Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren systematiskt har använt sig av vilseledande prisuppgifter, så kallade lockpriser, i marknadsföringen av ett flertal förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid fastighetsmäklarföretag/kedja). Anmälaren har gett in skärmutskrifter från en bostadsportal på internet, som visar sålda objekt som mäklaren förmedlat, samt egenskapad förteckning över sålda objekt som visar diskrepansen mellan utgångspriserna och försäljningspriserna för objekten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren lämnat in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag som ingåtts och avslutats mellan den 1 januari 2021 till den 31 augusti 2021. Hon har efter ett andra föreläggande från inspektionen yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN marknadsför sina förmedlingsobjekt med utgångspriser som ligger långt under marknadspris på ett systematiskt sätt. Hon är en lokal mäklare med många års erfarenhet och ska således inte förmedla så många objekt med sådan prisskillnad.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN tillbakavisar den kritik som har riktats mot henne i anmälan. Hon har inte tillämpat lockpriser eller i övrigt åsidosatt fastighetsmäklarlagen vid utförandet av de förmedlingsuppdrag som aktuellt ärende gäller.

Hennes målsättning vid varje försäljning är att se till att varje objekt återges med en tydlig och korrekt beskrivning både när det gäller text och bilder samt att se till att hennes uppdragsgivare får så bra betalt som marknaden vill betala.

Utgångspriset vid varje försäljning är satt efter tidigare statistik och den information som har funnits att tillgå som tex skick, standard och läge samt diskussion mellan kollegor. Utgångspriset har alltid legat på en nivå som säljarna kan tänka sig att sälja för. Marknaden har de senaste åren varit väldigt svår att sätta rätt utgångspris i, vissa objekt säljs för utgångspris medan vid andra objekt så drar budgivningen i väg i ett budgivningsrace där både mäklare och säljare blir förvånade. Men naturligtvis så är alla säljare väldigt glada när dem får bra betalt vilket återigen är en del av hennes jobb. I den marknaden som är nu och har varit under en tid så ser de i hela Stockholm att det är svårt att sätta rätt utgångspris. Tittar man på de försäljningar som varit i den aktuella kommunen så skiljer sig inte hennes prissättningar från andra mäklare, hon har bara haft oturen att bli anmäld och det har verkligen inte varit hennes mening att på något sätt vilseleda någon.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förteckning över förmedlade objekt

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN lämnat in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag som ingåtts och avslutats mellan den 1 januari 2021 och den 31 augusti 2021. Förteckningen omfattar 22 objekt.

Utgångspriset har korrelerat med försäljningspriset för två objekt. För resterande 20 förmedlingsobjekt har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset. Utgångspriset har understigit försäljningspriset med elva procent eller mer för 14 objekt. För 7 av dessa objekt var skillnaden 18 procent eller mer.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12). I Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 9 februari 2021 i mål nr 7137–19 ansåg förvaltningsrätten att ett utgångspris som understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 18 procent innebar en väsentlig avvikelse och att det därmed var fråga om ett lockpris i marknadsföringen.  

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 30 augusti 2017 i ärende 4.3-1270-15 meddelades en mäklare en varning för att utgångspriset väsentligen understigit försäljningspriset i marknadsföringen av sex förmedlingsobjekt. Avvikelserna var 20, 24, 24, 26, 28 respektive 30 procent mellan det marknadsförda priset och slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att det förhållandet att det marknadsförda priset i så pass många fall väsentligen understigit slutpriset inte kunde förklaras på annat sätt än att mäklaren systematiskt hade lämnat vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlande objekten. I ärendet förelades mäklaren att inkomma med en förteckning över förmedlade objekt under cirka ett års tid. Av de 30 förmedlingsuppdrag som mäklaren redovisade hade det annonserade utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset i samtliga fall utom två.

