Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har varit vilseledande, när en tillkommande dellikvid för en upplåten vind inte angetts i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in skärmavbilder på en bostadsannons från en bostadsportal på internet och på ett sms.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen samt ett upplåtelse-och entreprenadavtal.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmavbilder på bostadsannonsen från mäklarbolagets hemsida.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Av bostadsannonsen från en bostadsportal på internet framgår att det aktuella budet är 5 100 000 kr för bostadsrätten, men 20 minuter innan visningen skickade fastighetsmäklaren ut ett sms om att det tillkommer en dellikvid om nästan 1 500 000 kr för en vind. Fastighetsmäklaren har undanhållit information för att få fler på visningen, vilket är att lura spekulanter. Det står ingenting om någon dellikvid på bostadsportalen på internet eller på mäklarbolagets hemsida, men däremot framgår mycket information om vindens storlek. Annonsen har varit ute i 19 dagar och fastighetsmäklaren har haft all tid i världen att redogöra för priset. Även om budet var på 5 100 000 kr, skulle en köpeskilling på den nivån egentligen varit på nästan 6 500 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon i något avseende har agerat oaktsamt eller i strid mot god fastighetsmäklarsed. Hon bestrider även att hon använt sig av s.k. lockpris. Det tillbakavisas att felaktig information framförts om bostadsrätten under förmedlingen. Vid intaget av bostadsrätten fick hon information om att ägaren träffat ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen gällande den ovanliggande vinden, i syfte att exploatera denna till ytterligare en kompletterande lägenhet. Upplåtelseavtalet var stramt reglerat och innefattade en absolut förutsättning att genomföra den planerade byggnationen inom en viss tid efter att startbesked lämnats av kommunen. I avtalet fanns även ett antal variabler som påverkade den slutliga upplåtelsesumman. Därutöver tillkom ett entreprenadavtal som även det medförde stor oklarhet om det slutliga priset för en tilltänkt köpare. Säljaren var beredd att under förmedlingen påbörja en entreprenad för vindsvåningen, vilket medförde stor osäkerhet angående vad som skulle hinna färdigställas innan ett tillträde samt för vilken kostnad till den slutliga köparen. Som exempel på osäkerheten kan nämnas att det av upplåtelseavtalet framgår att köparen skulle erlägga en dellikvid om 430 000 kr när sökt bygglov för lägenheten var godkänt. Bygglovet skulle skickas in vid inledningen av förmedlingen av säljarna, vilket kunde resultera i att 430 000 kr behövde erläggas relativt omgående av säljaren, eller av köparen om överlåtelseavtal hade undertecknats. Eftersom processen och summorna var dynamiska bedömdes det inte vara praktiskt möjligt eller korrekt att redovisa ett fast pris för bostadsrätten. Det fanns därutöver en stor osäkerhet om en tilltänkt köpare skulle önska köpa säljarens befintliga bostad, eller om köpet även skulle inkludera den upplåtna råvinden med kommande entreprenad. De oklara omständigheterna medförde att hon tillsammans med säljaren beslutade sig för att förmedla den befintliga bostadsrättslägenheten som var säljarens faktiska bostad, med en kompletterande möjlighet att förvärva vinden. Detta har medfört att hon inte redovisade ett begärt pris, utan endast redovisade de bakomliggande faktiska omständigheterna och möjligheterna att få en större lägenhet genom förvärv av den tillkommande råvinden. Hon har enligt säljarens begäran valt att inte redovisa upplåtelse- eller entreprenadavtalen i marknadsföringen med beaktande av de personuppgifter som finns i handlingarna. Handlingarna har istället mejlats vid önskemål till spekulanter innan visningar. Inför alla riktade visningar har hon ringt och redovisat alla omständigheter utan att få kritik. Med anledning av de bakomliggande omständigheterna har endast riktade visningar genomförts med de som anmält sitt intresse, i syfte att de skulle kunna gå igenom informationen utan tidspress. Vid inledningen av förmedlingen var intresset svalt, men efter drygt 19 dagar erhöll hon ett lågt bud som fick marknadens intresse att öka, vilket medförde nya riktade visningar. Efter det ökade intresset var det svårt att få direktkontakt med alla tilltänkta köpare som anmält intresse för visningarna, vilket medförde att hon via sms informerade dem om den tillkommande dellikviden om 1 440 000 kr för vinden. Efter visningarna hade hon kontakt med de som hade fortsatt intresse för bostadsrätten och gick igenom förutsättningarna för ett slutligt avtal. Bostadsrätten är ännu inte såld med anledning av osäkerheten med den tillkommande råvinden och dess entreprenad.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bostadsannonserna

Av annonsen från bostadsportalen på internet framgår bl.a. följande.

