Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens köp och försäljningar av bostadsrätter strider mot förbudet mot handel. I prövningen har ingått en bedömning av betydelsen av den tid som förflutit sedan agerandet samt betydelsen av mäklarens makas bostadsrättsaffärer. Även prövning av om mäklaren haft en skyldighet att efterkomma ett föreläggande om att ge in upplysningar om makans köp och försäljningar av bostäder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har inlett ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN (verksam vid [fastighetsmäklarföretag / kedja]). Ärendet inleddes med anledning av information som inkom från Skatteverket i ett ärende om ansökan om registrering för det mäklarföretag där NN är verksam. Informationen bestod av ett beslut från Skatteverket enligt vilket NNs skatt ändrades för taxeringsår 2014 – 2018 på grund av att han bedömdes felaktigt ha deklarerat försäljning av bostadsrätter i inkomstslaget kapital i stället för i inkomstslaget näringsverksamhet.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över Skatteverkets beslut samt att ge in listor över köp och försäljningar av bostadsrätter, fastigheter osv som har gjorts under åren 2019 – 2022 av honom själv, av hans fru respektive av företag som han äger eller är delägare i.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en förteckning över de köp och försäljningar som har gjorts av honom själv.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skatteverkets beslut den 20 december 2019

Av beslutet från Skatteverket framgår bl.a. att NN under åren 2014 – 2018 har sålt åtta bostadsrätter och att han varit folkbokförd på två av dem. Han har även sålt två bostadsrätter under år 2012 samt köpt en bostadsrätt år 2015 där han är folkbokförd tillsammans med sin familj. Två av bostadsrätterna har han ägt tillsammans med sin fru och de övriga har han varit ensam ägare till. Hans fru har ensam köpt och sålt ytterligare fem bostadsrätter under åren 2013 – 2017. Varken hon eller NN har varit folkbokförd på dessa bostadsrätter. Tillsammans har makarna sålt 15 bostadsrätter under åren 2012 – 2018. Försäljningarna har deklarerats i inkomstslaget kapital som försäljningar av privatbostadsrätter. NN har i K6-bilagor till inkomstdeklarationerna lämnat uppgift om att alla bostadsrätterna har använts för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende.

Skatteverket anför i beslutet bl.a. följande.

[…] Varken du eller din fru har varit folkbokförd på sex av de bostadsrätter som du har sålt under de aktuella beskattningsåren. Likaså har varken du eller din fru varit folkbokförd på fem av de bostadsrätter som hon har sålt. Som huvudregel gäller att man ska vara folkbokförd där man är bosatt. Den omständigheten att du inte har varit folkbokförd på någon av bostadsrätterna talar därför starkt emot att du skulle ha använt dem för permanentboende.

I din egenskap av fastighetsmäklare bör du ha haft god kännedom om marknaden för bostadsrätter i Stockholm och hur du ska göra för att köpa och sälja bostadsrätter med vinst. Din kunskap om marknaden bör dessutom ha ökat i takt med att du sökt efter nya bostadsrätter att köpa och sälja. Både du och din fru har köpt nyproducerade bostadsrätter och ändå fortsatt att teckna er för nya. Flera av dem har ni ägt samtidigt. Totalt har ni tillsammans sålt 11 bostadsrätter under åren 2013 – 2018 utan att någon av er har varit bosatta eller folkbokförda på de adresser där bostadsrätterna är belägna.

Enligt Skatteverkets bedömning har ni därmed planerat och genomfört bostadsrättsaffärerna i samförstånd och med ett gemensamt vinstsyfte. Skatteverket anser därför att de försäljningar som du har gjort ska ses i sitt sammanhang och bedömas som en helhet i detta andra steg i bedömningen. Utifrån att du inte har varit folkbokförd och bosatt på sex av bostadsrätterna, själva frekvensen på försäljningarna över flera år, de korta innehavstiderna, värdestegringen, omfattningen på bostadsrättsaffärerna, din yrkesroll som fastighetsmäklare samt ditt och din frus gemensamma tillvägagångssätt kan syftet med dina förvärv av de sex bostadsrätterna, där du inte har varit folkbokförd, inte ha varit något annat än att omsätta dem med vinst.

