Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens hantering av deponerande medel med anledning av att han har dröjt med att betala ut den deponerade handpenningen till säljaren samt prövning av om mäklaren har iakttagit skyldigheten att hålla klientmedel skilda från egna tillgångar. Även frågan om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att uppbära provisionen innan det har kunnat konstateras att överlåtelsen var definitivt bindande har omfattats av prövningen. En prövning har också gjorts av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning till tilltänkta köpare. Även en prövning av om mäklaren har upprättat en fullständig anbudsförteckning, en korrekt journal samt en korrekt säljarspecifikation till likvidavräkningen. Utöver detta har omständigheten att det har funnits två olika versioner av uppdragsavtalet respektive överlåtelseavtalet omfattats av bedömningen liksom om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen. Slutligen har mäklarens redbarhet och lämplighet omfattats av bedömningen med anledning av utförandet av det aktuella förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NNs (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]) hantering av försäljningen av en bostadsrätt som han har haft i uppdrag att förmedla (förmedlingsuppdraget 1). Anmälan 1 har gjorts anonymt och anmälan 2 har gjorts av säljaren av den aktuella bostadsrätten. Anmälaren 2 har gett in två versioner av överlåtelseavtalet, uppdragsavtalet, ansökan om inträde i respektive utträde ur bostadsrättsföreningen, depositionsavtalet, den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet, mejlkonversationer mellan henne och NN (härefter NN), likvidavräkningen och säljarens specifikation av likvidavräkningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, journalen, överlåtelseavtalet, likvidavräkningen samt köparens respektive säljarens specifikation av likvidavräkningen.

NN har till Fastighetsmäklarinspektionen den 17 mars 2023 gett in en begäran om att avregistreras samma dag (ärendet med dnr 23–0579). Med hänvisning till 4 kap 16 § 2 fastighetsmäklarlagen (2021:516) har dock Fastighetsmäklarinspektionen samma dag meddelat att nämnda begäran kommer att hanteras först efter att beslut i förevarande ärende har fattats.

Det har under utredningen av ärendet kommit till Fastighetsmäklarinspektionens kännedom att NN har utretts av Ekobrottsmyndigheten avseende utförandet av två olika förmedlingsuppdrag. Dels det i ärendet aktuella förmedlingsuppdraget, förmedlingsuppdraget 1 respektive ytterligare ett förmedlingsuppdrag, förmedlingsuppdraget 2. Inspektionen har tagit del av förundersökningsmaterialet från Ekobrottsmyndigheten. Förundersökningen avseende utförandet av förmedlingsuppdraget 1 har lagts ner. Utredningen gällande utförandet av förmedlingsuppdraget 2 resulterade i en stämningsansökan som lämnades in till tingsrätten i december 2022 med yrkanden om grovt bokföringsbrott, talan om näringsförbud i fem år respektive grovt bedrägeri medelst brukande av falsk urkund. NN har förelagts att yttra sig även över, för utredningen av det aktuella ärendet, relevanta delar i detta material. Fastighetsmäklarinspektionen har vid sin prövning utgått från de objektiva omständigheter som kan slås fast otvetydigt i förundersökningsmaterialet.

Anmälningarna

Anmälan 1

Anmälaren 1 har uppgett i huvudsak följande.

NN har en hel del oegentligheter i sitt bagage vilka motiverar ett ingripande mot honom. Det senaste är att han använder två olika versioner av överlåtelseavtalet där köpeskillingens storlek skiljer sig åt för säljaren respektive köparen. I den aktuella förmedlingen överlät säljaren bostadsrätten för 8 600 000 kronor medan NN upplyste köparna om att köpeskillingen var 8 700 000 kronor vilken summa överlåtelseavtal undertecknades på. Tillvägagångssättet möjliggjordes till följd av att parterna aldrig träffades. Bedrägeriförsöket upptäcktes dock och polisanmäldes men anmälan drogs tillbaka. Mäklaren har för vana att betala pengar vid sidan av för att de drabbade inte ska anmäla honom. Det har skett flertalet gånger och ersättningen uppgår vanligtvis till 100 000 kronor.

Anmälan 2

Anmälaren 2, som är säljaren av den aktuella bostadsrätten, har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren NN försökte sälja hennes bostadsrätt för 8 300 000 kronor vilket står angivet som köpeskilling på köparnas överlåtelseavtal. Till henne sa han dock att köparna skulle betala 8 200 000 kronor vilket också har angetts i hennes version av överlåtelseavtalet. I köparnas version av överlåtelseavtalet, som också är den version som har getts in till bostadsrättsföreningens styrelse i samband med ansökan om inträde i respektive utträde ur föreningen, har dock köpeskillingen angetts till 8 300 000 kronor. Det har visat sig att NN har bytt ut första sidan på avtalet vilket var möjligt eftersom hon och köparna aldrig träffades i samband med kontraktsskrivningen den 27 januari 2021. Detta då NN bad henne att inte vara med på kontraktsskrivningen utan kom till hennes jobb så att hon kunde underteckna avtalet först. Han skulle därefter träffa köparna för underskrift.

När hon misstänkte att något var fel efterfrågade hon den 25 maj överlåtelseavtalet som getts in till bostadsrättsföreningen vilket hon fick. Hon upptäckte då att köpeskillingen i den versionen av överlåtelseavtalet var angiven till 8 300 000 kronor. Några dagar innan tillträdet kontaktade hon köparna och berättade om detta. Med anledning av det konfronterade de därefter NN tillsammans. Han hävdade då bara att hon fått fel papper. Hon polisanmälde NN för detta. Utredningen lades initialt ner men den har senare återöppnats till följd av att han har utretts och åtalats för liknande brott av Ekobrottsmyndigheten men där parterna dessvärre inte avslöjade honom i tid.

I säljarspecifikationen av likvidavräkningen har NN angett ett felaktigt kontonummer till henne. Det var för att möjliggöra det bedrägliga förfarandet. Han ville heller inte att hon skulle vara med vid tillträdet. Eftersom NN tidigare har satt in handpenningen på hennes konto har han hennes rätta kontonummer. Han har alltså avsiktligt angett ett felaktigt kontonummer för att pengarna inte skulle nå hennes konto. Hon avslöjade honom dock i sista sekund.

Utöver nämnda oegentligheter gick mycket annat också fel i förmedlingsuppdraget. NN lämnade en felaktig uppgift om lägenhetens storlek i objektsbeskrivningen. Budgivningen sköttes inte heller på ett korrekt sätt då det deltog budgivare för att driva upp priset utan intresse av att faktiskt köpa lägenheten. När hon fick se anbudsförteckningen kände hon igen sin låtsaskusins namn som en av budgivarna (budgivaren 2). Hon har inte haft kontakt med honom på ett tag men utifrån hans privata förhållanden känns det osannolikt att han ska ha lämnat anbud på hennes lägenhet. Utifrån det som kommit fram om NNs förehavanden förstod hon på en gång att det handlade om en bulvan. Hon blev arg, ringde upp och ifrågasatte budgivaren 2. Han påstod sig vilja köpa lägenheten för att renovera och sälja den vilket är märkligt eftersom lägenhetens badrum och kök är nyrenoverade. Hon kontaktade en annan mäklare och frågade vad hon skulle ta sig till men rekommenderades att ändå slutföra affären. Därutöver fick hon inte heller den deponerade handpenningen utbetald enligt avtalat utan först efter fyra månader.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten främst som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i helhet har alltså inte ingått i granskningen.

Av handlingarna i ärendet, som om inte annat särskilt anges avser det i ärendet aktuella förmedlingsuppdraget 1, framgår bland annat följande.

Uppdragsavtalen

I ärendet finns två olika versioner av uppdragsavtalet. Sidan två, där parternas underskrift återfinns, tycks vara den samma men några uppgifter på sidan ett skiljer sig åt för de olika versionerna. Båda avtalen har således undertecknats av parterna den 13 januari 2021. Inte något av uppdragsavtalen har signerats på första sidan där skillnaderna i villkor återfinns.

I den ena versionen av avtalet, som mäklaren själv har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen, anges att förmedlingsuppdraget gäller tills vidare från den 13 januari 2021. Det anges att uppdraget är förenat med ensamrätt till och med den 12 april samma år samt att mäklarens provision är 1 procent på del av blivande köpeskilling upp till 8 100 000 kronor samt 10 procent på del av blivande köpeskilling som överstiger detta belopp.

I den andra versionen av avtalet anges att förmedlingsuppdraget gäller tills vidare från den 26 januari 2021. Där anges att uppdraget är förenat med ensamrätt till och med den 25 april samma år samt att mäklarens provision har avtalats uppgå till ett fast arvode om 91 000 kronor. Båda versionerna av uppdragsavtalet innehåller följande reglering avseende mäklarens rätt till provision.

Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls. Rätten är dock oberoende av om det i överlåtelseavtalet föreskrivs att överlåtelsen görs beroende av att köpeskillingen erläggs.

Anbudsförteckningen

I den anbudsförteckning som NN har gett in återfinns totalt tolv anbud om belopp mellan 8 100 000 och 8 650 000 kronor lämnade av budgivarna 1, 2 respektive 3. Totalt åtta anbud har lämnats som överstiger 8 300 000 kronor som bostadsrätten i slutändan överläts för till budgivaren 1. Anbudsförteckningen innehåller inte någon notering om att budgivaren 2 har lämnat ett anbud om 8 200 000 kronor eller att budgivaren 1 (de slutliga köparna) har lämnat ett anbud om 8 300 000 kronor. Däremot finns noterat att budgivaren 2 har lämnat ett anbud om 8 300 000 kronor den 25 januari 2021. I förteckningen finns inte några noteringar om villkor eller återtagna anbud.

Depositionsavtalet

Säljaren och köparna har i depositionsavtalet överenskommit att depositionen av handpenningen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera i överlåtelseavtalet intagna villkor. Vidare anges att handpenningen av den anledningen ska deponeras på NNs konto för klientmedel och hållas åtskild från mäklarens egna medel. Genom avtalet har dock också överenskommits att redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta ska ske på tillträdesdagen. Angiven avtalsdag är den 26 januari 2021 och tillträdesdagen den 31 maj 2021.

