Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens utformning av en besiktningsklausul. Även fråga om fastighetsmäklarens kontroll- och upplysningsskyldighet med anledning av en gemensamhetsanläggning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, besiktningsprotokollet och frågelistan.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in mejlkorrespondens, journalen, objektsbeskrivningen och uppdragsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De är köpare av en fastighet som fastighetsmäklaren förmedlar. Efter att säljaren accepterade deras bud den 9 september 2022, meddelade mäklaren att kontraktsskrivningen skulle ske söndagen den 11 september. Dagen innan fick de ta del av utkastet för köpekontraktet, där det framgår att tidsfristen för besiktningsklausulen var fredag den 16 september kl. 00.00. Vid kontraktsskrivningen tog mäklaren på sig att boka tid för besiktning, då hon kände till en bra besiktningsman. Det bestämdes att besiktningen skulle ske på onsdagen eller torsdagen, vilket skulle ge dem tillräcklig betänketid till fredagen kl. 00.00. På måndagen blev de kontaktade av mäklaren som inte fått tag i besiktningsmannen och på torsdag den 15 september kl. 09.52 fick de information om att besiktningen kunde ske först på fredagen kl. 11.30. Besiktningen utfördes som bestämt och avslutades kl. 14.30 varefter de fick besiktningsprotokollet kl. 17.30 i bilen på väg hem, där det bl.a. framgick att det var bomljud i klinkerplattorna i hall och badrum. De hade ingen möjlighet att rådgöra med en fackman om detta med anledning av tidsaspekten. Fastighetsmäklaren borde ha agerat för att tillvarata deras intressen som köpare genom att verka för en längre tidsfrist efter besiktningen, särskilt med anledning av att förutsättningarna för besiktningstillfället ändrades och betänketiden kortades ned betydligt. Vidare har de inte heller fått information om en gemensamhetsanläggning avseende en väg som inte tillåter trafik året om.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Köparbesiktningen bestämdes i samband med accept den 9 september och hon kontaktade en besiktningsman omgående efter att parterna kommit överens om pris samt tillträde. Besiktningsmannen gav henne beskedet att han hade en ledig tid fredagen den 16 september, men kunde inte svara på exakt tidpunkt, vilket hon förde vidare till parterna. Besiktningstillfället passade för både köpare och säljare, vilket köparen bekräftade i mejl lite senare. Angående besiktningsklausulen var köparna informerade den 9 september om att besiktningen skulle ske den 16 september. De var också informerade om att tidsfristen för besiktningsklausulen utgick 16 september kl. 00.00, sedan de tagit del av köpekontraktet den 10 september och undertecknat detsamma den 11 september. Köparna har därmed haft möjlighet att komma med invändningar angående betänketiden, men det gjorde de bl.a. inte vid kontraktsskrivningen när besiktningsklausulen togs upp. Hon informerade därefter köparna den 12 september om att besiktningstiden blev bestämd till kl. 11.30 den 16 september. Hon närvarade därefter på besiktningen tillsammans med bl.a. köparna och informerade dem att de kunde ringa henne under eftermiddagen/kvällen om de hade några frågor efter besiktningen. Hon fick inget samtal från köparna under fredagen. På lördagen, efter att fristen för besiktningsklausulen utgått, kontaktade emellertid köparna henne per telefon och mejl angående gemensamhetsanläggningen GA:2, som köparen tagit del av från någon i området. GA:2 ska enligt information inte vara öppen för trafik under vintertid, vilket är information hon inte tagit del av tidigare. Hon kontaktade parterna under dagen för att ta reda på vad som gäller. Hon var dock bortrest och hade inte datorn med sig, varför hon bad om att få återkomma på måndagen. Köparna skickade därefter ett mejl där det meddelades att de ville häva köpet. Hon hade sedan tidigare uppgett information om bl.a. gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen, informerat på visningen om det säljaren uppgett till henne samt skickat information med utdrag från fastighetsregistret.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår bl.a. besiktningsklausulen på s. 4, med följande lydelse.

Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.

Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 16/9-2022 kl. 00.00 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten.

Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktningen samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.

Vidare framgår även aktuell gemensamhetsanläggning under rubriken rättigheter och belastningar i § 4 på s. 2, enligt följande.

Gemensamhetsanläggning: [beteckning] ändamål: Vägar,

I köpekontraktet står endast den ena av anmälarna angiven som köpare.

Besiktningsprotokollet

Av besiktningsprotokollet kan bl.a. utläsas följande på s. 3.

Som köpare till denna fastighet är det viktigt att ta del av hela protokollet samt att säkerställa att man förstått innebörden av det som står.

På samma sida framkommer även att bomljud delvis förekommer i klinker.

Mejlkorrespondens

Av mejlkorrespondensen framgår bl.a. att den ene anmälaren den 9 september 2022 vidgått att besiktningen skulle ske nästa fredag. Den andre anmälaren, som är angiven som köpare i köpekontraktet, är med som kopia till mejlet.

Journalen

På s. 2 i journalen har antecknats att mäklaren i juni 2022 genom fastighetsregisterutdrag och samtal med säljaren kontrollerat om fastigheten har del i gemensamhetsanläggningar. På s. 5 har det noterats att en förnyad kontroll gjorts den 11 september.

På s. 5 har antecknats att förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul diskuterats den 11 september med parterna samt att genomläsning och underskrift av köpekontrakt skett. Den 16 september finns noterat att köparen låtit besiktiga fastigheten.

Objektsbeskrivningen

På s. 4 framkommer samma information om gemensamhetsanläggningen [beteckning] som i köpekontraktet ovan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Fastighetsmäklarens kontroll- och upplysningsskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Vidare framgår av 3 kap. 14 § samma lag att objektsbeskrivningen bl.a. ska innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar.

