Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed vid utförandet av dels ett förmedlingsuppdrag, dels ett begränsatuppdrag (så kallat skrivuppdrag). Prövningen avser även om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning, om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom och om mäklaren har gjort korrekta riskbedömningar av kunderna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid mäklarföretaget/Kedjan). Anmälaren har gett in en generalfullmakt, köpekontraktet, köpebrevet, ett tilläggsavtal och en mejlkonversation. Samtliga handlingar ingivna av anmälaren kommer ifrån skrivuppdraget avseende en fastighet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in två olika skrivelser benämnda ”Kopia Allmän riskbedömning” och ”Kopia – Kundkännedomsåtgärder”. Avseende förmedlingsuppdraget har mäklaren gett in budgivningslistan, kopia id-handling köparen, depositionsavtalet, överlåtelseavtalet, id-handling säljaren, journalen, uppdragsavtalet, mäklarbilden, och information till köpare. Avseende skrivuppdraget har mäklaren gett in en faktura, en utskrift från internetbanken, ett tilläggsavtal, uppdragsavtalet, ett avtal mellan säljaren och köparen benämnt ”Avtal med bakgrund”, budgivningslistan, depositionsavtalet, informationsmaterial till kund, journalen, köpebrevet, köpekontraktet, kopia id-handling avseende köparen, ett fastighetsutdrag samt kopia id-handling avseende säljaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan gäller två olika objekt, en fastighet och en bostadsrätt.

Mäklaren har inte betalat ut pengar och han gjorde försäljningen med någon annan som inte hade med försäljningen att göra. Han menar att han inte har fått del av avtal, kalkyler eller pengar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har förelagts att yttra sig och har uppgett i huvudsak följande.

Han fick ett skrivuppdrag att upprätta ett köpeavtal och ett köpebrev, vilket han gjorde samma dag. Köpeskillingen var 2 847 500 kr. Bakgrunden var ett avtal upprättat mellan säljaren och köparen där det framgår hur köpet är tänkt att genomföras. Bland annat har säljaren enligt ett gåvobrev fått 2 000 000 kr i gåva av köparen (mäklaren har inte tagit del av detta gåvobrev, FMI:s anmärkning). Vidare skulle köparen enligt avtalet överta ett lån på 2 968 000 kr och sedan erlägga 32 000 kr. Parterna meddelade att de skulle göra samtligt transaktioner via bank och söka lagfart. Han har inte hanterat några överföringar och uppdragsavtalet är inte ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Han tog inte betalt för skrivuppdraget eftersom han tidigare förmedlat en bostad åt säljaren.

Några veckor senare kom köparen och säljaren tillbaka och ville ändra köpeskillingen till 5 000 000 kr. Han upprättade då ett tilläggsavtal. Säljaren och köparen påpekade då att de ännu inte hade skickat in handlingarna till lantmäteriet och enbart ville ha summan justerad mellan dem.

Kundkännedomsåtgärder avseende skrivuppdraget genomfördes den 28 maj 2022.

Utskriften från internetbanken fick han av köparen. Han vet inte vem som innehar bankkontot varifrån överföringen har gjorts.

Han har tidigare förmedlat bostadsrätten som nämns i anmälan. Det är samma säljare som vid försäljningen av fastigheten. Kundkännedomsåtgärder avseende förmedlingsuppdraget genomfördes den 5 april 2021.

Slutligen när det gäller hans riskklassificeringar gällande samtliga inblandade kunder, har han bedömt att den är låg då samtliga parter har svenska personnummer, svenska identitetshandlingar, svensk mäklarbild samt svenskt underlag för fastighetsutdrag.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning

Mäklaren har i samband med sitt skriftliga svar skickat in skrivelse med rubriken ”Kopia – Allmän riskbedömning”. Under rubriken ”Identifiering av riskområden” finns följande punkter.

