppställts i allmänt intresse (se SOU 1960:25 s. 708 och prop. 1970:20 s. B 568). Den medför att i princip varje förvärv ska lagfaras och några luckor i lagfartskedjan inte ska uppstå (se NJA 1986 s. 205).

Det kan konstateras att bouppteckningen inte var registrerad hos Skatteverket vid tidpunkten för kontraktsskrivningen. Mäklaren har uppgett att han underlät att verka för en klausul som villkorade köpet med att bouppteckningen skulle vara registrerad senast vid tillträdet.

Genom dels sin kännedom om att bouppteckningen ännu inte var registrerad, dels genom uttaget av de två fastighetsutdragen, har NN vid kontraktsskrivningen varit informerad om att dödsboet ännu inte beviljats lagfart. Det kan konstateras att mäklaren varken då eller vid tillträdet har uppmärksammat parterna på frågan och undersökt om hans biträde behövdes avseende dödsboets lagfartsansökan.

Av utredningen framgår vidare att det först upprättade köpebrevet innehåller felaktiga uppgifter avseende vem som sålde fastigheten. Den avlidne anges som säljare i stället för dödsboet och de båda dödsbodelägarna har kvitterat köpeskillingen för den avlidnes räkning, i stället för dödsboets. Av ingivna e-postmeddelanden framgår att mäklaren först cirka två månader efter tillträdet har upprättat det senare köpebrevet, vilket innebär att detta köpebrev har bakdaterats till datumet för tillträdesdagen den 15 augusti 2022. Det finns inte i det senare köpebrevet någon uppgift om att det ersätter det först upprättade köpebrevet.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sitt ansvar att medverka till upprättandet av korrekta överlåtelsehandlingar. Han har även åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot parterna genom att underlåta att lyfta viktiga förutsättningar för överlåtelsen såsom lagfartsfrågan och registreringen av bouppteckningen och att verka för en reglering rörande registreringen av bouppteckningen i köpekontraktet. Mäklarens åsidosättande av sina skyldigheter utgör grund för en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal med samtliga uppdragsgivare samt för att han har åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar och att iaktta sin omsorgsplikt om parterna avseende frågor av vikt för överlåtelsen.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.