Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sina skyldigheter genom att inte dokumentera säljarens garantier om att godkännanden från en bostadsrättförening kommer att finnas innan tillträdet. Prövning av om mäklaren har redovisat uppgiften om antal rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen. Även prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har varit vilseledande och därmed utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagets namn]). Anmälare 1 har gett in kopior på överlåtelseavtalet, en signerad objektsbeskrivning och en mailkonversation. Anmälare 2 (anonym) har gett in kopior på uppdragsavtalet, mäklarbild och en signerad objektsbeskrivning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior på uppdragsavtal, mäklarbild, anbudsförteckning, överlåtelseavtal, tilläggsavtal om tillträdesdag, mäklarjournal, brev från förvaltare till köpare, utlåtande från en byggkonsult, underlag för prisjämförelser, köparens begäran om skadestånd samt flera mailkonversationer med olika personer.

Anmälan

Anmälare 1 har uppgett i huvudsak följande.

De köpte en lägenhet som skulle vara topprenoverad av yrkesmän och enligt mäklaren fanns det inget att anmärka på. Vid godkännande av medlemskap i bostadsrättsföreningen gjorde föreningen en reservation eftersom säljaren inte sökt godkännande hos föreningen trots flertalet anmaningar om detta från styrelsen. Styrelsen har berättat att de har informerat mäklaren om att lägenheten inte bör säljas eftersom säljaren fått rättelseanmaningar. Mäklaren har inte informerat om att godkännande inte finns. Vidare har mäklaren sagt att han inte behöver informera om detta utan det viktiga var att allt var godkänt till inflyttningsdatum. Nu har köparna fått ansvar för vissa ändringar som inte blivit godkända av föreningen.

Anmälare 2 har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har annonserat lägenheten för 2 395 000 kr men i uppdragsavtalet har han uppgett 2 800 000 kr. Han har därför använt sig av lockpris.

Mäklaren har också annonserat lägenheten som att den har fyra rum men enligt mäklarbilden är det tre rum. Mäklaren har inte berättat att det inte fanns tillstånd för totalrenovering.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

När han skrev uppdragsavtal med säljaren fick han veta att renoveringarna precis var klara med undantag av några detaljer, exempelvis ett trappräcke som skulle installeras. Han fick även veta att säljarna hade pratat med föreningen och att godkännande skulle finnas klart för alla renoveringar innan tillträdesdagen för en tilltänkt köpare. Alla renoveringar skulle vara fackmässigt gjorda av säljarna. Säljaren informerade också om att det fanns underlag för ändringar av el och bärande konstruktioner. Säljaren var så säker på att allt var gjort enligt alla regler att hen var beredd att ta på sig allt ansvar för förändringar som skulle behöva göras, om föreningen hade synpunkter.

Mäklaren hade en privatvisning den 12 maj med två spekulanter. Han gick då igenom de renoveringar som var utförda. Han berättade också om situationen med föreningen och var speciellt tydlig med att den bärande väggen hade gjorts av en konstruktör, att radiatorerna hade bytts ut till liknande men bättre variant, att köksfläkten skulle behöva bytas ut och att elen hade gjorts utav fackman samt att det fanns intyg på detta. Under visningen fick han bud om 3 000 000 kr. Säljare och budgivaren kom sedan överens om 3 100 000 kr. Han hade möte med säljaren och köparna senare samma dag, dvs. samma dag som visningen. Det skrevs kontrakt och säljaren gick igenom hela renoveringen samt erbjöd sig att finnas behjälplig även efter tillträdesdagen. Säljaren meddelade att ifall något behövde åtgärdas skulle köparna inte behöva betala för arbete eller material utan det skulle säljaren göra.

Den 28 maj mejlar mäklarens assistent till förvaltaren för bostadsrättsföreningen för att höra hur det går med ansökan om medlemskap. Förvaltaren ville vänta med att godkänna medlemskapet tills det finns godkännande för ombyggnationerna. Mäklaren har i telefonsamtal med förvaltaren talat om att det finns regler att följa och att godkännande av medlemskapet inte kan vänta. Enligt stadgarna har de en månad på sig tills de behöver ge ett svar.

Mäklaren har uppgett att hans bedömning och rekommendation var att tilläggsavtal eller återgångsvillkor skulle dokumenteras men att det inte blev så för att säljaren kändes pålitlig och att han (mäklaren) hade förtroende för säljarens påståenden om att föreningen skulle godkänna renoveringarna. Vidare ville säljaren inte ha några klausuler i avtalet för att skriva kontrakt. Köparna var medvetna om att rekommendationen var att skriva men valde att lita på att allt skulle gå bra. Dessutom köptes bostaden innan öppen visning och köparen tryckte på för att få köpa.

Mäklaren värderade lägenheten till 2 500 000 kr ± 200 000 kr. Säljaren ville dock ha runt 2 800 000 kr.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

Enligt mäklarbilden som är hämtad 4 maj 2020 har lägenheten tre rum och kök.