• Internationella transaktioner
• Kontanttransaktioner
• Nya kunder
• Hög-risk länder
• Riskgradering
• Riskkontroller

Under punkterna ”Internationella transaktioner” och ”Hög-risk länder” anges bland annat ”Vi hanterar inte internationella transaktioner”. Under punkten ”Riskgradering” anges att man anser att riskerna kring internationella transaktioner är låg eftersom man inte hanterar dem.

Under punkten ”Riskkontroller” anges bland annat […] ”denna riskbedömning kommer uppdateras regelbundet”[…].

Efter att mäklaren tillfrågats på nytt avseende sin allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) som var gällande vid tidpunkten för försäljningen av fastigheten respektive bostadsrätten, har han på nytt inkommit med en skrivelse som ett svar innehållande samma punkter som tidigare avseende ”Identifiering av riskområden” men utan den rubriken. Skrivelsen har även fått ett nytt första stycke där det förtydligas att riskområdena kan påverka verksamheten negativt, att han bedömer den allmänna riskbedömning som låg avseende förmedling av bostadsrätten liksom förmedling av fastigheten då samtliga parter har svenska identitetshandlingar och är ägare enligt mäklarbild respektive fastighetsutdrag.

Kundkännedomsåtgärder

Mäklaren har i samband med sitt skriftliga svar skickat in text med rubriken ”Kopia – Kundekännedomsåtgärder” (mäklarens felskrivning). Texten innehåller följande punkter.

• Identifikation av kunden
• Fastställande av affärsförhållandets syfte och karaktär
• Löpande övervakning av information
• Särskilda åtgärder för politiskt utsatta personer (PEP)
• Dokumentation och bevarande av information

Efter punkterna finns meningen ”Min riskklassificering för samtliga kunder är låg.”

Efter att mäklaren tillfrågats på nytt avseende sin dokumentation av de kundkännedomsåtgärder han har vidtagit gällande bostadsrätten och fastigheten, har han på nytt inkommit med en kort skrivelse formulerad som ett svar. Av skrivelsen framgår att han tagit kopior av svenska identitetshandlingar avseende både säljare och köpare av bostadsrätten samt av fastigheten och att han genomfört kundkännedomsåtgärderna avseende bostadsrätten 2021-04-05 och avseende fastigheten 2022-05-28. Vidare framgår det information om säljaren av mäklarbilden och fastighetsutdraget. I skrivelsen har han också angett ”Min allmänna riskbedömning är låg avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) avseende [fastighetens adress] och [bostadsrättens adress].

Förmedlingsuppdraget

Uppdragsavtalet

Uppdragsgivaren och mäklaren har skrivit avtal den 5 april 2021. Uppdraget är att förmedla försäljning av objektet – bostadsrätten.

Mäklarbilden

Uppdragsgivaren/säljaren förvärvade bostadsrätten, 5 rum och kök om 103 kvadratmeter, den 25 maj 2020.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är underskrivet och daterat av säljare och köpare den 12 januari 2022. I § 7 Medlemskap anges att överlåtelsen ska återgå om bostadsrättsföreningen skulle neka köparen medlemskap.

Kopior av id-handlingar säljaren och köparen

Mäklaren har gett in kopior av säljarens och köparens id-handlingar. Kopiorna saknar datering och signering.

Journalen

Journalen är underskriven den 28 februari 2022. Av journalen framgår bland annat att mäklaren har uppnått kundkännedom avseende säljaren den 5 april 2021 samt att han uppnått kundkännedom avseende köparen den 12 januari 2022.

Skrivuppdraget

Uppdragsavtalet

Uppdragsgivaren (samma uppdragsgivare som i förmedlingsuppdraget) och mäklaren har skrivit avtal den 31 mars 2022. Uppdraget är att upprätta köpekontrakt och köpebrev rörande försäljningen av den i ärendet aktuella fastigheten.

Köpekontraktet

Kontraktet är underskrivet och daterat den 28 maj 2022. Enligt kontraktet är tillträdesdagen den 28 maj 2022 och köpeskillingen 2 847 500 kr. Säljare är XX och köpare är YY.

