Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren redovisat lägenhetsnumret på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen och i överlåtelseavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som fastighetsmäklaren NN har gjort sig skyldig till.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag/kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild på överlåtelseavtalet samt mejlkonversationen mellan henne och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, tilläggsavtal och objektsbeskrivningen samt utdrag ur lägenhetsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren skrev fel lägenhetsnummer i alla dokument som parterna signerat. Numret tillhör lägenheten där säljarens son bor. Detta gav henne mycket bekymmer. Hon var registrerad på en främlings adress och kan eventuellt ha förlorat många viktiga brev. Vid anmälningsdatumet, den 19 maj 2021, var hon fortfarande registrerad på fel adress, eftersom Skatteverket behövde tid att handlägga ändringsbegäran.

Hon anser att mäklaren har handlat vårdslöst, när hon skrivit fel lägenhetsnummer i alla officiella dokument. Hon anmäler NN då mäklaren inte svarade på hennes mejl förrän efter påminnelse. Mäklaren svarade på hennes mejl, cirka tre arbetsdagar efter hennes första mejl, men med lite information och konstiga ursäkter.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har angett föreningens interna lägenhetsnummer i förmedlingsuppdraget. I objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet står också lägenhetsnumret, men även Skatteverkets lägenhetsnummer inom parentes. Hon minns att uppgiften kom från säljaren, men hon kan inte garantera detta då försäljningen skedde för åtta månader sedan.

I samtliga avtal har således rätt lägenhetsnummer angetts, men även Skatteverkets lägenhetsnummer som inte stämt enligt köparen. Hon har efter att köparen upplyst henne om det felaktiga skattenumret upprättat ett tilläggsavtal som samtliga parter signerat. Hon har skickat avtalet till föreningen.

Hon har inte haft anledning att betvivla uppgiften men beklagar och har beklagat det obehag som drabbat köparen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mejlkonversationen mellan anmälaren och mäklaren

Av ingiven mejlkonversation mellan anmälaren och mäklaren från den 10 maj 2021 framgår att anmälaren skrev följande till mäklaren.

I hope you received my previous email. There is a serious error in our contract with the apartment number […].

I appreciate all your work personally (it has been very pleasant and smooth with you and [mäklarassistentens namn]), and I totally understand mistakes can happen at times, no hard feelings.

In the same way, I hope you understand I feel very insecure of about apartment right now. So I kindly request an office reply with a plan or solution, today.

Mäklaren skickade följande svar till anmälaren.

We will contact [fastighetsförvaltningens namn] and the association and double check everything so it really is the right apartment number. It is not always the number on the door that matches the home you are mortgaging as the [fastighetsförvaltningens namn] has it´ s own register. When it is a new building, it is often that the numbers changes from the time that they planning to built the house and when you moving in. But we will double-check so everything is correct and otherwise send you an additional agreement to the contract that adjusts this.

Anmälaren svarade mäklaren enligt följande.

Luckily [sifferkombination] is the unique number correctedly registered with [fastighetsförvaltningens namn], so no worries there.

However they said if the other number 1301 is mistakenly wrote as 1202 in the contract (which matters for skatteverket). We should correct it by signing an official supplemental document about that.

[…]

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 7 april 2021. I kontraktet anges bland annat följande vid ”Överlåtelseobjekt”.

Bostadsrätten till lägenhet nr [sifferkombination] (1202) med adress […]

Tilläggsavtalet

Tilläggsavtalet är undertecknat av parterna den 10 maj 2021. I avtalet anges följande vid ”Överlåtelseobjekt”.

Bostadsrätten till lägenhet nr [sifferkombination] (1301) med adress […]

Vid ”Tillägg” anges följande.

Till överlåtelseavtalet ingånget 2021-04-07 avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Rättelse av lägenhetsnummer. Rätt lägenhetsnummer är: 1301.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen finns bland annat rubrikerna ”Lägenhetsnummer förening” och ”Lägenhetsnummer adressregister”. Som ”Lägenhetsnummer adressregister” anges 1202.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Redovisningen av lägenhetsnummer

En bostadsrättsförenings styrelse är enligt 9 kap. 8 och 10 §§ bostadsrättslagen (1991:614) skyldig att föra en lägenhetsförteckning med bland annat uppgift om varje lägenhets beteckning. Alla bostadslägenheter i Sverige har även ett annat åsatt nummer enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Detta lägenhetsregister är avsett att utgöra grund för folkbokföring och för framtagning av statistik om hushåll och bostäder.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen uppges inte om det är numret enligt lagen om lägenhetsregister, eller det nummer som har registrerats i lägenhetsförteckningen enligt bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, som ska anges i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att det enligt vedertagen praxis är objektsnumret enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning som ska anges i objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet, samt som används av banker och andra kreditinstitut vid pantsättning (se beslut med dnr. 20-0749).

Objektsbeskrivningen

Av 18 § 3 stycket 2 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att lägenhetens nummer ska anges i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt.

Det framgår av handlingarna i ärendet att det lägenhetsnummer som bostadsrättsföreningen använder i sin lägenhetsförteckning har angetts korrekt i objektsbeskrivningen. Däremot har även ”Skatteverkets lägenhetsnummer” angivits i beskrivningen. Trots att det inte är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen ska uppgifterna mäklaren marknadsför vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren inte har angett korrekt information om Skatteverkets lägenhetsnummer i objektsbeskrivningen. Detta lägenhetsnummer är däremot inte obligatoriskt enligt 18 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen kan inte heller antas ha påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan betraktas som ringa.

Överlåtelsehandlingarna

Av 21 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Reglerna i 21 § ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och med mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter.

Mäklare har ett ansvar för att hjälpa parterna att upprätta korrekta köpehandlingar. Mäklaren har tagit med ett felaktigt lägenhetsnummer i köpekontraktet, men det framgår inte annat än att köpekontraktet i övrigt innehöll korrekta uppgifter om vilken bostadsrätt som avsågs, däribland en korrekt uppgift om objektsnumret i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Mot denna bakgrund och då mäklaren har rättat uppgiften genom ett tilläggsavtal kan förseelse anses som ringa.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.