Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt. Även prövning av om mäklaren upprättat ett korrekt uppdragsavtal och om uppdragsgivarnas elektroniska underskrifter uppfyller kraven för att vara avancerade.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild av en annons på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, registerutdrag från bostadsrättsföreningen, objektsbeskrivning och en skärmbild från en bostadsportal på internet från säljarens förvärv av objektet.

Utifrån det uppdragsavtal och yttrande mäklaren gett in till inspektionen har han förelagts att yttra sig över att underskrifterna är daterade efter det datum som avtalet anges gälla från, samt över uppgiften i avtalet om att det ska ha ingåtts när parterna var samtidigt närvarande. Han har även förelagts att visa på vilket sätt uppdragsgivarnas underskrifter uppfyller kraven för att vara avancerade.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har en annons ute till salu som är en etta, men saluförs som en tvåa. Det är inte första gången. Ser att det finns flera mäklare som gör samma sak.

Fastighetsmäklarens yttrande

Antalet rum

Fastighetsmäklaren har genom ombud i huvudsak uppgett följande.

Bostadsrätten är registrerad som en etta hos föreningen. När uppdragsgivaren själv köpte bostadsrätten marknadsfördes den som en tvåa, då den redan då hade gjorts om i fråga om sin planlösning. Hans uppdragsgivare ville att bostadsrätten skulle marknadsföras på samma vis som när han själv förvärvade den, att den inledningsvis var sökbar just som en tvåa. Han känner naturligtvis till vilka regler som styr definitionen av vad som utgör ett ”rum”. Han har emellertid bedömt att den till sin funktion är att anse som en tvåa och att det vore negativt att redovisa den som en etta, dels mot bakgrund av sin uppdragsgivares önskemål, dels mot att den då skulle falla bort från sökningar från spekulanter som efterfrågar en avskild sovdel. Såväl planlösning som bilder i annonsen har rättvist återgett bostadsrättens disposition och möjliggjort för spekulanter att skapa sig en uppfattning om densamma.

Han hade för avsikt redan inledningsvis att i text tydliggöra att bostaden hos föreningen var registrerad som en etta, men förbisåg detta i samband med att annonsen publicerades. Han blev varse detta när en spekulant uppmärksammade honom, d.v.s. ifrågasatte om bostadsrätten rätteligen var just en tvåa och han agerade omgående på det. Per den 9 februari 2023 har annonsen innehållit en förtydligande text, vilket framgår i bilaga till detta yttrande. I försäljningar med bostäder vars planlösning ändrats om, uppstår ofta den här typen av situation – såtillvida att det måste pareras vad som är rätt utifrån en definition av rum och vad som ger en rättvisande bild av det aktuella objektet. Hans uppfattning är att han agerat korrekt genom att objektet inledningsvis varit sökbart som en tvåa, då dess faktiska disposition svarar mot en efterfrågan på en separat sovdel och att hans uppdragsgivare varit angelägen om att få den marknadsförd på samma vis som när hen själv förvärvade den. Genom tydlig ritning av planlösning samt bilder har dess disposition på alla sätt tydligt framgått för var och en som besökt annonsen.

Han beklagar att den förtydligande texten inte från början funnits med i annonsen men har agerat omgående efter att han blivit uppmärksammad på detsamma. Mot bakgrund av ovanstående har han inte agerat i strid med sina skyldigheter utan i stället tillmötesgått sin uppdragsgivares instruktion och samtidigt säkerställt att marknadsföringen totalt sett blivit rättvisande för spekulanter.

Uppdragsavtalet

Fastighetsmäklaren har genom ombud i huvudsak uppgett följande.

Datumen i fråga har fyllts i av uppdragsgivaren själv, i samband med undertecknande. Korrekta datum som gällt har varit 12/1-12/3, vilket mäklaren och uppdragsgivaren varit överens om och muntligen avstämt efter att mäklaren erhållit uppdragsavtalet i retur och noterat vad som skrivits.

