Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed vid förmedlingen av en bostadsrätt som ej fick användas som bostad. Även bedömning av marknadsföringen i objektsbeskrivningen avseende lägenhetens storlek när bostadsrätten var belägen i en källare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, mäklarbilden och en bygglovshandling.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare samt årsredovisningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han köpte en bostadsrätt om fyra rum och kök på 80 kvadratmeter boarea år 2019. Han blev då upplyst om att bostadsrätten var omgjord från lokal till den bostad som då var till försäljning. Det var entydigt att det handlade om en bostad med besittningsrätt och obegränsat nyttjande som sådan. När han i sin tur skulle sälja lägenheten blev han uppmärksammad på att det inte fanns bygglov för bostad hos kommunen. Han har fått reda på att säljarna köpte en lokal och sålde en bostad. Mäklaren borde ha kontrollerat att det fanns bygglov för omvandlingen då det är en väsentlig förändring av användningen. Det kommer inte vara möjligt att få bygglov för en bostad då detaljplanen inte tillåter ytterligare en bostad i huset. Han är tvungen att flytta från lokalen då det inte är tillåtet att bo i en lokal.

Mäklaren har också brustit i kontrollen av ytan då det är en källare och det därmed inte kan vara boarea utan biarea. Detta borde ha varit en varningsklocka om att det inte stod rätt till.

Han blev även upplyst av mäklaren om att fastigheten var stambytt, men när han var på plats kunde han konstatera att så inte var fallet. Han fick känslan av att mäklaren inte var tillräckligt kunnig för att kunna bedöma det.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Inför förmedlingsuppdragets ingående inhämtade hon en skriftlig mäklarbild från bostadsrättsföreningens styrelse. Hon hade ingen anledning att misstänka att det saknades erforderligt bygglov. Av årsredovisningen framgår att fastigheten omfattar 307 kvadratmeter, varav bostadsyta är 307 kvadratmeter. Även denna omständighet har medfört att hon inte haft anledning att misstänka att bostadsrätten inte skulle få nyttjas som bostad.

Bostadsrätten var totalrenoverad och nyttjades som bostad. Det var säljaren som byggde om bostadsrätten för bostadsändamål. Säljaren var även ledamot i styrelsen för bostadsrättsföreningen. Hon har fullgjort sin kontrollskyldighet och i övrigt agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Uppgiften om bostadsrättens boarea erhöll hon från bostadsrättsföreningen och från säljaren. Mot bakgrund av att bostadsrätten i sin helhet var inredd som en lägenhet för bostadsändamål fann hon inte anledning att ifrågasätta den uppgiften. Även uppgiften i årsredovisningen har medfört att hon inte haft anledning att ifrågasätta uppgiften om bostadsrättens boarea. I såväl marknadsföringen på webben och i det prospekt som överlämnades till tilltänkta köpare angavs i anslutning till uppgiften om boarea att arean av olika skäl kan vara felaktig samt att den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör vidta en uppmätning. Uppgiften om boarea har således inte vidarebefordrats förbehållslöst. Dels fanns det ett förbehåll avseende uppgiftens riktighet och dels fanns det en uppmaning att kontrollera uppgiften.

Uppgiften om att stambyte skett erhöll hon från bostadsrättsföreningen och säljaren. Såvitt hon känner till stämmer uppgiften. Hon har inte haft anledning att ifrågasätta uppgiften och hon har haft rätt att vidarebefordra uppgiften till tilltänkta köpare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden som bostadsrättsföreningen lämnat finns uppgifter om bostadsrätten. Som ”Lägenhetsnr” anges bostadsrättsföreningens gatuadress, med bokstaven ”B” efter gatunumret. Bostadsrättens ”storlek” anges vara ”80m2” och dess ”disposition” anges vara ”4 rok”.