Överlåtelseavtalen

I ärendet förekommer två olika versioner av överlåtelseavtalet. Den ena versionen har endast undertecknats av säljaren och är daterad den 26 januari 2021. I avtalet anges köpeskillingen till 8 200 000 kronor. Den andra versionen av överlåtelseavtalet har undertecknats av såväl säljaren som köparna den 27 januari 2021. I avtalet anges köpeskillingen till 8 300 000 kronor.

I överlåtelseavtalen anges datumet för tillträde till den 31 respektive 28 maj 2021 samt att köparna ska sätta in handpenningen på mäklarens klientmedelskonto senast den 2 februari 2021.

Likvidavräkningen

I den upprättade likvidavräkningen anges köpeskillingen till 8 300 000 kronor.

Likvidavräkningen - säljarens specifikation

I säljarens specifikation av likvidavräkningen anges att köpeskillingen uppgår till 8 3000 000 kronor och att handpenningen om 830 000 kronor enligt kvittens har utbetalats till säljaren den 4 maj 2021. I handlingen har ett kontonummer angetts till säljaren som sedan har strukits över. Ett annat kontonummer har skrivits för hand under det överstrukna kontonumret. Handlingen är daterad den 28 maj 2021 men har inte undertecknats av säljaren. I en annan version som har undertecknats av säljaren är kontonumret ändrat.

Redovisning handpenning

I handlingen redovisas handpenningen om 830 000 kronor respektive ett avdrag för avtalad förmedlingsprovision om 101 000 kronor. Säljaren kvitterar, genom sin underskrift daterad den 4 maj 2021, att en betalning om 729 000 kronor har gjorts till hennes konto.

Kvittens provision/arvode

Av handlingen som är daterad den 28 januari 2021 framgår att överenskommen förmedlingsprovision enligt uppdragsavtalet uppgår till 101 000 kronor. Handlingen har inte undertecknats av mäklaren.

Journalen

I journalen återfinns en notering om att uppdragsavtalet ingicks den 20 januari 2021. Totalt återfinns noteringar avseende 16 åtgärder daterade den 20 januari 2021. Där återfinns vidare noteringar om att genomläsning och underskrift av överlåtelseavtalet har skett av parterna den 27 januari 2021, att handpenningen har satts in på mäklarens klientmedelskonto den 7 februari samt att handpenningen har redovisats till säljaren i enlighet med depositionsavtalet, köpehandlingen och uppdragsavtalet den 4 maj 2021. Där finns också noterat att likvidavräkningen är genomgången och överlämnad till parterna den 28 maj 2021.

Det finns inte någon notering i journalen om att NN har lyft provisionen.

Förundersökningsmaterial från Ekobrottsmyndigheten

Polisanmälningarna

Säljaren av den aktuella bostadsrätten har den 26 maj 2021 polisanmält NN gällande den aktuella förmedlingen för bedrägeri och urkundsförfalskning. Den 27 maj 2021 beslutades förundersökningen att läggas ner.

Den 1 april 2022 polisanmälde säljaren på nytt NN gällande den aktuella förmedlingen för bedrägeri och urkundsförfalskning i vilken följande information återfinns.

BROTT

Känd gärningsperson har lämnat oriktiga uppgifter på köpesumman till [säljaren] på [säljaren]s lägenhet. Till vinning för gärningspersonen och för förlust för [säljaren].

Känd gärningsperson har skrivit under ett kontrakt på lägenheten med [säljaren]s namn.

HÄNDELSE

[Säljaren] har anlitat en mäklare för försäljning av sin lägenhet. Nu i slut skedet så har [säljaren] fått ett kontrakt med endast sitt namn på där det står att köpesumman är 8,2 miljoner kronor. Köparna och bostadsrättsföreningen har fått ett kontrakt där köpesumman anges till 8,3 miljoner kronor. Det kontraktet är undertecknat av köparna och [säljaren]. [Säljaren] uppger att hon inte har skrivit under det kontraktet och att det inte är hennes namnteckning.

Av ett beslut fattat den 30 mars 2022 framgår att förundersökningen återöppnades. Därefter har förundersökningen beslutat att återigen läggas ner. Något åtal har därmed inte väckts till följd av förundersökningen avseende utförandet av förmedlingsuppdraget 1. Däremot har en stämningsansökan getts in till tingsrätten av Ekobrottsmyndigheten avseende bland annat mäklarens handlande vid utförandet av förmedlingsuppdraget 2.

Stämningsansökan ingiven till tingsrätten

I en stämningsansökan till tingsrätten inlämnad av tredje ekobrottskammaren i december 2022 framställs ansvarsyrkanden gentemot NN bland annat utifrån hans utförande av förmedlingsuppdraget 2. Yrkandena avser grovt bokföringsbrott och grovt bedrägeri medelst brukande av falsk urkund. Därutöver yrkas också att NN meddelas näringsförbud i fem år.

I stämningsansökan redogörs för att av bokförda insättningar och utbetalningar på klientmedelskontot under perioden januari till och med september 2019, har 99,9 procent bokförts för sent. I stämningsansökan, i vilken NN även refereras till som NN, återges även följande.

[namn] NN har i egenskap av fastighetsmäklare förmedlat fastigheten [fastighetsbeteckningen]. Sedan säljarna accepterat köparnas vinnande bud på 6 miljoner kr och budgivningen hade avslutats har [NN] falskeligen, och utan att nämna det för säljarna, uppgett för köparna [namnet på köparen 1] och [namnet på köparen 2] att säljarna velat ha mer betalt och att det inkommit nya bud från en annan budgivare. [NN] vilseledde på det sättet målsägarna att betala 200 000 kr för mycket vilket köparna satte in på [NN]s klientmedelskonto varifrån han själv tillgodogjorde sig pengarna.

[NN]s handling innebar skada för [namnet på köparen 1] och [namnet på köparen 2] och motsvarande vinning för honom.

Brottet bör bedömas som grovt då [NN] vid brottets genomförande begagnat sig av falska urkunder samt missbrukat sin ansvarsfulla och självständiga ställning som fastighetsmäklare.

Brotte[t] begicks någon gång mellan den 2 oktober 2019 och den 6 december 2019 i [länet].

NN begick gärningen med uppsåt.

PM klientmedel

I en revisions-PM avseende NNs företags hantering av klientmedel daterad den 17 januari 2022 konstaterar en ekorevisor, med anledning av mäklarens uppdrag att inom ramen för sin förmedlingsverksamhet förvalta pengar i form av erlagda handpenningar för köpare och säljares räkning, bland annat följande.

Mäklaren och företaget har enligt avtal haft en skyldighet att hålla deponerade handpenningar åtskilda från dess egna medel. För att kunna efterleva åtaganden i enlighet med depositionsavtalen och fastighetsmäklarlagen har företaget haft ett särskilt klientmedelskonto hos banken dit handpenningar har anvisats för betalning från köpare. Saldot på företagets klientmedelskonto ska vid varje tidpunkt därmed som lägst motsvara inbetalda handpenningar med avdrag för eventuell provision.

Granskningen av transaktioner på klientmedelskontot visar dock att det genomgående under hela perioden den 1 januari till och med 31 december 2019 har saknats medel på kontot som motsvarar företagets skulder och att det vid ett flertal tillfällen har gjorts utbetalningar till andra än de som de innestående handpenningarna tillhör.

I promemorian konstateras att det under den granskade perioden har gjorts överföringar från företagskontot till klientmedelskontot uppgående till åtminstone 1 960 000 kronor. Samtidigt konstateras att det under normala omständigheter för ett klientmedelskonto, där inbetalda handpenningar hålls åtskilda från företagets övriga tillgångar, inte ska behöva göras överföringar från företagskontot till klientmedelskontot.

Avseende företagets upprättade bokföring för perioden 1 januari till och med 31 december 2019 konstateras att verifikationer för perioden i strid med bokföringslagen inte har funnits tillgängliga. Vid granskning av transaktionerna på klientmedelskontot har noterats att överföringar har gjorts mellan företagets konto och andra personer och företag som inte har kunnat kopplas till något förmedlingsuppdrag. Vidare konstateras att det inte har varit möjligt att granska samtliga transaktioner till följd av att verifikationerna till bokföringen inte har varit tillgängliga för granskning. Avstämningen är därför bristfällig och upptar endast de affärskedjor som har kunnat matchas utifrån kontoutdrag, noteringar i huvudboken samt kopior från avtal hämtade ur mäklarsystemet. Det konstateras ha fått till följd att den framräknade skulden är lägre än den i själva verket har varit.

I promemorian konstateras vidare att underskottet på klientmedelskontot i genomsnitt under hela den granskade perioden år 2019 har uppgått till 2 300 000 kronor och som mest har uppgått till över fyra miljoner kronor. I promemorians avsnitt bedömning och slutsats konstateras sammanfattningsvis att inbetalda depositioner inte har hanterats enligt de avtal som har upprättats med köpare och säljare i förmedlingsuppdragen. Inbetalda handpenningar har inte hållits skilda från företagets övriga tillgångar utan har nyttjats till annat på ett sätt som medfört att det inte har funnits täckning på företagets bankkonton för att utbetala depositionerna. Det konstateras vidare att det inte har funnits täckning för företagets skulder avseende handpenningar vare sig på företagskontot eller på NNs privata konto. Så väl företaget som NN privat har upptagit lån från privatpersoner och andra företag för att möjliggöra återbetalning av erlagda handpenningar.

Kontoutdrag för klientmedelskontot

Av ett kontoutdrag för klientmedelskontot framgår att två överföringar om 190 000 kronor har gjorts till företagskontot den 28 januari 2021. Transaktionerna benämns namnet på vägen det aktuella förmedlingsobjektet ligger på. Samma dag har en insättning benämnd ”rättelse” gjorts om 190 000 kronor. Den 2 februari har handpenningen för den aktuella överlåtelsen om 830 000 kronor inbetalats till klientmedelskontot. Den 4 maj 2021 har en överföring om 729 000 kronor benämnd den aktuella bostadsrättens adress gjorts från klientmedelskontot till säljaren.