Det stämmer att uppdragsavtalet ingåtts med elektronisk underskrift, genom att han utsänt detsamma från sitt mäklarsystem och sedan erhållit det efter undertecknande från sina uppdragsgivare. För elektronisk signering använder han via sitt mäklarsystem systemet [namn på signeringstjänst]. Systemet i fråga är ett av de marknadsledande och har funnits i Sverige sedan [årtal]. Mot bakgrund av uttalanden i såväl förarbete som kommentar till fastighetsmäklarlagen anses de e-legitimationer som används i Sverige uppfylla kraven på sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i berörd förordning.

Det stämmer att uppdragsavtalet innehåller en skrivning som tar sikte på att avtalet ingås när parterna är samtidigt närvarande (utanför mäklarens affärslokal). Bakgrunden var att avtalet förbereddes när han besökte uppdragsgivarna på plats i bostaden, för det fall avtalet skulle komma att ingås på plats. Sedermera ingicks det i stället genom elektronisk signatur efter parternas möte, men av förbiseende ändrades inte den aktuella skrivningen.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår följande.

Avtalstid Detta uppdrag gäller tills vidare från 1/12. Uppdraget är förenat med ensamrätt t.o.m. 3/12.

Vidare framgår det av uppdragsavtalet att det ingåtts då parterna varit samtidigt närvarande på en annan plats än fastighetsmäklarens affärslokal och att lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler gäller för förmedlingsuppdraget.

Uppdragsgivarnas och fastighetsmäklarens underskrifter är daterade till den 11 januari 2023. Mäklarens underskrift är gjord med en penna. Uppdragsgivarnas underskrifter ser ut att vara gjorda elektroniskt. Det finns ingen information om vilken tjänst som använts för signeringen. Ytterligare information om signeringen, uppgifter om hur avtalet ingåtts eller vilken metod som använts framgår inte av avtalet.

Skärmbild av annons

Av den skärmbild av en annons som anmälaren gett in framgår det att antalet rum är två. Av planritningen framgår det att det utrymme som benämns ”sovrum” saknar fönster.

Objektsbeskrivningen och annonsen

Av objektsbeskrivningen framgår det att antalet rum är två.

Under rubriken ”allmän beskrivning av interiören” finns en beskrivning av de olika rummen. Följande framgår.

Sovrum i perfekt storlek med plats för dubbelsäng […] och sängbord.

[…]

Äldre uppmätning enligt föreningens lägenhetsregister är 44 kvm och den står som en 1:a, men disponeras idag som en 2:a.

Av foton av det utrymme som benämns ”sovrum” i objektsbeskrivningen syns inget fönster.

Utdrag från bostadsrättsföreningens register

Av utdraget från bostadsrättsföreningens register som mäklaren gett in framgår det att lägenheten har ett rum och kök.

Skärmbild av annons för föregående överlåtelse

Av en skärmbild av en annons från när säljaren förvärvade objektet framgår det att bostaden har två rum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

Av bostadsrättsföreningens register framgår det att bostaden är registrerad som en etta. Trots det har mäklaren marknadsfört lägenheten med en uppgift om att den har två rum. Det utrymme som benämns ”sovrum” saknar fönster och uppfyller därför inte definitionen för vad som utgör ett rum. Uppgiften om att lägenheten har två rum har således varit felaktig vilket kan ha påverkat bostadssökande i deras inledande affärsbeslut. Att den tidigare marknadsförts som en tvåa, att den till sin funktion är att anse som en tvåa eller att uppdragsgivaren önskar en viss marknadsföring föranleder ingen annan bedömning.

Uppgiften om att lägenheten har två rum har dock inte presenterats reservationslöst i marknadsföringen. I objektsbeskrivningen har det funnits information om att lägenheten är registrerad som en etta. Samma information ska även ha funnits i annonsen efter att en spekulant ifrågasatt att det var en tvåa. Inspektionen kan inte visa att det inte gjort det. Med ledning av informationen, planritningen och foton i objektsbeskrivningen bör bostadssökande ändå ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens faktiska antal rum. Mot bakgrund härav kan påföljden i denna del stanna vid en erinran. 

