Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende vem som har haft rätt att företräda ett dödsbo.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget].

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, ett testamente, handlingar rörande penningtvättsåtgärder samt ett flertal e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Några personer har vänt sig till honom med anledning av frågor kring hanteringen av en bostadsrätt som ingår i det dödsbo där personerna är dödsbodelägare. Det finns åtta bröstarvingar. I ett testamente har den avlidne utsett en advokat till testamentsexekutor. Utan att säkerställa att testamentet vunnit laga kraft har advokaten kontaktat NN och gett denne i uppdrag att förmedla bostadsrätten. Advokaten uppvisade endast testamentet för mäklaren, som menar att detta var tillräckligt för att ingå ett uppdragsavtal med advokaten.

Bostadsrätten hann marknadsföras i över två månader utan att det gjordes någon bouppteckning. Flera av dödsbodelägarna fick veta genom goda vänner att bostadsrätten låg ute till försäljning. Vid ett boutredningsmöte den 9 december 2022 framkom att ingen av dödsbodelägarna godkänt testamentet. Vid samma möte avsade sig advokaten uppdraget, trots att han egentligen aldrig formellt tillträtt som testamentsexekutor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han ingick ett skriftligt förmedlingsuppdrag med advokaten den 7 november 2022. Innan undertecknandet av uppdragsavtalet fick han ett testamente från advokaten, där det framgick att advokaten utsetts till testamentsexekutor. Mot denna bakgrund eftersökte han inte information om någon bouppteckning hade upprättats och tog aldrig del av någon sådan handling.

Bostadsrätten marknadsfördes på internet mellan den 13 november 2022 och den 17 januari 2023. Visningar har hållits för sex spekulanter, men inga bud har inkommit.

Den 13 januari kontaktades han av anmälaren, som bad honom att omedelbart avbryta försäljningen av bostadsrätten. Han mottog även flera e-postmeddelanden från anmälaren i frågan. Med anledning av detta tog han kontakt med advokaten som vidhöll att han var testamentsexekutor och att förmedlingsuppdraget skulle fortlöpa. Den 17 januari kontaktade han sin branschorganisation och fick därifrån rådet att omgående avbryta förmedlingsförsöket. Han avbröt därför samtliga förmedlingsåtgärder, gjorde en skriftlig uppsägning av uppdraget per e-post till advokaten och informerade även övriga dödsbodelägare om dessa åtgärder.

Han har aldrig tidigare under sina 33 år som fastighetsmäklare fått ett förmedlingsuppdrag genom en testamentsexekutor. Med anledning av att det var en advokat som kontaktade honom, och även uppvisade testamentet, kände han sig trygg i att advokaten var behörig att företräda dödsboet. Eftersom en advokat bör presumeras känna till reglerna för när hans uppdrag börjar löpa gjorde han inga ytterligare undersökningar. Han har även haft kontakt med flera av dödsbodelägarna under uppdraget och ingen framförde några invändningar kring att testamentet inte skulle ha vunnit laga kraft eller att advokaten inte var behörig företrädare. Alla var tvärtom angelägna om att bostadsrätten skulle säljas.

Han anser inte att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att han har agerat på information från en advokat och de handlingar som denne uppvisade bör en eventuell konstaterad förseelse åtminstone bedömas som ringa och påföljd kunna underlåtas.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Mäklarens undertecknande av uppdragsavtalet är daterat den 25 oktober 2022. Advokaten har undertecknat avtalet som företrädare för dödsboet den 7 november 2022.

Testamentet

Testamentet är undertecknat av den avlidne den 5 mars 2022. I handlingen utses en namngiven advokat till testamentsexekutor.

E-postmeddelanden

Av de e-postmeddelanden som mäklaren har gett in till inspektionen framgår bland annat följande.

Meddelande från mäklaren till advokaten den 13 januari 2023

Hej [advokatens namn]

Jag fick samtal idag från [anmälaren] som anser att jag skall avbryta försäljningen av lägenheten med omedelbar verkan då testamentet inte är gällande och det uppdragsavtal vi skrivit är ogiltigt samt nu en boutredningsman tar över.

Vad anser du jag skall göra? Vet vi vem som har blivit boutredningsman? [Anmälaren] säger att han företräder inte någon dödsbodelägare men ändå varit delaktig med någon av dödsbodelägarna…

Meddelande från advokaten till mäklaren den 14 januari 2023

Såsom utsedd testamentsexekutor anser jag att vi ska fortsätta tills boutredningsman tar vid och lämnar sina instruktioner.

