Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt när hon lämnat upplysningar till en spekulant om att det inte är möjligt att göra ändringar i köpekontraktets paragrafer.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/kedjan]). Anmälaren har gett in ett e-postmeddelande från NN samt köpekontraktet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen och budgivningslistan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 2 september gjorde de upp med säljaren att köpa bostadsrätten, de hade då endast sett bostadsrätten vid en allmän visning. Samma dag som köpet gjordes upp muntligen begärde de att få en privat visning för att närmare undersöka bostaden. NN hänvisade först till en ny allmän visning trots överenskommelse, men ordnade sedan en privat visning. Den 4 september skrev de till mäklaren och begärde att få se köpehandlingarna samt meddelade att de ville ha med en klausul om att det skulle finnas ett sista datum då bostaden skulle kunna tillträdas, det vill säga de begärde att köpet i sin helhet skulle återgå och hela handpenningen återbetalas om det skulle visa sig att säljarens hyresgäster inte flyttat ut. Samt att en avräkning skulle göras från bostadsrättens pris om 500 kronor per dag om hyresgästerna flyttade ut senare än avtalad tillträdesdag.

När de fick köpekontraktet från mäklaren visade det sig att deras villkor inte förts in i köpekontraktet. Däremot fanns det med en klausul som innebär att den köpare som undertecknar kontraktet då också tecknar ett elabonnemang hos en elhandlare. Detta är något de inte diskuterat med mäklaren över huvud taget.

Den 5 september diskuterade de en förenkling av deras villkor med mäklaren, möjlighet att avstå från att fullfölja köpet om det visade sig att bostadsrätten inte var obebodd på tillträdesdagen. Mäklaren meddelade då att hennes chef sagt att Mäklarföretagets jurister skrivit det standardavtal som mäklarbyrån använder att Mäklarföretagets huvudkontor meddelat att ändringar inte får göras. Vilket för deras del underförstått innebar att acceptera kontraktet eller avstå från affären. De bad mäklaren om att formulera detta skriftligen vilket NN också gjorde via mejl.

De anser att köpehandlingarnas utformning är en sak som parterna i en bostadsaffär har att göra upp om. Mäklarens standardkontrakt kan förstås vara en förlaga med möjlighet att ändra enligt parternas gemensamma önskemål. Mäklaren har på inget sätt gett intryck av att hon diskuterat deras önskemål om tillägg i köpekontraktet med säljaren. Avvisandet av tillägg i kontraktet verkade vara betingat av att mäklaren och dennes arbetsgivare ville ge sken av att de och ingen annan bestämmer över köpekontraktets innehåll.

De anser att mäklaren inte iakttagit reglerna för god fastighetsmäklarsed dels genom att neka tillägg i köpekontraktet, dels genom att ge intryck av att det är mäklaren som har att fatta beslut om köpekontraktets utformning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren hävdar att hon inte velat göra ändringar i avtalen och i stället agerat efter eget gottfinnande. Situationen var att anmälarens önskemål på tillägg i kontraktet inte accepterades av säljaren. Hon har förklarat för anmälaren att Mäklarföretagets avtal är standardavtal som jurister tagit fram för att de ska vara korrekta och anpassade för marknaden men att ändringar kan göras. Självklart gör hon de ändringar som parterna är överens om för att det ska passa den specifika försäljningen. Det mejlsvar hon skickat till anmälaren är ryckt ur sitt sammanhang efter en diskussion med anmälaren. Som fastighetsmäklare ska hon se till att avtalstexten är korrekt juridiskt och att det finns en balans mellan parterna. Säljaren var inte villig att ta in anmälarens önskade klausul i köpekontraktet eftersom det i avtalets 3 § garanteras att lägenheten säljs utan hyresgäst. Köparen skulle ha rätt till skälig ersättning enligt 9 § om säljaren inte fullgjort sina skyldigheter. Hon ville kontrollera med sin chef om det är skäligt att skriva in ett skadeståndsbelopp när ett sådant redan är reglerat i en annan paragraf och hur det i sådant fall skulle formuleras.