Bostaden har inget utgångspris, se aktuellt bud i budlista. I skrivande stund 5 100 000 kr. Bostad som kan bli upp till 5 rok med en boyta på totalt 77 + 48 kvm = 125 kvm och en totalarea som blir ännu högre. Vinden är 77 kvm fn. en area om 154 kvm (77+77 kvm) är således upplåten totalt. Ett lägenhetsnummer finns för båda våningarna och avgiften är förhöjd utifrån den utökade arean.

Söker du ett unikt boende? Vill du bo både högst upp, med milsvid utsikt, med öppen spis, med bevarade 1930-tals detaljer och dessutom i en vindsvåning i etage? […]

Mitt på [stadsdel] som är [stads] mest centrala punkt hittar du denna drömlägenhet om 2-3 rok som kan bli upp till 5 rok. […]
Råvinden om 77 kvm ovanför bostaden är upplåten och är redo att inredas till bostadsyta av den nya ägaren. Enligt uppmätningsprotokoll beräknas den nya boytan utökas med ca 48 kvm vilket skulle innebära en total boarea om 125 kvm.

[…]

Ovanför den inredda ytan om 77 kvm finns en vind om 77 kvm som väntar på att inredas av dig som köpare.

[…]

I annonsen på mäklarbolagets hemsida framgår bl.a. följande.

Antal rum: […] Bostaden kan bli 5 rok […]

[…]

Pris: Ej angivet

[…]

SENASTE BUD: 5.200.000 kr

Av bilder i annonsen framgår bl.a. vinden där golv saknas och det inte är inrett i övrigt.

Sms

Av sms:et framgår följande.

Hej alla i lista

En del av er har anmält sig till visning idag på [adress], för er jag inte hunnit pratat med personligen vill jag upplysa om en tillkommande dellikvid för vinden om ca 1440 000kr.

Gällande avgiften på den redan upplåtna vinden är den avgiften som är på objektets hemsida en förhöjd avgift för de båda planen- denna kommer eventuellt sänkas- den är baserad på att boarean på ovanvåningen är 55 kvm - som troligen landa kring 48 kvm.

NN [mäklarkedja]

Entreprenadavtal

Avtalet mellan bostadsrättsföreningen och fastighetsmäklarens uppdragsgivare är inte undertecknat. I handlingen framkommer bl.a. följande.

Mellan [bostadsrättsförening] (”Föreningen”) och [fastighetsmäklarens uppdragsgivare] (”Köparen”) har denna dag träffat entreprenadavtal (Avtal).

Bakgrund
I samband med undertecknande av detta Avtal har parterna också undertecknat avtal om upplåtelse av utökad yta för bostadsrätt avseende den oinredda råvinden på [adress] […] Inredning av Utrymmet till funktionsduglig lägenhet skall ske genom Köparens försorg och på dennes bekostnad. […]

Omfattning
Bakgrund
Köparen åtar sig att såsom totalentreprenad utföra inredning av ny bostadslägenhet och därmed angränsande ytor i Fastigheten […]

Tider
Köparen ska omgående efter undertecknandet av detta Entreprenadavtal få tillgång till Utrymmet för genomförande av sin projektering samt framtagning av bygglovshandlingar, förutsatt att Köparen undertecknat Upplåtelseavtalet samt erlagt 1:a del av köpeskillingen (30 000 :-) enligt Upplåtelseavtalet.

Köparen ska få tillträda (Tillträde) Utrymmet för att påbörja ombyggnationen så snart som Köparen:
(i) erhållit Bygglov och därtill erlagt del två av köpeskilling (30 000 :-) enligt Upplåtelseavtalet;
(ii) överlämnat försäkringsbevis och/eller bankgaranti enligt detta avtal;
(iii) erhållit startbesked enligt Plan och Bygglagen (PBL)

[…]

Kostnader
Köparen svarar för och bekostar all projektering, bygglov och övriga myndighetstillstånd samt myndighetskontakter avseende byggnationen. Vidare svarar Köparen för samtliga kostnader för färdigställandet av Utrymmet och därav föranledda ombyggnads- och efterlagningsarbeten på Fastigheten och annan egendom som är orsakade av ombyggnationen och övriga arbeten enligt detta Avtal till fullt färdigt slutresultat minst likvärdigt med befintligt och utan menlig inverkan på Fastighetens funktion.

