Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har haft rätt att använda medhjälpare i den omfattning som har skett eller om han har haft en skyldighet att överlåta förmedlingsuppdraget i sin helhet till en annan mäklare när han avslutade sin anställning under det pågående uppdraget. Även frågan om mäklaren har beaktat sin omsorgsplikt om parterna har berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en företrädare för en bostadsrättsförening riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, e-postkonversationer mellan mäklaren, uppdragsgivaren och en spekulant, skärmbilder av en telefonlogg, ett avtal om styling samt ett lånelöfte.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen, objektsbeskrivningen, upplåtelseavtalet, depositionsavtalet och en kvittens.

Anmälan

Anmälaren som företräder bostadsrättsföreningen har bland annat uppgett följande.

Bostadsrättsföreningen hade byggt om en lokal i föreningen till en bostadsrätt och NN gavs i september 2021 uppdraget att förmedla densamma. Föreningen upplevde kommunikationsproblem med NN då han näst intill aldrig besvarade företrädarens telefonsamtal trots att han per sms utlovat att ringa tillbaka snarast möjligt. Man upplever också att NN fördröjde marknadsföringen av objektet.

Det fanns en budgivare som hade lämnat ett anbud om 2 150 000 kronor den 17 december. Den 20 december 2021 meddelade han som representant för bostadsrättsföreningen att föreningen önskade träffa denna budgivare vilket den gjorde dagen efter. I ett telefonsamtal med NN den 22 december meddelades att uppdragsgivaren accepterade budgivaren som köpare av bostadsrätten vilket också bekräftades i ett mejl till mäklaren.

Under tiden mellan den 23 och 27 december 2021 undanhöll NN ytterligare en spekulants intresse för bostadsrätten (härefter spekulanten S, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning). Spekulanten S hade tydligen också bokats på en visning av lägenheten den 22 december. Detta uppdagades genom ett mejl från spekulanten S till föreningen den 24 december. NN hade inte själv kunnat visa lägenheten utan hade lämnat uppdraget till sin kollega, fastighetsmäklaren X. Det visade sig dock att nyckeln till lägenheten inte fanns på kontoret varför visningen avbokades. Kontraktsskrivningen ägde rum dagen innan, det vill säga den 23 december. NN kunde själv inte heller delta på kontraktsskrivningen utan lämnade uppdraget till en kollega, fastighetsmäklaren X. NN har uppgett att spekulanten S inte hade något lånelöfte men han har presenterat ett lånelöfte daterat den 4 december 2021 för föreningen.

Bostadsrättsföreningen har inte i förväg informerats om NNs kommande frånvaro. Såväl vid kontraktsskrivningen den 23 december 2021 som vid tillträdet den 4 januari 2022 representerades NN av två andra fastighetsmäklare, fastighetsmäklaren X och fastighetsmäklaren Y.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

De har inte fördröjt marknadsföringen av bostadsrätten. Till följd av att objektet är en lokal som har byggts om till en lägenhet var det svårt att få fram vissa uppgifter såsom lägenhetsnummer och storlek. Därtill inkom aldrig det styling-företag som mäklarföretaget normalt sett använder med någon offert. Han anser dock inte att han har brustit i sitt uppdrag eftersom han påbörjade förmedlingsåtgärder direkt när han hade fått det underskrivna uppdragsavtalet skickat till sig från uppdragsgivaren. Resultatet blev också att lägenheten överläts för betydligt mer än genomsnittet trots att den har avsevärd insyn. Han har löpande sammanställt läget efter visningarna och planen för det fortsatta arbetet trots avsaknaden av bud. Företrädaren för bostadsrättsföreningen ringde och sökte honom intensivt vid en viss tidpunkt då en nära släkting hade gått bort. De talades dock vid kort därefter.

Han har inte undanhållit någon information. Bostadsrätten var svårsåld. Den visades öppet ett antal gånger och privat för spekulanter mest hela tiden. När det närmade sig jul ringde han företrädaren för bostadsrättsföreningen och meddelade att han från årsskiftet skulle byta arbetsgivare. Hans sista arbetsdag skulle vara den 31 december 2021 och som i de andra pågående förmedlingsuppdragen lämnade han över det till kollegorna. Han informerade uppdragsgivaren om att hans kollega fastighetsmäklaren X skulle ta över förmedlingsuppdraget om så önskades. De enades om att låta objektet fortsatt marknadsföras. Den 19 december åkte han till USA på semester och lade då upp kollegan, fastighetsmäklaren X som extra kontaktperson i annonsen på internet. Fastighetsmäklaren X hade därförinnan varit med på en privatvisning av lägenheten för att lära sig mer om det.

