Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att tillhandahålla bostadsrättsföreningens senast registrerade stadgar.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag/kedja]). Anmälaren har bland annat gett in stadgarna från 2007 och 2018 samt överlåtelseavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen samt mejlkonversationer mellan mäklaren, anmälaren och bostadsrättsföreningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 25 juli 2021 köpte hon en bostadsrätt med tillträde cirka en månad senare. Innan köpet överlämnade mäklaren objektsbeskrivningen och bostadsrättsföreningens stadgar från 2007 till henne.

Enligt de stadgarna förelåg det inte något hinder för uthyrning av medlemmarnas lägenheter, vilket var av väsentlig betydelse för hennes köpbeslut. Hon hade inför köpet av bostadsrätten uttryckligen klargjort för mäklaren, i vittnes närvaro, att syftet med förvärvet var att lägenheten skulle hyras ut i andra hand. När hon sedan fått tillträde till lägenheten fick hon ett mejl från bostadsrättsföreningen med stadgar, från 2018, som i själva verket var de gällande och som hade ersatt de tidigare stadgarna.

De nya stadgarna tillåter inte uthyrning av bostadsrätten utan bostadsrättsföreningens medgivande. Det för med sig att hon har köpt en lägenhet som hon inte hade tänkt köpa om hon fått de korrekta stadgarna av mäklaren. Hon anser därmed att mäklaren har brustit i sitt uppdrag.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon vidgår att de stadgar som hon har tillhandahållit köparen inom ramen för förmedlingsuppdraget inte var bostadsrättsföreningens senast registrerade stadgar. Det har dock aldrig varit hennes avsikt att tillhandahålla fel version av stadgarna, men olyckligtvis blev det så, vilket hon beklagar. I mäklarsystemet har hon och hennes kollegor dokument avseende bostadsrättsföreningar som exempelvis årsredovisning och stadgar vilka de tillhandahållit vid tidigare förmedlingar. Inför varje förmedling dubbelkollar mäklaren alltid dessa dokument. Det görs genom en kontroll av informationen som lämnas på bostadsrättsföreningarnas hemsidor alternativt på en internetsida för ekonomisk förvaltning (om föreningar inte har egna hemsidor). I detta fall fanns inga dokument på föreningens hemsida, varför hon kollade på internetsidan för ekonomisk förvaltning. De stadgar som fanns där överensstämde med de i mäklarföretagets system. Det är de enskilda bostadsrättsföreningarna som laddar upp dokumenten på internetsidan för ekonomisk förvaltning. Hon hade därför anledning att tro att de stadgar som fanns där var gällande.  

Första gången hon fick höra att stadgarnas bestämmelser var av betydelse för köparen var efter tillträdet men inte ens då framgick det att uthyrning av lägenheten var hela syftet med förvärvet. Hon ringde upp köparen efter att föreningen hade skickat de nya stadgarna. Då nämnde köparen att de nya stadgarna ställde till med problem för att hon ville hyra ut lägenheten i perioder när hon skulle resa utomlands. Hon är väl medveten om de regler om andrahandsuthyrning som följer av lag. Hade hon vetat att andrahandsuthyrning varit av vikt för köparen skulle hon ha undersökt det vidare och informerat om hur det faktiskt låg till.

Hon förstår att hon som mäklare har en skyldighet att tillhandahålla spekulanter korrekt information och bilagor. Dock anser hon att man som spekulant också har ett eget ansvar att kontrollera att informationen stämmer om det är av avgörande betydelse för köpet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Mäklaren och säljaren undertecknande uppdragsavtalet den 11 och 18 maj 2021.

Journalen

Enligt en notering i journalen tillhandahölls både objektsbeskrivningen och stadgarna köparen den 22 juli 2021.

Bostadsrättsföreningens stadgar från 2007

I bostadsrättsföreningens stadgar som antogs av föreningens medlemmar den 7 november 2007 och registrerades av Bolagsverket den 16 januari 2008 anges i 12 § följande.

En bostadsrättshavare får, utan samtycke från styrelsen, upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande.

Bostadsrättshavare får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller annan medlem.

Bostadsrättsföreningens stadgar från 2018

I bostadsrättsföreningens stadgar som antogs av föreningens medlemmar den 16 maj 2018 anges i 20 § följande.

Andrahandsuthyrning
En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Bostadsrättshavaren ska skriftligen ansöka hos styrelsen om samtycke till upplåtelsen. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den ska pågå samt till vem lägenheten ska upplåtas.

Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden.

Mejlkonversationerna

Av mejlkonversationerna som har getts in i ärendet framgår följande.

I ett mejl till mäklaren den 31 augusti 2021 skrev köparen följande.

[…]

Jag hade nog ärligt talat inte ens köpt Lägenheten om jag läst de stadgar som jag fått nu.

[…]

I ett mejl till bostadsrättsföreningen den 31 augusti 2021 skrev mäklaren följande.

[…]

Jag har precis haft en försäljning i er förening och detta är stadgarna vi haft vid annonsering, och de enda jag kan hitta om man söker på föreningen, se bifogat.

Köparen menar att hon fått andra stagar skickade utav er som skiljer sig avsevärt mycket från de jag bifogat. Har ni nya stadgar i föreningen? Om ja, när kom dessa och vart kan jag hitta dem?

[…]

En företrädare för bostadsrättsföreningen svarade följande.

Jag ber om ursäkt, vi är en ny styrelse och vi är lika överraskade som du att det finns olika versioner av stadgarna ute på vift. De stadgarna du bifogat som kommer från [namnet på internetsida för ekonomisk förvaltning] är grundutförandet av de stadgar som föreningen bildades med 2007, efter det har olika tillägg och ändringar gjorts varav de senaste för tre år sedan.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Tillhandahållandet av bostadsrättsföreningens registrerade stadgar

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten, en så kallad objektsbeskrivning. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar.

Beträffande fastighetsmäklarens skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare bostadsrättsföreningens stadgar, uttalas i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 32 och s. 60) bland annat följande.

För att en köpare ska kunna bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och de villkor som gäller för medlemskapet i föreningen är det också centralt att han eller hon får tillgång till föreningens årsredovisning och senaste registrerade stadgar. Det är praxis att mäklare tillhandahåller dessa, […].

Det anges inte på vilket sätt årsredovisning och stadgar ska tillhandahållas. Det kan vara lämpligt att mäklaren överlämnar dem tillsammans med objektsbeskrivningen.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerat oaktsamt när denne inte tillhandahöll de senast registrerade stadgarna. Eftersom en mäklare enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska tillhandahålla de registrerade stadgarna, ligger det i sakens natur att mäklaren måste undersöka vilka de registrerade stadgarna är. Ett telefonsamtal till bostadsrättsföreningen eller Bolagsverket hade räckt (se nämndens beslut med dnr. 132/20).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det, i och med 18 § fastighetsmäklarlagen, är mäklarens uppgift att se till att köparen tillhandahålls bostadsrättsföreningens senaste registrerade stadgar i samband med att objektsbeskrivningen tillhandahålls. Mäklarens invändning att hon inte hade fått kännedom om stadgeändringen kan inte godtas. Mäklaren borde ha haft direktkontakt med bostadsrättsföreningen för att få de gällande stadgarna. Förseelsen utgör grund för en varning (jmf beslut med dnr. 4.1-1278-14 samt se bland annat besluten 2004-06-09:7 och 2011-05-25:11 i Fastighetsmäklarinspektionens årsböcker 2004 och 2011).