Köpebrevet

Köpebrevet är daterat och underskrivet den 28 maj 2022. Köpeskillingen är 2 847 500 kr.

Avtal mellan säljaren och köparen benämnt ”Avtal med bakgrund”

Enligt avtalet mellan XX och YY beskrivs att XX har köpt fastigheten i juli 2021 för 5 690 000 kr. Syftet med köpet var att XX inom ett år skulle överlåta fastigheten vidare till YY.

Vidare finns det enligt avtalet ett gåvobrev från den 31 mars 2021 där YY gett XX ett belopp om 2 000 000 kr. Det står att YY i juni 2021 har erlagt kontantinsatsen till ett klientkonto hos [bankens namn].

Sedan har YY köpt huset av XX för 5 000 000 kr med tillträde 28 maj 2022. Av köpeskillingen utgör ca 2 900 000 lån som YY ska ta över eller lösa.

XX har i samband med köpebrevets utfärdande kvitterat köpeskillingen som mottagen.

Enligt rubriken ”Överenskommelse” så ska avräkning göras med 2 000 000 kr motsvarande gåvobrevet från YY. Vidare ska lånen lösas och resterande belopp av köpeskillingen erläggas. Genom detta ska säljare och köpare inte ha vidare anspråk gentemot varandra.

Avtalet är undertecknat av XX och YY den 28 maj 2022.

Tilläggsavtal till köpekontraktet

Tilläggsavtalet är daterat och underskrivet den 17 juni 2022. Enligt avtalet så är köpeskillingen för fastigheten 5 000 000 kr. I övrigt är det samma köpare, säljare och objekt som i köpekontraktet.

Kopior av id-handlingar avseende säljaren och köparen

Mäklaren har gett in kopior av säljarens och köparens id-handlingar. Kopiorna saknar datering och signering.

Fastighetsutdraget

Av fastighetsutdraget framgår att XX blev lagfaren ägare den 7 juli 2021 och att köpeskillingen var 5 695 000 kr.

Journalen

Journalen är underskriven den 28 maj 2022. Av journalen framgår bland annat att mäklaren den 28 maj 2022 haft inledande kontakt med uppdragsgivaren och att han då även uppnått kundkännedom avseende säljaren. Av journalen framgår även att mäklaren framfört bud till säljaren, att handpenning har deponerats och även att handpenning har betalats ut i enlighet med depositionsavtalet. Alla mäklarens åtgärder har daterats samma dag den 28 maj 2022.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) i kraft. Den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I det nu aktuella ärendet innebär detta att den äldre fastighetsmäklarlagen är tillämplig på förmedlingsuppdraget bostadsrätt och den nya fastighetsmäklarlagen är tillämplig på förmedlingsuppdraget fastighet.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § den numera upphävda fastighetsmäklarlagen och 3 kap 1 § den nya fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Penningtvättsregelverket

Av 28 § den numera upphävda fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 1 § den nya fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) trädde i kraft den 1 augusti 2021. De äldre föreskrifterna (KAMFS 2019:1 och KAMFS 2020:1) gäller fortfarande i fråga om åtgärder som har vidtagits eller borde ha vidtagits före ikraftträdandet.

I det nu aktuella ärendet är den äldre föreskriften tillämplig när det gäller riskbedömning av och kundkännedomsåtgärder avseende säljaren av bostadsrätten. De nya föreskrifterna är tillämpliga när det gäller riskbedömning och kundkännedomsåtgärder avseende dels köparen till bostadsrätten, dels både säljare och köpare till fastigheten.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p. 14 penningtvättslagen (2017:630) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av på vilka sätt de olika fastighetsmäklartjänsterna kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta utnyttjande sker, i och med detta gör mäklaren en så kallad allmän riskbedömning av verksamheten. I den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka tjänster som mäklaren erbjuder, vilka kunder hen har och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer. Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till mäklarverksamhetens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Den allmänna riskbedömningen ska utformas så att den kan utgöra grunden för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den ska också dokumenteras och hållas uppdaterad.