Den 21 december fick han ett mejl från spekulanten S som var intresserad av lägenheten. Han meddelade att han var i USA men att kollega, fastighetsmäklaren X, skulle kunna visa den. Han meddelade också att det hade lämnats ett anbud om 2 150 000 kronor på lägenheten som säljarna eventuellt skulle acceptera. Han har dock varken bokat eller bokat av någon visning med spekulanten S. Den 22 december i en kontakt mellan honom och företrädaren för bostadsrättsföreningen bekräftade han att man önskade överlåta bostadsrätten till den budgivare som lagt det enda budet. Eftersom han då befann sig i USA upprättade hans kollega, fastighetsmäklaren X upplåtelseavtalet och höll i kontraktsskrivningen den 23 december. Handpenningen deponerades på hans eget klientmedelskonto men depositionsavtalet undertecknade fastighetsmäklaren X å hans vägnar.

Tillträdet hölls den 4 januari 2022 av en annan kollega, fastighetsmäklaren Y. Han hade då vare sig tillgång till mejlen eller mäklarsystemet eftersom han hade avslutat sin anställning på mäklarföretaget. Självklart informerar de i en sådan situation parterna om att de kommer att träffa en kollega som håller i kontraktsskrivningen och i tillträdet när så är fallet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 22 september 2021. I uppdragsavtalet anges under rubriken ”Ersättare” följande.

Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra delar av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder fastighetsmäklaren med att utföra de aktuella delarna av uppdraget.

Upplåtelseavtalet

Upplåtelseavtalet har undertecknats av parterna den 23 december 2021. Avtalad tillträdesdag är den 4 januari 2022.

Depositionsavtalet

Depositionsavtalet har undertecknats den 23 december 2021. Utöver säljaren och köparen har fastighetsmäklaren X undertecknat avtalet å NNs vägnar.

E-postkonversationer

I ett mejl till NN har spekulanten S skrivit att man önskar en visning av lägenheten. NN svarar den 21 december att han är i USA men att hans kollega fastighetsmäklaren X har möjlighet att visa den. NN informerar också om att det har lämnats ett anbud om 2 150 000 kronor som säljarna eventuellt kommer att acceptera och frågar om spekulanten S vill lämna något anbud.

I en mejlkonversation mellan representanten för bostadsrättsföreningen och NN den 22 december skriver representanten följande.

Hej NN
Vi har även blivit kontaktad av en person vid namn [namnet] som påstod sig vara intresserad av lägenheten. Är de någon som du väntar besked från?

När det gäller [köparen] så väntar jag på en upplysning, vartefter jag återkommer till dig.

NN svarar samma dag.

Hej [representanten för bostadsrättsföreningen]
Ingen [namnet] har jag haft någon kontakt med. Utan en [spekulanten S] och en [namnet] som intresserade av lägenheten.

I ett mejl till bostadsrättsföreningens styrelse skriver spekulanten S den 23 december 2021 bland annat följande.

Det är som så att jag och min fästmö är väldigt intresserade av lägenheten som ligger ute på [en annonsplats för bostäder på internet] som då har ett bud på 2.150000kr

Jag har försökt få tag på mäklarna som har hand om säljandet av bostaden

Jag skulle på en visning av lägenheten igår vid 16:30 med deras mäklare som heter [fastighetsmäklaren X] men enligt honom så hade han ingen nyckel för att kunna visa lägenheten till mig.

Efter att representanten för uppdragsgivaren har vidarebefordrat mejlet för kommentar till NN skriver han i ett svar samma dag bland annat följande.

Jag bifogar vår Mail korrespondens. Där känslan är att vi har många spekulanter och visat den [lägenheten] extremt många gånger både öppna visningar men även privatvisningar. Jag mailade [spekulanten S] ett antal gånger och besked först att ni eventuellt kommer ta budet. Nästa Mail att önskar han höja budet. Han fick även ett tredje Mail att vi kommer att skriva kontrakt. Vi undanhåller inte spekulanter, tvärtom, vi vill ju ha så många spekulanter och så högt pris som möjligt.

