Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har överlämnat journalen och budgivningslistan efter avslutat uppdrag. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in budgivningslistan, likvidavräkningen, överlåtelseavtalet, uppdragsavtalet och journalen till Fastighetsmäklarinspektionen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

På tillträdesdagen den 27 november 2022 överlämnades inte budgivningslistan, journalen eller likvidavräkningen som båda parter undertecknat. Handlingarna har inte heller visats för köparen vid något annat tillfälle. Fastighetsmäklaren har inte heller informerat om sin skyldighet att överlämna dessa handlingar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Likvidavräkningen har parterna undertecknat och fått på tillträdesdagen. Budgivningslistan finns, men hon missade att dela ut den och journalen till parterna på tillträdesdagen. Det var inte hennes mening och är naturligtvis olyckligt. Ingen av parterna har återkommit direkt till henne efter tillträdet och bett om handlingarna. Köparens mamma – som själv är mäklare och franchisetagare på ett mäklarbolag – har istället vänt sig direkt till Fastighetsmäklarinspektionen och gjort en anmälan om detta utan att först återkomma till henne. Hon har nu kompletterat handlingarna till båda parterna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Handlingen är daterad den 24 november 2022 och har en budgivare. Vidare framgår följande.

Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.

Likvidavräkningarna

En handling är undertecknad av båda parterna den 24 november 2022. Vidare framkommer följande.

Denna likvidavräkning är upprättad i tre original, varav parterna erhållit var sitt och ett arkivexemplar till mäklaren.

Även likvidavräkningarna för köparen respektive säljarna är undertecknade den 24 november 2022.

Journalen

Av handlingen framgår bl.a. följande.

2022-11-24
Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet (med reservation för erbjudande om biträde vid kapitalvinstberäkning).

2022-11-24
Likvidavräkning genomgången och överlämnad till parterna.

2022-11-24
Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna.

Överlåtelseavtal

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

Tillträdesdag
2022-12-06, eller annat datum enligt överenskommelse

[…]

På tillträdesdagen ska likvidavräkning upprättas.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlämnande av journal och budgivningslista

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts.

NN vidgår att varken journal eller budgivningslista överlämnades till parterna på tillträdesdagen. Med anledning av det som framgår i journalen, överlåtelseavtalet och likvidavräkningarna bedöms tillträdesdagen ha varit den 24 november 2022.

Angående vad NN anför om när journalen och budgivningslistan därefter överlämnades, är det inte helt klarlagt om detta skedde vid tidpunkten för yttrandet – den 7 februari 2023 – eller en tid dessförinnan i anslutning till yttrandet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är det i vart fall utrett att överlämnandet inte skedde i anslutning till tillträdet.

Enligt tidigare praxis där fastighetsmäklaren överlämnade budgivningslistan till köparna några dagar efter tillträdesdagen, bedömdes det att mäklaren hade åsidosatt sin skyldighet att överlämna handlingen till parterna efter avslutat uppdrag. Den förseelsen motiverade en varning (se dnr 20-0937).

Det är utrett att NN inte överlämnade budgivningslistan och journalen till parterna förrän en tid efter tillträdesdagen. Hon har därför åsidosatt sin skyldighet att överlämna budgivningslistan och journalen till parterna efter avslutat uppdrag. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Av förarbetena till 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. följande (prop. 2020/21:118 s. 125).

I första stycket första meningen anges att en mäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare men också Fastighetsmäklarinspektionen, ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör.

I motsats till det NN själv anfört om att journalen inte överlämnades på tillträdesdagen, framgår av journalen att samma handling har överlämnats denna dag. Journalen innehåller därmed en felaktig uppgift. Vad avser felaktiga datumangivelser har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut bedömt att sådana brister motiverar en erinran (se bl.a. dnr 22-0415, 19-0600 och 18-1328). NN ska därmed meddelas en erinran i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon underlåtit att överlämna budgivningslista och journal när uppdraget slutfördes. I varningen ingår en erinran för en felaktig datumangivelse i journalen.