Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning och dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Även prövning av om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in bland annat följande dokument.

• Rutiner och riskbedömning av fastighetsmäklarens verksamhet enligt penningtvättslagen
• Bilaga 1 Mall för rutiner om utvärderingar och uppdateringar av riskbedömningen av fastighetsmäklarens verksamhet
• Övriga bilagor till ovanstående dokument
• Diverse handlingar gällande åtgärder för kundkännedom
• Registreringsbevis för köparen från Bolagsverket
• Förmedlingsuppdrag
• Köpekontrakt
• Tilläggsavtal
• Förlikningsavtal
• Likvidavräkning
• Köpebrev med underskrifter
• Tre likvidavräkningar

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kontaktade mäklaren med sina misstankar om penningtvättsbrott i samband med en försäljning av en fastighet. Vid samtalet hade mäklaren själv uttryckt att flera delar hade känts konstiga. Enligt anmälaren så förstod mäklaren att han blir tvingad att anmäla detta till Finanspolisen. Tyvärr hade mäklaren inte koll på lagen han omfattas av.

Det ingår en klausul i köpekontraktet om att säljaren ska få ytterligare två miljoner kronor i betalning om fastighetens planbestämmelser kan ändras. Fastigheten har sålts över sitt värde till ett bolag (bolag A) som med stor sannolikhet agerar målvakt till utländska byggarbetare. Fastigheten har inte varit säljbar till privatpersoner eftersom priset har varit för högt i förhållande till skick och besiktningsprotokoll. Att ett bolag vill ta risken att betala ett för högt pris går inte ihop rent ekonomiskt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han tillbakavisar vissa av anmälarens uppgifter, bland annat att fastigheten har sålts till ett bolag som heter bolag A och att detta bolag ska ha agerat målvakt. Den enda försäljning han som fastighetsmäklare har varit involverad i är den aktuella försäljningen till bolag B och det är inom ramen för denna försäljning som han har fullgjort sina skyldigheter. Köpeskillingen var, efter överenskommelse med parterna, 8 miljoner kronor plus 184 456 kronor, som utger del av köpeskillingen och var säljarens villkor att erhålla kostnader i samband med ansökan om planbesked.

Det är inte ovanligt att säljare och köpare avtalar om en tilläggsköpeskilling i sådana fall förutsättningarna efter köpet kan komma att förändras på så vis att värdet på objektet ökar väsentligt. Han hade inte anledning att tro att ett sådant avtalsvillkor skulle vara föranlett av att köparna ville tvätta pengar.

Inför att förmedlingsuppdraget tecknades med säljaren informerades mäklaren om att bolag A (vars ägare är en god vän till säljaren) hade fått i uppgift av säljaren att ansöka om förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus samt att efter avslag av detta ansöka om styckning av fastigheten. När även ansökan om styckning avslogs så ansökte företaget om planbesked för gruppbostad. Kommunen hade meddelat positivt planbesked och tecknade ett avtal om detaljplaneprövning med bolag A. Mäklaren fick också information om att det förekommit dialoger till avtalsförslag mellan företaget bolag B och säljarens advokat. Säljaren sa till mäklaren att hen hade tackat nej till avtalsförslaget och önskade gå ut på öppna bostadsmarknaden med sin försäljning.

De utgifter som bolag A hade haft för ansökan om förhandsbesked, ansökan om styckning samt ansökan om planbesked och kostnader för upprättande av detaljplan regleras i ett separat förlikningsavtal som upprättats av säljarens advokat.

Eftersom bolag A inte hade några skyldigheter eller rättigheter gentemot säljaren och inte heller är juridisk part i köpekontraktet ansåg mäklaren att han inte behövde vidta några kundkännedomsåtgärder gentemot dem.

I samband med affären gjorde han kundkännedomskontroll av köparen, det vill säga att han hämtade in ett registreringsbevis från Bolagsverket samt gjorde kontroll i registret över verklig huvudman. Det visade sig att registrerad styrelseledamot var verklig huvudman. Mot bakgrund av omständigheterna fann han ingen anledning att riskkvalificera vare sig säljare eller köpare som annat än normal risk.

