Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende att det saknades bygglovshandlingar för ett stall och en brygga samt att fastigheten var belägen inom strandskyddsområde. Även en prövning av mäklarens uppmaning till en spekulant att inte undersöka avsaknaden av dokumentation närmare. Slutligen en prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed angående avsaknaden av energideklaration för fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in skärmbilder på marknadsföring av fastigheten från internet, utväxlade e-postmeddelanden mellan henne och NN, ett fastighetsutdrag samt ytterligare underlag om fastigheten i form av bland annat avstyckningshandlingar och handlingar från kommunen rörande bygglov och fastighetens avloppsanläggning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, ritningar och bygglovshandlingar, avstyckningshandlingar samt servitutshandlingar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella fastigheten marknadsfördes som en hästgård. NN undanhöll dock information om att stallet saknade bygglov och att fastigheten låg inom strandskyddat område. Frågor som ställdes till mäklaren fick undanglidande svar. De dokument som tillhandahölls avsåg inte ritningar eller bygglov för stallet. Först efter att hon själv granskat dokumenten och ställt upprepade frågor kom det fram att bygglov saknas för stallet. Hon tycker även att det ser ut som att byggnader har placerats felaktigt inom strandskyddat område. När hon kontaktade NN för att ställa frågor kring avsaknaden av bygglov blev hon ombedd att inte ”grotta” i saken.

Gödsel har tippats direkt på marken inom det strandskyddade området. Det har inte heller utförts någon besiktning och det saknas en energideklaration.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon skulle ha undanhållit information. Hon har tvärtom tagit fram all tillgänglig information och tillhandahållit den till tilltänkta köpare. Att hon inte har kunnat besvara anmälarens samtliga frågor innebär inte att hon har undanhållit information, utan att det inte fanns mer information att ge.

Fastigheten är en jordbruksfastighet belägen utanför detaljplanelagt område. Hela fastigheten omfattas av strandskyddet. I fastighetsutdraget från Lantmäteriet finns det upptaget betesmark, en ekonomibyggnad benämnd djurstall för hästar, småhusmark på lantbruk samt en småhusbyggnad på lantbruk. På fastighetskartan hämtad från Lantmäteriet finns ett bostadshus, en stallbyggnad samt en carport utmärkt. Hon förstår inte vad anmälarens påstående om felaktig placering avser. Det saknas dokumentation kring bygglov för stallet och bryggan. Det finns dock taxeringsinformation gällande stallbyggnaden och den finns inritad på en karta som har upprättats i samband med en ansökan om avstyckning.

Samtlig dokumentation från kommunen inhämtades innan det att objektsbeskrivningen upprättades. Att det saknades dokumentation avseende bygglov för stallet och bryggan fick hon kännedom om i samband med att hon erhöll handlingarna från kommunen. Säljarna uppgav dock att allt var i sin ordning, då deras föräldrar byggt enligt godkännande från kommunen.

En fastighetsmäklare har ingen lagstadgad skyldighet att kontrollera fastighetsgränser eller att byggnader har uppförts med erforderligt bygglov. Det är inte ovanligt för fastigheter belägna utanför detaljplanelagt område, fastigheter taxerade som lantbruksenheter och äldre fritidshusfastigheter, att det saknas dokumentation kring exempelvis bygglov. Att dokumentation inte finns hos kommunen ska därför inte tas till intäkt för att handlingarna inte existerar. Mot bakgrund av säljarnas uppgifter och det faktum att information om stallet framgår av fastighetsutdraget, samt att stallet finns inritat på en karta som har upprättats i samband med en avstyckning, har hon inte haft någon anledning att misstänka att stallet och bryggan skulle vara uppförda utan erforderliga tillstånd.