Uppdragsavtalet

Av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen följer det att uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Av förarbeten framgår det att skriftlighetskravet är av ett särskilt värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. I konsumentförhållanden är det mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet (prop. 1994/95:14 s. 38).

Inspektionen har vid ett flertal tillfällen konstaterat att det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena (se bl. a. beslut med dnr 20-1098). Det innebär bland annat att ensamrättstidens längd ska framgå av uppdragsavtalet (se beslut med dnr 2016-2045). I fråga om lag (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (distansavtalslagen) är tillämplig har inspektionen tidigare meddelat en varning när det av avtalet inte framgått att vilken lag som är tillämplig eller när den uppgift som framgått inte stämt överens med hur avtalet ingåtts (se beslut med dnr 20-0172 och 22-1723). 

Mäklarens och uppdragsgivarnas underskrifter är daterade den 11 januari. Av avtalet framgår det att uppdraget gäller tills vidare från 1 december och att det är förenat med ensamrätt till och med den 3 december. Mäklaren har uppgett att han uppmärksammat att det blivit fel datum för ensamrättstidens längd, men har trots det inte korrigerat avtalet efter vad de muntligt kommit överens om. Av uppdragsavtalet framgår det vidare att avtalet ingåtts när parterna varit samtidigt närvarande och att distansavtalslagen därför är tillämplig. Mäklaren har uppgett att uppdragsavtalet förbereddes i uppdragsgivarens bostad, men att det sedan ingicks med elektronisk signatur efter parternas möte. Varken det sätt avtalet ingåtts på, datumet för när avtalet anges gälla från eller datumen för ensamrättsperioden stämmer överens med de faktiska förhållandena eller vad parterna muntligen kommit överens om. Bristerna i uppdragsavtalet motiverar en varning.

Undertecknande med elektronisk underskrift

Av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen följer det att uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Av 3 kap. 5 § fastighetsmäklarlagen framgår det att uppdragsavtal och depositionsavtal får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen (eIDAS-förordningen).

Enligt artikel 3.11 i eIDAS-förordningen är en avancerad elektronisk underskrift en elektronisk underskrift som uppfyller kraven i artikel 26. En avancerad elektronisk underskrift ska enligt artikel 26 uppfylla följande krav.

1. Den ska vara unikt knuten till undertecknaren.
2. Undertecknaren ska kunna identifieras genom den.
3. Den ska vara skapad på grundval av uppgifter för skapande av elektroniska underskrifter som undertecknaren med hög grad av tillförlitlighet kan använda uteslutande under sin egen kontroll.
4. Den ska vara kopplad till de uppgifter som den används för att underteckna på ett sådant sätt att alla efterföljande ändringar av uppgifterna kan upptäckas.

För att uppfylla kravet på undertecknande måste uppdragsavtalet signeras med en underskrift som uppfyller ovan angivna krav. I de fall mäklaren erbjuder sin uppdragsgivare att signera ett uppdragsavtal med en elektronisk underskrift, måste mäklaren se till att underskriften uppfyller de krav som ställs för att den ska vara avancerad.

Av utredningen framgår det att uppdragsavtalet har undertecknats med elektroniska underskrifter av uppdragsgivarna, i form av digitala namnteckningar. I avtalet finns det däremot inga uppgifter som kan knyta underskriften till undertecknaren eller som kan möjliggöra att undertecknaren kan identifieras genom underskriften. Att [namn på signeringstjänst] använts för underskriften innebär inte att kraven för en avancerad elektronisk underskrift per automatik är uppfyllda. De förarbetsuttalanden som mäklaren hänvisar till i sitt yttrande rör e-legitimationer. Det finns inga uppgifter i avtalet om att parterna identifierat sig med hjälp av en e-legitimation vid signeringen av avtalet. Av vad som framkommit i ärendet finns inga uppgifter som visar att de elektroniska underskrifterna uppfyller de krav som ställs för att vara avancerade. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för bristerna i uppdragsavtalet samt för att underskrifterna i uppdragsavtalet inte uppfyller kraven för att vara avancerade. Förseelserna är varningsgrundande även var och en för sig. I varningen ingår en erinran för att ha använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen.