Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens hantering av budgivningen. Även prövning om mäklaren har underlåtit att upprätta en fullständig budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Fastighetsmäklarföretaget/kedjan]). Anmälaren har gett in en skärmutskrift av en sms-konversation mellan mäklaren och anmälaren samt en sms-konversation mellan anmälaren och hans fru.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in kopia av uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Visning av huset sker söndagen den 8 augusti. Budgivningen kommer i gång redan samma dag med ett bud på 13,5 miljoner. Efter fler inkomna bud lägger anmälaren ett bud på 14,5 miljoner, vilket är det sista budet för dagen. På förmiddagen dagen efter lägger en budgivare 14,8 miljoner med villkor om snabb kontraktsskrivning.

Anmälaren upplever vid den här tidpunkten att budgivningen har nått en ganska hög nivå. Anmälarens fru ringer mäklaren som säger att säljaren har sagt att om de höjer till 15 miljoner så kan de få tillträde den 1 september. Frun hälsar att de återkommer med ett besked mellan klockan 13.30 och 14.00. Mäklaren svarar att det är okej och att de har tid då kontraktsskrivningen är planerad att ske klockan 16.00.

Klockan 11.47 skickar mäklaren ett meddelande och undrar hur de känner inför att höja budet. Mäklaren skriver även att säljarna sannolikt kommer att skriva kontrakt innan klockan 15, i stället för klockan 16.00. En minut senare svarar anmälaren att han och hans fru ska prata ihop sig och återkomma.

Anmälaren ringer mäklaren och meddelar att de gärna går runt och tittar i bostadsområdet då området är nytt för dem. Mäklaren säger att de i lugn och ro kan kika runt och att det inte är för sent förrän kontraktet är skrivet. Mäklaren säger också kontraktsskrivningen är bokad till klockan 16.00 med vem det än blir.

Paret åker ut till området och skickar klockan 14.38 ett meddelande med bud på 15 miljoner och tillträde den 1 september, eftersom det var det som krävdes enligt mäklaren. Klockan 14.53 meddelar mäklaren att hon ska prata med säljarna. Mäklaren återkommer några minuter senare per telefon och säger att det inte är den 1 september utan den 1 oktober. Paret går med på tillträde den 1 oktober men en kort stund senare återkommer mäklaren och säger att en annan budgivare har höjt till 14 850 000 kronor och gett säljarna fritt frånträde.

Paret ber mäklaren fråga säljarna när de kan frånträda som tidigast om paret står kvar på 15 miljoner. Klockan 15.26 meddelar mäklaren att säljarna kan tidigast den 11 oktober. Paret ringer mäklaren och går med på 11 oktober. Vid det här laget har paret åkt från bostadsområdet till [namn på en stadsdel] och klockan 15.00 väntar de utanför mäklarkontoret. Paret informerar mäklaren att de är utanför och kan skriva kontrakt närsomhelst. Mäklaren hälsar att de får vänta utanför tills allt är klart.

Mäklaren ringer och informerar att säljaren backar från frånträde den 11 oktober och i stället vill ha fritt frånträde. Paret diskuterar i några minuter, ringer till mäklaren och säger att de går med på fritt frånträde. Deras bud är vid det här tillfället alltså 15 miljoner och fritt frånträde. En stund senare ringer mäklaren och meddelar att en annan budgivare har höjt till 14,9 miljoner och att den budgivaren har kommit till kontoret. Paret undrar när hen gjorde det, eftersom de är utanför kontoret. Paret upplever det mycket märkligt att mäklaren har låtit den andra budgivaren komma in på kontoret innan allt är klart samtidigt som de har blivit ombedda att vänta utanför. De anser att de lika gärna kunde ha fått gå in då de väntat utanför sen klockan 15:00. Den andra budgivaren hade kommit till kontoret vid 15.45.

Nu är läget att båda budgivarna har samma frånträdesvillkor men olika bud; parets bud på 15 miljoner och den andra budgivarens bud på 14,9 miljoner.