Hon har informerat anmälaren om att säljaren fått höra hans önskemål om tillägg i kontraktet och att säljaren inte var villig att ha med det tillägget. Säljaren var medveten om att nekandet av villkoret kunde leda till att köparen skulle välja att inte köpa bostaden. Parterna kom aldrig överens och därför skrevs aldrig något kontrakt.

Anmälaren hävdar att de under den andra visningen diskuterat en förenkling av deras krav. Så var inte fallet, hon informerade om att avtalet redan reglerar frågan på så sätt att säljaren garanterar att dispositionsrätten över bostadsrätten inte är begränsad från och med tillträdesdagen. Hon informerade även om att i det fallet bostadsrättens dispositionsrätt är begränsad så begår säljaren ett kontraktsbrott och att köparen har rätt till skadestånd. Anmälaren var trots detta fast besluten om att villkoren som han tidigare mejlat skulle vara med i avtalet.

Hennes bild av problemet var att anmälaren varit emot att hans maka ensam skulle bosätta sig i lägenheten. Anmälaren har under hela processen varit väldigt otrevlig och anklagande i sin dialog. Anmälarens frustration över att hans maka skulle flytta ifrån honom har gått ut över henne som mäklare.

Gällande elavtalet så är det ett samarbete mellan elleverantören och Mäklarföretaget. Det är helt frivilligt och om kunden vill ha hjälp så tecknas ett elavtal och säljarens nuvarande elavtal avslutas. Då anmälaren bett om att få överlåtelseavtalet innan den andra visningen och innan de var överens, hon har därför inte fått möjlighet att förklara vad elavtalet innebär och att det är frivilligt. Samarbetet går ut på att mäklaren försöker sälja in avtalet för elleverantörens räkning. Mäklarkedjan får ersättning för varje tecknat avtal, hon får ingen ersättning för tecknade elavtal.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mejlsvar från mäklaren

I det av anmälaren inlämnande mejlsvaret från NN går följande att utläsa.

[…] Våra avtal är standardavtal som godkänns centralt och gås igenom av vår jurist årligen. Vi kan därför inte ändra i de enskilda paragraferna.

Jag hoppas att ni kan förlika er med detta faktum och att vi kan skriva kontrakt därefter […]

Köpekontraktet

Av det köpekontrakt som anmälaren gett in går följande att utläsa.

§ 3 Garanti och pantsättning - Säljaren garanterar:

• […] att dispositionen över Bostadsrätten på tillträdesdagen inte är begränsad. […]

§ 9 Avtalsbrott - Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta avtal, har motparten rätt till skälig ersättning för sin skada. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Information gällande köpekontraktet

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om någon av parterna vill eller bör villkora köpet åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt att NN i sitt mejlsvar till anmälaren reservationslöst uttryckt att köpekontraktets paragrafer inte kan ändras. Detta särskilt mot bakgrund av att anledningen till att anmälarens villkor inte fördes in i köpekontraktet var, enligt NN, att de inte accepterades av säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa NNs uppgifter om att hon muntligt lämnat annan information och att säljaren inte accepterade de villkor som anmälaren ställt. Inspektionen bedömer att informationen i mejlsvaret inte kan tolkas på annat sätt än att det inte är möjligt att göra ändringar i köpekontraktet. Att det tilltänkta köpekontraktet till viss del reglerar de villkor anmälaren ställt förändrar inte bedömningen. Mot bakgrund av att det upprättats ett tilltänkt köpekontrakt och av omständigheterna i övrigt får förmedlingen anses vara i ett sådant skede att NN haft ett särskilt ansvar att verka för att parterna ska komma överens.

Genom att lämna information om att köpekontraktet inte kan ändras har hon agerat i stark kontrast till att en mäklare ska verka för att köpare och säljare ska träffa överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Den typen av reservationslösa uttalanden motverkar båda parters möjlighet att komma överens och står i strid med hennes omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.