Vid en samlad bedömning anser Skatteverket att du har bedrivit köp och försäljningar av bostadsrätter i vinstsyfte och med sådan omfattning och varaktighet att verksamheten ska anses utgöra en yrkesmässigt bedriven handel med bostadsrätter […]

Skatteverket fann i beslutet att priset vid försäljningarna skulle deklareras som intäkter i näringsverksamhet, vilket innebar förändring av deklarationerna avseende inkomst av näringsverksamhet och inkomst av kapital samt påförande av särskild löneskatt för passiv näringsverksamhet. Skatteverket bedömde även att NN hade lämnat oriktig uppgift som medfört att hans beskattning blivit för låg och att den felaktiga uppgiften kunnat upptäckas först efter närmare utredning. Förutsättningar förelåg därmed för efterbeskattning samt uttag av skattetillägg.

Förteckningen över köp och försäljningar

NN har på begäran gett in en förteckning över hans köp och försäljningar av bostadsrätter. Av förteckningen framkommer bl.a. följande.

Brf S, inköp november 2012 för 3 960 000 kr, försäljning januari 2014 för 4 600 000 kr.

Brf Å, inköp februari 2014 för 1 400 000 kr, försäljning mars 2014 för 1 950 000 kr.

Brf L, inköp februari 2014 för 3 400 000 kr, försäljning november 2014 för 3 550 000 kr.

Brf B, inköp augusti 2014 för 4 600 000 kr, försäljning februari 2021 för 7 160 000 kr.

Brf F, förhandsavtal maj 2015, upplåtelseavtal mars 2016, pris 1 530 000 kr, försäljning april 2016 för 1 530 000 kr.

Brf C, förhandsavtal juni 2015, upplåtelseavtal juni 2016, pris 3 300 000 kr, försäljning september 2016 för 4 095 000 kr.

Brf Ki, förhandsavtal juni 2015, upplåtelseavtal november 2016, pris 1 395 000 kr, försäljning december 2016 för 1 500 000 kr.

Brf Ri, förhandsavtal maj 2015, upplåtelseavtal september 2017, pris 1 950 000 kr, försäljning april 2018 för 1 795 000 kr.

Brf Ko, förhandsavtal april 2015, upplåtelseavtal maj 2017, pris 1 675 000 kr, försäljning augusti 2018 för 2 200 000 kr.

Brf Re, förhandsavtal februari 2020, upplåtelseavtal maj 2021.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han har svårt att se på vilket sätt Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsverksamhet omfattar transaktioner som görs av hans närstående. Hans fru är inte fastighetsmäklare och det föreligger inget förbud för henne att själv köpa och sälja bostadsrätter.

Under 2012 förvärvades en lägenhet i Brf S där de var bosatta fram till januari 2014. Under perioden föddes deras första barn och de behövde en större bostad. De ville sälja lägenheten i Brf S för att med vetskap om sina ekonomiska förutsättningar kunna leta ny bostad och köpte därför en 1:a i Brf Å. Redan kort efter förvärvet fick de chansen att köpa en 3:a i Brf L som de tillträdde under våren 2014. På grund härav kunde den tillfälliga lägenheten i Brf Å säljas redan i mars 2014. I och med att de planerade att skaffa ett till barn (som sedan föddes hösten 2015) önskade de köpa en 4:a och det fanns i samma område som Brf L ett fåtal attraktiva sådana. Under sommaren 2014 kom en sådan lägenhet ut på förhandsmarknaden i Brf B. De köpte den lägenheten, som hade två terrasser och balkong med fin utsikt. De bodde därefter i den lägenheten fram till 2020/2021 då familjen flyttade till ett radhus i Brf Re, där de alltjämt bor.

Utöver nämnda lägenheter har han införskaffat ytterligare ett fåtal lägenheter, samtliga genom förhandsavtal för nyproduktion tecknade 2015.

