Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när mäklaren tillgodogjort sig mer provision ur handpenningen än som angetts i uppdragsavtalet samt när uppgifter som inte var menade att marknadsföras tagits med i bostadsannonsen. Även prövning av om mäklaren uppträtt korrekt och affärsmässigt i sina kontakter med säljarna. Vidare har frågan om mäklaren vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal prövats. Slutligen har prövningen avsett frågan om mäklaren har upprättat och överlämnat budgivningslista och journal samt om mäklaren uppfyllt sin skyldighet att förvara de handlingar som hör till verksamheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget] / [namn på kedja]). Anmälaren har gett in kopior av sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in depositionsavtalet, utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet, tilläggsavtal till uppdragsavtalet och skärmklipp på sms-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

De träffade NN och hennes assistent den 15 september 2022 då hon fortfarande arbetade på ett tidigare mäklarföretag. De fick med sig ett uppdragsavtal att läsa igenom men de kom överens om att NN skulle skriva ett utkast till annons så att de kunde publicera det direkt. De blev utlovade en rabatt på kostnaden för annonseringen på en bostadsportal på internet. Dagen efter skickade de en beskrivning av bostadsrätten som skulle vara till hjälp för annonsen. Annonsen publicerades på mäklarföretagets hemsida och de uppräckte direkt ett antal fel, bland annat fel antal våningar. De påpekade detta direkt och de betalade till NN för publiceringen av annonsen. Dagen efter fick de besked om att det inte gick att få rabatt för annonseringen på bostadsportalen men att de i stället skulle kompenseras med ett avdrag på arvodet. De swishade då resterande summa för annonseringen till NN. Annonsen publicerades den 18 september 2022 med samma fel som de redan påpekat. Fakturan för annonseringen skulle betalas av NN. Vid det här laget var uppdragsavtalet fortfarande inte undertecknat eller inlämnat till NN. I slutet av september hörde NN av sig och meddelade att hon skulle sluta på mäklarföretaget och starta eget. Hon frågade om de ville flytta över förmedlingen till hennes nya bolag. De gick med på detta under förutsättning att de inte behövde betala för annonsering på nytt. NN meddelade att hon skulle bjuda på annonseringen om de valde att följa med henne. Hon erbjöd dem även ytterligare ett avdrag om 5 000 kronor på arvodet.

I början av oktober 2022 kom de överens om att skriva ett nytt uppdragsavtal via NNs nya företag. Avtalsskrivningen skedde under en middag på en restaurang. De bad om att få skriva till överenskommelsen om gratis publicering av annonsen, vilket lades till för hand. NN skrev inte under uppdragsavtalet och de fick inte någon kopia. De blev utlovade en kopia senare men fick aldrig någon. De tog dock foton på avtalet.

Annonsen publicerades åtta dagar efter vad NN utlovat. Informationen i annonsen var även fel. Uppgift om avgift saknades och även relevant information om källarförråd, gästlägenhet och energideklaration. Texten var inte alls bearbetad då NN bokstavligen hade kopierat deras utkast till henne. De bad henne att korrigera detta upprepade gånger vilket ignorerades eller korrigerades bara till viss del. I början av november 2022 hörde de av sig till NN för att påpeka att de fortfarande inte var nöjda med annonsen och gav exempel på hur den kunde skrivas om. Hennes assistent publicerade texten oredigerad och fick även med en privat konversation där det framgick att de uttryckte oro för höga räntor och att inte få lägenheten såld. Informationen fanns tillgänglig på bostadsportalen i 20 minuter innan den togs bort.

Den 15 november 2022 fick de en faktura från inkasso gällande försenad inbetalning för annonsen. De mottog aldrig någon påminnelse eftersom NN inte hade angett deras mejladress i kontaktuppgifterna. De tog på nytt kontakt med NN för att kräva en bekräftelse på inbetalning, vilket de blev lovade men aldrig fick.