Mäklarjournalen

Mäklarjournalen är signerad av köparna och säljaren. I journalen skriver mäklaren den 28 april 2021.

Säljaren har meddelat att godkännande gällande alla renoveringar inte finns men att säljaren löser det och att det kommer finnas innan ev försäljning och tillträde

 Den 12 maj 2021 har mäklaren antecknat följande.

Verkat för att köparen undersöker lägenheten. Meddelat att säljaren ansökt om lov för renoveringarna och att lov kommer att finnas innan tillträdet.

Samma dag har han även antecknat.

Varit observant beträffande frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen samt vid behov uppmärksammat parterna på möjligheten att villkora köpet

Mejl från förvaltare

I mejlet från förvaltaren den 1 juni 2021 står följande.

När [mäklarföretagets namn] bad om mäklarbild informerades dom att det pågick ett tillsynsärende och att bostadsrättsinnehavaren gjort väsentlig förändring innan tillstånd givits och att tillstånd inte sökts.

Mejl till mäklaren från köparna där de begär skadestånd.

Vi tyckte väldigt mycket om lägenheten och antog att allting var gjort enligt regelboken vilket ni också meddelade att det hade gjorts. Vi var därför villiga att erbjuda ett rejält överpris.

Från samma mejl.

Ni var hela tiden medveten om att lägenheten var behäftad med en otillåten ombyggnation. Någon information om den otillåtna renoveringen har inte framgått i objektsbeskrivningen eller kommit fram under visningen eller på något annat sätt. Tvärtom ni har valt att försöka påskynda medlems processens så vi inte skulle kunna få informationen om den otillåtna byggprocessen.  

Brev från förvaltare

I ett brev till köparna från förvaltaren daterat den 2 september 2021 står bland annat att styrelsen i föreningen har haft sammanträde den 1 september 2021 och kommit fram till att inte ge tillstånd till bortplockning av bärande pelare, ändring av värmesystem och förändring av ventilationssystem. Därmed blir köparna skyldiga att återställa dessa renoveringar senast den 31 december 2021. Vidare står följande i brevet.

Vi tiden för överlåtelsen fanns rättelseanmaningar gällande ovanstående. Den tidigare innehavaren har inkommit med ansökan om dessa förändringar i efterhand 210520 och styrelsen har prövat den ansökan och kommit fram till att man inte kan bevilja ansökningen gällande dessa punkter.

Signerad objektsbeskrivning

I den signerade objektsbeskrivningen uppges följande.

Väldisponerad och unik fyrarummare […]

Under rubriken interiörbeskrivning står

TOTALRENOVERAD

KOMPLETT UTBYTT EL, INKL NYA RADIATORER

Nydragen el i hela lägenheten, nya radiatorer samt förbättrad planlösning.

Under rubriken lägenhet står

Antal rum: 4 och Kök

Boarea: 84 kvm (föreningens information)

Anbudsförteckning

Enligt anbudsförteckningen är köparna enda budgivare. De har lagt två bud. Det ena budet var om 3 000 000 kr och det andra om 3 100 000 kr.

Jämförelseobjekt

I en folder med mäklarbyråns namn och som är daterad den 14 januari 2022 så finns det olika uppställningar av lägenheter som har sålts på samma gata, i samma förening och även lägenheter från andra föreningar i området som nu är till salu vid tillfället. I samtliga uppställningar är det genomsnittliga kvadratmeterpriset runt 28 000 kr. Det finns också ett bedömt marknadsvärde om 2 680 000 kr och ett kvadratmeterpris om 32 000 kr. Det är dock inte klart exakt vilka omständigheter som föranleder värderingen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I förarbetena till bestämmelsen anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 49).

Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är skyldig att uppfylla sina skyldigheter mot köparen även om det begränsar det ekonomiska utfallet för uppdragsgivaren. Mäklaren kan t.ex. vara tvungen att upplysa om något förhållande som rör fastighetens skick även om detta riskerar att ekonomiskt drabba uppdragsgivaren (jfr 16 § tredje stycket). Mäklaren måste också upplysa båda parter om vilka villkor, t.ex. friskrivnings- och besiktningsklausuler, som kan tas in i överlåtelseavtalet, hur villkoren kan utformas och vilka följder olika villkor kan få för var och en av parterna (jfr 21 §).

Den närmare gränsdragningen mellan å ena sidan de krav som uppdragsgivarens ekonomiska intressen ställer och å andra sidan de krav som god fastighetsmäklarsed ställer med hänsyn till den andra partens intresse är en fråga för rättstillämpningen. Genom att ”beakta” används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att tillvarata båda parters intresse.

Mäklarens medverkan vid överenskommelser

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen i 21 § har i huvudsak inte ändrats sedan 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår det att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara aktiv och observant gällande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör också verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Att parterna inte ber mäklaren om hjälp med att dokumentera överenskommelser befriar inte mäklaren från denna skyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det även ingår i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 § att verka för överenskommelser som träffas mellan parterna ska dokumenteras skriftligen (se bland annat beslut 20–0228).