Mäklaren definierade syftet med köpet som köp av privatbostad eftersom det var en privatbostadsfastighet vid försäljningen men han kände till att köparen köpte fastigheten i syfte att förädla den och förmodligen sälja den vidare. Han anser att han kanske borde ha lagt till denna information i dokumentet för kundkännedom.

Han har gjort värderingen av fastigheten bland annat utifrån att det är nio rum och kök, möjligheten till extra ytor om vinden inreds samt läget och det område fastigheten är belägen.

Fastigheten annonserades på både Hemnet och mäklarföretagets hemsida. Det anordnades både öppna och privata visningar och fastigheten visades för 18 spekulanter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har bland annat följande uppmärksammats.

Förmedling

Förmedlingsuppdraget

Uppdraget är underskrivet den 2 juni 2021.

Köpekontraktet

Kontraktet är underskrivet av säljare och köpare den 10 september 2021. Köpare är bolag B. Köpeskillingen är om 8 miljoner kronor plus 184 456 kr som utgör del av köpeskillingen. Utöver köpeskillingen ska köparen erlägga en tilläggsköpeskilling om 2 miljoner kronor om och när ny detaljplan vinner laga kraft. Tillträdesdag är den 28 januari 2022. Köpeskillingen ska betalas med handpenning om 1 miljon kronor den 20 september till mäklarens klientmedelskonto. Resterande 7 184 456 kronor ska betalas på tillträdesdagen.

Enligt §16 ”Villkor om planprocess” är köparens syfte att uppföra en gruppbostad, vilket kräver att detaljplanen ändras. Köparen kommer att riva den befintliga byggnaden. Bolag A har i augusti 2019 ansökt om planbesked till kommunen med mera. Köpet ska återgå om köparen anser att detaljplaneprocessen inte är tillfredsställande under förutsättning att köparen meddelar detta senast den 15 december 2021. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen med avdrag för 184 456 kronor som ska gå till säljaren.

Enligt §17 ”Separat avtal” ska ett avtal upprättas senast den 15 december 2021 mellan säljare och Bolag A där nämnda företag ska frånfalla alla anspråk på säljaren.

Enligt §18 ”Pantbrevsinteckning” ska säljaren ta ut pantbrev om 2 000 000 kr senast på tillträdesdagen som säkerhet för att köparen ska betala tilläggsköpeskillingen.

Förlikningsavtal

Förlikningsavtalet är tecknat mellan köparen och bolag A i september 2021. I avtalet står att (Fastighetsmäklarinspektionens anonymisering av parterna)

Under förutsättning av att säljaren och bolag B träffar avtal om överlåtelse av Fastigheten frånfaller såväl bolag A som bolag A:s företrädare med bindande verkan alla anspråk, av vilket slag än det må vara, dvs oaktat om de avser Planavtalet eller inte, gentemot säljaren. Detta gäller även om bolag B inte skulle fullfölja överlåtelsen av Fastigheten.

Tilläggsavtal avseende träffat köpekontrakt

Tilläggsavtalet är underskrivet den 8 december 2021 och innebär att säljare och köpare kommer överens om att ändra tillträdesdag till den 28 februari 2022. Köparen ska begära återgång av köpet senast den 31 januari 2022. Om så sker ska betald handpenning betalas tillbaka med undantag för 384 456 kr som ska tillfalla säljaren.

Köpebrev

Köpebrevet är underskrivet den 28 februari 2022. Enligt köpebrevet har fastigheten överlåtits till en köpeskilling om 8 184 456 kr. Utöver köpeskillingen ska köparen erlägga en tilläggsköpeskilling om 2 miljoner kronor om och när ny detaljplan vinner laga kraft.