Den 23 november 2022 kom NN med överlåtelseavtalet för underskrift. Dagen efter hörde de av sig för att få klarhet i vad som skulle betalas. NN påstod då att de skulle bekosta publiceringen av annonsen vilket de hade blivit lovade att inte behöva betala. Först när de skickade fotot på uppdragsavtalet gav hon med sig.

Den 1 december 2022 fick de på nytt åka till NNs kontor för att skriva under ett tilläggsavtal eftersom NN inte hade skrivit under det ursprungliga uppdragsavtalet och det saknades lägenhetsnummer på det. Samma dag tog de kontakt med bostadsportalen på internet för att säkerställa att fakturorna var betalda. Det visade sig att det kommit en ny påminnelse och att fakturan inte var betald.

När handpenningen betalades ut uppmärksammade de att det saknades 2 500 kronor, vilket innebar att NN trots allt tagit 37 500 kronor i arvode. Hon lovade att detta skulle åtgärdas innan tillträdet den 8 december 2022. Då de inte fick några svar från NN meddelade de henne att de inte hade för avsikt att skriva under något förrän de fått rätt belopp på handpenningen. NN tog då kontakt via sms och agerade oprofessionellt och hotfullt. Hon skrev att de skulle bli skyldiga till kontraktsbrott på 300 000 kronor om de inte skrev under. Hon påstod att de var nära att få böta 125 000 kronor och att bostaden inte varit pantsatt. Hon svarade inte på följdfrågor och hittade på nya saker under konversationens gång. Hon hävdade även att hon behövt ljuga för deras räkning vid kontakterna med banken, men hon förklarade inte varför. Senare under natten fick de pengarna överförda.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Gällande betalningen för annonseringen av bostadsrätten var det så att bostadsportalen på internet bytte leverantör när faktureringen skedde. Hon betalade annonsen och skickade även inloggningsuppgifter till anmälarna. Men vid bytet från hennes förra arbetsgivare så fick flera kunder påminnelsefakturor och även inkassokrav. Hon betalade själv in dubbla fakturor. Bostadsportalen bad om ursäkt för det inträffade och de fick tillbaka 10 000 kronor. Hon meddelade även detta till säljarna.

Vid flera tillfällen så hörde den ena säljaren av sig för att ändra bland annat beskrivningen i annonsen. Sedan blev de kontaktade av den andra säljaren som också ville göra ändringar och de fick även fel uppgifter gällande våningsplan och dylikt.

Banken nekade att genomföra tillträdet i den plattform som används för att administrera tillträden, eftersom säljarna inte hade lån i banken. Bostaden var inte pantsatt enligt mäklarbilden. Banken meddelade via plattformen att säljarna inte hade skickat in uppgifterna till banken fast det skulle ha varit gjort för länge sedan, samt att lånelöftet gått ut.

Angående att hon skulle ha ljugit för banken så sa hon inte att det inte stämde när banktjänstemannen påstod att säljarna skulle skiljas, det var det enda. Hon förklarade även för en av säljarna vad som kan ske ifall det blir ett kontraktsbrott och vad ett bottenlån kan kosta med räntan. Hon meddelade att hon haft en kund som inte kunnat genomföra ett tillträde som fick betala 40 000 kronor, men att banken troligtvis skulle lösa det för deras del. Hon skickade även ett sms att ett kontraktsbrott kan kosta 300 000 kronor eller 125 000 kronor.

Hennes kollega som är ekonomiansvarig gjorde fel på två kunders handpenning och blandade ihop dessa. Den ena fick 2500 kronor för mycket och den andra 2500 kronor för lite. Hon var i kontakt med säljarna och informerade om att hon skulle åtgärda felet, vilket hon gjorde via en banköverföring.

Angående kritiken gällande felaktigheter i annonsen och publiceringen av en privat konversation så var det hennes mäklarassistent som råkade lägga in den texten. Detta syntes dock inte utåt då det är en fördröjning innan annonsen publiceras och assistenten ändrade det direkt.