Klockan har blivit strax över 16.00 och paret hör inget från mäklaren. Under väntetiden bestämmer de sig för att höja budet med 200 000 kronor trots att de leder budgivningen. De ringer mäklaren och framför det nya budet på 15,2 miljoner med samma frånträdesvillkor som den andra budgivaren. Mäklaren säger att hon ska framföra det till säljarna. För säkerhets skull skickar de även budet via sms klockan 16.11. De ringer mäklaren och får höra att säljarna funderar och att mäklaren återkommer så snart hon får besked. Under denna tid står paret fortfarande utanför mäklarkontoret och är redo att skriva kontrakt.

Klockan 16.36 skickar de ett nytt meddelande och frågar om säljarna accepterar budet eller om de måste höja mer. De skriver även att de fortfarande står utanför. De får inget svar och ringer mäklaren flera gånger utan att få svar. Till slut går paret in till kontoret och ser att mäklaren tillsammans med andra sitter i ett rum och sannolikt skriver kontrakt. Besvikna och arga går de därifrån och skickar ett sms till mäklaren klockan 16.57 där de skriver att de varit inne på kontoret och såg dem inne i ett rum, och att mäklaren åtminstone kunde informerat dem, särskilt med tanke på att mäklaren bad den andra budgivaren att komma in men paret att vänta utanför.

Klockan 17.29 skickar mäklaren ett sms där hon skriver att hon beklagar sig för parets skull men att det är säljaren som bestämmer.

Onsdagen den 18 augusti väljer paret att ta reda på vilka säljarna är och kontakta dem för att höra deras version för att sedan lägga det bakom sig. De pratar med en av säljarna. Denne förklarar klart och tydligt att de valde det säkra före det osäkra, den andra budgivaren var på plats men inte paret. Enligt säljaren talade mäklaren aldrig om för säljarna att paret var utanför mäklarkontoret och att de var redo att skriva kontrakt. Säljaren blir väldigt förvånad av att få veta att paret var utanför. Säljaren säger bestämt att de inte visste att paret också var där och att det hade ändrat förutsättningarna helt. På frågan om säljarna hade bett mäklaren att inte höra av sig till paret förrän efter att kontraktet var påskrivet, svarar säljaren bestämt ”nej”.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren bestrider anmälarens påstående att hon har utnyttjat anmälarna för att trissa upp priset på fastigheten. Hon bestrider även att hon lät den andra budgivaren gå in på mäklarkontoret och bad det anmälande paret vänta utanför kontoret. Påståendet stämmer enligt mäklaren helt enkelt inte. Vidare bestrider mäklaren att hon inte meddelade säljarna att anmälarna var utanför kontoret, beredda att skriva kontrakt. Mäklaren bestrider slutligen anmälarens påstående om att det inte skulle vara sant att säljarna instruerade henne att inte svara på anmälarens samtal och meddelande förrän kontraktet var undertecknat. Det stämmer helt enkelt inte utan tvärtom agerande hon på säljarnas instruktion.

Det följer inte av god fastighetsmäklarsed att mäklare ska avbryta en kontraktsskrivning bara för att en budgivare så önskar. Detta är helt upp till uppdragsgivaren och inte något som ankommer på mäklaren att själv bestämma. Anmälaren, som var utanför kontoret, skickade sms med bud under kontraktsskrivningen. I enlighet med god fastighetsmäklarsed vidarebefordrade mäklaren samtliga bud och meddelanden från anmälaren till uppdragsgivarna, vilka valde att inte anta buden. Säljarna valde att sälja bostaden till köparna och detta ligger inom ramen för säljarnas diskretionära mandat.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms-konversation mellan mäklaren och anmälaren

Den del av sms-konversationen som redovisas nedan börjar på förmiddagen den 9 augusti 2021, efter att den budgivare som sedermera köpte förmedlingsobjektet hade lagt ett bud på 14,8 miljoner.