Villkor
Detta avtal villkoras vid att Köparen Tillträder Upplåtelseavtal senast 2020-02-… .
[…]
Köparen har ej rätt att överlåta detta Avtal till annan utan Föreningens medgivande.

Upplåtelseavtal

Av det undertecknade avtalet från 14 maj 2020, mellan bostadsrättsföreningen och fastighetsmäklarens uppdragsgivare, framgår bl.a. följande.

Omfattning
Föreningen upplåter med bostadsrätt till Förvärvaren yta belägen på vindsvåningen direkt ovanpå Förvärvarens innehavda bostadsrätt på [adress] […]

Förvärvaren ska projektera och söka de tillstånd inklusive bygglov som erfordras för att inreda utrymmet till lägenheten i enlighet med vad som anges i särskilt Entreprenadavtal (Entreprenadavtalet) jämte tillhörande bilagor som upprättas mellan parterna. Tillträde (Tillträde) för projektering sker omgående efter det att kontrakt undertecknats. […]

[…]

Avgifter m.m.
Köpeskilling (som till fullo utgörs av insats) och årlig avgift för tillkommande upplåten vindsarea är relaterad till slutligen uppmätt total Lägenhetsarea (LA) för vindsdelen av den lägenhet som bygglov ska beviljas för.

[…]

Preliminära data enligt tabellen ovan indikerar därmed på en total slutlig köpeskilling av 1 536 000 kronor, varav hela beloppet utgör insats. Exakt löpeskilling (insats) kommer baserat på a’-priserna/m² enligt ovan att bestämmas i efterhand när ombyggnationen genomförts och verklig utförd yta kunnat mätas in.

Objektsbeskrivningen

Av handlingen framgår bl.a. följande.

Utförda renoveringar/underhåll
2021 Bygglov erhålls för de 4st utvidgade lägenheterna på vinden [namn på hus].

[…]

I övrigt återfinns samma formuleringar som i annonsen angående vinden. Även samma bilder från annonsen framgår av objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

I 10 § marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt bestämmelsens andra stycke p. 4 gäller första stycket särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

I ärendet är det utrett att det vid tidpunkten för den inledande marknadsföringen fanns ett upplåtelseavtal mellan bostadsrättsföreningen och säljaren avseende den aktuella vinden samt att fastighetsmäklaren hade kännedom om upplåtelsen.

I annonserna och objektsbeskrivningen marknadsförs å ena sidan vinden som upplåten och att det som återstår för en köpare är att inreda den till bostadsyta. Fastighetsmäklaren har å andra sidan anfört att hon och säljaren beslutade att förmedla den befintliga bostadsrättslägenheten med en kompletterande möjlighet att förvärva den tillkommande upplåtna vinden med entreprenad. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att det i marknadsföringen inte framställs som att köpare kan välja om vinden ska ingå i köpet eller inte. Det tydliggörs även att ett lägenhetsnummer avser båda våningarna och att avgiften är förhöjd utifrån den utökade vindsarean. Vidare framkommer inte eventuella osäkerheter om upplåtelse- och entreprenadavtalet i annonserna. Därmed bör spekulanter som läser annonserna förutsätta att de prisuppgifter som framgår inkluderar vinden.

I annonsen i en bostadsportal på internet har angetts ett bud om 5 100 000 kr, som därefter höjts till 5 200 000 kr enligt annonsen på mäklarbolagets hemsida. Ingenstans i annonstexten framkommer att priset inte inkluderar den upplåtna vinden. Det framgår inte heller någon information om tillkommande – eller eventuellt tillkommande – kostnader för vinden. Med beaktande av att en likvid om 1 440 000 kr därefter påförts det pris som angetts i annonserna, har marknadsföringen enligt Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning varit vilseledande. Den vilseledande marknadsföringen är vidare att anse som otillbörlig eftersom den sannolikt påverkat spekulanters förmåga att fatta välgrundade affärsbeslut. Att intresserade spekulanter tillställts handlingar efter telefonsamtal eller fått muntlig information om förhållandet med vinden föranleder ingen annan bedömning. NN meddelas en varning för förseelsen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.