Ekobrottsmyndighetens PM – Överföring på 190 000 kr från klientmedelskontot

Av en PM sammanställd av Ekobrottsmyndigheten den 29 september 2022 framgår att NN den 28 januari 2021 har överfört 190 000 kronor från sitt klientmedelskonto till ett av sina företagskonton. Transaktionen benämns den väg som den aktuella bostadsrätten ligger på. Den får därför antas avse hans provision för det aktuella förmedlingsuppdraget. I promemorian skrivs att då provisionen vid försäljningen ska uppgå till 91 000 kronor vid en köpeskilling på 8 200 000 kronor fastslås att det innebär att han har tagit ut 99 000 kr för mycket i arvode. NN menar att uttaget är såväl provisionen för förmedlingsuppdraget 1 som för ytterligare ett annat förmedlingsuppdrag vilken då skulle uppgå till 89 000 kronor. Det konstateras dock en skillnad avseende såväl beloppet som datumet för den provisionen jämfört med säljarens underlag. Dessutom konstateras att NN redan tidigare, den 14 oktober 2020 tycks ha tagit ut provision uppgående till 89 500 kronor för det förmedlingsuppdraget samt att han genom sin underskrift har kvitterat mottagen provision om 89 500 kronor enligt underlag från säljaren i den förmedlingen.

Ekobrottsmyndighetens PM – Transaktioner på mäklarens klientmedelskonto

I promemorian daterad den 21 september 2022 i vilken NN refereras till som [NN] står bland annat följande.

Nedan ser man de överföringar som förmodligen har med bostadsförsäljningen på [bostadsrättens adress] att göra. 2021-02-02 sätts handpenningen på 830 000 kr in på mäklarens klientmedelskonto av köparna [namn] och [namn] enligt anvisningar på deras överlåtelseavtal.

Dagarna innan, redan 2021-01-28 då två olika överlåtelseavtal är påskrivna av köpare och säljare på varsitt håll, för [NN] över 2 x 190 000 kr till företagskontot [kontonumret]. Han gör sedan en rättelse och för tillbaka 190 000 kr till klientmedelskontot. På anteckningsraden till överföringarna har han skrivit "[namn]v". Summan han slutligen fört över till företagskontot är 190 000 kr och med tanke på anteckningen han skrivit så avser överföringen förmodligen någon slags ersättning gällande försäljningen.

Enligt upprättat förmedlingsavtal kan man läsa att den provision som mäklare och säljare kommit överens om är 1 % på köpeskilling upp till 8,1 mkr. Går priset över 8,1 mkr så tar mäklaren ut ytterligare 10 % på den del av köpeskillingen som överstiger 8,1 mkr. Med ett pris på 8,2 mkr (som säljaren informeras om) blir provisionen 91 tkr. Om överföringen på 190 000 kr avser försäljningen på [bostadsrättens adress] så tar [NN] ut 99 tkr för mycket i ersättning. Dessutom några dagar innan handpenningen betalas in.

2021-05-04 för [NN] över 729 tkr till säljarens konto i [banken] efter påtryckningar från säljaren.

Bokföringsunderlag från NN för överföringen om 190 000 kronor

Av en verifikation daterad den 28 januari 2021 framgår att överföringen om 190 000 kronor från klientmedelskontot till företagskontot benämns ”[adressen till den aktuella bostadsrätten] + Arvode”.

Kontoutdrag för ett konto tillhörande budgivaren 2

Av ett kontoutdrag för ett konto tillhörande budgivaren 2 framgår att han har tagit emot 1 500 kronor den 13 september 2019 respektive 500 kronor den 24 september 2020 från NN. Han har också tagit emot 220 kronor av en mäklarkollega till NN den 5 oktober 2020. Det framgår vidare att han har överfört 250 kronor till den senare den 19 januari 2021 respektive 300 kronor till NN den 20 augusti 2021.

Sms från bostadsrättsföreningens styrelse till säljaren

I ett sms från ordföranden i bostadsrättsföreningens styrelse till säljaren uppges att köparna godkändes som medlemmar i föreningen den 4 mars 2021 men att ordföranden inte kan få fram dokumentation för när information om det vidarebefordrades till mäklaren.

Polisförhör med NN

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 22 februari 2022 med NN framgår bland annat att 99,9 procent av bokförda insättningar och utbetalningar på klientmedelskontot under perioden januari till och med september 2019, har bokförts för sent. Dessutom redogörs det för att det under 2019 dessutom i genomsnitt har funnits ett underskott om 2 300 000 kronor på klientmedelskontot. NN har under förhöret ingen förklaring till varför. Han poängterar dock att alla kunder har fått de medel de varit berättigade till.

Polisförhör med säljaren

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 7 april 2022 med säljaren i förmedlingsuppdraget 1 uppger hon följande.

När de som sedermera köpte lägenheten vunnit budgivningen återkom NN och meddelade att köparna, innan de skrev under överlåtelseavtalet, ville låta en kontrollant mäta upp lägenhetens boarea. Hon tror att det var till följd av att köparen hade haft kontakt med stadsbyggnadskontoret och därigenom fått uppgift från en gammal ritning om att lägenheten var mindre än vad som uppgavs i objektsbeskrivningen. NN hade uppgett en felaktig uppgift om att boarean uppgår till 68 kvadratmeter i objektsbeskrivningen trots att han sett överlåtelseavtalet från när hon förvärvade lägenheten där det anges att boarean är 63 kvadratmeter. Även vid uppmätningen av lägenheten mättes boarean till 63 kvadratmeter.

Säljaren intygar att hon är helt säker på att NN, när han ringde henne den 26 januari uppgav att köparna var beredda att betala 8 200 000 kronor för lägenheten, vilket hon accepterade. Han mejlade senare samma eftermiddag bland annat överlåtelseavtalet, där köpeskillingen var angiven till 8 200 000 kronor, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen samt en ansökan om inträde i respektive utträde ur bostadsrättsföreningen med instruktionen att hon skulle underteckna dem och mejla tillbaka dem till honom så fort som möjligt. Hon skrev tillsammans med en kollega ut avtalen som hon också undertecknade. Det blev dock problem vid scanningen så hon fick istället fota underskrifterna som hon mejlade till NN. Underskrifterna fungerade dock inte enligt honom så han kom istället till hennes jobb dagen efter, det vill säga den 27 januari, för att få samma handlingar som tidigare hade mejlats underskrivna. Hon undertecknade dem på förmiddagen. Hon erbjöd flera lösningar för att hon skulle kunna få träffa köparna men NN kom på en massa anledningar till varför parterna inte kunde träffas. Köparna skulle enligt honom underteckna avtalen strax efter och hon skulle därefter få sina exemplar av handlingarna, bland annat överlåtelseavtalet, med köparnas underskrifter något hon aldrig fick. Hon lämnade vid förhöret sitt underskrivna exemplar av överlåtelseavtalet där köpeskillingen anges till 8 200 000 kronor.

Säljaren uppger vidare att hon började ana att allt inte stod rätt till med överlåtelsen när hon inte fick sin del av handpenningen utbetald. NN hade utlovat att hon skulle få sin del av handpenningen tio dagar efter att den hade satts in på hans klientmedelskonto. I överlåtelseavtalet stod det att köparna skulle betala handpenningen senast den 2 februari 2021. När hon i början av maj ännu inte hade fått handpenningen utbetald ringde hon till [NN] och frågade var handpenningen hade tagit vägen. Han sade då att den skulle finnas på hennes konto om någon dag vilket den sedan också gjorde.

Säljaren redogör för att det även var andra omständigheter som gjorde att hon misstänkte att något var fel angående överlåtelsen. Exempelvis efterfrågade hon vid något tillfälle köparnas telefonnummer då hon ville fråga om de önskade överta larmet till lägenheten. NN ville då inte lämna ut köparnas telefonnummer till henne. Vid ytterligare ett tillfälle önskade köparna komma förbi och titta på något i lägenheten vilket hon såg positivt på. NN sa dock att han skulle sköta det själv och det var tydligt att han inte ville att hon skulle prata med köparna.

Säljaren redogör för att tillträdesdagen först var bestämd till den 31 maj 2021 men senare ändrades till den 28 maj. Några dagar innan, den 25 maj, ringde NN till henne och sa att hon inte behövde vara med på tillträdesdagen utan uppmanade henne att ge honom en fullmakt att företräda henne. Hon upplevde det som den slutliga bekräftelsen på att något var fel. Hon kontaktade ordföranden i bostadsrättsföreningen och bad om att få överlåtelseavtalet som getts in till föreningen av mäklaren i samband med ansökan om inträde i respektive utträde ur föreningen. Hon fick en kopia av överlåtelseavtalet mejlad till sig från ordföranden och såg då att köpeskillingen var angiven till 8 300 000 kronor. Säljaren säger att hon aldrig har undertecknat den version av överlåtelseavtalet där köpeskillingen anges till 8 300 000 kronor men att NN lätt kan ha bytt ut första sidan på det avtal som hon undertecknat där köpeskillingen angavs till 8 200 000 kronor. Hon kontrollerade också med köparna vad de avtalat att få köpa hennes lägenhet för och de bekräftade en köpeskilling om 8 300 000 kronor.

Polisförhör med köparna

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör med köparna i förmedlingsuppdraget 1 den 20 april 2022 framgår bland annat följande.

Eftersom uppgiften om bostadsrättens storlek i objektsbeskrivningen avvek från bland annat en förteckning över föreningens lägenheter meddelade de NN att de ville få storleken uppmätt före en eventuell kontraktsskrivning. De har vid förhöret gett in två skärmavbilder där bostadsrättens storlek i marknadsföringen på webbplatsen uppges vara 81 kvadratmeter. NN verkade uppleva dem besvärliga men de stod på sig gällande att de inte kunde gå vidare med affären om de inte fick ett mätbevis på lägenhetens storlek. NN ordnade då fram en person som kom och mätte lägenheten. De fick då uppgift om att lägenheten inte var 81 kvadratmeter som det stod i objektsbeskrivningen utan totalt 79 kvadratmeter där 11 kvadratmeter var biarea (68+11 kvadratmeter). Eftersom lägenheten var mindre än angivet ville de förhandla ned priset och framförde till mäklaren att de kunde tänka sig att betala 8 300 000 kronor för den. NN var besviken och sade att de andra budgivarna kanske inte var lika besvärliga och krävande. De stod dock på sig. Han framförde budet om 8 300 000 kronor till säljaren och meddelade därefter att budet accepterades av henne. NN var sedan angelägen om att få överlåtelseavtalet underskrivet så fort som möjligt. Deras bank krävde dock att uppgiften om bostadsrättens storlek korrigerades i objektsbeskrivningen innan kontraktsskrivningen för att bevilja lånet.