Av 3 kap. 12 § samma lag framkommer att fastighetsmäklare bl.a. ska ge råd och upplysningar som köpare kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklaren ska även verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

Det är ostridigt att den aktuella fastigheten bl.a. har del av en gemensamhetsanläggning avseende en väg. Det finns också uppgifter om att gemensamhetsanläggningen innebär en begränsning av bruk under vintertid. Inledningsvis kan konstateras att Fastighetsmäklarinspektionens prövning inte omfattar om gemensamhetsanläggningen innefattar en sådan begränsning. Frågan är istället om fastighetsmäklaren har gjort det hon är skyldig till avseende kontroll och upplysning om gemensamhetsanläggningen. Vad avser kontrollen av fastigheten har mäklaren antecknat att hon vid flera tillfällen kontrollerat fastighetsregisterutdrag och stämt av uppgifterna med säljaren. Det finns i övrigt inga uppgifter som antyder att hon hade kännedom om vägens begränsning. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det inte är otvetydigt fastställt att NN brustit i sin kontrollskyldighet av gemensamhetsanläggningen. Med anledning av att det inte är otvetydigt fastställt att hon haft kännedom om vägens begränsning, finns därmed inte heller någon vidgående upplysningsskyldighet att informera om begränsningen. Vidare kan det konstateras att både köpekontrakt och objektsbeskrivningen innehåller uppgifter om den aktuella gemensamhetsanläggningen. Ärendet ska därmed avskrivas i denna del.

Besiktningsklausulen

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen följer vidare att mäklaren bl.a. ska verka för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Fastighetsmäklarnämnden påpekade i beslut den 24 januari 2001 i ärende 4-1202-00 att en fastighetsmäklare ska verka för att tidsfristen för begäran om återgång ska vara realistisk och ge köparen skäligt rådrum. I nämndens beslut den 14 december 2005 i ärende 4-1605-04 varnades en mäklare till följd av att han inte hade agerat tillräckligt aktivt i syfte för att verka för att tidsfristen för återgång förlängdes. För samma förmedling utdömde Svea hovrätt skadestånd för mäklaren i mål nr T 9454-05. Domstolen ansåg att tidsfristen på tio dagar var kort när någon besiktning inte var beställd vid tidpunkten för köpekontraktets undertecknande.

I ett annat mål av Kammarrätten i Stockholm från den 28 april 2015 med målnummer 6603-14 överlämnades besiktningsprotokollet en fredag när sista dagen för begäran om återgång var nästföljande måndag. Kammarrätten gjorde samma bedömning som förvaltningsrätten som bedömde att mindre än två arbetsdagar var en alltför snäv tidsfrist, vilket inte gav köparna skäligt rådrum, även vid beaktande av en öppen besiktningsklausul utan vite. I sammanhanget beaktades att köparna skulle hinna ta del av besiktningsprotokollet, få viss betänketid, få möjlighet att ställa kompletterande frågor till besiktningsmannen samt alternativt skaffa information på annat sätt. Genom att bidra till utformningen av det aktuella avtalsvillkoret hade fastighetsmäklaren i det fallet handlat i strid med god fastighetsmäklarsed och således inte uppfyllt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I det ursprungliga beslutet från Fastighetsmäklarinspektionen, vilket fastställdes av kammarrätten, bedömdes dock att påföljden kunde stanna vid en erinran, med anledning av att klausulen inte innehöll några begränsningar för köparen att begära återgång och att tid för besiktning redan var bokad vid kontraktstillfället.

Av utredningen i det nu aktuella ärendet framgår att köpekontraktets besiktningsklausul ger köparen rätt att skriftligen begära att köpet ska återgå, efter genomförd besiktning med sakkunnig besiktningsman. Tidsfristen för framställan var den 16 september 2022 kl. 00.00. Det är ostridigt att besiktningen genomfördes samma dag kl. 11.30. Anmälarna har angett att besiktningsprotokollet kom dem tillhanda kl. 17.30, vilket är en uppgift som inte tillbakavisats av mäklaren och som bedöms som trovärdig. Vid ett sådant förhållande hade köparen/köparna mindre än sju timmar på sig att utvärdera besiktningsprotokollet och ta ställning till om de ville fullfölja köpet. I vart fall kan konstateras att köparen/köparna hade mindre än ett dygn på sig, med anledning av tidpunkten för besiktningen.

Vad avser bestämmandet av datum för besiktningstillfället råder delade meningar om när denna kunde ske. Enligt anmälarna fanns diskussioner vid kontraktsskrivningen om att besiktningen initialt skulle ske på onsdagen eller torsdagen, men enligt mäklarens redogörelse var det endast tal om den aktuella fredagen. Mäklarens redogörelse av händelseförloppet stödjs i den delen av mejlkorrespondensen, där det framgår att en av anmälarna vidgått att besiktningen skulle ske fredagen veckan därpå.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att besiktningsklausulens tidsfrist i alla avseenden var för kort för att köparna/köparen på mindre än ett dygn skulle hinna ta del av besiktningsprotokollet, få viss betänketid och hinna ställa kompletterande frågor till besiktningsmannen eller kontakta annan sakkunnig. Köparna har därmed inte fått skäligt rådrum. Genom att bidra till utformningen av det aktuella avtalsvillkoret har NN handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed och därmed inte uppfyllt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

I sammanhanget noteras dock att datumet för besiktning redan var bestämt innan kontraktsskrivningen och att det saknas konkreta uppgifter om att köparna/köparen skulle ha framfört invändningar mot den snäva tidsfristen innan besiktningen. Vidare innehöll besiktningsklausulen inte några begränsningar för köparen att begära återgång, varför Fastighetsmäklarinspektion bedömer att påföljden kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.