Likvidavräkning säljaren

Enligt likvidavräkningen har en handpenning om 1 miljon kronor betalats till klientmedelskontot. Ett belopp om 184 456 kr har betalats ut till säljaren den 20 september 2021. Den 9 september har ytterligare 200 000 kr betalats. Den 31 januari 2022 har resterande handpenning reglerats. Likvidavräkningen är underskriven den 28 februari 2022.

Penningtvätt

Allmän riskbedömning samt rutiner och riktlinjer

Dokumentet ”Rutiner och riskbedömning av fastighetsmäklarens verksamhet enligt penningtvättslagen” består av en mall för riskbedömning av verksamheten. På sida tre står att dokumentet gäller för fastighetsmäklaren NN. I inledningen hänvisar dokumentet till 2009 års penningtvättslag. Dokumentet är daterat och underskrivet den 8 januari 2020. Det finns inga noteringar om när dokumentet har upprättats eller om att uppdateringar har gjorts.

Mallen finns tillgänglig för allmänheten via en hemsida. Vid en jämförelse går det att konstatera att dokumentet på hemsidan och det dokument mäklaren har skickat in är identiska i alla delar med undantag av mäklarens namn och underteckning i slutet av dokumentet.

Dokumentet enligt ovan hänvisar till olika bilagor. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att detta dokument samt bilaga1 ”Mall för rutiner om utvärderingar och uppdateringar av riskbedömningen av fastighetsmäklarens verksamhet” tillsammans avser utgöra en så kallad allmän riskbedömning.

Bilaga 1 utgår även den från en mall som finns att hämta på samma hemsida som nämnts ovan. I inledningen står det att dokumentet hör till fastighetsmäklare X:s verksamhet (FMI:s anonymisering), det vill säga en annan mäklare än NN. Dokumentet är daterat och underskrivet av NN den 8 januari 2020. Det finns inga noteringar om att dokumentet har uppdaterats.

I dokumentet uppges att mäklaren har genomfört en analys och bedömning av sin verksamhet. Detta har gjorts bland annat genom att uppge vilka tjänster, objektstyper, kundgrupper och geografiska områden som mäklaren erbjuder och verkar inom i sin verksamhet. Dokumentet har anpassats genom att vissa objektskategorier med mera som finns i mallen har valts bort i mäklarens exemplar.

Kundkännedom köpare

I sina kundkännedomsdokument gällande köparen har mäklaren kryssat för att syftet med affären är köp av privatbostad och att det inte finns någon avvikelse från vad som därvid är normalt. Mäklaren gjorde kundkännedomsåtgärderna den 10 september 2021.

Registreringsbevis

Enligt registreringsbeviset bildades bolag B den 11 mars 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det riskbaserade förhållningssättet

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I detta ärende så är Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1) som är gällande (numera upphävd och ersatt av KAMFS 2021:3).

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p. 14 penningtvättslagen (2017:630) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av på vilka sätt de olika fastighetsmäklartjänsterna kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta utnyttjande sker, i och med detta gör mäklaren en så kallad allmän riskbedömning av verksamheten. I den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka tjänster som mäklaren erbjuder, vilka kunder hen har och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer. Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till mäklarverksamhetens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Den allmänna riskbedömningen ska utformas så att den kan utgöra grunden för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den ska också dokumenteras och hållas uppdaterad.

Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter om NN ens kan anses ha en allmän riskbedömning och om den i så fall är anpassad till hans egen verksamhet. I den del av den allmänna riskbedömningen (bilaga 1) som innehåller de enda anpassningarna till den egna verksamheten är det utskrivet att dokumentet hör till NNs kollega.

Det riskbaserade förhållningssätt som krävs enligt penningtvättslagen innebär att omfattningen av åtgärderna ska utformas och fortlöpande anpassas till den specifika verksamheten, det vill säga den individuella mäklarens egna verksamhet. I detta ingår att det på ett tydligt sätt ska framgå vems verksamhet en allmän riskbedömning hör till. Det ska alltså inte finnas några oklarheter angående vem en allmän riskbedömning tillhör.