Årsredovisningen

I årsredovisningen anges att föreningen äger en fastighet som omfattar 307 kvadratmeter varav bostadsyta är 307 kvadratmeter. Vidare anges att fastigheten består av fyra lägenheter.

Objektsbeskrivningen

I den av mäklaren ingivna objektsbeskrivningen (prospektet) anges inledningsvis några korta bostadsfakta. Det finns även ett särskilt avsnitt med bostadsfakta. I inledningen står det bl.a. följande.

Antal rum: 4 rum och kök

Boarea: 80 kvm

Hiss: Nej

Våningsplan: 0

I det särskilda avsnittet med bostadsfakta står det bl.a. följande.

Storlek

4 rum och kök, varav 3 sovrum

Boarea

80 kvm.

Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning.

I objektsbeskrivningen finns flera fotografier från bostadsrätten. Det framgår av bilderna att det endast finns små fönster (källarfönster) som sitter högt upp på väggen. Utanför entrédörren finns en trappa upp till marknivå. Av fotografier som visar byggnaden framgår att hela bostadsrättens golv måste vara beläget under marknivån.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av utredningen i ärendet framgår att NN förmedlat en bostadsrätt som en bostad trots att det var en ombyggd bostadsrättslokal som saknade bygglov för den ändrade användningen.

En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Trots att det inte föreligger någon generell skyldighet för en mäklare att undersöka bygglov anser Fastighetsmäklarinspektionen att en förutsättning för att en mäklare ska kunna uppfylla sin omsorgsplikt är att mäklaren förstår vad det är för objekt hen har att förmedla. Även om det inte av mäklarbilden framgick att lägenheten var en lokal så hade den enligt uppgift från säljaren varit det tidigare, men byggts om till bostad. Lägenheten låg dessutom helt och hållet i källarplan. Omständigheterna borde göra en mäklare särskilt uppmärksam på frågan om lägenheten får användas som bostad. En mäklare har inte rätt att förlita sig på uppgifter från säljaren/föreningen när det framkommer omständigheter som ger skäl att ifrågasätta uppgifterna. (Jfr Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 maj 2021 i mål nr 6302-20)

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN hade skäl att närmare undersöka huruvida bygglov fanns för omvandlingen av lägenheten från lokal till bostad. Genom att underlåta detta har hon agerat i strid med god fastighetsmäklarsed på ett sätt som motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § är att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut (se 8 § marknadsföringslagen).

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska den objektsbeskrivning som mäklaren är skyldig att tillhandahålla en konsument innehålla uppgifter om bl.a. lägenhetens storlek.

Den marknadsförda bostadsrätten är belägen i en källare. Det är ostridigt att NN har marknadsfört utrymmet som boarea. Enligt den mäklarbild hon fått från föreningen utgör utrymmet boarea. Av fotografier avseende bostadsrätten framgår emellertid att hela golvet ligger under markplan. Ett källarutrymme där golvet ligger helt under markplan får inte räknas som boarea, utan hela arean utgör biarea. (Se den svenska standarden Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler, SS 21054:2009.) NN borde ha reagerat på det förhållandet att lägenheten var belägen i en källare. Uppgiften i objektsbeskrivningen avseende lägenhetens storlek är felaktig och strider enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

NN har gjort en reservation i objektsbeskrivningen för att uppgiften om lägenhetens storlek kan vara felaktig. En sådan reservation kanske kan ge en köpare anledning att räkna med att det vid en uppmätning kan skilja några kvadratmeter mot angivna 80 kvadratmeter boarea. En köpare har dock inte anledning att räkna med att reservationen kan innebära att bostadsrätten helt saknar boarea. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning finns det inte skäl att bedöma den reservation som NN gjort som förmildrande. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att hon vid förmedlingen av en bostadsrätt inte vidtagit åtgärder för att undersöka om bostadsrätten fick användas som bostad samt för att hon i objektsbeskrivningen redovisat bostadsrättens storlek som boarea trots att bostadsrätten låg i en källare. Förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig.