Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren genast har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående förvärvat en fastighet som mäklaren tidigare haft i uppdrag att förmedla. Förvärvet anmäldes till inspektionen 15 dagar efter det att mäklaren fått kännedom om förvärvet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen har NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]) anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående förvärvat en fastighet som hon tidigare haft i uppdrag att förmedla. NN har gett in uppdragsavtalet samt en uppsägning av förmedlingsuppdraget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet.

Anmälan

NN har uppgett i huvudsak följande.

En kollega till henne visade intresse för en bostadsrätt hon haft i uppdrag att förmedla. Uppdragsavtalet ingicks den 23 november 2022 men säljaren valde att avvakta med att gå ut med försäljningen då denne inte köpt någon ny bostad ännu och väntade på en bostad i en specifik bostadsrättsförening. Den närstående och säljaren känner varandra och har haft en dialog innan försäljningen. De kom överens om ett pris som översteg marknadspris. Säljaren meddelade henne att hon gärna sålde sin lägenhet direkt till köparen utan att marknadsföra bostaden utåt. Hon blev informerad om detta den 11 december och den 13 december sades förmedlingsuppdraget upp. Hennes kollega förvärvade bostaden den 14 december och hon fick vetskap om detta samma dag eller dagen efter, hon minns inte exakt.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan NN och uppdragsgivaren ingicks den 23 november 2022.

Uppsägningen av uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har den 13 december 2022 sagts upp skriftligt via epost av uppdragsgivaren där följande framgår.

Hej!
Jag säger härmed upp uppdraget med försäljningen av min lägenhet. Med vänlig hälsning, /[Namn på uppdragsgivaren]
[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförvärvet

Enligt 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från bl.a. en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Av förarbetena till bestämmelsen framgår att närståendes förvärv handlar om känsliga situationer som ovillkorligen bör komma till tillsynsmyndighetens kännedom samt att syftet med anmälningsskyldigheten bl.a. är att motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås (prop. 1994/95:14 s. 78). Att anmälan ska ske genast innebär att fastighetsmäklaren bara kan vänta ett par arbetsdagar med att göra en anmälan (prop. 2020/21:119 s. 119).

Kammarrätten i Göteborg har i dom den 28 januari 2022 med mål nr   4762-21 konstaterat att anmälningsskyldigheten inträder fr.o.m. när mäklaren fått vetskap om att överlåtelsehandlingen undertecknats. Kammarrätten ansåg att omständigheterna att den då aktuelle mäklaren avträdde förmedlingsuppdraget omgående efter att han fått vetskap om att hans närstående varit intresserad av att förvärva fastigheten och anmälde förvärvet till inspektionen så snart tillträde skett medförde att den tid om cirka två månader som han dröjde med att anmäla förvärvet framstod som mindre klandervärt. Påföljden bedömdes därför kunna stanna vid en erinran.

När NNs mäklarkollega visade ett intresse av att förvärva den aktuella bostadsrätten, som hon den 23 november 2022 fått i uppdrag att förmedla, blev NN skyldig att säga upp avtalet med uppdragsgivaren. Avtalet sades upp av uppdragsgivaren den 13 december 2022. NN har därmed inte genomfört en förmedling till en närstående.

Genom att mäklarkollegan förvärvade fastigheten den 14 december 2022 har det uppstått en skyldighet för NN att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Tidsfristen räknas från det att NN fick vetskap om att överlåtelsehandlingarna undertecknats. NN har uppgett att hon inte minns exakt men att hon fick denna vetskap antingen den 14 eller 15 december 2022. NN anmälde förvärvet den 9 januari 2023. Den tid om 15 arbetsdagar (räknat från den 15 december) inom vilken hon fick vetskap om förvärvet till dess att anmälan gjordes kan inte anses uppfylla kravet på att anmälan ska göras genast. Det är även uppdragsgivaren som sagt upp uppdragsavtalet, NN har därmed brustit även i det avseendet då hon ska ansvara för att säga upp uppdragsavtalet vid en närståendes intresse. Tidsrymden och omständigheten att förmedlingsuppdraget sagts upp omgående efter det att mäklarkollegan visat intresse av att förvärva fastigheten är att anse som förmildrande och mindre klandervärt. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.