För en spekulant är det viktigt att känna till att det avseende vissa fastigheter inte är ovanligt att det saknas dokumentation och att man därför inte alltid kan hitta de svar man söker. Som fastighetsmäklare har hon ett ansvar för att lämna information om att man bör vara redo på vad som kan ske om man börjar undersöka denna typ av fråga mer ingående. Hon bestrider dock att hon skulle ha avrått anmälaren från att undersöka frågan närmare. Hon har tvärtom hänvisat anmälaren vidare till relevanta myndigheter för att ställa ytterligare frågor. Anmälaren avstod dock från att köpa fastigheten, eftersom anmälaren inte kände att hon hade fått svar på sina frågor.

Tilltänkta köpare har tillhandahållits samtliga handlingar om fastigheten som hon har erhållit från kommunen där fastigheten är belägen samt avstyckningshandlingarna hämtade från Riksarkivet. Personer som har frågat efter ytterligare handlingar har fått till svar att det saknas. Samtliga tilltänkta köpare har upplysts om att dokumentation avseende bygglov inte har gått att få ut från kommunen. Samtliga tilltänkta köpare har vidare upplysts om vad strandskyddet innebär samt fått ta del av avstyckningshandlingar, där det framgår att området ligger inom strandskyddszonen.

Hon har inte känt till att gödsel skulle ha tippats direkt på marken. Det finns heller ingen skyldighet för en mäklare att verka för att en säljare genomför en besiktning.

Hon informerade säljarna om deras skyldighet att låta upprätta en energideklaration. Eftersom ingen hade bott på fastigheten under många år ansåg säljarna att en energideklaration inte skulle visa en relevant information om kostnaden för uppvärmning och förbrukningen av el. Säljarna framförde önskemål om att i ett eventuellt köpekontrakt införa ett villkor om att köparen skulle få en ekonomisk kompensation för att låta upprätta en energideklaration. Fastigheten såldes dock inte, varför något köpekontrakt aldrig togs fram.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår det att mäklaren har informerat uppdragsgivaren om skyldigheten att upprätta en energideklaration enligt lagen om energideklaration (2006:985).

Handlingar från kommunen och Riksarkivet

I en handling rörande avstyckning från förmedlingsobjektet, samt fastighetsbildning, framgår det att fastighetsbildningen berör strandskyddsområde. Det kan konstateras att stallbyggnaden finns inritad på en karta som har stämplats av byggnadsnämnden i kommunen där förmedlingsobjektet är beläget. Av taxeringsinformationen framgår det att det finns en värderingsenhet på fastigheten som utgörs av en ekonomibyggnad. Som byggnadskategori anges det ”Djurstall för hästar”. Taxeringsvärdet för byggnaden är bestämt till 306 000 kronor.

E-postmeddelanden mellan anmälaren och mäklaren

Anmälaren har gett in ett flertal e-postmeddelanden som har utväxlats mellan henne och NN. Nedan återges ett urval av meddelandena.

Från anmälaren till mäklaren

Hej [mäklarens namn],

Tack för dokumenten, vissa byggnader på ritningarna verkar inte vara utförda. Stämmer det? Stallet finns dock inte med vad jag kan se. […]

Från mäklaren till anmälaren

Hej,

På vissa dokument finns stallet med…

[…]

Från anmälaren till mäklaren

Tack, här står det stallbyggnad. Men ritningar hittade jag inte. Är byggnaden vid vattnet kvar?

Från mäklaren till anmälaren

Hej,

[…] På någon av dem så ser du att stallet finns inritat vilket är bra. Någon byggnad vid vattnet finns inte – nej.

Från anmälaren till mäklaren

Hej

Räcker det att stallet finns markerat på en karta? Jag hittar inga ritningar med bygglov för stallet bland de filer du skickar.