Uppdragsavtalet ligger fortfarande kvar på hennes skrivbord då säljarna inte hämtat det. Hon informerade både köpare och säljare om att hon var tvungen att skriva en journal även för sin tidigare arbetsgivare och att de skulle få journalen senare. Angående budgivningslistan så var det bara en person som la bud.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet under rubriken provision anges följande.

35 000 inkl. [namnet på en bostadsportal på internet] inkl. moms

Gällande avtalets undertecknande så finns det inga namnförtydliganden. Uppdraget har signerats av uppdragsgivarna den 5 oktober 2022 under rubriken ”Fastighetsmäklarens underskrift”. Avtalet har inte signerats av NN.

SMS-konversationen

Av ingiven SMS-konversation framgår bland annat följande.

Säljarna: Var det något mer? Som ska betalas av oss?

NN: Mitt arvode bara och halva [namnet en bostadsportal på internet] sa vi va?

Säljarna: [Namnet på en bostadsportal på internet] har vi ju redan betalat

NN: Men vi körde ju ut den igen och ni fick 3000kr i rabatt.
Från 40000 till 37500
Med [namnet på en bostadsportal på internet]

Säljarna: Du sa att det inte kostar något om vi följer med dig till ditt nya bolag alltså ingen ny avgift för [namnet på en bostadsportal på internet]

NN: Men hallå! Skämtar du med mig?

Ni hade 40000kr i arvode och nu 37500.
Plus att jag har betalat planskisser. Så vad menar du?
Är inte det att få det billigare.

Kan ni vara lite tacksamma. Ni förstår nog inte hur nöjda ni ska vara.

Säljarna: Vi har ju det i avtalet [emoji]
Vi är väldigt tacksamma [NN]

NN: Ja men [namnet på en bostadsportal på internet] vart ju en gång till. [emoji]
Sa de på middagen. Vi kollar sen.
Men Max är de 37500kr kan bli mindre beroende på fakturan.
[…]

Säljarna har som svar på NNs meddelande skickat en bild på uppdragsavtalet där det framgår att provisionen är avtalad till 35 000 kr inklusive avgift för annonseringen. NN har då svarat följande.

35 står de och då är de 35 […]

Säljarna har hört av sig till NN och ifrågasatt utbetalningen av handpenningen samt för att få ett kvitto att vidarebefordra till banken. Följande går att utläsa från den SMS-konversationen.

NN: […] Nu får nu helt enkelt ge er. Vi har lagt ned 25 timmar extra på er för ni inte hade löst eran ska. Det innebär att vi har förlorat många timmar på nya kunder.
Säger jag att vi löser detta så gör vi. Men om ni inte skriver på imorgon. Så får ni kontraktsbrott på 300 000kr avgör själva. Bråkar ni om 2500kr som går att lösa men vår tid?

[…]

Säljarna: Hej [NN]! Rätt ska va rätt, vi ska ha fått 70000 kr var, varför försvann 2500 kr på vägen?

Vi får ju inga svar om varför det blev så

Ni ska dra av 35000 kr från handpenningen ändå har det dragits 37500?

NN: Rätt ska vara rätt [emoji]exakt Hade vi vetat detta att ni ej löst detta så hade vi aldrig aldrig sålt eran bostad. Vi har räddat er så ni vet.

Jag sa att jag för över så kommer dom inatt. Sluta stör min tid nu ses imorgon.

Ni hade kunnat få böta närmare 125 000kr visste ni det? Men vi räddade er

Säljarna: Böta på vadå?

NN: För ni ej löst lånen och bostaden ej var pantad

Säljarna: Den var ju löst och bostaden var pantad

NN: [namnet på en bank] var inte glada

Ni ska tacka [assistentens namn] för ett jävla bra jobb och tid. Tid är pengar för oss. Vart är er respekt.

Nej den var inte löst det vet du

Nu ses vi imorgon

Säljarna: Den var ju det, annars hade vi inte fått nycklarna. Det är därför vi anlitar er och betalar er, sen att ni gav oss en rabatt var inget som vi bad om, ni erbjöd oss det o vi tackade inte nej såklart.