Mäklaren har uppgett att han vid ingåendet av förmedlingsuppdraget hade fått information från säljaren om att alla renoveringar inte är godkända men att säljaren tog ansvar för att sådant godkännande skulle finnas innan tillträdet. En säljare kan inte garantera att godkännanden kommer att finnas eftersom bedömning och godkännande av renoveringar endast kan göras av föreningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren istället borde ha agerat och verkat för att det träffades en skriftlig överenskommelse mellan säljare och köpare.

Det råder olika meningar om huruvida mäklaren har informerat köparna om att det inte finns godkännanden för renoveringarna. Det är dock fastställt att han inte har informerat om detta i objektsbeskrivningen.

Mäklarens noteringar i journalen är inte tillräckliga för att ge säljare och köpare skydd mot framtida oklarheter och tvister.

Att parterna velat avsluta affären snabbt fråntar inte mäklaren hans skyldigheter att verka för att parterna träffar skriftliga överenskommelser kring säljarens skyldigheter och vilka konsekvenser som uppkommer av att överenskommelsen inte uppfylls. Den standardmässiga formuleringen i journalen som mäklaren använt återspeglar inte det rätta förhållandet i det aktuella fallet.

Fastighetsmäklaren borde ha insett att det låg i köparnas intresse att få säljarens garantier om godkännanden för renoveringarna nedtecknade och även vad som händer i det fall det som har avtalats inte inträffar.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte har varit tillräckligt aktiv och observant gällande frågan om godkännande från föreningen och inte heller verkat för att dokumentera vem av säljare och köpare som har praktiskt och ekonomiskt ansvar för de gjorda renoveringarna i det fall föreningen inte skulle ge sitt godkännande. NN har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 och 21 §§. Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Även om det inte är en skyldighet så kan mäklaren lägga till ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift är obligatorisk eller inte så ska den vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Men om uppgiften finns med ska den vara korrekt och rättvisande tillsammans med övrig marknadsföring.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information, 3 § marknadsföringslagen.

Fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar att se till att marknadsföringen görs i enlighet med marknadsföringslagen. Mäklaren har därför en skyldighet att se till att marknadsföringen som ingår i förmedlingsuppdraget inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska försäkra sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning (se t. ex. beslut med dnr 2018–0474).

I objektsbeskrivningen för lägenheten har mäklaren reservationslöst uppgett att det är en lägenhet om fyra rum och kök. Den mäklarbild som mäklaren har tagit ut visar att lägenheten enligt lägenhetsregistret har tre rum och kök. Av handlingarna i ärendet finns inte någon information som förtydligar hur många rum lägenheten faktiskt har.

Eftersom föreningens register uppger att lägenheten har tre rum och mäklaren inte har informerat om detta i marknadsföringen så anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är klarlagt att NN har marknadsfört lägenheten med en felaktig uppgift som innebär att han ska tilldelas en varning.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12, och 3343–12). I ett av dessa fall fann Kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12). I Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 9 februari 2021, mål nr 7137–19, ansåg Förvaltningsrätten att ett utgångspris som understeg det slutgiltiga försäljningspriset med cirka 18 procent innebar en väsentlig avvikelse och att det därmed var fråga om ett lockpris i marknadsföringen.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Den aktuella lägenheten marknadsfördes till utgångspriset 2 395 000 kr. Försäljningspriset blev 3 100 000 kr. Det betyder att det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med ca. 22,7 %. Detta är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har i sitt yttrande uppgett att han vid sättande av utgångspriset har utgått från försäljningspriset för de fyra lägenheter som sålts för högst pris de senaste åren. Han menar att det har varit en nedåtgående trend prismässigt för jämförelseobjekten. Genomsnittligt kvadratmeterpris för dessa försäljningar är cirka 28 900 kr/kvm. Den aktuella lägenheten var om 84 kvm vilket skulle betyda att ett utgångspris skulle ha kunnat beräknas till ~2 428 000 kr.

I utdraget med tio olika försäljningar på samma gata som den aktuella lägenheten är genomsnittligt kvadratmeterpris 28 340 kr, dvs något lägre än det ovan.

Det har inte varit någon öppen visning av lägenheten utan endast visning för två spekulanter. Endast en av dessa två spekulanter har lagt bud. Av naturliga skäl finns därför inga uppgifter om hur många intressenter som skulle ha kunnat tänka sig att lägga bud på lägenheten och vilket försäljningspris som lägenheten skulle ha kunnat uppbringa.

Att lägenheten var totalrenoverad skulle möjligtvis ha kunnat föranleda att utgångspriset var högre än för de lägenheter som mäklaren har använt som jämförelseobjekt. Fastighetmäklarinspektionen har dock inga uppgifter om standarden för de andra lägenheterna. Med hänsyn till att renoveringarna i lägenheten inte var godkända så går det dock att ifrågasätta värdet av totalrenoveringen. Köparna har även i sitt skadeståndskrav uppgett att de gav ett rejält överpris, det är inte något som mäklaren har kunnat förutse.

Sammanfattningsvis anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver därför ärendet i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.