Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen. Mäklaren meddelade den ledande anbudsgivaren att det fanns en person som önskade köpa bostadsrätten för motsvarande belopp som det ledande budet, trots att det vid tidpunkten inte fanns något ytterligare bud på samma nivå.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in anbudsförteckningen samt kopia av ett e-postmeddelande och flera sms.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, prisstatistik samt kopia av sms och e-postmeddelanden.

Fastighetsmäklarinspektionen har även inhämtat ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, där köparnas krav på skadestånd från mäklaren i frågan har prövats.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och hans partner var på en visning av en bostadsrätt den 5 september 2021. Utgångspriset var satt till 3 495 000 kronor. Ytterligare en visning skulle hållas nästkommande dag. NN informerade dem om att det fanns en person som redan hade lagt ett bud (anbudsgivaren 1), med villkor om att få köpa bostadsrätten innan visningarna, men att säljaren ändå valt att hålla visningarna. Den 6 september ringde mäklaren och meddelade att anbudsgivaren hade sänkt sitt bud till 3 450 000 kronor. De lade ett högsta bud på 3 620 000 kronor med villkor om att få köpa bostadsrätten innan den andra visningen skulle hållas senare samma dag. Eftersom det tog längre tid med bekräftelse från banken än förväntat hölls dock den andra visningen som planerat.

De beslutade sig för att lägga ett lägre bud på 3 495 000 kronor om det inte tillkom någon ytterligare anbudsgivare efter den andra visningen. Den 7 september fick de dock ett sms från mäklaren, som inte gick att tolka på något annat sätt än att det fanns en annan anbudsgivare som var beredd att betala motsvarande belopp som de redan hade erbjudit. De hade därför ingen möjlighet att sänka sitt bud, utan valde att köpa bostadsrätten för 3 620 000 kronor. När de mottog anbudsförteckningen vid tillträdet noterade de dock att det inte fanns något ytterligare bud noterat på samma nivå.

Vid kontakt med anbudsgivaren 1 bekräftade hon att hennes senast lagda bud var på 3 450 000 kronor och att hon inte meddelat mäklaren att hon ville lägga något ytterligare bud. På grund av mäklarens felaktiga information betalade de 125 000 kronor över det begärda utgångspriset och 175 000 kronor över den andra budgivarens senast lagda bud.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Några dagar innan den öppna visningen kom det in ett bud på 3 600 000 kronor från anbudsgivaren 1. Säljaren tackade dock nej till budet, då han hoppades på att få ytterligare några tusenlappar. Säljaren behövde få en köpeskilling på mer än 3 600 000 kronor på grund av ett betalningsåtagande gentemot det byggbolag som hade uppfört bostadshuset. Om bostadsrätten såldes för mindre än 3 600 000 kronor hade säljaren fått stå för mellanskillnaden till byggbolaget, medan säljaren fick behålla överskottet om köpeskillingen översteg 3 600 000 kronor.

Anbudsgivaren 1 lade därpå ett nytt dolt bud på 3 450 000 kronor, som säljaren tackade nej till. Vid detta tillfälle uppgav dock anbudsgivaren muntligen att hon fortfarande var intresserad av bostaden för en köpeskilling om 3 600 000 kronor och att hon kunde tänka sig att lägga ett sådant bud vid ett senare tillfälle. Eftersom anbudsgivarens lånelöfte sträckte sig till 3 600 000 kronor ville hon dock inte lägga ett öppet bud på detta belopp direkt.

Köparna (anbudsgivaren 2) lade därpå sitt första dolda bud på 3 600 000 kronor. Hade säljaren tvingats att välja mellan två likadana bud från de båda anbudsgivarna hade bostaden sannolikt sålts till anbudsgivaren 1. Han uppgav därför till köparna att om de verkligen ville ha lägenheten och inte bli snuvade på den via ytterligare ett dolt bud måste de lägga ett högre bud än 3 600 000 kronor. Köparna lade då ett bud på 3 620 000 kronor.

Han uppgav aldrig att det fanns ett nyinkommet bud på 3 600 000 kronor och det finns inget sådant bud noterat i anbudsförteckningen. Han var tydlig med att det endast fanns ett intresse från en annan person som var redo att skriva under ett överlåtelseavtal på denna prisnivå. Det kan även konstateras att det vid försäljningstillfället inte fanns någon jämförbar bostadsrätt som sålts för ett lägre pris än 3 600 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet undertecknades av säljaren och mäklaren den 11 augusti 2021. Provisionen är angiven till en fast kostnad om 50 000 kronor samt 10 procent på köpeskillingen från 3 620 000 kronor.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen anges det att anbudsgivaren 1 lade ett dolt bud på 3 600 000 kronor den 2 september 2021, med villkor om att få köpa bostadsrätten innan visning. Anbudsgivaren 1 lade därpå ett dolt bud på 3 450 000 kronor den 6 september 2021, med villkor om att få köpa bostaden innan visning. Senare samma dag lade köparna (anbudsbudgivaren 2) ett dolt bud på 3 600 000 kronor och en timme och 40 minuter senare ytterligare ett dolt bud på 3 620 000 kronor.

Sms från mäklaren till anmälaren

Mäklaren har den 7 september skickat ett sms till anmälaren, där följande framgår.

Hej [anmälarens namn],

Du måste vara på banken idag. Ring dem redan nu och säg att dem måste ge ett svar. Annars har jag en person på samma nivå som er som vill skriva på.

Sms från anbudsbudgivaren 1 till anmälaren

Av ett sms från anbudsgivaren 1 till anmälaren framgår följande.

Hej, efter sista budet på 3.450 la vi inget mer bud.