Förvaltningsrätten i Stockholm avslog mäklarens överklagande i dom den 13 september 2018 i mål nr. 24842-17. I bedömningen konstaterade förvaltningsrätten inledningsvis att Fastighetsmäklarinspektionen inte hade gjort någon beräkning eller uppskattning av förmedlingsobjektens sannolika marknadsvärden utan i stället jämfört slutpriserna med utgångspriserna i annonserna. Förvaltningsrätten ansåg att det förhållandet att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt under den granskade perioden understigit det slutliga försäljningspriset, där slutpriset på sex objekt väsentligen avvikit från utgångspriset, inte kunde förklaras på annat sätt än att mäklarens prissättning systematiskt varit inkorrekt. I bedömningen beaktade domstolen särskilt att mäklaren aktivt hade förmedlat fastigheter i det för ärendet aktuella området under den aktuella perioden och att han därför borde ha haft god kunskap om priserna i området.

Förteckningen över samtliga av NN förmedlingsuppdrag som ingåtts och avslutats mellan 18 januari 2021 och den 26 maj 2021 visar att 22 objekt har förmedlats med ett marknadsfört utgångspris under den för ärendet aktuella perioden om 5 månader.

Av de 22 förmedlingsobjekt som är aktuella i ärendet är 20 objekt belägna inom en stadsdel. De återstående objekten ligger i en angränsande kommun. Samtliga objekt ligger inom ett klart begränsat område.

Utgångspriset har korrelerat med försäljningspriset för två objekt. För resterande 20 förmedlingsobjekt har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset.

Utgångspriset har understigit försäljningspriset med upp till drygt 10 procent för 5 objekt. Utifrån praxis är dessa avvikelser inte att anse som väsentliga.

För 7 av objekten var skillnaden mellan 18 procent och 43 procent. Enligt praxis är dessa avvikelser att anse som väsentliga.

Skillnaden var mellan drygt 11 procent och knappt 18 procent för 8 av objekten. Någon exakt gräns för när en avvikelse mellan ett marknadsfört utgångspris och slutligt försäljningspris är att anse som väsentlig går inte att utläsa av befintlig praxis.

I sitt yttrande framför NN det är svårt att sätta rätt utgångspris med anledning av hur marknaden ser ut idag och hur den sett ut de senaste åren i Stockholm. Vissa objekt säljs för utgångspris medan budgivningen drar i väg vid andra objekt och detta medför komplikationer i värderingshänseende. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock inte att detta är ovanliga omständigheter som skulle visa på att hon inte haft möjlighet att göra mer korrekta bedömningar av värdet. Det torde oavsett rimligtvis inte leda till att försäljningspriset väsentligt avviker från utgångspriset i så stor andel av mäklarens förmedlingar.

NN förklaring att kapitalstarka spekulanter har deltagit i budgivningarna och att spekulanter har lämnat oväntat höga bud visar enligt inspektionen inte att hon har saknat möjligheterna att bedöma marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det förhållandet att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt under den granskade perioden understigit det slutliga försäljningspriset, där slutpriset för en mycket stor del av objekten väsentligen har avvikit från utgångspriset inte kan förklaras på annat sätt än att NN prissättning systematiskt varit inkorrekt. I bedömningen beaktar inspektionen särskilt att NN mycket aktivt har förmedlat objekt i det för ärendet aktuella området under den aktuella perioden och att hon därför borde ha haft god kunskap om priserna i området. Fastighetsmäklarinspektionen fäster särskild vikt vid att NN nästan uteslutande förmedlat objekt i det aktuella området under hennes trettio verksamma år som mäklare, detta enligt hennes egen beskrivning på fastighetsmäklarföretagets webbplats, och hon bör således ha god kunskap om prisernas utveckling i området. I hennes yttrande bifogades statistik på andra mäklares prissättningar för att visa på diskrepansen mellan utgångspriset och försäljningspriset i deras försäljningar, detta för att visa på att det är svårt att sätta rätt utgångspris och att nästan varenda mäklare bör anmälas för lockpris. Vad hon anfört angående detta föranleder ingen annan bedömning beträffande hennes agerande i hennes förmedlingar.

Sammanfattningsvis anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom att systematiskt lämna inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av sina förmedlingsobjekt har åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.