Enligt 4 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2019:1) så ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov. Om NN hade utvärderat sin allmänna riskbedömning i enlighet med föreskrifterna så borde den allmänna riskbedömningen inte hänvisa till den äldre penningtvättslagen. Det är därmed tydligt visat att han inte har utvärderat sin allmänna riskbedömning årligen och uppdaterat den vid behov.

Det går alltså att konstatera att det finns otydligheter angående vems verksamhet den inskickade allmänna riskbedömningen egentligen tillhör. Om den allmänna riskbedömningen skulle kunna anses tillhöra NN så brister den ändå eftersom den inte är uppdaterad årligen och vid behov samt att det finns otydligheter kring vem den tillhör. Sammantaget så anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna utgör grund för en varning (jmf beslut med dnr 20–0451).

Åtgärder för kundkännedom

Enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Av 3 kap. 1 § penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom för att mäklaren exempelvis ska kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Kundkännedomsåtgärderna följer av 3 kap. 7–12 §§ samt 19 §. Dessa innebär bland annat att fastighetsmäklaren, innan en affärsrelation etableras, ska identifiera säljaren och köparen genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om parterna har en verklig huvudman. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Om kunden är en juridisk person ska utredningen omfatta åtgärder för att förstå kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Vidare ska mäklaren kontrollera om kunden eller kundens verkliga huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person

Fastighetsmäklaren ska också inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Denna information ska ligga till grund för en bedömning av vilka aktiviteter och transaktioner som kunden kan förväntas vidta och genomföra inom ramen för affärsförbindelsen samt ligga till grund för kundens riskprofil.

Utan tillräcklig kundkännedom får en mäklare inte etablera eller upprätthålla en affärsrelation eller utföra enstaka transaktioner.

Tillsammans ska alla åtgärder som mäklaren vidtar bidra till att mäklaren ska kunna riskklassificera kunden rätt och därtill vidta de ytterligare åtgärder som behövs beroende på hur komplex affären är och vilka risker den medför. Bedömningen ska utgå från de risknivåer som mäklaren har i sin allmänna riskbedömning.

Bland annat ska mäklaren ta reda på kundens syfte och art med affärsförbindelsen. Denna information ska ligga till grund för att mäklaren ska kunna göra en bedömning av vilka aktiviteter och transaktioner som kan förväntas av kunden.

I underlaget för kundkännedom avseende köparen så har NN antecknat att syftet med köpet är köp av privatbostad trots att han är medveten om att köparen är ett företag som hade i syfte att köpa fastigheten för att förädla den och förmodligen sälja den vidare. Han uppger själv att han kanske borde ha lagt till denna information. Fastighetsmäklarinspektionen instämmer i vad mäklaren uppger. Att uppge fel syfte och art är en förseelse som är varningsgrundande.

Riskbedömning av kunden

En fastighetsmäklare ska bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren bestämma en riskprofil för kunden, 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det.

Till sin hjälp för att bestämma en kunds riskprofil ska en mäklare i enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.14 penningtvättslagen ha rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

NN har varit medveten om att det finns ytterligare ett företag som några år tidigare har haft en bidragande roll i affärsupplägget som helhet, bolag A. Mäklaren har dessutom inbegripit ekonomiska villkor mellan bolag A i det köpekontrakt som endast gäller mellan säljaren och bolag B. Att ta in villkor som gäller tredje part i ett köpekontrakt skulle kunna ses som olämpligt.

Av det registreringsbevis som NN har hämtat in gällande bolag B så framkommer det att företaget är registrerat i mars 2021, det vill säga endast ett halvår innan köpekontraktet undertecknas.

NN har riskbedömt köparen och affären som normal risk. Med tanke på att köparen förvärvar fastigheten i ett spekulativt syfte, att en tredje part i form av ett företag är inblandat i affärsupplägget och har ett ekonomiskt intresse i affären samt att köparen är ett nybildat företag som det därmed inte finns någon tillgänglig årsredovisning för, så anser Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren borde ha bedömt affären som hög risk och vidtagit mer omfattande åtgärder för sin kundkännedom. Denna förseelse är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.