Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att underlåta att upplysa parterna om att köparen av fastigheten behövde ansöka om ett tillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) och genom att underlåta att verka för en reglering av frågan i köpekontraktet. Prövning har vidare skett av om mäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt sin omsorgsplikt gentemot säljaren genom att underlåta att snarast informera säljaren om det nekade jordförvärvstillståndet. Även prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att uppbära provisionen innan frågan om köpets giltighet avgjorts samt då han vid uppdragsgivarens anfordran dröjt med återbetalningen. Slutligen har prövning skett av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen och journalen i samband med att uppdraget upphörde.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, ett beslut från Länsstyrelsen samt e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, journalen samt en spekulantlista.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN var ansvarig fastighetsmäklare vid förmedlingen av hans jordbruksfastighet. Mäklaren har inte informerat om att en köpare som är en juridisk person behöver ansöka om ett förvärvstillstånd hos Länsstyrelsen. Det köpande bolaget bekostade därefter arbeten för cirka 500 000 kronor på fastigheten innan det uppdagades att förvärvstillstånd nekades.

Företrädare för det köpande bolaget har uppgett att mäklaren kontaktade dem angående att den aktuella fastigheten var till salu och att mäklaren svarade jakande på frågan om det var möjligt för ett bolag att förvärva fastigheten.

Fastigheten överläts den 15 mars 2021 och tillträdet skedde den 30 juni 2021. Han utgick därefter från att överlåtelsen var fullgjord och använde köpeskillingen till nya investeringar. Han fick dock en faktura från ett elbolag avseende fastigheten under de sista månaderna av 2021 och kontaktade därför företrädare för det köpande bolaget. Han fick då uppgift om att köpekontraktet var ogiltigt, eftersom bolaget den 21 september hade nekats jordförvärvstillstånd av Länsstyrelsen. Det framgår av de ingivna handlingarna att Länsstyrelsen har haft kontakt per e-post med mäklaren i frågan i slutet av september och början av oktober 2021. Trots att mäklaren har haft kännedom om att förvärvstillståndet nekades har mäklaren under flera månader valt att inte kontakta honom i frågan. Först i mitten av december hörde mäklaren av sig till honom, men inte ens då var mäklaren tydlig med vad Länsstyrelsens beslut innebar. Mäklaren uppgav upprepade gånger att det skulle gå att hitta en ”helhetslösning”, som skulle vara bra för båda parter. Företrädarna för det köpande bolaget vidhöll gång på gång att mäklaren skulle lösa situationen. Det var först när han anlitade ett eget juridiskt ombud som han fick reda på att överlåtelsen är ogiltig. Om mäklaren hade varit tydlig med detta faktum gentemot såväl honom som företrädarna för det köpande bolaget hade frågan kunnat redas ut mellan parterna tidigare.

Han sade upp uppdragsavtalet den 17 februari 2022. Mäklaren fick därefter en viss möjlighet att omförsälja fastigheten, men ingen ny köpare hittades. Den 6 april meddelades mäklaren att uppsägningen vidhölls och att provisionen snarast skulle återbetalas. Trots detta dröjde det till den 25 april innan återbetalningen skedde och mäklaren behöll 15 000 kronor av provisionen. Han har nu anlitat en advokat för att se till att återgången av köpet hanteras ordentligt och att en omförsäljning sker. Det köpande bolaget önskar nu ersättning av honom för det belopp som bolaget har betalat för arbeten på fastigheten.

Trots påstötning fick han inte anbudsförteckningen och journalen från mäklaren förrän den 11 maj. Journalen innehåller felaktigheter, däribland att mäklaren skulle ha tagit upp frågan om eventuella återgångsvillkor med honom.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

På den aktuella fastigheten drevs ett HVB-hem. Det köpande bolaget ville i stället göra om byggnaderna till ett LSS-boende samt bygga fler bostäder på den övriga marken. Kommunens gamla detaljplan tillät inte att jordbruksmark användes för byggnation. Vid kontakt med kommunen uppgavs det dock att detaljplanen var gammal och att kommunen numera var positiv till sådan byggnation. Eftersom fastigheten inte användes för jordbruk var frågan om förvärvstillstånd aldrig uppe till diskussion och frågan kom därför inte heller att regleras i köpekontraktet.

Efter det att det köpande bolaget hade ansökt om lagfart uppdagades det att ett förvärvstillstånd krävdes. En ansökan om tillstånd skickades då in till Länsstyrelsen. När beslutet om avslag kom den 21 september 2021 ville köparen inledningsvis överklaga beslutet. Så skedde dock inte, utan i stället önskade köparen försöka få beslutet omprövat av Länsstyrelsen. Detta skulle ske genom att försöka hitta en annan fysisk köpare och på sätt visa att ett godkänt förvärvstillstånd till den ursprungliga köparen inte skulle innebära att en juridisk person förblev ägare till fastigheten. Han bedömde i detta läge att det inte fanns någon anledning att informera säljaren om omständigheterna, då situationen ändå verkade kunna lösas. I december stod det dock klart att ingen ny köpare hade hittats, vilket innebar att det inte var meningsfullt att ansöka om en omprövning. Säljaren fick information i december om att köparen inte erhållit något förvärvstillstånd.

Han lyfte provisionen den 22 mars 2021, eftersom det inte fanns något återgångsvillkor i köpekontraktet. Vid denna tidpunkt var han och parterna övertygade om att förvärvet var giltigt, då ingen hade tänkt på att ett förvärvstillstånd kunde vara nödvändigt.

Efter att det stod klart att Länsstyrelsens beslut inte skulle överklagas av köparen fick han i uppdrag av säljaren att försöka hitta en ny köpare till fastigheten. De tecknade aldrig något nytt uppdragsavtal, då säljaren i stället ville låta honom fortsätta sitt arbete enligt det tidigare uppdragsavtalet. Förmedlingsuppdraget upphörde slutligen den 6 april 2022 och anbudsförteckningen och journalen överlämnades den 11 maj. När det gäller noteringen i journalen om att han har varit observant på behov av återgångsvillkor och efterfrågat vad parterna önskat upplyste säljaren honom flera gånger om att han inte önskade ha några återgångsvillkor i köpekontraktet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av mäklaren och uppdragsgivaren via elektronisk legitimation den 8 respektive den 9 oktober 2020. Det anges i avtalet att rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 15 mars 2021. Det anges att en handpenning ska erläggas senast den 22 mars och att tillträdesdagen är den 30 juni.

Länsstyrelsens beslut

Länsstyrelsens beslut är daterat den 21 september 2021. Det framgår att det köpande bolaget ansökte om förvärvstillstånd den 2 september. Länsstyrelsen finner i beslutet att inga skäl finns för att kunna lämna bolaget förvärvstillstånd.

E-postmeddelande från Länsstyrelsen till säljarens anlitade advokat

Av ett e-postmeddelande sänt från en handläggare på Länsstyrelsen till säljarens juridiska ombud den 21 december 2021 framgår det att kommunicering med säljaren inte sker från myndighetens sida i förvärvsärenden. Handläggaren uppger i meddelandet att det vid e-postkontakter med NN den 30 september samt den 4 oktober har framgått att det köpande bolaget har delgivits Länsstyrelsens beslut.

Journalen

I journalen anges bland annat följande.

2022-01-18

Pratat med säljarens ombud ang uppsägning av förmedlingsuppdraget. Kommer fram till att avvakta fram till måndag 21/2 för att hinna se om det finns en affär att hitta.

2022-04-06

Förmedlingsuppdraget upphör denna dag. Uppdraget avslutades första gången 2021-06-30, var under en tid under uppdrag med köparen. Vars köp sedan blev ogiltigt pga att man inte erhöll förvärvstillstånd (2021-09-21), vid detta tillfälle avsåg köparen att överklaga beslutet. Först 2021-11- 03 uttrycks att man eventuellt inte längre vill överklaga, det dröjer dock till 2021-12-12. Innan man meddelar att man inte längre avser att överklaga förvärvstillståndet utan önskar genomföra en affär tillsammans med säljaren. I och med detta så återgår uppdraget att återigen gälla med säljaren som uppdragsgivare. Detta avtal löper på fram till 2022-02-17, när säljaren meddelar att man önskar avsluta förmedlingsuppdraget 2022-02-27. Men 2022-03-01 förmedlar säljaren via ombud att försäljningen får fortgå. 2022-04-06 avslutas förmedlingsuppdraget för sista gången.

2022-05-11

Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna.

2022-05-11

Informerat säljare om budgivningen, där de fått exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten samt överlåtelsehandlingarna

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köpa­ren och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i sam­band med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Fastighetsmäklaren bör också vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet (se prop. 1994/95:14 s. 81 samt 1983/84:16 s. 41).