Vid kontraktsskrivningen den 27 januari 2021 var säljaren inte närvarande vilket överraskade dem. Säljaren hade dock redan undertecknat överlåtelseavtalet där köpeskillingen var angiven till 8 300 000 kronor. Handpenningen om 830 000 kronor betalade de in till mäklarens klientmedelskonto enligt den summa och datum som anges i överlåtelseavtalet.

Det hände sedan inte mycket fram till tillträdet som var bestämt till den 28 maj 2023. Ett problem som uppstod var dock att medlemsansökan till bostadsrättsföreningen drog ut på tiden. Mäklaren uppgav att han skickat in ansökan men när de pratade med ordföranden i föreningen uppgav han att styrelsen inte hade fått in någon ansökan. NN var också i kontakt med ordföranden och till slut åkte NN dit med ansökan personligen. Slutligen blev det rätt och de blev godkända medlemmar i föreningen.

Några dagar innan tillträdet den 28 maj ringde säljaren till dem och frågade vad köpeskillingen angetts till i deras överlåtelseavtal. De berättade att det stod 8 300 000 kronor och blev chockade när säljaren berättade att det i hennes version av avtalet stod 8 200 000 kronor. Säljaren berättade för dem att NN meddelat henne att de ville köpa lägenheten för 8 200 000 kronor och det följaktligen var den summan hon hade accepterat som tänkbart försäljningspris och skrivit under avtal på. De kom överens med säljaren om att ses dagen efter för att jämföra överlåtelseavtalen.

När de träffades visade säljaren upp det avtal som hon hade undertecknat på och där angavs köpeskillingen till 8 200 000 kronor. Säljaren berättade att hon hade fått underteckna avtalet först, att mäklaren sagt att han efteråt skulle träffa köparna som skulle skriva under samt att hon därefter skulle få ett av exemplaren med allas underskrifter vilket hon då ännu inte hade fått.

De redogör för att det är ofattbart att mäklaren var beredd att lura dem på detta sätt. De bestämde sig för att direkt efter deras möte gå till NNs kontor alla tre och konfrontera honom gällande detta. När de gjorde det menade han att det hela var ett missförstånd. De kontaktade en jurist för att få råd kring hur de skulle gå vidare. Sannolikt kontaktade även säljaren såväl en jurist som andra mäklare för råd. De fick rådet att fullfölja affären om de kunde komma överens med säljaren om köpeskillingen. De bestämde med säljaren att de skulle ses den 28 maj, som var bestämt sedan tidigare, och fullfölja köpet. Säljaren hade då tagit med sig en kollega och vän för att se till att allt gick rätt till. Hon hade även förberett med en bankman på hennes bank för att se att alla pengar fördes över till hennes konto. De var även själva extra noga med att kontrollera alla handlingar då NN inte kändes helt pålitlig efter det tidigare inträffade.

Ekobrottsmyndighetens tjänsteanteckning – Gärningsbeskrivning

I gärningsbeskrivningen daterad den 2 maj 2022 redogörs för att NN vid förmedlingen av den aktuella bostadsrätten ska ha gjort sig skyldig till försök till grovt bedrägeri medelst brukande av falsk urkund respektive försök till grov förskingring medelst brukande av falsk urkund. Detta genom att han har försökt vilseleda köparna att betala 100 000 kronor mer för lägenheten än vad som överenskommits med säljaren i syfte att själv tillgodogöra sig detta belopp. Härvid har han begagnat sig av en falsk urkund varför brottet bör bedömas som grovt. Hans handling hade inneburit skada för köparna och medfört motsvarande vinning för honom själv. Om säljaren inte hade upptäckt och konfronterat NN med ovan omständigheter hade han fått besittning till de 100 000 kronorna utan vilja att redovisa för dem. Hans handling hade också inneburit skada för säljaren och motsvarande vinning för honom själv. Där beskrivs att fara för brottets fullbordan endast har varit utesluten på grund av tillfälliga omständigheter.

I beskrivningen redogörs vidare för att NN alternativt gjort sig skyldig till förberedelse till grovt bedrägeri respektive förberedelse till grov förskingring då han i vart fall har tagit befattning av ett urkundsförfalskat överlåtelseavtal i syfte att fullborda nämnda grova bedrägeri respektive grova förskingring.

Polisförhör med säljaren

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 1 september 2022 med säljaren redogör hon för att hennes kontonummer var felaktigt angivet på hennes specifikation av likvidavräkningen. Vid tillträdet medförde avsaknaden av en siffa i kontonumret att överföringen inte gick att genomföra. Hon menar att NN medvetet angett kontonumret felaktigt då han mycket väl kände till hennes kontonummer eftersom han tidigare hade överfört hennes del av handpenningen till hennes konto.

Hon tror att NN ville ha en fullmakt för att företräda henne dels för att hon inte skulle träffa köparna, dels för att han då skulle kunna göra överföringen till ett annat konto eftersom han med fullmakten istället fritt kunnat skriva exempelvis kontonumret till hans klientmedelskonto. Han skulle sedan ha kunnat överföra så mycket till hennes konto att det totalt blev 8 200 000 kronor och själv behålla 100 000 kronor. Hon hade då inte kunnat märka det eftersom hon trodde att bostadsrätten överläts för 8 200 000 kronor. Hon har också noterat att uppgiften om bostadsrättens pris inte har funnits med i marknadsföring efter överlåtelsen och ser det som ytterligare ett tecken på NNs vilja att undanhålla för henne vad köparna egentligen skulle betala för lägenheten.

Polisförhör med NN

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 2 september 2022 med NN sägs bland annat följande.

Förhörsledaren:

Så gick det till så att efter att köparna vunnit budgivningen på 8 650 000 kr så mättes lägenheten och sen blev det en ny budgivning där köparna vann på 8 300 000 kr?

NN:

Ja, med den nya uppgiften som kommit upp så blev det en omdiskussion, alla ville tänka på det. Då sade jag till och med till [en av köparna] att den andra budgivaren har fått informationen också, och då ville de betala 8,3 mkr. Jag minns inte riktigt om de själva också ville betala 8,2 mkr först men sen gick upp till 8,3 mkr, jag kommer inte ihåg exakt.

Förhörsledaren:

Men det finns ingen budlista på den nya budgivningen?

NN:

Nej det är ju mitt mäklarfel att jag inte upprättade en ny budgivningslista på det, men det var omöjligt, jag stod på [namnet på en klädaffär] och köpte kläder till mina barn när det här uppdagades. Var ska jag sätta mig och skriva…

Förhörsledaren:

Nej inte just då men man kan ju skriva ned de nya buden när man kommer till kontoret?

NN:

Nej men jag visste inte att det förelåg en skyldighet att upprätta en ny budgivningslista i samband med att kunderna som redan har budat, och där vi kom i mål princip, så blev det ett nytt case.

Förhörsledaren ifrågasätter att mäklaren enligt egen utsago ska ha informerat säljaren om att köparna var beredda att köpa bostadsrätten för 8 300 000 kronor med anledning av att han senare samma dag, den 26 januari 2021 ska ha mejlat henne handlingar med uppmaningen att underteckna dem varav en av handlingarna är överlåtelseavtalet där köpeskillingen har angetts till 8 200 000 kronor. NN menar att köpeskillingen har angetts felaktigt på avtalet till följd av ett misstag och oaktsamhet från hans sida. Enligt säljarens utsago kom NN till hennes arbete med exakt likadana handlingar dagen efter, det vill säga den 27 januari som hon då fick underteckna. Förhörsledaren visar upp det överlåtelseavtal som säljaren menar att hon undertecknade den 27 januari där köpeskillingen är angiven till 8 200 000 kronor. NN uppger då först att det inte var det avtalet hon undertecknade den 27 januari och sedan att han inte vet om hon skrev under just det avtalet men att han har ett annat överlåtelseavtal som hon skrev under den 27 januari som är det slutgiltiga avtalet där köpeskillingen anges till 8 300 000 kronor.

Vidare anger förhörsledaren att köparna satte in handpenningen på NNs klientmedelskonto den 2 februari men att NN redan den 28 januari 2021 förde över 190 000 kronor till ett av företagets andra konton. I kontotexten anges gatan på vilken den aktuella lägenheten ligger. På frågan om överföringen avser provisionen för den aktuella förmedlingen svarar NN att han inte vet.

Förhörsledaren:

Jag har inte sett någon annan överföring på den provision ni hade kommit överens om i den här försäljningen. Enligt förmedlingsavtalet så skulle du få 1 % i provision på köpeskilling upp till 8,1 mkr och sedan 10% på överstigande belopp. På en köpeskilling på 8,2 mkr som du meddelat säljaren blir provisionen 81+10 tkr vilket är 91 tkr. På en köpeskilling på 8,3 mkr skulle du då få 81+20 tkr vilket är 101 tkr. Jag kan inte se någon sådan överföring utan bara den här på 190 000 kr där det även står "[gatan].". Om överföringen på 190 000 kr skulle ha med den här affären att göra skulle det betyda att du tar ut 99 000 kr respektive 89 000 kr för mycket.

NN:

Ok. Jag kan inte svara på det nu.

Förhörsledaren:

Varför tog det så lång tid för medlemskapet att bli beviljat av föreningen?

NN:

Det kan inte jag svara på. Jag skickade in ansökan efter kontraktsskrivningen och kan inte göra så mycket annat. När jag fick besked att köparna var godkända så betalade jag ut handpenningen.

Förhörsledaren:

[Säljaren] har sagt att hon ringde dig i början av maj och låg på dig igen gällande att hon ville ha handpenningen och dagen efter hennes samtal betalades handpenningen ut.

NN:

Jag har för mig att jag sökte ordföranden i föreningen för att påskynda det hela.

Förhörsledaren:

Men dagen efter att [säljaren] ringer dig och säger att du måste betala ut handpenningen gör du det.

NN:

Jag har för mig att jag ringde ordföranden för att dubbelkolla om de hade godkänt medlemskapet så vi kunde betala ut det efter att [säljaren] hade ringt och påmint mig. Det är bara att kolla med föreningen när det blev godkänt.

Förhörsledaren:

Så det fanns ingen anledning till att du höll på [säljaren]s del av handpenningen?

NN:

Nej.