Mäklaren: Hej [namn på anmälaren], hur känner Ni för att höja budet . Säljarna kommer sannolikt att skriva avtal annars innan 15. Vänligast [namn på mäklaren] (11.47)

Anmälaren: Hej [namn på mäklaren],

Nu blev det stressigt. Vi är intresserade men behöver prata ihop oss.

Hälsningar,

[namn på anmälaren] (11.48)

 

Mäklaren: Tack för snabbt svar (11.50)

 

Anmälaren: Hej [namn på mäklaren],

Vi höjer till 15.000.000 med tillträde 1 september.

Få säljarna att ta det (14.38)

 

Mäklaren: Ska prata med dem och återkommer , tack ! (14.53)

 

Mäklaren: Försökte ringa , de kan tidigast ha utflytt 11/10. Mvh [namn på mäklaren] (15.26)

 

Anmälaren: 11 oktober? (15.26)

 

Anmälaren: Vi höjer till 15,2 och vill att du framför det till säljarna! (16.11)

 

Anmälaren: Vi vill ha den. Nu har vi kompromissat med pengar och tillträde. De måste ju låta oss få en chans (16.26)

 

Anmälaren: Tar säljaren vårt bud eller behöver vi höja mer? Vi är runt hörnet och kan komma in närsomhelst (16.36)

 

Anmälaren: Vi kom in lite snabbt på kontoret och såg att ni höll på att skriva. Du kunde åtminstone ha informerat oss (16.57)

 

Mäklaren: Hej igen , säljarna ville inte att jag skulle meddela Er förrän det var skrivet. Jag är så ledsen för Er skull men säljarna bestämmer till 100%. Mvh [namn på mäklaren] (17.29)

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 4 januari 2022. I listan nedan är budgivarnas namn och telefonnummer ersatta med ”BG” (budgivare) följt av ett nummer.

Budgivare (BG)	Bud(kr)	Datum	Tid	Noteringar/Villkor
BG 2	14 800 000	2021-08-09	11:07:11	Sista bud blev högre pga sent inkomna bud i samband med kontraktsskrivning
BG 5	14 500 000	2021-08-08	15:55:03
BG 4	13 750 000	2021-08-08	16:52:51
BG 3	13 700 000	2021-08-08	16:48:47
BG 2	13 600 000	2021-08-08	16:43:11
BG 1	13 500 000	2021-08-08	16:34:11

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat den 9 augusti 2021.

Av kontraktet framgår det att köpeskillingen är 15 miljoner.

Journalen

Följande är ett urval av journalanteckningar.

2021-08-09

Slutpris/villkor – Säljarens accept

Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. Samtliga bud samt eventuella villkor har löpande, och snarast möjligt framförts till säljaren och noterats.

2021-08-09

Köpehandlingar - Skickade

Skickat förhandsförslag på köpehandlingar till säljare och köpare för påseende och eventuella synpunkter inför underskrift av köpehandlingarna.

2022-01-05

Budhistorik - Överlämnad

Informerat köpare och säljare om budgivningen, där de fått var sitt exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter.

2022-01-05

Uppdraget – Upphör

Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet (med reservation för erbjudande om biträde vid kapitalvinstberäkning).

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen och mäklarens omsorgsplikt

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av praxis framgår att fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna korrekt och fullständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och att se till att informationen inte är vilseledande (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2013 med mål nr 8181–12). 

Enligt anmälan berättade mäklaren i telefonsamtal på förmiddagen den 9 augusti att kontraktsskrivningen var planerad att ske klockan 16.00. I ett sms klockan 11.47 frågar mäklaren anmälarna hur de ställer sig till att bjuda över ett bud på 14,8 miljoner som lades cirka 20 minuter innan. I sms:et skriver mäklaren också att säljarna sannolikt kommer skriva avtal innan 15.00 om anmälarna inte bjuder över. Klockan 14.38 skickar anmälarna ett bud på 15 miljoner via sms, vilket bekräftas av mäklaren via sms klockan 14.53. Enligt anmälan sker sedan en diskussion om tillträdesdatum med mäklaren via telefon. Paret skriver i anmälan att de klockan 15.00 väntar utanför mäklarkontoret, vilket de informerar mäklaren om. Sedan följer enligt anmälan ytterligare en diskussion om tillträdesdatum i telefonsamtal med mäklaren. Anmälarna uppger att mäklaren en stund senare ringer och säger att en annan budgivare har höjt sitt bud till 14,9 miljoner och att den budgivaren kom till kontoret klockan 15.45. Enligt anmälan har paret inte hört något mer från mäklaren när klockan har passerat fyra och de bestämmer sig då för att lägga ett på 15,2 miljoner, vilket de framför i telefonsamtal med mäklaren. För säkerhets skull sms:ar de även budet till mäklaren klockan 16.11. Därefter hör anmälarna inte något mer från mäklaren förrän klockan 17.29 då mäklaren via sms informerar dem om att säljarna har skrivit avtal med en annan köpare.