Mäklarens agerande i samband med kontraktsskrivningen

Jordförvärvslagen (1979:230) gäller för fastigheter som är taxerade som lantbruksenhet. Förvärvstillstånd krävs bland annat när juridiska personer förvärvar en lantbruksegendom från en fysisk person eller från ett dödsbo (se 4 § 1 stycket punkten 3). För att en juridisk person ska beviljas förvärvstillstånd måste vissa i lagen angivna villkor uppfyllas (se 6 §). En ansökan ska som utgångspunkt prövas av Länsstyrelsen och förvärvstillståndet ska sökas inom tre månader från det att förvärvet skedde (se 10 §). Sker inte ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller om förvärvstillstånd vägras, är förvärvet ogiltigt (se 11 §).

Hovrätten har i en dom ansett att en fastighetsmäklare åsidosatte sina skyldigheter genom att inte informera om kravet på förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (se Svea hovrätts dom den 23 juni 2015 i mål nr T 11309–14). Domstolen anslöt till den tidigare bedömning av fallet som gjorts i tingsrätten (se Nacka tingsrätts dom den 10 november 2014 i mål nr T 3654–12). Tingsrätten uttalade bland annat följande.

När en mäklare biträder med upprättandet av överlåtelsehandlingar bör åtminstone den grundläggande uppgiften åvila honom att han ska se till att överlåtelsen blir giltig och bindande mellan parterna. Om dessa står i begrepp att underteckna ett avtal som inte uppfyller nämnda krav, får det anses ingå i mäklarens skyldigheter att upplysa parterna om det rätta förhållandet härvidlag eller att i vart fall förvissa sig om att de har förstått att avtalet med framgång kan komma att angripas av endera parten. […] I målet är ostridigt att förvärvstillstånd krävdes för den aktuella överlåtelsen och att ett tillstånd var en förutsättning för att förvärvet av fastigheterna skulle kunna genomföras. Mot bakgrund av de uttalanden som gjorts i förarbeten och praxis menar tingsrätten att en mäklare av kommersiella fastigheter bör känna till i vilka fall det krävs jordförvärvstillstånd och att det bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed att upplysa köpare och säljare om tillståndsplikten.

Av utredningen i ärendet framgår det att förvärvet var beroende av att det köpande bolaget beviljades ett förvärvstillstånd av Länsstyrelsen. Det kan konstateras att mäklaren vare sig har upplyst parterna om detta förhållande eller verkat för att frågan skulle beaktas vid utformningen av köpekontraktet. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN därigenom har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt att han har brustit i sin omsorgsplikt om parterna och skyldigheten att verka för att de träffade överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarens underlåtenhet att agera i frågan utgör grund för en varning.

Mäklarens agerande efter tillträdet

Det framgår av utredningen att NN i slutet av september 2021 informerades om det nekade förvärvstillståndet, men att denna information inte delgavs säljaren förrän i december. Säljaren har i sin anmälan uppgett att han utgick från att överlåtelsen var fullgjord och därför använde köpeskillingen till nya investeringar.

Även om tillträdet redan var genomfört i september bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren vid denna tidpunkt hade en fortsatt skyldighet att agera enligt god fastighetsmäklarsed och att iaktta sin roll som opartisk mellanman. Detta särskilt då mäklaren varit fortsatt engagerad i affären och då hans bristande information till parterna i frågan om förvärvstillstånd utgjort en sannolik grund för att säljaren tillträdde fastigheten trots avsaknaden av ett giltigt tillstånd. Oavsett köparens och mäklarens ambition att försöka lösa situationen bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom sin underlåtenhet att omgående informera säljaren om omständigheterna har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt sin omsorgsplikt gentemot denne. Förseelsen utgör grund för en varning.  

Provision och annan ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan dock pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

Provisionsrätten uppkommer när det finns ett definitivt bindande överlåtelseavtal, det vill säga när köpekontrakt har upprättats och alla eventuella svävarvillkor som följer av lag eller av avtalet är uppfyllda. Det uppkommer ingen rätt till provision om köpet inte blir bindande på grund av lag, exempelvis om köparen vägras förvärvstillstånd, se Melin, M., Fastighetsmäklarlagen (31 jan. 2022, version 5, JUNO), kommentaren till 3 kap. 23 1 st.

Om förfallotid inte har avtalats för en fordran, är gäldenären skyldig att betala när borgenären fordrar det, se 1 kapitlet 5 § lag (1936:81) om skuldebrev. Visst skäligt rådrum kan gäldenären få, dock inte någon längre tid. Regleringen gäller förpliktelsen att betala skuldebrevsfordringar, men bestämmelsen torde ha en långt gående betydelse för infriandet av penningprestationer överhuvudtaget, se Mellqvist och Persson, Fordran och skuld (2011, nionde upplagan), Uppsala: Författarna och Iustus Förlag AB, s. 86–87.