Förhörsledaren:

I det andra ärendet, gällande försäljningen på [adressen] (förmedlingsuppdraget 2), där du också är misstänkt för bedrägeri, så höll du på handpenningen fram till tillträdesdagen. Då betalade du ut 200 000 kr för lite till säljarna. Var det samma tanke här att hålla på handpenningen av samma anledning, för att kunna betala ut mindre?

NN:

Det andra ärendet är inte heller ett bedrägeri. Men det är bara att kolla när medlemskapet var klart och då ser du när [säljaren] skulle ha pengarna. Det är by the book.

Förhörsledaren informerar vidare NN om att det av kontoutdraget för hans klientmedelskonto framgår många transaktioner som inte har med förmedlingsuppdrag att göra. Han poängterar att det på ett klientmedelskonto bör finnas enbart tre olika typer av transaktioner, insättning av handpenning från köpare, uttag av provision respektive överföring av säljarens del av handpenningen. På NNs klientmedelskonto finns dock såväl betalningar av taxiresor och restaurangbesök, som köp på möbelvaruhus samt kontantuttag. NN förklarar det med att det kan ha varit ett betalkort som var felaktigt kopplat till klientmedelskontot istället för till företagskontot. Han uppger att det ska ha åtgärdats. NN uppger att han betalade ut handpenningen till säljaren när köparna hade godkänts som medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vidare redogör förhörsledaren för att säljaren har uppgett att det var NN som föreslog att han skulle få företräda henne genom en fullmakt på tillträdet så att hon slapp närvara men att hon tackade nej eftersom hon ville närvara och till och med hade tagit ledigt särskilt för det. Vidare att det var det som gjorde att hon starkt misstänkte att allt inte stod rätt till och som fick henne att kontakta föreningen av vilken hon fick överlåtelseavtalet med en annan köpeskilling angiven än på det avtal hon hade fått tidigare. På det sättet upptäckte hon att köparna var villiga att betala 100 000 kronor mer för bostadsrätten än den uppgiften hon hade fått.

NN svarar att han inte kommer ihåg vem av dem som kom med förslaget om fullmakten. På frågan varför han skulle ha fullmakten och vilka åtgärder den skulle berättiga honom att vidta svarar han att det var för att avsluta affären åt henne och att det skulle ge honom rätten att bära upp pengar och lösa eventuella lån åt henne. Förhörsledaren påtalar att det har visat sig att säljarens kontonummer är felaktigt angivet på hennes specifikation av likvidavräkningen och konstaterar att om överföringen därmed inte hade kunnat göras skulle NN med stöd av fullmakten kunnat uppge ett annat kontonummer som betalningen skulle göras till samt att han vid tillträdet, med stöd av fullmakten, hade kunnat underteckna likvidavräkningen å säljarens vägnar. NN tillägger att bankerna brukar vilja göra betalningen till säljarens konto och inte till mäklarföretaget.

NN bekräftar att säljaren fick överlåtelseavtalet i original först när hon och köparna konfronterade honom på hans kontot efter att hon fått överlåtelseavtalet av föreningen, några dagar innan tillträdet. Förhörsledaren poängterar att NN dock på den ljudfil som säljaren har spelat in under det mötet säger att han inte kan få fram överlåtelseavtalet för att ge det till henne. Han menar senare som svar på efterföljande frågor att han inte kommer ihåg om det just var originalversionen av överlåtelseavtalet hon fick eller en kopierad version av avtalet.

Förhörsledaren ställer frågor avseende budgivaren 2 och faktumet att han även har lämnat anbud i ytterligare ett förmedlingsuppdrag som NN har haft (förmedlingsuppdraget 2) och som han då misstänktes för (och numera har åtalats för) att ha gjort sig skyldig till bedrägeri i samband med. NN uppger att budgivaren 2 har köpt och sålt genom mäklarföretaget förut. Att han köper, renoverar och säljer objekt. Han har som privatperson köpt och sålt lägenheter av honom under flera år. Han har gjort väldigt många affärer. NN kan inte uppskatta hur många objekt han har köpt som han har haft i uppdrag att förmedla men menar att det har skett flera gånger. På frågan om han minns något av objekten han ska ha köpt svarar NN att han inte kommer ihåg om han har köpt eller inte men att han i vart fall har försökt förmedla objekt till honom flera gånger och att det kan hända att han har köpt något objekt någon gång.

Förhörsledaren redogör för att det genom kontoutdrag kan visas att NN har fört över pengar till budgivaren 2 från sitt privata konto vid två tillfällen. Dels ett belopp om 1500 kronor den 16 september 2019 och 500 kronor den 25 september 2020. Budgivaren 2 har också den 20 augusti 2021 gjort en överföring om 300 kronor till NN. På frågan vad transaktionerna avser svarar NN att han inte kommer ihåg men att det kan handla om utlägg i samband med att de ätit lunch tillsammans.

Förhörsledaren fortsätter redogöra för att samma tillvägagångssätt, det vill säga att NN fört över pengar till en budgivare, även förekommit i förmedlingsuppdraget 2 där NN misstänks för bedrägeri och att det får anses anmärkningsvärt med dessa överföringar som sker i samband med budgivningen. NN håller inte med om att det är anmärkningsvärt.

Förhörsledaren sammanfattar omständigheterna enligt följande.

Sammanfattningsvis så har vi nu två ärenden, [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 1) och [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 2), där två säljare anmält dig för bedrägeri och förskingring. I båda fallen så har avtal upprättats som säljarna inte känner igen, olika köpeskillingar har meddelats köpare och säljare, det är namnteckningar på avtal som säljarna sagt att de inte har skrivit på och i inget av fallen så har säljare och köpare träffats vid något möte. Gällande [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 2) har även fel summa betalats till säljaren och du har där tillgodogjort dig mellanskillnaden på 200 000 kr. Gällande [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 1) upptäckte säljaren vad som höll på att hända och konfronterade dig innan men oavsett det har det i försäljningen av lägenheten på [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 1) upprättats två olika överlåtelseavtal. Du har lämnat en förklaring till detta men det finns i alla fall två avtal med olika köpeskillingar. Säljaren på [namnet på vägen] (förmedlingsuppdraget 1) har uppgett att hon inte skrivit under det ena överlåtelseavtalet på 8,3 mkr. Det har även meddelats en annan köpeskilling till säljaren mot vad köparen varit beredd att betala, enligt säljaren via telefon och efterföljande mail. Det är för mycket omständigheter kring det här tillsammans med [vägen] (förmedlingsuppdraget 2), som talar emot att det bara skulle röra sig om ett misstag. Vad är din kommentar till detta?

NN svarar.

Det är ett misstag. Men här är det inte ens ett misstag, här finns det bara ett avtal på 8,3 mkr, som [säljaren] (förmedlingen 1) har skrivit på, och det andra är också ett misstag. Du vet att jag säljer ganska mycket lägenheter och om det förekommer att det blir lite fel här och var så är det nog ingenting annat än ett tjänste…-miss här, men det är jävligt långt att komma till ett brott med det här.

Förhörsledaren frågar.

Men varför skulle [säljaren] (förmedlingsuppdraget 1) då anmäla det här som ett bedrägeri?

NN svarar.

Vet du, det vet inte jag, jag kan inte jag svara på det. Hon har haft fel syn på den här affären från början. Och om hon lider av något annat så vet jag inte men jag har haft rent mjöl i påsen, betalat ut rätt pengar till henne.
[…]
Jag vet bara vad jag har gjort och jag har inte gjort något fel, det är hennes underskrift, "all the way", jag har inte förfalskat något, jag har inte försökt något, inga konstigheter, jag har bara skrivit ut ett felaktigt avtal. "that´s it", som inte är påskrivet av båda parter.

Polisförhör med säljaren

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 2 september 2022 med säljaren försäkrar hon att hon aldrig har undertecknat något överlåtelseavtal där köpeskillingen har angetts till 8 300 000 kronor. Att det fanns ett överlåtelseavtal med den köpeskillingen angiven upptäckte hon först när hon fick avtalet från bostadsrättsföreningen som NN gett in till den. Underskriften på det överlåtelseavtalet är inte gjord av henne.

Polisförhör med en av köparna

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 7 september 2022 med en av köparna redogör hon för att de inte i något läge erbjudit sig att förvärva bostadsrätten för 8 200 000 kronor. De lämnade det högsta anbudet om 8 650 000 kronor och erbjöd sig därefter endast att förvärva bostadsrätten för 8 300 000 kronor.

Polisförhör med säljaren

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 21 september 2022 med säljaren redogör hon för att NN lovat henne att handpenningen efter avdrag för provisionen skulle betalas till henne tio dagar efter att köparna satt in den på hans klientmedelskonto. Det gjordes dock inte. Det var först efter att hon ringde NN och krävde att få handpenningen utbetalad som hon fick det. Hon undertecknade inte någon handling i samband med att hon fick handpenningen utbetald.

Säljaren förevisas en handling benämnd "Redovisning handpenning" som NN har gett in till Ekobrottsmyndigheten. Säljaren menar bestämt att hon inte har skrivit under handlingen. Hon konstaterar att det ser ut som hennes underskrift men hon har inte undertecknat den. I vart fall inte i samband med utbetalningen den 4 maj 2021. Möjligen har han låtit henne underteckna den på tillträdet men hon har inte fått någon kopia på den i så fall. På frågan om hon reflekterade över summan på 729 000 kronor som sattes in på hennes konto den 4 maj svarar hon att summan stämde med vad hon förväntade sig. I det överlåtelseavtal hon undertecknade och fick en kopia av skulle köparna sätta in en handpenning på 820 000 kronor och avräknat NNs provision på försäljningspriset 8 200 000 kronor som var 91 000 kronor så blir det 729 000 kronor.

Polisförhör med NN

Av en utskrift ur en förundersökning från ett polisförhör den 21 oktober 2022 med NN bekräftar han att han har tagit ut 101 000 kronor i provision för förmedlingen av den aktuella bostadsrätten men att han har klumpat ihop den med provisionen för ett annat förmedlingsuppdrag om 89 000 kronor och sammantaget gjort en överföring om 190 000 kronor från klientmedelskontot till hans företagskonto den 28 januari 2021. NN menar alltså att resterande del avser provision för ett annat förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarens yttranden

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan 1

Anmälan innehåller felaktigheter. Anmälaren skriver att säljaren överlät bostadsrätten för 8 600 000 kronor men att han uppgett en köpeskilling om 8 700 000 kronor till köparna samt att avtal skrevs på den nivån. Säljaren överlät dock sin bostadsrätt för 8 300 000 kronor så påståendet visar att anmälaren inte vet vad hen pratar om. De övriga påståendena är tagna ur luften och kan därför inte motbevisas. Någon polisanmälan känner han inte heller till.

