Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att vid upprättandet av flera upplåtelseavtal ha missat att ta med villkor om köparnas nyttjanderätt av tomt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I tre anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Två av anmälarna har gett in ett upplåtelseavtal.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har på inspektionens begäran även gett in kopior av samtliga upplåtelseavtal som han har upprättat för upplåtelser i den för ärendet aktuella bostadsrättsföreningen under 2021.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN har genom skrivuppdrag för det säljande företaget upprättat upplåtelseavtal som saknar specifika paragrafer som formulerar köparnas nyttjanderätt av tomt. Detta ska nu i efterhand behöva kompletteras med ett tilläggsavtal som respektive parter behöver signera.

Tomten som tillhör två av anmälarnas hus beskrivs i ett faktablad, som inte lämnades vid undertecknandet av upplåtelseavtalet, utan tilldelades senare av säljaren själv. På grund av detta befinner sig två av anmälarna nu i en tvist med säljaren som nyttjar situationen till sin fördel och ändrar tomtskiss för att låta dem signera något som inte är ursprungliga fakta som bör ha tilldelats vid köptillfället.

Mäklaren har upprättat flera avtal inom samma förening, där försäljning av nyproducerade bostadsrätter skett inom loppet av ett år, och har skrivit olika saker i olika avtal om åtgärder som varit nödvändiga i alla upplåtelseavtal. Exempelvis saknas reglering av nyttjanderätt i tre avtal.

Även om mäklaren i detta fall enbart haft ett skrivuppdrag har han haft samma kontrollplikt som vid förmedling. Genom en sådan kontroll, bör det ha tagits fram underlag och i avtalen noggrant specificerat vad köparen får nyttja.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick i uppdrag av det säljande företaget att ta fram förhandsavtal och upplåtelseavtal när företaget hittat potentiella köpare. Han har som mäklare inte varit ansvarig för att hålla visningar, signera avtal eller dylikt. De annonser som legat ute på de olika objekten har han fått av företaget och det är de som har stått för både text och bilder till annonserna.

Han skriver att det blev fel i några få avtal där texten om nyttjanderätt av tomt inte kom med till följd av en uppdatering i mäklarsystemet. Kunderna som drabbades av detta har blivit erbjudna att få felet avhjälpt i form av tilläggsavtal men detta har de nekat till.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bostadsrättsföreningens stadgar

I föreningens stadgar står bland annat följande under rubriken ”Bostadsrättshavarens ansvar”.

Bostadsrättshavarens ansvar omfattar även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Han är också skyldig att följa föreningens regler och beslut som rör skötseln av marken.

Upplåtelseavtal

NN har inkommit med 20 upplåtelseavtal som han har upprättat i den för ärendet aktuella bostadsrättsföreningen under 2021. Sju av dessa avtal saknar uppgift om köparens nyttjanderätt av tomt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Upplåtelseavtalen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Paragrafen ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter.

Anmälaren har uppgett att det saknas reglering av nyttjanderätt i tre av de upplåtelseavtalen som mäklaren har upprättat. Mäklaren vidgår i sitt yttrande att texten om nyttjanderätt har försvunnit i några av avtalen till följd av att mäklarsystemet uppdaterades när han upprättade dem. Vid genomgång av samtliga 20 avtal konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att det saknas reglering av köpares nyttjanderätt av tomt i sju av avtalen.

Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sin omsorgsplikt vid upprättandet av upplåtelseavtalen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.