Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN ([namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild av en planritning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, objektsbeskrivning, en skärmbild av en annons, mätbevis och ett utdrag från bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN marknadsför en etta som en trea. Han lurar spekulanter.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden har enligt lägenhetsförteckningen två rum och kök, men disponeras som tre rum och kök. Det har alltid stått klart och tydligt i annonsen att lägenheten har två rum och kök. Ägarna till bostaden ville att den skulle marknadsföras som tre rum och kök. Ägarna hade själva köpt den under de premisserna och ville nå rätt målgrupp. För att inte tappa uppdraget gick han med på att skriva tre rum och kök. Han sa att de måste vara tydliga med att säljaren disponerar bostaden som tre rum, men att den enligt lägenhetsförteckningen är en tvårummare. Det är inte en enda visningsspekulant som har klagat på marknadsföringen. Det är supertydligt både i text och i ritning. Det står vidare att barnrummet saknar fönster. Man söker sällan 2-2,5 rum och kök som är över 80 kvm. Denna bostad är 86 kvadratmeter. Så snart han fick detta brev (föreläggandet, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning) ändrade han till två och ett halvt rum och kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild av en annons på en bostadsportal på internet

Av en skärmbild av annonsen som anmälaren skickat in framgår det att lägenheten har tre rum. Planritningen visar att det rum som benämns Barnrum/Kontor saknar fönster.

Bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning

Av utdraget från bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning som mäklaren gett in framgår det att lägenheten har två rum.

Skärmbild av annons

Av en skärmbild av en annons som mäklaren skickat in framgår det att lägenheten har två och ett halvt rum. Vidare framgår det att ”Bostaden disponeras som en trea, men är enligt lägenhetsförteckningen en tvårummare.”

Objektsbeskrivningen

Av den objektsbeskrivning mäklaren gett in framgår följande.

[…] Bostaden disponeras som en trerummare, men är enligt lägenhetsförteckningen en tvårummare.

Under rubriken ”Bostadsrätt” framgår det att antalet rum är två och ett halvt.

Under rubriken ”Beskrivning” framgår följande.

Det tredje rummet […]. Mindre rum vilket passar bra som arbetsrum eller barnrum. […] Detta rum har inget fönster.

Det finns foton i objektsbeskrivningen som visar lägenheten invändigt. Av ett foto av det utrymme som benämns Barnrum/Kontor syns inga fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap 14-15 §§ fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning som bland annat ska innehålla uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t.ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

Av utredningen framgår det att bostaden enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning har två rum. NN har trots det marknadsfört bostaden med en uppgift om att den har tre rum. Efter inspektionens föreläggande har han ändrat uppgiften om antalet rum till två och ett halvt rum. NN har uppgett att uppdragsgivarna ville marknadsföra lägenheten som en trea för att nå rätt målgrupp. Inspektionen har tidigare konstaterat att det inte är förenligt med marknadsföringslagen att ange objektets egenskaper på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters potentiella behov (se beslut med dnr 19-0691).

Av planritningen framgår det att det utrymme som benämns Barnrum/Kontor saknar fönster. Utrymmet uppfyller därför inte kriterierna för vad som är ett rum enligt Lantmäteriets definition. Uppgiften om att lägenheten har tre rum, samt uppgiften om att lägenheten har två och ett halvt rum har således varit felaktiga och kan ha påverkat bostadssökande i deras inledande affärsbeslut. Uppgifterna om antalet rum i marknadsföringen strider därför mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

De felaktiga uppgifterna om att lägenheten har tre rum respektive två och ett halvt rum har dock inte presenterats reservationslöst i marknadsföringen. Det har funnits förtydligande uppgifter i annonsen och i objektsbeskrivningen om att lägenheten är registrerad som en tvåa. Vidare framgår det av objektsbeskrivningen att ett rum saknar fönster. Med hjälp av den informationen, planritningen och fotona i objektsbeskrivningen har en bostadssökande haft möjlighet att bilda sig en uppfattning av bostadens faktiska antal rum. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.