Lägenheten i Brf C var en 3:a i ett område de övervägde att flytta till. De hade önskat teckna sig för en 4:a, men något sådant förhandsavtal fanns inte kvar att teckna. Avsikten med att teckna sig för en 3:a var att komma före i kön för eventuellt senare lediga 4:or. Vid tidpunkten för upplåtelsen hade inga 4:or blivit lediga och de nödgades förvärva 3:an och sålde den efter några månader.

Lägenheten i Brf F tecknade han förhandsavtal för som en personlig tjänst åt en nära vän. De ställde sig båda i kö för att öka vännens chanser att få en lägenhet i föreningen, men endast han erbjöds möjlighet att förvärva en lägenhet. Han sålde omgående lägenheten till sin vän för inköpspriset.

Lägenheterna i Brf Ki, Brf Ko och Brf Ri förvärvades i syfte att hyras ut till nyanställda på den mäklarfirma där han blev franchisetagare år 2014. Förhandsavtalen ingicks 2015. Upplåtelseavtalen ingicks 2016 för Brf Ki och 2017 för de andra två lägenheterna. Han bedömde att det fanns ett intresse för mäklarfirman att kunna erbjuda boende till rimlig kostnad nära kontoret för nyanställda från andra orter. Efter upplåtelse visade det sig dock att behovet inte var så stort som han räknat med. Av planerade nyrekryteringar av tre mäklarpraktikanter som var under utbildning på bolaget 2015 genomfördes bara en rekrytering. Han beslutade därför att sälja två av de tre lägenheterna en kort tid efter att upplåtelseavtal tecknats och behöll endast lägenheten i Brf Ko. Denna lägenhet kom som planerat att hyras ut till den mäklarpraktikant som mäklarföretaget anställde efter avklarad utbildning. När den anställde flyttade ut använde han själv lägenheten som övernattningslägenhet under en kortare tidsperiod. Lägenheten såldes ca 1 år och tre månader efter att den upplåtits, då det varken fanns behov av övernattningslägenhet eller möjlighet att inom överblickbar framtid hyra ut den till någon nyanställd.

Merparten av de bostadsrätter som han sålt har han varit bosatt i tillsammans med fru och barn. Försäljningarna har i stort genomförts via fastighetsmäklare från andra byråer än hans egen mäklarkedja. Han har inte marknadsfört objekten via sin mäklarverksamhet. Något spekulationssyfte kan inte läggas honom till last och han har inte heller vidtagit några omfattande renoveringsåtgärder eller liknande i de lägenheter som han endast innehaft en kortare period.

Inget bolag som han äger eller är delägare i har gjort något köp eller försäljning av bostadsrätter och/eller fastigheter under åren 2019 – 2022. Någon lista över detta är därför inte aktuell att ge in.

Det saknas rättsligt stöd för Fastighetsmäklarinspektionen att förelägga honom att ge in en lista över tredje mans (i det här fallet hans frus) köp och försäljningar av fastigheter/bostadsrätter. Det bestrids inte att en fastighetsmäklare är skyldig att redovisa även köp och försäljningar som har gjorts på uppdrag av denne, i bulvanform eller dylikt, men mot hans bestridande av några sådana omständigheter föreligger inte någon sådan skyldighet i det här fallet. Han har ingen insyn i och har inte varit delaktig i beslutsfattandet inför köp, försäljning eller renovering av hans frus bostadsrätter. Han har inte heller varit delaktig i finansieringen.

Oberoende av det nyss sagda och för att ändå försöka gå Fastighetsmäklarinspektionen till mötes har han bett sin fru att lämna redovisning över köp och försäljningar som hon har gjort under åren 2019 – 2022. Hon har dock inte sett någon anledning att lämna ut dessa uppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förbudet mot handel med fastigheter

I 13 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Att förbudet omfattar även bostadsrätter framgår av 2 § samma lag.

Denna bestämmelse överensstämmer med 14 § första stycket i fastighetsmäklarlagen (1995:400), vars förarbeten innehåller bland annat följande uttalanden (prop. 1994/95:14 s. 79 f.).

Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. […] Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamhet med handel med egna fastigheter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.

En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

Det fanns ett förslag till ett andra stycke i 14 § fastighetsmäklarlagen (1995:400). Den föreslagna lydelsen var: ”Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs att handeln bedrivs av 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll, eller 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestämmande inflytande” (se prop. 1994/95:14 s. 79). Förslaget infördes dock aldrig (se bet. 1994/95:LU33). Lagutskottet uttalade bland annat följande i sitt betänkande.

Enligt utskottets mening kan syftet med den föreslagna förbudsregeln inte anses motivera ett generellt förbud för mäklarens maka eller make eller annan hushållsmedlem att bedriva fastighetshandel, särskilt som det enligt förslaget inte ens förutsätts att verksamheten bedrivs i anslutning till mäklarens verksamhet, eller ens på samma ort. Inte heller kan det enligt utskottet anses nödvändigt att i lagtexten särskilt peka ut det fallet att fastighetshandeln bedrivs i en juridisk person. Förbudet mot fastighetshandel skall givetvis inte kunna kringgås genom att mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten sker i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln.

I författningskommentaren till 13 § i 2011 års fastighetsmäklarlag hänvisas det enbart till att bestämmelsen överensstämmer med 14 § i 1995 års lag (se prop. 2010/11:15 s. 52).

I fastighetsmäklarutredningens betänkande inför 2011 års fastighetsmäklarlag anfördes följande om förtroenderubbande handel med fastigheter (se SOU 2008:6 s. 149 f.).

Vad som ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter får även i fortsättningen överlämnas åt rättstillämpningen att pröva från fall till fall. Det gäller även frågan i vilken utsträckning en mäklare får köpa fastigheter, t.ex. som en långsiktig investering eller för att förvalta dem.

Vi vill ändå lämna vissa uttalanden i frågan om vad som enligt vår mening bör beaktas vid bedömningen av om ett visst förfarande ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter. […] Faktorer som hur länge mäklaren innehaft fastigheten eller hur många fastigheter mäklaren köper och säljer under en viss period bör vägas in vid prövningen av om förfarandet utgör förtroenderubbande handel med fastigheter. Om exempelvis en mäklare köper en fastighet och bara innehar den en kortare tid tyder det på att mäklaren handlar i spekulationssyfte vilket talar för att det är fråga om sådan handel med fastigheter som är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren. Vidare bör utgångspunkten vara att köp och försäljning av ett flertal fastigheter under en kortare period också talar för att det är fråga om förtroenderubbande handel med fastigheter.

Förbudet mot handel innebär i första hand att en fastighetsmäklare inte får marknadsföra sina egna objekt i sin mäklarverksamhet. I ärendet har det inte kommit fram något som tyder på att NN skulle ha utnyttjat sin mäklarverksamhet vid de aktuella köpen eller försäljningarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att det förhållandet att NNs avyttringar inte har skett som ett led i hans egen fastighetsmäklarverksamhet saknar avgörande betydelse vid bedömningen av om han har bedrivit otillåten handel med fastigheter enligt 13 § fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att såväl ett förvärv som en försäljning måste äga rum för att det ska anses vara fråga om handel (se beslutet 2008-03-26:6 i inspektionens årsbok 2008).

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN enligt ingivna uppgifter inte har gjort några egna köp eller försäljningar av bostadsrätter eller fastigheter under åren 2019 – 2022 som inspektionen har anledning att ifrågasätta. De bostadsrättsaffärer som ska prövas i ärendet är därför de som har omfattats av Skatteverkets prövning i beslutet från 2019. När Fastighetsmäklarinspektionen prövar frågan om handel med fastigheter brukar inspektionen begära in uppgifter om vilka affärer mäklaren har gjort de senaste fem åren. I detta ärende har inspektionen redan vid ärendets inledning haft tillgång till uppgifter som ligger något längre tillbaka i tiden. Det finns enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inget som hindrar att en bedömning görs även av det som inträffat längre tillbaka i tiden. Fastighetsmäklarinspektionen har därför i detta ärende valt att bedöma de bostadsrättsaffärer som inleddes med att NN ingick förhandsavtal år 2015.

