Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretag]). Anmälaren har gett in bilder på en sms-konversation.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. gett in anbudsförteckningen, uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, tilläggsavtalet, köpebrevet och bilder på två sms-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har inte framfört deras bud till säljaren, utan har själv stängt av budgivningen och hänvisat till att säljaren har accepterat ett annat bud. Det som fastighetsmäklaren påstår om att köpekontraktet signerades några minuter efter det senaste budet stämmer inte och hon är skyldig att redovisa alla bud.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Visningen genomfördes den 26 april 2022 och flera spekulanter deltog, däribland anmälaren och dennes sambo samt den slutgiltige köparen. Alla bud har lämnats till säljaren inklusive anmälarens bud om 2 050 000 kr. Budet registrerades dock inte via automatiska bud på anbudsförteckningen, eftersom möjligheten att lägga bud per internet avslutades dessförinnan. Den 1 maj 2022 lämnade köparen bud om 2 000 000 kr kl. 12.46 och budgivningen avslutades kl. 12.49. Anmälarens bud om 2 050 000 inkom kl. 12.58. En budgivare har inte automatiskt rätt att få köpa en fastighet även om denne lagt det högsta budet, eftersom säljaren har rätt att välja vem denne vill sälja till. Säljaren kan även begära att budgivningen avslutas när som helst under förmedlingsuppdraget. Denna information har lämnats till anmälaren. Säljaren valde att sälja till den andre budgivaren för 2 000 000 kr.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms-konversation med säljare

I ett sms av den 22 augusti 2022 från säljare med make, framgår följande efter översättning från norska.

”Hej […]! Du har gett oss all information du är skyldig att ge oss. Vi är medvetna om att de skulle ge 50 000 mer än […], men vi valde ändå att sälja till […]. Vi väljer själva vem vi vill sälja till.”

Sms-konversation mellan fastighetsmäklaren och anmälaren

I sms-konversationen mellan fastighetsmäklaren och anmälaren framgår bl.a. följande, med angivande av klockslag.

Fastighetsmäklaren:

12:49

”Hej! Nytt bud 2 000 000 kr på […] från budgivare 1. För att lägga bud, svara med gp2xhg mellanslag och ditt bud i siffror. Mvh […].”

Anmälaren:

”gpxhg 2 000 050”

Fastighetsmäklaren:

”Tyvärr, kan vi inte ta emot detta SMS. Vänligen kontakta mäklaren för mer information.”

Anmälaren:

12.58

”Varför kan vi inte lägga högre bud? Vi vill höja?”

13.00

”Vi vill lägga 2 050 000:-”

Fastighetsmäklaren:

13.19

”Säljaren har beslutat mvh […]”.

Anmälaren:

13.20

”Har du framfört vårt bud?”.

Fastighetsmäklaren:

13.23

”Kontraktet är skrivet”.

I ett separat sms framgår även följande.

Fastighetsmäklaren:

12.49

”Hej, budgivningen på […] har nu avslutats. Tack för din medverkan. Mvh […]”.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att fem bud har lagts av två olika budgivare, köparen och anmälaren. Det sista noterade budet på förteckningen är 2 000 000 kr av köparen den 1 maj 2022 kl. 12.46 och något bud om 2 050 000 kr finns inte angivet.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår bl.a. att handlingen undertecknats den 1 maj 2022 av både säljare och köpare.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Anmälaren har anfört att mäklaren inte framfört alla av anmälarens bud till säljaren. Mäklaren har tillbakavisat påståendet och anfört att budet om 2 050 000 kr har lämnats till säljaren.

Inledningsvis noteras att det av sms-konversationen framgår att anmälaren ville lägga bud om dels 2 000 050 kr, dels 2 050 000 kr vid ungefär samma tidpunkt. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att beloppen avser samma bud om 2 050 000 kr och att 2 000 050 kr utgör ett skrivfel, särskilt med beaktande av att anmälaren i samband med budet ifrågasätter varför ett bud inte kan läggas och därmed förtydligar att 2 050 000 kr är det rätta beloppet. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därmed från att beloppet 2 000 050 kr inte utgör ett separat bud.

Vad avser frågan om budet om 2 050 000 kr inte har lämnats till säljaren av mäklaren, stöds inte anmälarens påstående av den ingivna sms-konversationen mellan mäklaren och anmälaren eller av annan utredning i ärendet. Mäklaren har dessutom inkommit med sms från säljarna som vidgår att mäklaren har framfört information om budet som överskred det accepterade budet med 50 000 kr samt att säljarna valde att sälja till den andra budgivaren.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inte att det kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Anbudsförteckningen

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. Enligt god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklare, som angetts ovan, en skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att köpekontrakt eller överlåtelseavtal har undertecknats. (Se bl.a. Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 15 maj 2015 med mål nr 28437-14). Därmed ska de bud som framförts innan tidpunkten för undertecknade också framgå av anbudsförteckningen.

Av utredningen i ärendet framgår att anmälarens bud om 2 050 000 kr inte har noterats i anbudsförteckningen. Frågan är om ifrågavarande bud var mäklaren tillhanda innan köpekontraktet var undertecknat.

Mäklaren gör gällande att budet om 2 050 000 kr mottogs kl. 12.58 den 1 maj 2022, vilket stöds av sms-konversationen. Av konversationen framgår även att ett bud om 2 000 050 kr skickades dessförinnan, efter att anmälaren mottagit information om att budet på 2 000 000 kr accepterats kl. 12.49. Av konversationen kan det inte med tydlighet utläsas exakt när det felskrivna budet från anmälaren skickades. Av sms-konversationen framgår vidare att mäklaren angett att kontraktet var ”skrivet”, vilket Fastighetsmäklarinspektionen tolkar som undertecknat, kl. 13.23.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har en fastighetsmäklare normalt efter avslutad budgivning att vidta en rad åtgärder såsom att diskutera med både köpare och säljare, upprätta eller åtminstone anpassa kontraktshandlingen, boka tid för kontraktsskrivning samt gå igenom specifika villkor för överlåtelsen.

Vare sig anmälarens sista bud inkommit kl. 12.58 eller strax dessförinnan genom felskrivningen, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren omöjligtvis har hunnit färdigställa ovanstående delar och fått köpekontraktet undertecknat av säljare och köpare, under den tid som förflutit från när budgivningen avslutats kl. 12.49 till tidpunkten för anmälarens bud.

Vidare har säljarna vidgått att de mottagit budet om 2 050 000 kr, men själva valt att acceptera budet om 2 000 000 kr, vilket styrker att budet mottagits och övervägts innan kontraktet signerades.

Anbudsförteckningen är därmed ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en varning. Att mäklaren angett att det aktuella budet inte registrerades automatiskt på budförteckningen via internet föranleder ingen annan bedömning.