NN: Kom eller kom inte. Jag har inte tid för detta. Det ni fick är ett bottenlån

Nej men ni förstår väl att hämta kunder, släcka bränder är inte mäklarens jobb? Du som [anmälarens yrke] kör väl inte kunder?

Om jag säger till [den andra säljaren] att jag för över pengarna. Så gör jag det. Så när ni kommer med ej skriva på så undrar jag var är er respekt. Det här börjar bli sjukt nu.

[…]

Säljarna: Vad är det vi diskuterar just nu? Vi vill ha handpenningen med rätt belopp, varför blir du arg?

NN: För ni har noll respekt.

Jag har ju sagt att vi för över. Vad är ett problem.

Säljarna: Ska vi också säga att ni har noll respekt mot oss när ni inte svarar på oss? Vi har ju också [anmälarens och den andra säljarens sysselsättning] att sköta, och vi har haft mycket förståelse för att ni har haft fullt upp och byter företag, startar upp. Vi har haft tålamod med er också trots att det har blivit några fel på vägen. Problemet är att du säger att du ska kolla upp o sen inte återkopplar till oss o vi vet inte när pengarna kommer in. Imorgon det sista steget antar jag så vi vill få det klar o alla belopp ska va rätt på allas konton. Det är inte så höga krav.

NN: Vet du att jag ljög för er skull till banken som misstänker er

Säljarna: Ljög om vadå o misstänker oss för vad?

NN: Tänker inte skriva mera nu. Ses imorgon. Sov gott

I en sms-konversation som anmälaren har gett in mellan den andra säljaren och NNs assistent har den andre säljaren skickat ett skärmklipp från bostadsannonsen till NNs assistent och skrivit ”Ta bort detta snälla” I annonstexten i skärmklippet står bland annat följande. ”Skulle man kunna flytta upp annonsen också? Vi börjar bli lite oroliga att vi inte kommer få sålt på den och vill gärna slippa flytta in och ut o betala den höga räntan.”

I sms-konversationen därefter framgår följande.

Den andra säljaren: Akut [namnet på NNs assistent] Du fick ju med det jag skrev om att vi är oroliga

NNs assistent: Jävlar förlåt

Tagit bort det

Nu

Shit sorry!!

Nu ska det vara borta snart

Den andra säljaren: Detta är inte alls bra

Jag hoppas inte många har hunnit se

NNs assistent: Nu är det helt borta, jag har dubbelkollat på [en bostadsportal på internet]. Jag ber så hemskt om ursäkt!

Det tror jag nog inte, det ute knappt 1 kvart

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Utbetalningen av handpenningen samt kostnaden för bostadsannonsen

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan dock pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

Av utredningen framgår att NN vid utbetalningen av handpenningen till säljarna tillgodogjort sig ett större belopp i provision än som var avtalat samt att hon har uppgett till säljarna att de skulle betala en annonseringskostnad som NN enligt en notering i uppdragsavtalet skulle stå för. När säljarna hänvisat till uppdragsavtalet har hon accepterat det som står i avtalet och därigenom får hon anses ha medgett att hon agerat felaktigt. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN i dessa avseenden har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Publicering av felaktig text i bostadsannonsen

Av utredningen framgår att NNs assistent vid publicering av bostadsannonsen har tagit med kommentarer som säljarna skrivit, vilka uppenbart inte var avsedda att ingå i marknadsföringen. Som ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget ansvarar NN för assistentens agerande. NN har anfört att det är en fördröjning i publiceringen som gör att uppgifterna inte har synts utåt. I ett sms från assistenten till en av säljarna anges dock att texten var publicerad i femton minuter. Oavsett om texten faktiskt hann synas utåt innan den ändrades eller inte så skulle den ha synts om inte säljarna varit uppmärksamma och direkt läst annonstexten och hört av sig till assistenten. Den felaktiga publiceringen är en förseelse som NN får ta ansvar för och som motiverar en erinran.