Känslan tyvärr är att [spekulanten S] som ej har svarat på frågor om han har finansieringen klar, dvs lånelöftet. Varken till mig eller min kollega. Att han inte hade klart med banken, sen när den blev såld så var det mäklaren fel att han inte fick möjlighet att köpa lägenheten. Budet har legat ute sedan i Fredags, och hade han framfört ett bud så måste i enligt lag framföra det. Jag ringde och frågade [spekulanten S] nu för en timma sedan och frågade om han och jag hade bokat någon tid för visning. Även vi mailade om han [spekulanten S] tidigare i veckan när jag fick någon fråga om en annan spekulant.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av förarbetena till bestämmelsen i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen och dess motsvarighet i tidigare fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14 s. 42 och prop. 2010/11:15 s. 24 och s. 49) framgår det bland annat att mäklaren inom ramen för omsorgsplikten ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, men att det inte förväntas av mäklaren att hen iakttar strikt neutralitet när det gäller till exempel förmedlingsobjektets pris. I skyldigheten att ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen ligger först och främst att mäklaren ska ge råd om hur uppdragsgivaren bör handla, om prissättningen och om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten istället bör visas på nytt. Mäklaren ska exempelvis ge råd om hur objektet ska marknadsföras och huruvida det ska vara en budgivning.

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren och det är också säljaren som avgör om ett bud eller intresse är intressant eller inte, inte mäklaren.

Anmälaren är av uppfattningen att NN ska ha brustit i omsorgsplikten genom att inte upplysa uppdragsgivaren om spekulanten samt dennes intresse av att få se lägenheten samt att utan uppdragsgivarens samtycke ska ha avbokat en visning med spekulanten S. NN har redogjort för och gett in sin kommunikation med uppdragsgivaren och menar att någon visning inte var bokad med spekulanten S.

Det går utifrån underlaget i ärendet inte med säkerhet att fastställa hur det har förhållit sig.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte är otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin omsorgsplikt. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Medhjälpares medverkan vid förmedling

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. I förhållande till uppdragsgivaren har den ansvarige mäklaren såväl en rättighet som en skyldighet att slutföra uppdraget.

Förmedlingsuppdraget kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Mäklaren kan ha rätt att i viss utsträckning sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte fullt ut kan utföra varje moment i sitt uppdrag. Mäklaren får dock inte överlåta en alltför stor del av uppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrättens dom den 28 juni 2019 med mål nr 5532–18). Den ansvariga fastighetsmäklaren måste också ha uppdragsgivarens samtycke om någon annan mäklare ska utföra delar av uppdraget.

Den mäklare som ingår ett uppdragsavtal med en uppdragsgivare har alltid det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs, även i de delar som utförs av en annan mäklare eller av en oregistrerad medhjälpare (se Fastighetsmäklarnämndens beslut i ärende 2005-04-13:2 i årsboken 2005).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2012-02-22:6 i årsboken 2012) uttalat att om en mäklares anställning upphör innebär inte det att dennes åtaganden gentemot uppdragsgivaren upphör. Mäklaren har inte någon självklar rätt att säga upp avtalet eller på annat sätt avbryta det av den anledningen. Mäklaren ska underrätta uppdragsgivaren om att han slutar vid det företag där han arbetade när förmedlingsuppdraget ingicks. Uppdragsgivaren ska då ges möjlighet att säga upp avtalet.

Av en dom i Länsrätten (Länsrätten i Stockholms mål 10690–03) framgår att mäklaren om denne avslutar sin anställning ska slutföra sina påbörjade förmedlingsuppdrag, alternativt med uppdragsgivarens godkännande se till att förmedlingsuppdragen kan överlåtas till en annan mäklare. Om det inte kan ske ska mäklaren meddela uppdragsgivaren att han inte kan fullfölja sitt uppdrag (se ”Fastighetsmäklarlagen – En kommentar”, Magnus Melin, upplaga 5:1, s. 111 f).