Det beskrivna händelseförloppet ovan grundas på vad anmälarna skrivit i anmälan. Vissa bud och meddelanden styrks genom inskickad skärmutskrift över sms-konversationen mellan anmälarna och mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen kan i avsaknad av inspelade telefonsamtal eller framtagen samtalshistorik inte otvetydigt fastställa att händelseförloppet varit precis så som anmälarna skriver. Utifrån anmälan, den inskickade sms-konversationen och mäklarens yttrande anser inspektionen sig dock ha tillräckligt underlag för att anse det styrkt att mäklaren har gett anmälarna intryck av att de under en stor del av dagen den 9 augusti var tilltänkta köpare på lika villkor som den budgivare som sedan köpte förmedlingsobjektet. Mäklaren var medveten om att anmälarna satt utanför mäklarkontoret vid 15-tiden, redo att skriva kontrakt. Mäklaren berättade förvisso för anmälarna att den andra budgivaren hade kommit in på kontoret en stund innan 16.00 men har såvitt framgår av utredningen inte vid något tillfälle informerat anmälarna om att säljarna valde att inte anta deras bud utan i stället skriva kontrakt med köparen. Enligt Fastighetsmäklarinspektion hade mäklaren möjlighet att informera anmälarna om detta. Genom att inte ha gjort det har mäklaren brustit i sin omsorgsplikt gentemot det anmälande paret. I val av påföljd väger inspektionen in att det för mäklaren var en tämligen tidsknapp situation där hennes främsta fokus sannolikt låg på kontraktsskrivningen mellan säljaren och köparen. Med hänsyn härtill anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

Av utredningen framgår att anmälaren via sms till mäklaren klockan 14.38 den 9 augusti lämnar ett bud på 15 miljoner förenat med villkor om tillträde den 1 september. Av samma sms-konversation framgår det att mäklaren cirka en kvart senare svarar att hon ska prata med säljarna och återkomma. Klockan 15.26 skickar mäklaren ett nytt meddelande där hon skriver att hon har försökt ringa anmälaren. I samma meddelande skriver mäklaren att säljarna kan flytta ut tidigast den 11 oktober.

Det sista budet som är noterat i budgivningslistan är det bud på 14,8 miljoner som köparen lämnade under förmiddagen samma dag. Intill det budet står det noterat att det inkom högre bud i samband med kontraktsskrivningen. Det saknas dock uppgift om anmälarens inkomna bud på 15 miljoner i budgivningslistan. Av köpekontraktet framgår det att köpeskillingen blev 15 miljoner. Fastighetsmäklarinspektionen anser att utredningen i ärendet visar att anmälarens bud lämnades till mäklaren och vidarebefordrades till säljaren innan köpekontraktet undertecknades. Det förefaller enligt inspektionen också som att anmälarens bud inverkat på köpeskillingen. Budet skulle enligt inspektionen ha noterats i budgivningslistan. Då det inte har noterats anser Fastighetsmäklar-inspektionen att budgivningslistan är ofullständig på ett sätt som utgör grund för att meddela NN en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att ha upprättat en ofullständig budgivningslista. I varningen ingår en erinran för att mäklaren i samband med budgivningen har brustit i sin omsorgsplikt gentemot anmälarna.