Anmälan 2

Budgivningen avseende den aktuella bostadsrätten (förmedlingsuppdraget 1) avslutades den 25 januari 2021. Det fanns då två aktuella budgivare, 1 och 2. Då lägenhetens storlek ifrågasattes överenskom budgivarna, säljaren och han att boarean skulle mätas upp av en mätfirma.

Dagen efter, den 26 januari, förberedde han kontraktsskrivningen samtidigt som budgivaren 2 lämnade ett anbud om 8 200 000 kronor. Budgivaren 1 lämnade därefter ett anbud om 8 300 000 kronor. Han ändrade då köparens namn från budgivaren 1 till 2 men glömde att ändra datumet från den 26 till den 27 januari. Han glömde också att ändra uppgiften om köpeskillingen från 8 200 000 till 8 300 000 kronor. Med felaktiga uppgifter om datum och köpeskilling skrev han ut överlåtelseavtalet och ansökan för medlemskap i bostadsrättsföreningen och mejlade dem till säljaren som ville ha avtalet för genomläsning innan undertecknandet. Hon var den enda som undertecknade dessa handlingar den 26 januari 2021.

Dagen efter skulle samtliga parter underteckna avtalet. Han rättade de felaktiga uppgifterna om datum och köpeskilling. Säljaren var upptagen med mycket jobb och undrade därför om han kunde komma till hennes arbete för undertecknande. Det gjorde han varför hon undertecknade alla handlingar på hans motorhuv den 27 januari.

Omkring tio dagar senare ringde säljaren och bad honom att mejla avtalets sista sida till henne vilket han gjorde. Hon skulle enligt uppgift använda den för att visa sin bank att lägenheten var såld. Avtalet som skickades till bostadsrättsföreningen var dock det rätta avtalet, undertecknat den 27 januari, där köpeskillingen anges till 8 300 000 kronor.

Inför tillträdet skickade han likvidavräkningen till säljaren. Hon upptäckte då att där hade angetts en siffra för mycket i hennes kontonummer varpå hon strök det och skrev det rätta. Om inte säljaren hade uppmärksammat felet hade det i vart fall upptäckts när banken skulle sätta in pengarna på hennes konto. Det är dock alltid bra att ett fel upptäcks i tid så att det kan rättas till. Att det skulle vara ett medvetet fel för någon form av egen vinning är naturligtvis inte rätt utan bara rena fantasier.

Vad gäller budgivaren 2 har han, så vitt han känner till, lämnat anbud enbart på den aktuella bostadsrätten. Att han skulle vara en ingift kusin till säljaren är inget han kände till förrän hon informerade honom om det vid tillträdet. Inte heller att han skulle vara någon falsk budgivare, i vart fall inte någon han har samröre med.

Pengaöverföringarna till en budgivare

Pengaöverföringarna till budgivaren 2 avser utlägg som denne har haft. Alldeles oavsett detta saknar överföringarna både tidsmässigt och annat samband med det aktuella förmedlingsuppdraget. Han har efter att ha förelagts av Fastighetsmäklarinspektionen uppgett adressuppgifter för nio objekt som budgivaren 2 ska ha köpt och/eller sålt som han har haft i uppdrag att förmedla.

Överlåtelsehandlingarna

Han mejlade överlåtelsehandlingarna till säljaren för underskrift. Mäklarprogrammet hade då sannolikt inte uppdaterats med det högre budet om 8 300 000 kronor utan innehöll information om tidigare bud, 8 200 000 kronor. Det krävs manuell handpåläggning för att summan ska uppdateras i handlingarna och tidsbrist medförde att han inte hunnit uppdatera budgivningen i mäklarprogrammet. Utskriften av överlåtelseavtalet och likvidavräkningen skötte hans assistent vilket hon kan intyga. Den felaktiga uppgiften om 8 200 000 kronor kan således förklaras som ett misstag. Det förelåg dock aldrig någon risk för att uppgiften inte skulle rättas till. Redovisningen av handpenningen, ansökan om inträde i respektive utträde ur föreningen, likvidavräkningen samt den faktiska utbetalningen av köpeskillingen har gett parterna fullständig transparens av omständigheterna. Han menar bestämt att säljaren själv har undertecknat överlåtelseavtalet där köpeskillingen anges till 8 300 000 kronor den 27 januari 2023.

Budgivningen och anbudsförteckningen

Till följd av några frågetecken kring lägenhetens storlek valde några budgivare att pausa i budgivningen. Man talade dock inte i termerna av att buden hade återkallats eller återtagits utan när uppmätningen var klar lämnade budgivarna 1 och 2 varsitt bud om 8 200 000 respektive 8 300 000 kronor. Det senare accepterades av säljaren.

Handpenningen och depositionen

Av kontoutdrag för klientmedelskontot framgår att handpenningen erlades den 2 februari 2021. Handpenningen har således betalats i enlighet med avtalet varför det inte har funnits någon anledning för honom att vidta några åtgärder. Orsaken till att det i likvidavräkningen samt en notering i journalen har angetts att handpenningen inte har betalts förrän den 7 februari är sannolikt ett skrivfel orsakat av den mänskliga faktorn.

NN har förelagts att yttra sig över omständigheten att bostadsrättsföreningens styrelse har lämnat uppgift om att köparna godkändes som medlemmar i föreningen den 4 mars 2021 samtidigt som han har utbetalat handpenningen till säljaren först två månader senare, den 4 maj. Han har redogjort för att utbetalningen av handpenningen gjordes omedelbart efter han fick meddelande från bostadsrättsföreningens styrelse om att köparna hade beviljats som medlemmar i föreningen. I förundersökningsmaterialet finns en skärmbild ingiven av säljaren vari det framgår att bostadsrättsföreningens ordförande meddelat att det inte finns någon dokumentation av beslutet om godkännandet av köparna meddelades honom. Det är med andra ord sannolikt att denna information förmedlats till honom vid ett senare tillfälle, i nära anslutning till den 4 maj då handpenningen betalades ut.

Uppdragsavtalet och provisionen

Uppdragsavtalet mottogs av honom per mejl den 20 januari 2021, därav datumet i journalen och starten med hela uppdraget. Orsaken till att två undertecknade versioner finns av uppdragsavtalet är att säljaren först valt en av ersättningsmodellerna men sedan ändrat sig, varför en ny version har upprättats.

NN har förelagts att yttra sig över omständigheten att han har överfört 190 000 kronor från sitt klientmedelskonto till ett av sina företagskonton den 28 januari 2021. Transaktionen benämns den väg som den aktuella bostadsrätten ligger på varför det kan antas avse hans provision för det aktuella förmedlingsuppdraget. NN har dock inte yttrat sig över det till Fastighetsmäklarinspektionen.

Objektsbeskrivningen

I mäklarsystemet går det inte att uppge en ”totalarea” utan endast bo- respektive biarea. Efter önskemål från säljaren om att uppge bostadsrättens totalarea resulterade detta i att hela arean uppgavs som boarea i systemet.

Den objektsbeskrivning som har getts in till Fastighetsmäklarinspektionen är den enda objektsbeskrivning som har upprättats. Tilltänka köpare har inte tillhandahållits någon annan objektsbeskrivning på visning eller dylikt utan har hänvisats till den objektsbeskrivning som funnits upplagd på mäklarens hemsida.

Fullmakt för säljarens räkning

En diskussion rörande eventuell fullmakt har förekommit i syfte att underlätta försäljningen då det varit svårt att få till ett datum för tillträdet som passat samtliga parter. Han har varken insisterat på att få en fullmakt eller krävt en sådan av säljaren. Han har inte heller verkat för att köparna och säljaren inte skulle ha någon kontakt under förmedlingsuppdraget.

Stämningsansökan

Vad gäller det åtal som har väckts mot honom avseende bland annat utförandet av förmedlingsuppdraget 2 anser han att åtalet saknar grund vilket kommer visa sig under den kommande förhandlingen. Mot bakgrund av det förväntar han sig en friande dom.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas avseende utförande av förmedlingsuppdraget 1. Däremot ska fastighetsmäklarlagen (SFS 2021:516) tillämpas på förhållandet att NN under handläggningen av ärendet har begärt att avregistreras som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Hanteringen av deponerade medel

Enligt 10 § fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Av bestämmelsen följer vidare att pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av parterna. Vidare bör i depositionsavtalet anges av vilket skäl handpenningen har deponerats och under vilka förutsättningar utbetalning av den ska ske (se Magnus Melin, ”Fastighetsmäklarlagen - En kommentar”, upplaga 5:1, 2022 s. 123 ff.). Melin skriver vidare att mäklaren sannolikt vare sig har någon rätt eller skyldighet att hålla handpenningen som säkerhet för andra krav än de som har föranlett depositionen utan när svävarvillkoret har spelat ut sin roll ska handpenningen genast utbetalas till säljaren. Dock skulle formuleringen i depositionsavtalet kunna medföra olika tolkning.

Ett avskiljande från mäklarens egna medel är en förutsättning för skydd mot krav från mäklarens borgenärer (prop. 1994/95:14, s. 76). En mäklare är skyldig att säkerställa att deponerade medel är skyddade från krav från såväl mäklarens som andras borgenärer samt att medlen finns tillgängliga för mäklaren för att omgående kunna redovisas när förutsättningar för det föreligger (se Fastighetsmäklarnämndens beslut den 17 december 2008 med dnr 4-1619-08 och inspektionens beslut den 12 februari 2020 med dnr 19–0156).