I det skriftliga uppdragsavtalet som tecknats mellan NN och bostadsrättsföreningen anges det att uppdragsgivaren godtar att uppdraget i vissa delar kan utföras av en mäklarkollega. Formuleringen ”i vissa delar” kan inte tolkas på annat sätt än att endast begränsade uppgifter eller vissa moment vid behov kan lämnas till en mäklarkollega. Villkoret kan inte tolkas så att mäklaren fritt kan sätta någon eller några mäklarkollegor i sitt ställe för att genomföra merparten av och avsluta förmedlingsuppdraget (jfr. Fastighetsmäklarnämndens beslut 2003-06-18:2 i årsbok 2003). Vid ett fullständigt överlåtande av ett förmedlingsuppdrag bör också enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning den mäklare som ingått avtalet frånsäga sig detsamma och ett nytt uppdragsavtal ingås med den mäklare som ska utföra förmedlingsuppdraget (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 mars 2019 i ärendet med dnr 18–2106).

Av utredningen i ärendet framgår det att NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget. Han har således haft det fulla ansvaret för utförandet av det samma. Det är också utrett att han under tiden mellan den 19 december 2021 och 4 januari 2022 förhindrades att på ett aktivt sätt genomföra och slutföra förmedlingsuppdraget även om han har haft viss mejlkontakt med uppdragsgivaren. NNs frånvaro bestod inledningsvis av planerad ledighet och i direkt anslutning till den avslutade han sin anställning på mäklarföretaget vilket medförde att han inte längre hade tillgång till exempelvis sin tidigare mejl och till mäklarsystemet.

Det är vidare utifrån mäklarens egna uppgifter utrett att två mäklarkollegor, fastighetsmäklaren X respektive Y, under hans frånvaro exempelvis har upprättat upplåtelseavtalet och utfört såväl kontraktsskrivningen som tillträdet samt har undertecknat depositionsavtalet å NNs vägnar och redovisat den samma till säljaren vilka är centrala moment i ett förmedlingsuppdrag. NNs byte av arbetsgivare och avsaknad av tillgång till sina arbetsverktyg har medfört att han som ansvarig fastighetsmäklare inte har haft möjlighet att vid behov vara behjälplig om så hade krävts. Han har således haft ett ansvar som han i praktiken inte har kunnat efterleva.  

NN har själv redogjort för att han muntligen informerade uppdragsgivaren om att han skulle avsluta sin anställning på mäklarföretaget och att han då också informerade om möjligheten att uppdraget kunde överlåtas till fastighetsmäklaren X. NN har på begäran dock inte kunnat redogöra för, hänvisa till, eller ge in något till inspektionen som visar att uppdragsgivarens uttryckliga samtycke faktiskt inhämtades i det enskilda fallet. Hade så varit fallet borde NN, utöver en uppsägning av det befintliga uppdragsavtalet, ha noterat detta på något sätt. Faktumet att ytterligare en annan mäklarkollega, fastighetsmäklaren Y, senare höll i tillträdet medför också att Fastighetsmäklarinspektionen drar slutsatsen att så inte blev fallet.

Sammanfattningsvis har NN haft i uppdrag att förmedla den aktuella bostadsrätten samtidigt som väsentliga delar av uppdraget i själva verket har utförts och slutförts av fastighetsmäklarna X och Y. Förfarandet kan inte anses ha stöd i det skriftliga uppdragsavtalet. Mot bakgrund av att han inte har kunnat slutföra uppdraget med bibehållet ansvar anser inspektionen att han istället, med uppdragsgivarens godkännande, skulle ha sett till att uppdraget i sin helhet överläts till en annan fastighetsmäklare (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 10 juni 2020 i ärende med dnr 19–1248). Genom att inte ha gjort det anser inspektionen att NN har agerat på ett sätt som strider mot mäklarens personliga ansvar för förmedlingsuppdraget och god fastighetsmäklarsed (jfr. bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 mars 2019 i ärende dnr 18–2106 och beslutet den 29 augusti 2018 i ärende dnr 4.3-1708-16 samt Förvaltningsrätten i Karlstads prövning av beslutet i dom den 28 juni 2021 mål nr 5532–18). Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag anser att fastighetsmäklaren har haft stöd i uppdragsavtalet för att använda medhjälpare i den omfattning som har skett. Jag är därför av uppfattningen att ärendet ska avskrivas även i den delen.