Från mäklaren till anmälaren

Hej,

Nej, det hittar inte jag heller. Sen skulle jag inte ”grotta” mer…

Jag har heller inte hittat något bygglov för bryggan. Där skulle jag absolut inte ”grotta”. Att stallet finns inritat på en karta där kommunens stämpel finns är bra. Det var ju ofta så här det gick till förr…

Från anmälaren till mäklaren

Hej [mäklarens namn],

Tack för svaren. Om vi köper gården så är jag angelägen om att kunna fortsätta använda detta som hästgård. Om stallet saknar bygglov vill vi ju veta att det inte innebär problem framöver om vi köper fastigheten. […]

Från mäklaren till anmälaren

Hej [anmälarens och hennes partners namn],

Ja, när man byggde gården på 80-talet under beteckning Lantbruksfastighet så fanns inte ritningar och bygglovshandlingar såsom vi förväntar oss idag. Varken säljaren eller jag kommer kunna plocka fram detta till er. Det är inte heller min rekommendation att söka efter det hos kommunen eller dyl. Gården har använts som hästgård sedan -90 talet när stallet byggdes. […]

Från anmälaren till mäklaren

Hej [mäklarens namn],

Tack för svaren. Jo, jag förstår att det inte hjälper att leta mera efter bygglov. Det är säkert preskriberat men vi läste att en byggnadsnämnd i princip ändå kan kräva rivning för att bevilja nya bygglov. Om det finns saker vi skulle vilja göra om vi köper huset såsom ett garage och ev en utbyggnad. Vet du om det har varit några sådana problem för ägarna? Kan man rådfråga någon på kommunen hur de brukar ställa sig till den typen av ärenden eller vet ni sedan tidigare försäljningar i [området där fastigheten är belägen]?

Från mäklaren till anmälaren

Hej,

Vår erfarenhet, där ser vi en enorm fördel att det dokumentet finns där stallet är inritat och stämplat. Det gör att ytterligare ansökning så är stallet inritat på det dokumentet. Det är utom detaljplanelagt område, det är lantbruksfastighet vilket gör att det är tämligen givmilt vad du får bygga men det är strandskydd. Det kommer med största sannolikhet inte vara kommunen som säger stopp för ytterligare byggnader, det är strandskyddet som kommer vara det svåra. Nuvarande ägare har vad vi vet inte ansökt om ytterligare byggnader nere vid boningshus och stall.

Från mäklaren till anmälaren

Hej igen [anmälarens samt hennes partners namn],

Jag själv har en sambo som tidigare haft en hästgård i över 20 år. Han säger – har man en Lantbruksfastighet, taxerad sådan, […] Så behöver man inte bygglov för att upprätta ekonomibyggnader. Ex om man skall bygga ett ridhus behövs inte bygglov. Så var det förr iaf, behöver verifieras. Men kvar återstår att strandskyddet ligger där. Det är en annan fråga.

Från anmälaren till mäklaren

Hej [mäklarens namn],

Vi skulle kunna bjuda över men problemet kvarstår kring att stallet inte har bygglov och dessutom är placerat inom strandskyddat område. (Vilket vi kunder egentligen borde ha fått information om utan att behöva leta och läsa på). Går det ens att fortsätta driva detta som en hästgård utan myndigheternas välsignelse.

Är ägarens (eller dennes ombud) beredda att ansöka om retroaktivt bygglov så att vi inte drabbas av kostnader eller rentav av ett rivningsbeslut? Eller beredda att skriva in ett villkor att om tillstånd erhåller så hävs köpet?

Från mäklaren till anmälaren

Hej,

Då föreslår jag att ni släpper intresset för [förmedlingsobjektet] för det är inget som ägaren vill börja grotta i. Dom ser inte detta som ett problem varför de då heller inte vill agera på det. Det är inte heller aktuellt med ett villkor om detta.

Med vänliga hälsningar,

NN

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

En fastighetsmäklare har normalt sett inte någon skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov, tomtgränser och liknande (se bland annat RÅ 2006 ref. 53). Har mäklaren dock fått tillgång till sådan information, som kan antas vara av betydelse för en köpare, bör hen vidarebefordra informationen till köparen.

Det kan inte anses klarlagt genom utredningen i ärendet huruvida stallet och bryggan har uppförts i avsaknad av erforderliga tillstånd. Det kan även konstateras att det finns möjligheter till undantag från bygglovsplikt vad avser ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring, om åtgärden vidtas i ett område som inte omfattas av en detaljplan (se 9 kapitlet 3 § plan- och bygglagen (2010:900). Det finns även under vissa förutsättningar undantag från förbudet att bygga inom strandskyddat område vad avser vissa byggnader och anläggningar om de behövs för jordbruk, skogsbruk, fiske eller renskötsel (se 7 kapitlet 16 § miljöbalken (1998:808).