NN ingick under våren/sommaren år 2015 förhandsavtal för fem bostadsrätter. Upplåtelseavtalen för dessa bostadsrätter ingicks därefter under perioden mars 2016 till september 2017. Bostadsrätterna såldes efter innehavstider om en månad, en och en halv månad, fyra månader, sex och en halv månad respektive femton månader. Den lägenhet som NN innehade kortast tid såldes enligt uppgift till inköpspris till en nära vän. Den lägenhet som han innehade i sex och en halv månad såldes med en förlust om 155 000 kr. Efter avdrag för denna förlust uppgick den sammanlagda försäljningsvinsten för de fem bostadsrätterna till 1 270 000 kr.

Enligt NN har ingen av bostadsaffärerna gjorts i spekulativt syfte. Samtliga fem förhandsavtal har dock tecknats inom loppet av ett par månader under år 2015 och bostadsrätterna har sålts efter en kort innehavstid med en betydande sammanlagd vinst. Varken NN eller någon i hans familj har varit folkbokförd på dessa bostadsrätter. De sammantagna omständigheterna talar för att NN förvärvat bostadsrätterna i spekulativt syfte. Därtill kommer att NNs fru enligt Skatteverkets utredning under åren 2013 – 2017 köpte och sålde ytterligare fem bostadsrätter och att ingen av makarna var folkbokförd på dessa bostadsrätter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att omständigheterna talar för att NN har planerat och genomfört bostadsrättsaffärerna i samförstånd med sin fru och med ett gemensamt vinstsyfte. Trots föreläggande därom har NN inte lämnat uppgifter avseende om och i så fall i vilken utsträckning hans fru har köpt och sålt bostadsrätter eller andra objekt under åren 2019 – 2022. Det har därför inte kunnat bedömas i ärendet om NN under denna tid agerat spekulativt på bostadsmarknaden i samförstånd och gemensamt vinstsyfte med sin fru.

När det gäller beviskravet framgår det av en dom från Kammarrätten i Göteborg att en sammantagen bedömning kan göras av flera försäljningar och att Fastighetsmäklarinspektionen inte i varje enskilt fall behöver bevisa att ett visst förvärv skett i spekulationssyfte. Kammarrätten fann i sin dom att det som sammantaget kommit fram med tillräcklig grad av styrka visade att den aktuella mäklaren hade bedrivit sådan förtroenderubbande handel med bostadsrätter som avses i fastighetsmäklarlagen (dom den 28 januari 2022 i mål nr 4438-21).

Fastighetsmäklarinspektionen finner vid en sammantagen bedömning av det som framkommit om NNs agerande på bostadsmarknaden före år 2019 att han har bedrivit sådan handel med bostadsrätter som omfattas av fastighetsmäklarlagens förbud.

Frågan blir då om den tid som förflutit sedan förseelsen ska påverka påföljden för densamma. I förarbetena till 2011 års fastighetsmäklarlag anfördes bl.a. följande (prop. 2010/11:15 s. 40).

Utredningen tar också upp frågan om en bortre gräns om fem år, efter vilken varning och erinran inte ska meddelas. Skälet att ingripa mot en mäklare avtar i och för sig med tiden. En sådan gräns riskerar dock att uppfattas så att det i allmänhet ska meddelas påföljd om inte gått fullt fem år sedan händelsen, vilket inte alltid är rimligt. Vilken betydelse det ska ha i det enskilda fallet att det gått viss tid sedan händelsen avgörs lämpligast i rättstillämpningen.

Fastighetsmäklarinspektionen fick del av Skatteverkets beslut först i januari 2022 (i ett annat ärende som gällde ansökan om registrering av det mäklarföretag där NN är verksam och som han då var företrädare för.)