Av uppdragsavtalet framgår det att provisionen är förfallen till betalning då ett bindande avtal om överlåtelse har träffats mellan säljaren och köparen och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd har uppfyllts. NN har uppgett att han lyfte provisionen den 22 mars 2021. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att vid den tidpunkt då mäklaren uppbar sin provision hade frågan om förvärvstillstånd ännu inte avgjorts. Det var därmed fortfarande en öppen fråga om överlåtelsen var giltig. Förfarandet att lyfta provisionen utan ett definitivt bindande överlåtelseavtal strider enligt Fastighetsmäklarinspektionen mot god fastighetsmäklarsed.

Det kan vidare konstateras att det efter säljarens anfordran om återbetalning av provisionen dröjde nitton dagar, därutav elva arbetsdagar, innan återbetalning skedde. Mäklaren har angett att fördröjningen orsakades av att han inte hade några pengar till återbetalningen och att han därför behövde beviljas ett lån först. Inspektionen anser att mäklarens dröjsmål med utbetalningen överskrider det rådrum som kan anses skäligt och att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Sammantaget anser inspektionen att mäklarens hantering av provisionsfrågan utgör grund för en varning.

Anbudsförteckningen och journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget samt upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Det framgår av mäklarens journalanteckningar att han ansett att uppdraget avslutades första gången vid tillträdet den 30 juni 2021, men att ingen anbudsförteckning eller journal överlämnades då. Av journalen framgår det att mäklaren efter hävningen av köpet i december på nytt försökt att förmedla fastigheten. Han har uppgett att säljaren inte ville underteckna något nytt uppdragsavtal, utan att han fortsatte förmedlingen av fastigheten med det ursprungliga uppdragsavtalet som grund. Säljaren meddelade därpå i februari att uppdraget skulle avslutas den 27 februari 2022. Den 1 mars ändrade sig dock säljaren och ville att mäklaren skulle fortsätta att förmedla fastigheten. Mäklaren har uppgett att förmedlingsuppdraget avslutades för sista gången den 6 april 2022.

Eftersom den förmedlade fastigheten är en lantbruksenhet och de två största byggnaderna har använts för att bedriva ett HVB-hem bör uppdragsgivaren inte klassas som konsument. Vissa regler i fastighetsmäklarlagen som är tvingande i förhållande till konsumenter är dispositiva i kommersiella förhållanden, d.v.s. de går att avtala bort med motparten (se 4 § fastighetsmäklarlagen och inspektionens beslut i ärende 2014–2148). I kommersiella förhållanden finns det därmed en möjlighet att göra avsteg från kravet på att upprätta ett skriftligt uppdragsavtal och att avtala om att någon journal eller anbudsförteckning inte behöver överlämnas vid uppdragets slutförande. I aktuellt fall har mäklaren inte uppgett att det föreligger någon sådan överenskommelse och enligt uppdragsgivaren har han efterfrågat att få handlingarna.

Enligt NNs uppfattning avslutades uppdraget ”första gången” i juni 2021. Vid denna tidpunkt ansåg såväl mäklaren som parterna att överlåtelsen var giltig och att förmedlingsuppdraget var slutfört. Trots detta överlämnade mäklaren inte någon anbudsförteckning eller journal till parterna vid tillträdet. Efter det att mäklaren återupptagit förmedlingsförsöken upphörde förmedlingsuppdraget att gälla den 6 april 2022. Det kan konstateras att mäklaren inte heller vid detta tillfälle överlämnade handlingarna till uppdragsgivaren, utan att handlingarna tillhandahölls först den 11 maj.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sin skyldighet att överlämna en anbudsförteckning vid förmedlingsuppdragets slut. Förseelsen utgör grund för en varning. Mäklaren har inte heller uppfyllt sin skyldighet att överlämna en journal vid förmedlingsuppdragets slut. Även denna förseelse utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en varning för att

• han har underlåtit att informera parterna om behovet av att ansöka om ett jordförvärvstillstånd och att medverka till att frågan reglerades i köpekontraktet,
• han har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt sin omsorgsplikt gentemot säljaren genom att underlåta att snarast informera säljaren om det nekade jordförvärvstillståndet,
• han har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att uppbära provisionen innan frågan om köpets giltighet avgjorts och vid säljarens anfordran dröjt med återbetalningen,
• han inte har fullgjort sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget upphörde, samt för att
• han inte har fullgjort sin skyldighet att överlämna journalen i samband med att uppdraget upphörde.