NN har uppgett att tilltänkta köpare har fått information om att fastigheten ligger inom strandskyddat område, dels genom att hon har tillhandahållit handlingar rörande avstyckning och fastighetsbildning, där det framgår att området omfattas av strandskydd, dels genom att hon muntligen har informerat om vad strandskyddet innebär. Hon har vidare uppgett att hon har informerat tilltänkta köpare om avsaknaden av bygglovshandlingar för stallet och bryggan. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte skäl att meddela mäklaren någon påföljd i detta avseende.

Anmälaren har vidare kritiserat mäklaren för att hon har blivit uppmanad att inte ”grotta i saken” när hon ställde frågor kring avsaknaden av bygglovshandlingar. NN bestrider dock att hon skulle ha avrått anmälaren från att undersöka frågan närmare och uppger att hon har hänvisat anmälaren till relevanta myndigheter för att ställa ytterligare frågor. Fastighetsmäklarinspektionen kan emellertid konstatera att mäklaren i e-postmeddelanden till anmälaren har uppgett att hon inte skulle grotta mer i frågan, att hon absolut inte skulle grotta i frågan om bygglov för bryggan och att det inte är hennes rekommendation att söka efter fler handlingar hos kommunen eller dylikt.

NN har uppgett att hon som fastighetsmäklare har ett ansvar för att lämna information till spekulanter om att man bör vara redo på vad som kan ske om man börjar undersöka denna typ av fråga mer ingående. Fastighetsmäklarinspektionen uppfattar det som att ett sannolikt syfte med mäklarens uppmaningar har varit att inte rikta myndigheternas intresse mot byggnationer som eventuellt skulle kunna sakna erforderliga tillstånd eller dispenser. I situationer som den aktuella finner inspektionen att mäklaren kan lämna saklig information till spekulanter om vad som gäller i fråga om exempelvis bygglov, strandskydd, preskriptionstider och myndigheters möjligheter att ingripa mot olovligt byggande. Inspektionen finner dock att en mäklare inte bör ge spekulanter en direkt uppmaning eller rekommendation att inte undersöka frågan närmare, detta särskilt då det verkar vara något som är av betydelse för spekulanten.  Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har agerat på ett sätt som inte är förenligt med omsorgsplikten i 8 § samt rådgivnings- och upplysningsskyldigheten i 16 § fastighetsmäklarlagen. Agerandet utgör grund för en erinran.

Energideklarationen

Av 6 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader framgår det att innan en byggnad eller en andel i en byggnad säljs ska den som äger byggnaden se till att det finns en energideklaration upprättad för byggnaden. Enligt 14 § samma lag får en köpare, om säljaren inte på köparens begäran har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en energideklaration, senast sex månader efter tillträdet låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad.

Lagen är tvingande, vilket innebär att den inte ger parterna någon möjlighet att avtala bort säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration.

Anmälaren har kritiserat att det saknas en energideklaration för den aktuella fastigheten. NN har uppgett att hon informerade säljarna om deras skyldighet att låta upprätta en energideklaration. Säljarna framförde dock önskemål om att reglera i köpekontraktet att köparen i stället skulle få ekonomisk kompensation för att själv låta upprätta en energideklaration.

En mäklare bör vid behov informera köparen om dennes lagliga möjlighet att slutligen låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Fastighetsmäklarinspektionen vill dock påpeka att den aktuella lagen är tvingande och att en mäklare därmed inte bör medverka till skrivningar som anger att säljaren inte ansvarar för att upprätta en energideklaration.

NN:s uppgift om att hon har informerat säljarna om skyldigheten att upprätta en energideklaration styrks av uppdragsavtalet. Fastigheten såldes aldrig, vilket innebär att något köpekontrakt aldrig upprättades. Mot denna bakgrund kan ärendet avskrivas i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.