E-postmeddelande från mäklaren till anmälaren

Av ett e-postmeddelande sänt den 27 december 2021 från mäklaren till anmälaren framgår bland annat följande.

Budgivaren som la 3.6 miljoner innan visningen var efter samtal med dem samma dag som ni budade beredda att stå för sitt bud på 3.6 trots att de la ett lägre bud innan samma dag.

Sms-konversation mellan mäklaren och säljaren

Av ett sms från mäklaren till säljaren framgår följande.

Hej [namnet på anbudsgivaren 1],

Jag vill bara bekräfta vår tidigare kommunikation kring [förmedlingsobjektets adress].

Ni var på en förhandsvisning den 2 september 2021. Där ni samma dag la ett bud på 3.600.000 kr. Säljaren tackade där och då nej till det budet. Ni uttryckte då att ni fortfarande var intresserade upp till 3.600.000 då detta var ert tak för denna lägenhet. På måndagen den 6:e september la ni ett nytt bud på 3.450.000 kr som också det avböjdes av säljaren. Även om ni la ett lägre bud så är min uppfattning att nivån på 3.600.000 kr fortfarande var intressant och ni hade övervägt att köpa lägenheten om jag hade återkommit till er på denna nivå även efter budet på 3.450.000 kr då ni efterfrågade om information om inkomna bud och ville bli uppdaterade i vad som hände i budgivningen.

Av säljarens svar framgår följande.

Hej,

Ja det stämmer att vi la först ett bud på 3.6 och senare ett på 3.45. Vi var fortsatt intresserade av lägenheten och se vart budgivningen tog vägen om det var så att vi fortsatt hade råd med den.

Mvh {namnet på anbudsgivaren 1]

Beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd fattade ett beslut rörande den aktuella förmedlingen den 8 september 2022.

I beslutet återger nämnden del av ett e-postmeddelande från säljaren till mäklarens ombud den 12 januari 2022. Av säljarens meddelande framgår följande.

I needed at least 3.6 to be able to sell the apartment and could not let it go for less than 3.6 meaning that the buyer even if they would have tried, a bid below 3.6 wouldn’t have been interesting for me, since I was not able to sell at that price because of the deal with […].

Nämnden konstaterade att det faktum att säljaren hade tackat nej till två bud på 3 600 000 kronor gav stöd för att säljaren skulle ha valt att fortsätta med marknadsaktiviteterna om köparna hade valt att sänka sitt bud. Enligt nämnden fick det anses visat att köparna inte hade kunnat förvärva bostadsrätten för ett lägre pris än den faktiskt såldes för. Nämnden bedömde därmed att det inte hade uppstått någon ekonomisk skada och att det därför saknades anledning att ta ställning till om mäklaren hade agerat oaktsamt eller inte.

Tre ledamöter i nämnden hade en skiljaktig mening. Ledamöterna bedömde att mäklaren i sitt sms till köparna den 7 september hade hänvisat till ett bud som inte existerade och att han därigenom hade agerat oaktsamt.

De tre skiljaktiga ledamöterna ansåg att det fanns omständigheter som talade för att säljaren inte skulle ha sålt till ett lägre pris än 3 600 000 kronor. Sedda för sig ansåg dock ledamöterna att buden inte gav tillräckligt stöd för att säljaren inte skulle ha kunnat ändra sin inställning. Säljarens epostmeddelande ansågs inte heller kunna tillräknas något starkare bevisvärde, dels då frågeställningen till säljaren inte framgick av det inlämnade materialet, dels då det inte fanns någon möjlighet att inom ramen för nämndens skriftliga handläggning verifiera säljarens påstående. Ledamöterna ansåg att mäklaren inte hade lyckats visa att det inte uppkommit någon ekonomisk skada och rekommenderade mäklaren att betala 100 000 kronor i skadestånd till köparna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46.). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Detta gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra andra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Budgivningen utgör ett av de viktigaste momenten i mäklarens förmedlingstjänst. Med hänsyn till svårigheterna att i efterhand kontrollera och säkerställa att bud verkligen har lämnats har mäklaren ett särskilt ansvar för att budgivningen sköts på ett korrekt sätt och att oklarheter inte uppkommer på grund av slarv eller ohederligt beteende. Det är självklart att en mäklare ska lämna korrekta uppgifter i samband med budgivningen och föra anteckningar eller göra registreringar av bud i god ordning (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2007-12-19:3 i årsboken för 2007).

Även om mäklaren särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen ska detta ske inom ramen för mäklarens omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har uppgett att anbudsgivaren 1 inte lade ett nytt bud kring 3 600 000 kronor, utan endast framförde sitt intresse att uppdateras om budgivningen och eventuellt lägga ett bud kring den nivån vid ett senare tillfälle. Detta styrks av att det inte finns något tredje bud från anbudsgivaren 1 noterat i anbudsförteckningen.

Av det som har kommit fram genom utredningen finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har baserat sitt påstående i sms:et till köparna på sin uppfattning om att anbudsgivaren 1 i skarpt läge på nytt skulle ha bjudit kring 3 600 000 kronor för bostadsrätten. Även om omständigheterna antyder att så kan ha varit fallet hade mäklaren dock vid utskicket av sms:et inte fått in något nytt bud från anbudsgivaren 1. Mäklarens sms förmedlar intrycket att det vid den tidpunkt då meddelandet skickades fanns en person som erbjudit sig att köpa bostadsrätten för motsvarande belopp som anmälarens högsta bud. Meddelandet skapade därmed en vilseledande uppfattning hos köparna om att de hade konkurrens på samma budnivå av en annan anbudsgivare. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom sin hantering av budgivningen har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot köparna. Agerandet utgör grund för en varning.