Klientmedelskontot

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det har funnits mycket allvarliga brister i hanteringen av det klientmedelskonto som NN har använt för deponerade medel genom att inbetalda depositioner inte har hanterats enligt de avtal som har upprättats med köpare och säljare i förmedlingsuppdragen. Inbetalda handpenningar har inte hållits skilda från företagets övriga tillgångar utan har nyttjats till annat på ett sätt som medfört att det inte har funnits täckning på företagets bankkonton för att utbetala depositionerna. Det har konstaterats ett underskott som mest uppgående till över fyra miljoner kronor och ett konstant genomsnittligt underskott om 2 300 000 kronor på kontot under år 2019.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN gravt brustit i sin hantering av deponerade medel. Med beaktande av att det skett systematiskt, att hans åsidosättande av omsorgsplikten inneburit mycket stora risker för köpare och säljare finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN på ett mycket allvarligt sätt har åsidosatt sina åligganden som fastighetsmäklare. Till följd av det anser Fastighetsmäklarinspektionen med hänsyn till konsumentskyddsintresset att hans registrering som fastighetsmäklare ska återkallas. Se vidare under stycket ”Påföljden”.

Handpenningen

Genom det depositionsavtal som upprättats i samband med överlåtelseavtalet har parterna avtalat om att handpenningen skulle redovisas på tillträdesdagen. I depositionsavtalet hänvisas dock till att deponeringen av handpenningen görs med anledning av i överlåtelseavtalet intaget villkor, vilket är köparnas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det har inte framkommit något i utredningen som tyder på att det fanns anledning för parterna att avtala om att handpenningen skulle redovisas först vid tillträdet. Det har också framkommit att säljaren var av uppfattningen att handpenningen skulle betalas till henne tio dagar efter att den hade satts in på mäklarens klientmedelskonto. Enligt uppgift från bostadsrättsföreningen godkändes köparna som medlemmar i föreningen den 4 mars 2021 men handpenningen betalades ut till säljaren först två månader senare, det vill säga den 4 maj 2021 efter påtryckningar av säljaren. NN menar att så kan ha varit fallet men att information om det godkända medlemskapet sannolikt förmedlats till honom vid ett senare tillfälle, i nära anslutning till den 4 maj då handpenningen betalades ut.

Då en fastighetsmäklare mottar medel på klientmedelskontot blir hen redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren ska därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen ska utbetalats (se Fastighetsmäklarnämndens beslut den 15 december 2010 med dnr 4-397-10).

Det ankommer på en mäklare att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I detta krav ligger, bland annat en skyldighet för mäklaren att tillse att den handpenning som förs över till säljaren är korrekt och står i överensstämmelse med vad som har avtalats (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 6 maj 2020 mål nr 1350–20).

Utredningen i ärendet ger anledning att ifrågasätta NNs hantering av de deponerade medlen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen åligger det en mäklare att inhämta tillräckliga uppgifter så att deponerade medel kan utbetalas i rätt tid (se besluten 2008-09-24:10 i årsboken 2008 och 2010-02-24:7 i årsboken 2010). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare underlåter att redovisa deponerade medel när förutsättningarna för detta är uppfyllda.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar även att NN har upprättat ett depositionsavtal med motstridiga uppgifter vilket har fört med sig att han inte har kunnat betala den deponerade handpenningen i rätt tid till säljaren. En korrekt hantering av deponerade medel och en korrekt utbetalning av desamma är en viktig del i en fastighetsmäklares uppdrag. Förseelsen motiverar en varning.

Provision och annan ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Det är en sak för allmän domstol eller för Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare genom sitt handlande i en ersättningsfråga har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Av förarbeten till fastighetsmäklarlagen framgår att mäklarens provisionsrätt är uppskjuten till dess att sådana omständigheter inträffar, vilka har angetts vara en förutsättning för avtalets giltighet (se prop. 1994/95:14 s. 83 med vidare hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 46). Alla villkor som reglerar överlåtelsens fullbordan eller bestånd förutsätter att en viss händelse inträffar eller inte inträffar ska vara uppfyllda. Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) har tidigare uttalat att så länge möjlighet till återgång av köp av fastighet föreligger, enligt särskilt villkor i ett köpekontrakt, är mäklaren förhindrad att tillgodogöra sig provision (se beslutet 2009-03-25:1 i årsboken för 2009).

Provisionsrätten uppkommer således först när det finns ett definitivt bindande överlåtelseavtal, det vill säga när överlåtelseavtalet har upprättats och alla eventuella svävarvillkor som följer av lag eller av avtalet är uppfyllda.

Mäklaren ska verka för att handpenningen deponeras om köpet inte är definitivt bindande när köpekontraktet undertecknas. Inspektionen har tidigare varnat mäklare som har betalat ut handpenningen och lyft provisionen innan det att överlåtelsen har blivit definitivt bindande (jfr. inspektionens beslut den 21 oktober 2020 med dnr 20–0172 och beslutet den16 november 2022 med dnr 22–0347).

Av uppdragsavtalet framgår det att provisionen förfaller till betalning först då ett bindande avtal om överlåtelse har träffats mellan säljaren och köparen och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd har uppfyllts. Av depositionsavtalet framgår att depositionen skedde med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera villkor i överlåtelseavtalet.

Av utredningen och NNs egna uppgifter i polisförhör framgår dock att han har lyft provisionen redan den 28 januari 2021. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att köparna vid den tidpunkten ännu inte hade erlagt den avtalade handpenningen och inte heller godkänts som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Detta skedde först den 2 februari respektive den 4 mars samma år. Överlåtelsen var därmed inte juridiskt bindande när provisionen lyftes. Förfarandet att lyfta provisionen utan ett definitivt bindande överlåtelseavtal strider enligt Fastighetsmäklarinspektionen mot god fastighetsmäklarsed (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 november 2022 med dnr 22–0347 och beslutet den 8 mars 2023 med dnr 23–0096). Förseelsen utgör grund för en varning.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr. Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Resultatet av utredningen i ärendet kan inte tolkas på något annat sätt än att de totalt åtta anbud som lämnats om belopp överstigande 8 300 000 kronor av tre olika budgivare återtogs. Detta eftersom budgivarna inte längre stod kvar vid dessa sedan tidigare lämnat bud. Det är vidare utrett att det har funnits viljeyttringar från budgivarna 1 och 2 att till ett pris om 8 200 000 respektive 8 300 000 kronor förvärva den aktuella bostadsrätten. NN har genom att framföra dessa viljeyttringar till säljaren, även agerat som att det var anbud lämnade på bostadsrätten. Dessa uppgifter bekräftas också av uppgifterna i mäklarens yttrande. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det var fråga om två anbud som skulle föras in i anbudsförteckningen.

Några noteringar i anbudsförteckningen om de lämnade anbuden om 8 200 000 respektive 8 300 000 kronor samt att åtta bud lämnade av tre olika budgivare har återtagits har dock inte gjorts. Det borde ha framgått av anbudsförteckningen att buden hade återtagits och därmed inte längre gällde (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2017 i ärendet dnr 4.1-1374-17 och beslut den 14 mars 2018 i ärendet dnr 4.1-1354-17).

Det är därmed utrett i ärendet att anbudsförteckningen inte återspeglar förhållandena kring de bud som har lämnats och också i vissa fall återtagits. Den anbudsförteckning som NN har upprättat är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning.

Uppdragsavtalen

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Om fastighetsmäklaren frånträtt uppdragsavtalet muntligen ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om frånträdandet. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och minska risken för framtida tvister mellan parterna. Bestämmelsen motsvarar 11 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges bland annat att det ligger i sakens natur att mäklaren och uppdragsgivaren tar var sitt exemplar av avtalet (prop. 1994/95:14 s. 74).

I 4 § samma lag anges att avtalsvillkor, som i jämförelse med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen, är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare praxis (se inspektionens beslut den 22 oktober 2014 med dnr 4.1-1397-14) konstaterat att uppdragsavtalet är en handling av synnerlig vikt i ett förmedlingsuppdrag. Det utgör ett bevis om att uppdragsgivaren har ingått ett avtal med den aktuella mäklaren och innehåller uppdragsgivarens och mäklarens rättigheter respektive skyldigheter gentemot varandra inom ramen för förmedlingsuppdraget. Vidare att syftet med ett skriftligt uppdragsavtal är att minska risken för framtida tvister.

Det är viktigt att parterna, i samband med att uppdragsavtalet ingås, får var sitt exemplar av detta. Uppdragsavtalet ska stämma överens med parternas överenskommelser. Det är mäklarens ansvar att se till att överenskommelserna nedtecknas korrekt och att de kopior som varje part behåller har samma innehåll.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det hör till god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att det av ett uppdragsavtal framgår under vilken tid avtalet gäller. Vid vilket datum båda parterna har undertecknat uppdragsavtalet har betydelse vid bedömningen av när skriftlighetskravet har uppfyllts, vilket är utgångspunkten för tillämpningen av fastighetsmäklarlagen. Tidpunkten för när affärsförbindelsen har etablerats är även avgörande vid tillämpningen av lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (se inspektionens beslut den 9 mars 2016 med dnr 4.1-55-15 och beslutet den 13 maj 2020 med dnr 19–0586).

I journalen har NN angett att uppdragsavtalet ingicks den 20 januari 2021. Underskrifterna på avtalet är dock daterade den 13 januari 2021. NN menar att de olika versionerna av uppdragsavtalet uppkom till följd av att säljaren ändrade sig. Detta stämmer dock inte med dateringen då båda tycks ha undertecknats av parterna den 13 januari 2021. Samtidigt återfinns i de olika versionerna skillnader dels för när uppdraget började att gälla dels en väsentlig skillnad avseende vad mäklaren har rätt till för ersättning med anledning av uppdraget. Den omständigheten har medfört en otydlighet gentemot uppdragsgivaren avseende vad som hade avtalats. Noteras kan att sidan två, den sida där parternas underskrift återfinns, tycks vara identisk men att första sidan skiljer sig åt vad gäller avtalets tid och mäklarens ersättning. Inte heller anteckningen i journalen ger således klarhet i frågan.

Det har inte framkommit annat än att NN har upprättat de båda versionerna av uppdragsavtalet samt att han får anses ha förhållit sig passiv till omständigheten att det har existerat två samtidigt löpande uppdragsavtal. Genom förekomsten av två olika versioner av uppdragsavtalet med delvis olika uppgifter har NN medverkat till en otydlighet och risk för tvist om tolkningen gällande vad som har avtalats mellan honom och uppdragsgivaren avseende såväl vilken tidsperiod avtalet var gällande för, ensamrättstidens längd respektive beträffande provisionen. Det får anses följa av god fastighetsmäklarsed att mäklaren säkerställer att uppdragsgivaren och mäklaren har överensstämmande versioner av uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att NN genom att ha medverkat till en otydlighet avseende villkoren för avtalet med uppdragsgivaren brustit i god fastighetsmäklarsed på ett sätt som motiverar en varning (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 21 oktober 2015 med dnr 4.1-284-15).