Det riskbaserade förhållningssätt som krävs enligt penningtvättslagen innebär att omfattningen av åtgärderna ska utformas och fortlöpande anpassas till den specifika verksamheten, det vill säga den individuella mäklarens verksamhet. I detta ingår att det på ett tydligt sätt ska framgå vems verksamhet en allmän riskbedömning hör till.

Den aktuella riskbedömningen, som framgår av mäklarens ingivna dokumentation samt yttrande, är ytterst kortfattad. Det är inspektionens bedömning att det inte har identifierats samt analyserats om, och i så fall på vilka sätt, som de tillhandahållna tjänsterna i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det har inte heller tydligt identifierats vilka tjänster som tillhandahålls, huruvida det endast är förmedlingsuppdrag eller skrivuppdrag verksamheten tillhandahåller. Det finns ingen närmare kartläggning av vilka objektstyper som förekommer i verksamheten. Det saknas även närmare analys av företagets kunder, om det främst rör sig om privatpersoner eller om även juridiska personer omfattas. Av mäklarens kortfattade information som benämns ” Kopia Allmän riskbedömning” framgår inte ens vems verksamhet den tillhör.

Enligt 4 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2019:1) samt 5 § (KAMFS 2021:3) så ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov. Vidare framgår att datum för utvärdering och eventuell uppdatering ska dokumenteras.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte har gjorts någon tillfredställande bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor den risken är för att detta sker. Den text som NN har lämnat in kan inte anses utgöra en tillfredsställande grund för mäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Det kan vidare konstateras att dokumentet saknar angivelse av när innehållet upprättades, senast utvärderades och uppdaterades. Den allmänna riskbedömningen uppfyller därmed inte de krav som framgår av penningtvättslagen samt Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Förseelsen utgör grund för en varning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och mäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil.

I 2 kap. 4 § penningtvättslagen stadgas ett antal omständigheter som kan motivera att risken förknippad med kunden kan bedömas som låg.  Som omständigheter som kan tyda på att risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är låg kan verksamhetsutövaren beakta bland annat att kunden

1. är en stat, en region, en kommun eller motsvarande eller en juridisk person över vilken en stat, en region, en kommun eller motsvarande, var för sig eller tillsammans, har ett direkt eller indirekt rättsligt bestämmande inflytande,
2. har hemvist inom EES,
3. har hemvist i en stat som har bestämmelser om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism som motsvarar dem i denna lag och som tillämpar dessa bestämmelser på ett effektivt sätt,
4. har hemvist i en stat som har en låg nivå av korruption och annan relevant brottslighet, och
5. är ett företag vars överlåtbara värdepapper är upptagna till handel på en reglerad marknad inom EES eller på en motsvarande marknad utanför EES. 

I 5 § i den numera upphävda föreskriften (KAMFS 2019:1) och i 6 § i KAMFS 2021:3, anges omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation.

I de allmänna råden till de angivna §§ redogörs bland annat för följande faktorer.

1. svårigheter att identifiera kunden,
2. svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
3. betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
4. betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
5. flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
6. köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
7. köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
8. köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
9. köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
10. att kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredsställande förklaring ges,
11. misstänkta bulvanförhållanden,
12. försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Åtgärder för kundkännedom

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket p. 1 penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 §§ samma lag får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, en utredning av om det är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10-13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kundkännedom

NN har vid två tillfällen förelagts att inkomma med sin dokumentation av de kundkännedomsåtgärder han har vidtagit enligt penningtvättslagen för sina kunder i förmedlingsuppdraget respektive i skrivuppdraget. Bland de handlingar NN inkommit med finns enbart dokumentation bestående av kopior av säljarens respektive köparnas id-handlingar. Kopiorna är inte daterade, så information saknas avseende när åtgärderna vidtogs. Dokumentation saknas även avseende övriga åtgärder för kundkännedom.