Kommunikationen med uppdragsgivarna

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941-20 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 20-1325). Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se inspektionens beslut i ärende med dnr 19-0073).

Av utredningen framgår att när anmälaren och den andre säljaren ifrågasatte utbetalningen av handpenningen samt vad som överenskommits om betalningen för annonseringen på en bostadsportal på internet så har NN reservationslöst lämnat uppgifter som inte stämmer jämfört med vad som angetts i uppdragsavtalet. I sin kommunikation verkar NN ha försökt flytta fokus från dessa frågor. Hon har bland annat skrivit att säljarna ska vara tacksamma och att hon och hennes assistent räddat säljarna undan böter samt att de ljugit för banken för deras skull. Det är oklart vad hon avsett med detta. Hon har även anfört att säljarna har noll respekt. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NNs kommunikation med säljarna inte varit korrekt och affärsmässig. Förseelsen är så allvarlig att den motiverar en varning.

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett krav på skriftlighet fanns även i 11 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den bestämmelsen angavs att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (prop. 1994/95:14 s. 74). Enligt 3 kap. 5 § i nu gällande fastighetsmäklarlagen är det dock tillåtet att underteckna ett uppdragsavtal med en elektronisk underskrift som uppfyller vissa krav.

Det uppdragsavtal som har getts in till Fastighetsmäklarinspektionen är inte undertecknat av NN och det undertecknades av säljarna först den 5 oktober. Innan dess har NN arbetat på ett annat fastighetsmäklarföretag och vidtagit förmedlingsåtgärder avseende den aktuella bostaden. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in uppdragsavtalet, men något sådant har inte getts in. Enligt anmälan skrev säljarna aldrig under det första uppdragsavtalet. NN har inte bestritt deras uppgift. Av utredningen i ärendet framgår att NN vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen och budgivningslistan (anbudsförteckningen)

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in journalen och budgivningslistan.

NN har anfört att hon har meddelat både köpare och säljare att hon måste skriva en minijournal för uppdraget hos det första mäklarföretaget också och sedan kommer de att få dessa. Vad gäller budgivningslistan har NN uppgett att det bara var en budgivare, vilket säljarna vet, samt att det finns sms som visar det också.

Fastighetsmäklarinspektionen uppfattar NNs yttrande som att hon inte har upprättat och överlämnat vare sig journal eller budgivningslista.

Att NN varken upprättat eller överlämnat journal eller budgivningslista till parterna när uppdraget avslutades är var för sig en varningsgrundande förseelse.

Förvaring av handlingar

Enligt 3 kap. 19 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten.

Av 4 kap. 2 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en mäklare att ge inspektionen tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Av förarbetena till 3 kap. 19 § fastighetsmäklarlagen framgår att syftet med bestämmelsen är att säkerställa att både fastighetsmäklarna och mäklarföretagen har tillgång till de handlingar som hör till verksamheten, så att Fastighetsmäklarinspektionen kan bedriva sin tillsyn på ett ändamålsenligt sätt (prop. 2020/21:119 s. 64).

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in ett antal handlingar. Utöver budgivningslista och journal, som behandlats ovan, har NN trots föreläggande och påminnelser därom inte inkommit med den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt, likvidavräkningen och kvittensen på mäklararvodet.

NN har ett ansvar att förvara de handlingar som hör till verksamheten och hon ska kunna ge Fastighetsmäklarinspektionen tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Bristerna i detta avseende motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN ska meddelas en varning för att hon har tillgodogjort sig mer provision ur handpenningen än avtalat, vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, kommunicerat med säljarna på ett sätt som inte är korrekt och affärsmässigt, ej upprättat och överlämnat journal och budgivningslista samt brustit när det gäller att förvara de handlingar som hör till mäklarverksamheten. Dessa förseelser är varningsgrundande även bedömda var för sig. I varningen ingår en erinran för att uppgifter tagits med i bostadsannonsen som uppenbart inte skulle ingå i marknadsföringen.