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen finner säljarens och köparnas överensstämmande redogörelse av händelseförloppet trovärdig då det har funnits ett överlåtelseavtal där köpeskillingen uppges vara 8 200 000 kronor som säljaren har undertecknat. Det saknades anledning för säljaren att kontakta bostadsrättsföreningen för att få överlåtelseavtalet samt att tillsammans med köparna konfrontera NN i denna fråga om hon från början hade fått del av överlåtelseavtalet där korrekt köpeskilling hade angetts och som hade undertecknats av båda parter. NN har också i förhör vidgått att säljaren fick del av originalversionen av överlåtelseavtalet med båda parters underskrifter, alternativt en kopia av detta, först när parterna uppsökte honom på hans kontor några dagar innan tillträdet.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har medverkat till upprättandet av två olika överlåtelseavtal avseende den aktuella bostadsrätten med olika uppgift om köpeskillingen. Han har också låtit säljaren underteckna det överlåtelseavtal där köpeskillingen felaktigt har angetts till 8 200 000 kronor. Även om denna version av överlåtelseavtalet inte har undertecknats av köparna är inspektionen av uppfattningen att förekomsten av de två överlåtelseavtalen med medförande otydlighet avseende angiven köpeskilling, som får anses ha väsentlig betydelse för överlåtelsen, har inneburit en oklarhet gentemot säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att varje fastighetsmäklare är personligt ansvarig för att utföra sitt uppdrag i enlighet god fastighetsmäklarsed. NNs hänvisning till att hans assistent har upprättat handlingarna kan därför inte tillmätas någon betydelse vid prövningen. Genom sitt handlande har NN brustit i god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Likvidavräkningen - säljarens specifikation

Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår det att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta.

Handlingen ”Redovisning handpenning” och likvidavräkningen med specifikation för säljaren innehåller motstridiga uppgifter avseende vilket belopp som har utbetalats till säljaren. Av den första framgår det att handpenningen efter avdrag för mäklarens provision utgör en summa av 729 000 kronor och har utbetalats till säljaren den 4 maj 2021. I den senare anges att handpenningen i sin helhet, det vill säga ett belopp om 830 000 kronor, har utbetalats nämnda datum till säljaren.

Av Ekobrottsmyndighetens utredning och material framgår dock att ett belopp om 729 000 kronor utbetalades till säljaren den 4 maj 2021. Av utredningen framgår alltså att säljarens specifikation av likvidavräkningen innehåller en direkt felaktig uppgift då en mindre summa än den angivna i själva verket har redovisats till säljaren såsom handpenning. Dessutom innehöll handlingen ett felaktigt kontonummer till säljaren vilket har haft en avgörande betydelse för att utbetalningen skulle nå säljaren, vilket rättades efter att säljaren uppmärksammat felaktigheten. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att säljarens specifikation till likvidavräkningen därför har varit felaktig och att NN därmed har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (jfr. inspektionens beslut den 24 oktober 2018 med dnr 4.1-834-18 och Förvaltningsrätten i Karlstads prövning av beslutet i dom den 6 maj 2020 med mål nr 1350–20). Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag.

Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen.

Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15 s. 55). I samma proposition (s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 § att en objektsbeskrivning enligt 18 § ska lämnas till alla tilltänkta köpare.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och att objektsbeskrivningen ska tillhandahållas som en sammanhållen handling (se inspektionens beslut den 13 juni 2018 med dnr 4.1-359-18 och beslut den 9 mars 2016 med dnr 4.1-2491-14). Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet (se inspektionens beslut från den 17 december 2014 med dnr 4.2-1761-14 och 4.2-1764-14). I dessa fall hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

Det har i ärendet framkommit kritik avseende att den objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare ska ha innehållit en felaktig uppgift om bostadsrättens boarea. Eftersom den objektsbeskrivningen inte har getts in till Fastighetsmäklarinspektionen (se vidare stycket nedan) är det dock inte möjligt att utifrån utredningen i ärendet slå fast vilka uppgifter som har lämnats om bostadsrättens boarea i den versionen av objektsbeskrivningen.  

Det är dock genom NNs egna uppgifter utrett att han inte på ett ändamålsenligt sätt har tillhandahållit beskrivningen till tilltänkta köpare. NN har därmed åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning i enlighet med 18 § fastighetsmäklarlagen. Han har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Det förhållandet att informationen ska ha funnits tillgänglig på internet leder inte till någon annan bedömning.

Journalen

Den journal som NN har upprättat anger fel datum för noteringarna avseende totalt 17 vidtagna åtgärder i samband med intaget och det med uppdragsgivaren ingångna uppdragsavtalet. Därutöver återfinns en notering om att handpenningen har betalats av köparna den 7 februari 2021. Genom utdraget från klientmedelskontot är det dock visat att handpenningen erlades av köparna den 2 februari 2021. Fastighetsmäklarinspektionen har till följd av bristerna inte kunnat använda dokumentet för att få vägledning i samtliga frågor som har prövats i detta ärende. Bristerna i journalen utgör grund för en erinran.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt för inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.
[…]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte nödvändigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har förelagts att inkomma med den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid exempelvis visning. Detta med anledning av att kritik framförts gällande att den ska ha innehållit en felaktig uppgift om bostadsrättens boarea och att uppgiften enligt köparna ändrades innan kontraktsskrivningen. NN har till inspektionen uppgett att objektsbeskrivningen bara har tillhandahållits tilltänkta köpare på mäklarföretagets webbplats. Han har dock underlåtit att inkomma med den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare på mäklarföretagets webbplats men har gett in den objektsbeskrivning som har korrigerats och bilagerats överlåtelseavtalet.

Enligt praxis är det varningsgrundande även om en mäklare i övrigt är behjälplig i utredningen genom yttranden, men då någon eller några handlingar inte ges in till inspektionen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN genom underlåtenheten försvårat inspektionens tillsyn och därigenom har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens redbarhet och lämplighet

Bestämmelsen i 29 § i 2011 års fastighetsmäklarlag motsvarar i huvudsak 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att redbarhetsrekvisitet tar sikte på en fastighetsmäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en fastighetsmäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till bestämmelsen i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [8 § i 2011 års fastighetsmäklarlag] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även i 2011 års lag] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Omständigheten att NN i två olika förmedlingsuppdrag, det aktuella förmedlingsuppdraget 1, respektive förmedlingsuppdraget 2, som båda har utretts av Ekobrottsmyndigheten har gjort sig skyldig till samma typ av många och omfattande brister är anmärkningsvärda och försvårande för honom. Tillvägagångssättet kan enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning sammantaget inte uppfattas på något annat sätt än ett systematiskt och avsiktligt handlande från NNs sida. Att bristerna fullt ut överensstämmer i de båda uppdragen är inget som NN heller har förnekat.

I förarbetena till bestämmelsen i 29 § fastighetsmäklarlagen uttalas att det ska ses som allvarligt om brister i överlåtelsehandlingarna medför att en av parterna därmed gynnas. Då Fastighetsmäklarinspektionen i det här ärendet anser att bristerna sammantaget inte kan ses som annat än avsiktliga brister för att gynna NN själv, på bekostnad av parterna, anser inspektionen att det måste betraktas som ännu allvarligare. I förarbetena uttalas också att mäklarens registrering i allmänhet bör återkallas om mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed vilket det har varit fråga om i det här ärendet.

Förfarandet utgör sammantaget ett sådant allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarens omsorgsplikt om parterna att någon annan påföljd än återkallelse av mäklarens registrering inte kan komma i fråga. Se vidare under stycket ”Påföljden” nedan.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Enlig 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart. I förarbetena till lagrummet (prop. 2010/11:15 s. 40 f.) anges att det är angeläget att mäklaren inte kan fördröja ett ingripande genom att överklaga ett beslut om avregistrering. Vidare uttalas att det i stort sett alltid är motiverat att en avregistrering ska gälla omedelbart när återkallelsen grundar sig på att mäklaren inte längre uppfyller de formella kraven för registrering. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att mäklaren inte kan åta sig nya uppdrag.

När registreringen återkallas på grund av att mäklaren i andra avseenden har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ställer sig saken emellertid annorlunda. Det finns i sådana fall ofta utrymme för tolkning och mäklaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt eller i vart fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att det anses motivera en återkallelse av registreringen.

Av 4 kap. 16 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) följer att Fastighetsmäklarinspektionen innan beslut fattas om att avregistrera en fastighetsmäklare till följd av en egen begäran får besluta om disciplinpåföljd enligt 4 kap. 4 § första stycket samma lag.

NN har varit registrerad mäklare sedan 1993. I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 18 april 2018 (dnr 4.1-1305-17) har NN av inspektionen meddelats en varning för att ha underlåtit att upprätta och överlämna en journal till parterna. I varningen ingick erinringar för att ha upprättat en felaktig och ofullständig anbudsförteckning respektive för att ha överlämnat den för sent till en part.

I inspektionens beslut den 9 februari 2023 (dnr 22–0979) meddelades NN en varning för att ha lämnat felaktiga uppgifter till Fastighetsmäklarinspektionen respektive för att sammantaget ha upprättat bristfälliga anbudsförteckningar i tre förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att NN i elva olika delfrågor har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Agerandet gör att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas.

I detta ärende görs bedömningen att NNs bristande hantering av deponerade medel i sig är så allvarlig ur ett konsumentskyddsintresse att något annan påföljd än återkallelse av registreringen med omedelbar verkan inte kan komma ifråga.

NN har genom ett systematiskt och avsiktligt handlande i det aktuella förmedlingsuppdraget för egen vinnings skull även sammantaget visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar att han inte längre är lämplig att fortsätta som mäklare. Efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter och begångna förseelser i det här ärendet och med hänsyn tagen till inspektionens beslut om disciplinära påföljder i tidigare ärenden kan någon annan påföljd än återkallelse av NNs registrering som fastighetsmäklare med omedelbar verkan inte heller i den delen komma ifråga.

Att beslutet om återkallelse av NNs registrering som fastighetsmäklare ska gälla omedelbart motiveras därutöver även av det faktum att NN själv, den 17 mars 2023, har begärt att avregistreras som mäklare hos Fastighetsmäklarinspektionen.