Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen och marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN [namnet på företaget]/[namnet på kedja]. Anmälaren har gett in två skärmbilder av en annons på en bostadsportal på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av förmedlingsuppdraget, skärmbilder av marknadsföringen på internet, dokumentation av marknadsföringen vid en tidigare överlåtelse, den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare, utdrag från bostadsrättsföreningens lägenhetsregister och en skärmbild av ett mejl från mäklaren till uppdragsgivaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren annonserar en tvåa som en trea. Klädkammaren som annonseras som sovrum har inga fönster. Mäklaren har själv uppgett att han inte klassar det som en riktig trea.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det är ingen klädkammare, det är 8-9 kvm stort med fyra väggar och en dörr och nyttjas idag som ett gästrum/kontor. Lägenheten har även en separat klädkammare som är ca 4-5 kvm avsedd för förvaring, se planritningen. Han har baserat uppgiften om antal rum på mäklarbilden och enligt den har lägenheten tre rum och kök. Säljarna köpte den som tre rum och kök och nyttjar den så och de ville därför nå ut till kunder som söker treor på [namn på två bostadsportaler på internet]. Annonsen är inte vilseledande eftersom det visas tydligt genom invändiga bilder hur rummet ser ut och det visas tydligt av planlösningen att det är ett rum utan fönster. Anmälaren har uppenbarligen uppfattat det av annonsen och blivit införstådd med det. Eftersom det var tydligt att anmälaren inte var intresserad av lägenheten utan endast sökte konflikt, sa han att han förstod invändningarna, men att informationen har inhämtats från mäklarbilden. Efter mejlkontakten med anmälaren ändrade han omgående antalet rum i annonsen från tre rum och kök till två och ett halvt rum och kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden under rubriken ”Lägenhetstyp” framgår ”3 rok”.

Marknadsföringen på internet

Av en skärmbild av en annons på en bostadsportal på internet som anmälaren gett in framgår det att antalet rum är tre. I beskrivningen av objektet i löpande text framgår det att det är en trea. Av en skärmbild av planritningen i annonsen framgår det att finns två sovrum, ett vardagsrum och en klädkammare. Ett av de utrymmen som benämns sovrum saknar fönster.

Av marknadsföringen från den föregående överlåtelsen av samma objekt framgår det att lägenheten marknadsfördes som en trea, varav två sovrum.

Av den planritning mäklaren skickat in framgår det att det finns två utrymmen som benämns sovrum samt ett vardagsrum. Ett av utrymmena saknar fönster. Ett foto från annonsen som mäklaren skickat in visar utrymmet. Av fotot framgår det att det hänger en gardin längs ena väggen.

Av skärmbilder av marknadsföringen på en bostadsportal på internet som mäklaren skickat in framgår följande.

På första parkett framför [namn på sjö] inlopp ligger denna fantastiska trea!

[…]

Antal rum 2,5

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår följande.

På första parkett framför [namn på sjö] inlopp ligger denna fantastiska trea!

[…]

Antal rum 2,5

Under rubriken ”Interiör” framgår följande.

Antal rum 2,5

[…]

3 rum och kök enligt mäklarbild

Uteplats Bostadens hjärta och fjärde rum!

[…]

Sovrum 1 Master bedroom i lugnt läge med ljuvlig utsikt […]

Sovrum 2 Det perfekta extra sovrummet, gästrummet eller hemmakontoret. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap 15 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således en skyldighet att marknadsföringen för ett objekt inte är vilseledande. Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr. 21-2477, 21-0153 och Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 14 april 2021 med mål nr 5804-20).

Enligt utdraget från bostadsrättsföreningens register har lägenheten tre rum. Av planritningen av lägenheten framgår det att ett av de utrymmen som benämns sovrum saknar fönster, vilket innebär att utrymmet inte utgör ett rum enligt Lantmäteriets definition. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare konstaterat att om bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning innehåller en felaktig uppgift om antalet rum, ska mäklaren tillämpa Lantmäteriets definition på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden i stället för den felaktiga uppgiften (se beslut med dnr 22-0191 och 22-0237).

Lägenheten har inledningsvis annonserats med en uppgift om tre rum. Efter anmälarens klagomål har annonsen delvis ändrats och det har därefter funnits olika uppgifter om antalet rum i lägenheten. Dels en uppgift om att lägenheten har tre rum, dels en uppgift om att den har två och ett halvt rum. Även i objektsbeskrivningen har det funnits olika uppgifter. Mäklaren har uppgett att säljarna köpt lägenheten som en trea och att de ville nå ut till kunder som söker treor. Att ange objektets egenskaper på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters potentiella behov är inte förenligt med marknadsföringslagen (se beslut med dnr 19-0691). Att objektet tidigare sålts som en trea förtar inte mäklarens ansvar att vid en senare förmedling ange korrekta uppgifter i marknadsföringen.

Mot bakgrund av Lantmäteriets definition av vad som är ett rum, har uppgiften om att lägenheten har tre rum samt uppgiften om att lägenheten har två och ett halvt rum varit felaktiga. De felaktiga uppgifterna har sannolikt påverkat tilltänkta köpare och spekulanter i deras inledande affärsbeslut. Uppgifterna om antalet rum i annonseringen på internet och i objektsbeskrivningen strider därför mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren har uppgett att annonsen inte är vilseledande eftersom det tydligt visas genom invändiga bilder hur rummet ser ut. Av det foto som visar utrymmet framgår det att det hänger en gardin längs en del av väggen. Fotot kan därför inte anses förtydliga att utrymmet saknar fönster, det ger snarare en uppfattning om att det finns ett fönster i utrymmet. I objektsbeskrivningen finns inga uppgifter om att utrymmet saknar fönster. Däremot framgår det, liksom mäklaren även påpekar, av planritningen i annonsen att det är ett rum utan fönster. Spekulanter bör således ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Mot bakgrund härav kan påföljden stanna vid en erinran.