Dokumentation saknas avseende riskbedömning av kunderna, såväl avseende säljaren som avseende de båda köparna. Inspektionen har tidigare uttalat bland att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 1 april 2020 dnr 20-0111 och beslut den 16 december 2020 dnr 19-1478). Vidare saknas dokumentation som styrker att NN har vidtagit kundkännedomsåtgärder utöver kontroll av kundernas identitet. Inget i de ingivna handlingarna styrker att han har utrett om det är personer i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, om kunderna har en verklig huvudman och om han har inhämtat information om affärsförbindelsens syfte och art. Dokumentationen av eventuellt utförda kundkännedomsåtgärder är så pass bristfällig att det enligt inspektionens bedömning motiverar en varning avseende respektive kund, det vill säga avseende både köpare och säljare i båda uppdragen.

Bedömning av riskprofil

Av utredningen framgår att NN har bedömt att risken förknippad med samtliga kunder är låg. Till grund för sin riskbedömning har han anfört att samtliga parter har svenska personnummer, svenska identitetshandlingar och att mäklarbilden i förmedlingsuppdraget och fastighetsutdraget i skrivuppdraget är svenska/har svenska underlag. Någon ytterligare information om riskbedömning av kunderna finns inte.

Vad gäller riskbedömningen avseende säljaren i förmedlingsuppdraget kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att den idag drygt 24-årige säljaren XX redan efter mindre än ett år som ägare ingick förmedlingsuppdrag för att sälja den vidare. Mot bakgrund av de allmänna råden till 5 § i den numera upphävda föreskriften (KAMFS 2019:1) p. 10 och p. 12 är den korta innehavstiden och för en så ung person (vid tidpunkten för försäljningen 22 år) och ovanligt stort objekt, omständigheter som snarare kan tyda på en högre risk beträffande kunden.

Vad gäller riskbedömningen av såväl säljaren som köparen i skrivuppdraget, finns flera omständigheter, som enligt de allmänna råden till 6 § i (KAMFS 2021:3) p. 4, 7 och 12, kan tyda på en högre risk beträffande båda kunderna. Vad som är utmärkande i den aktuella förmedlingen är kort innehavstid, avtalet med syftet att säljaren redan då han förvärvade fastigheten senare skulle sälja den vidare till den som sedan blev köpare, att betalningen av köpet till viss del gjordes genom gåva som tillställts säljaren redan före hans eget förvärv samt att köpeskillingen ändrades väsentligt efter skrivet köpekontrakt. Detta är faktorer som, beroende på omständigheter i det enskilda fallet, kräver att mäklaren vidtar skärpta åtgärder för kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits flera konkreta omständigheter i ärendet som var för sig gjort att NN borde bedömt risken förknippad med kunderna annorlunda. Inspektionen delar därmed inte NN:s uppfattning att riskbedömningen förknippad med samtliga kunder är låg. Omständigheterna ställer var för sig krav på att mäklaren ska revidera riskbedömningen och granska affärsförbindelsen närmare. De bedömda risknivåerna har inte underbyggts på ett godtagbart sätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att fastighetsmäklaren skulle ha följt upp kundernas riskprofiler och reviderat dem mot bakgrund av de nämnda omständigheterna. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom att göra felaktiga riskbedömningar och därefter inte följa upp och revidera dem mot bakgrund av vad som har framkommit i de båda uppdragen, har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen, och därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelserna motiverar en varning avseende respektive kund, det vill säga avseende både köpare och säljare i båda uppdragen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han haft en bristfällig allmän riskbedömning, för bristfällig dokumentation av kundkännedomsåtgärderna avseende både köpare och säljare i båda uppdragen och för att han gjort felaktiga riskbedömningar avseende både köpare och säljare i båda uppdragen och inte följt upp och reviderat dem trots att det har funnits ett behov av det.