Mäklaren till advokaten den 17 januari 2023

Hej [advokatens namn]

Jag måste tyvärr omgående säga upp mitt förmedlingsuppdrag med försäljningen av [bostadsrätten] då det nu kommit till min kännedom att testamentet inte vunnit laga kraft. Vi har idag haft kontakt med vår jurist på [en branschorganisation] som även de kom fram till att detta måste göras. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) har mäklaren en skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över en bostadsrätt.

Av reglerna i 19 kap. ärvdabalken (ÄB) (1958:637) framgår det att den som genom testamente har blivit utsedd att i fråga om förvaltningen av ett dödsbo träda i arvingars och universella testamentstagares ställe, är testamentsexekutor. Enligt 19 kap. 20 § ÄB är en testamentsexekutor bemyndigad att företa alla för boets utredning erforderliga åtgärder, såvida inget annat framgår av testamentet.

Om inget annat föreskrivits i testamentet har en testamentsexekutor rätt att sälja såväl lös som fast egendom, utan dödsbodelägarnas samtycke eller rättens tillstånd. Exekutorn bör dock söka samförstånd med dem vilkas intressen han är satt att iaktta och bör inhämta dödsbodelägarnas mening när det lämpligen kan ske (se Lind och Walin, Ärvdabalken del II [17 feb. 2023, version 6Ö, JUNO], kommentaren till 19 kap. 20 §).

Testamentet ger inte någon förvaltningsbefogenhet för testamentsexekutorn förrän det har vunnit laga kraft (se Lind och Walin, Ärvdabalken del II [17 feb. 2023, version 6Ö, JUNO], kommentaren till 19 kap. 1 § ÄB). Ett testamente kan få laga kraft genom att det godkänns av legala arvingar, genom att testamentet delges legala arvingar och inte klandras inom sex månader efter delgivningen eller genom att domstol ogillar en arvinges klandertalan av testamentet (se 14 kap. 4 och 5 §§ ÄB).

Fastighetsmäklarinspektionen framhåller att det är särskilt viktigt att en fastighetsmäklare kontrollerar vem som äger rätt att förfoga över en bostad när uppdraget innefattar förmedling från ett dödsbo (se b.la. inspektionens beslut med dnr 19–1128 och 19–1397).

En mäklare kan ursäkta sig med råd från en sakkunnig endast om särskild sakkunskap krävs. Om rådet avser hantering av mäklarens normala åligganden förväntas mäklaren själv ha tillräcklig sakkunskap och torde inte kunna invända att hen agerat i enlighet med råd från en jurist (se ” M. Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar” [10 feb. 2023, version 5A,  JUNO], kommentaren till 4 kap. 4 § 2 st.).

I länsrätten i Stockholms mål 17438–02 hade uppdragsgivaren erhållit förmedlingsobjektet genom legat i testamente kort tid före kontakten med mäklaren och samtliga dödsbodelägare hade ännu inte godkänt testamentet när förmedlingsuppdraget ingicks eller då objektet överläts. Vid uppfyllande av sin kontrollskyldighet av förfoganderätten över förmedlingsobjektet förlitade mäklaren sig på dels att bostadsrättsföreningen hade beviljat uppdragsgivaren medlemskap, dels på rådgivning från en jurist anställd på en branschorganisation. Rådgivningen visade sig senare vara ofullständig. Mäklaren anförde att det inte kan krävas att en mäklare besitter sådana juridiska kunskaper om förvaltning av dödsbon och testamentsrätt för att självständigt kunna bedöma en legataries förfoganderätt. Domstolen uttalade att mot bakgrund av den osäkerhet som kan råda kring behörighet att förfoga över egendom och tidpunkten för förfoganderätten när fråga är om testamenten och dödsbon får utredningsskyldigheten anses utvidgas när uppgifter framkommer om att förfoganderätten är beroende av sådana förhållanden. Domstolen ansåg att de omständigheter som mäklaren anfört inte räckte för att mäklaren skulle undgå påföljd och fastställde Fastighetsmäklarinspektionens beslut om varning för brister i kontrollskyldigheten.

Om en mäklare åtar sig att förmedla egendom tillhörande ett dödsbo anser Fastighetsmäklarinspektionen att det åligger mäklaren att ha kännedom om vilka regler som kan aktualiseras och att det är särskilt viktigt att kontrollera vem som äger rätt att förfoga över bostaden. Kontrollskyldigheten innebär att NN inte har haft rätt att förlita sig på advokatens uppgifter utan att genomföra en självständig kontroll.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN inte har efterfrågat någon bouppteckning och att han har ingått uppdragsavtalet med advokaten utan att kontrollera att testamentet först vunnit laga kraft. Advokaten hade ingen laglig rätt att utöva förvaltningen av dödsboet vid tidpunkten då uppdragsavtalet ingicks. Genom att inte säkerställa advokatens rätt att företräda dödsboet har NN åsidosatt sin kontrollskyldighet enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.