Ett kriterium för att köp och försäljning ska bedömas utgöra handel med fastigheter brukar vara en kort innehavstid. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det är rimligt att inte bara beakta tidpunkten då förhandsavtalet tecknades utan även beakta vid vilken tid mäklaren faktiskt innehaft objektet. Innehavstiderna för de fem bostadsrätterna ligger inte så långt tillbaka i tiden att det enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning ska innebära att påföljd i detta fall ska underlåtas eller sättas ned. Två av bostadsrätterna såldes först under år 2018.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN agerat i strid med förbudet mot handel med fastigheter. Även om det gått viss tid sedan agerandet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är påkallat att meddela honom en disciplinär påföljd för förseelsen. Fastighetsmäklarinspektionen finner mot bakgrund av praxis att en återkallelse av registreringen inte är nödvändig utan att en varning kan anses vara en tillräcklig påföljd.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande

Av 28 § fastighetsmäklarlagen framgår att en registrerad fastighetsmäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

I den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) finns motsvarande bestämmelser. I 4 kap. 2 § stadgas bl.a. att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Bestämmelser om disciplinpåföljder finns i 4 kap. 4 § och precis som tidigare gäller att registreringen ska återkallas för den som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen, men att en varning eller en erinran i stället kan meddelas om det kan anses tillräckligt.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med vissa begärda uppgifter. Han har dock, trots påminnelse därom, inte lämnat begärda uppgifter om vilka köp och försäljningar av fastigheter och bostadsrätter som gjorts av hans fru under åren 2019 – 2022. NN har uppgett att han inte anser att han har en rättslig skyldighet att lämna dessa uppgifter och att han inte heller har tillgång till dem.

Eftersom bedömningen av förbudet mot handel överlämnats till rättspraxis anser Fastighetsmäklarinspektionen att även uppgifter som gäller tredje mans affärer kan vara relevanta för bedömningen i ett enskilt fall. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att Skatteverket i beslutet avseende NNs taxering för åren 2014 – 2018 även tagit upp vilka köp och försäljningar som gjorts av NNs fru under samma period. Skatteverket bedömde att affärerna planerats och genomförts i samförstånd och med ett gemensamt vinstsyfte. Mot den bakgrunden framstår uppgifter om NNs frus fastighets- och bostadsrättsaffärer under åren 2019 – 2022 som väsentlig information för att kunna avgöra om NN under den perioden har bedrivit handel med fastigheter.

När det gäller uppgifter som rör tredje man kan det naturligtvis inte alltid förutsättas att mäklaren har tillgång till uppgifterna och då kan det ifrågasättas om det är möjligt att meddela mäklaren en påföljd om mäklaren inte efterkommer ett föreläggande att ge in uppgifterna. NN lever emellertid såvitt känt i hushållsgemenskap med sin fru (de är folkbokförda på samma adress) och eftersom uppgifterna är relevanta för hans yrkesverksamhet måste det kunna förutsättas att hans fru inte skulle motsätta sig att uppgifterna lämnades till tillsynsmyndigheten om han på allvar önskade efterkomma föreläggandet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har NN varit skyldig att lämna upplysningar om hans frus bostadsrätts- och fastighetsaffärer för att inspektionen ska kunna utreda eventuella bulvanförhållanden. Inspektionen underkänner invändningen om att han inte haft tillgång till uppgifterna och menar att det hade varit möjligt för honom att få tillgång till uppgifterna om han hade önskat. Genom att inte ge in samtliga begärda uppgifter till Fastighetsmäklarinspektionen har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006–04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden. Fastighetsmäklarinspektionen har i beslut meddelat mäklare en varning på grund av underlåtelse att ge in en enstaka efterfrågad handling eller för att ha underlåtit att besvara enstaka frågor från inspektionen (se beslut den 23 oktober 2019 med dnr 2019–1120 och beslut den 19 november 2014 med dnr 2014–0366).

Mot bakgrund av denna praxis anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN bör tilldelas en varning för att han har underlåtit att inkomma med begärda uppgifter till inspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att han agerat i strid mot förbudet mot handel med fastigheter samt för att han underlåtit att lämna samtliga begärda upplysningar till Fastighetsmäklarinspektionen och därmed inte efterkommit inspektionens föreläggande i alla delar. Förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig.