Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift, ett så kallat lockpris, i marknadsföringen av en villa. Frågan om mäklaren har haft en skyldighet att upplysa tilltänkta köpare om att det saknades slutbesked för villan, och i så fall om informationen har lämnats tydligt nog, har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Mäklarföretagets namn]). Kritiken avser att mäklaren ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en lantligt belägen fastighet samt att mäklaren inte har upplyst förmedlingsobjektets spekulanter om att slutbesked saknades för bostadsbyggnaden inom fastigheten. Anmälaren har gett in skärmbilder som visar fastighetens slutpris på en bostadsportal på internet, listade fakta om förmedlingsobjektet på mäklarföretagets webbplats samt ett mejl från mäklaren till anmälaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, journalen, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, prisstatistik över tidigare försäljningar inom samma område som förmedlingsobjektet samt ett besiktningsprotokoll, ett fastighetsutdrag, en frågelista ifylld av säljaren och ett mejl till anmälaren.

Anmälan

I de delar som har prövats av Fastighetsmäklarinspektionen har anmälaren uppgett i huvudsak följande.

NN har marknadsfört fastigheten med utgångspriset 7 495 000 kronor. Anmälaren gav själv ett förhandsbud på 8 500 000 kronor vilket avfärdades direkt. Försäljningspriset blev 10 000 000 kronor. Avfärdandet av förhandsbudet och det slutliga försäljningspriset visar att mäklaren var medveten om att utgångspriset var ett lockpris.

Fastigheten har marknadsförts utan information om att det saknas slutbesked för byggnaden inom fastigheten. Först efter att anmälaren hade vunnit budgivningen mejlade mäklaren honom information om att säljarna hade fått muntlig information om att ett slutbesked var utfärdat men att de ännu inte hade fått det skriftligt. Budgivningen har därför skett utan att budgivarna vetat om att slutbesked saknades.  

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN bedömde förmedlingsobjektets marknadsvärde till 7 900 000 kronor +/- 200 000 kronor. Enligt prisstatistik för området låg snittpriset för sålda fastigheter inom området på cirka 5 500 000 kronor vid tidpunkten för värderingen. Säljaren var villig att sälja för minst 7 500 000 kronor, utgångspriset sattes därför till 7 495 000 kronor. Förmedlingsobjektet ligger långt ut på [namn på gatan] utan bussförbindelse, cykelväg och belysning. Det avskilda läget och bristen på kommunikation innebär enligt mäklarens erfarenhet en smalare målgrupp. Även avsaknaden av kommunalt vatten och avlopp bidrog till utgångspriset.

Både säljaren och mäklaren blev förvånade av budgivningen och slutpriset.

Att slutbesked saknades framkom vid besiktningen, vilkets styrks genom mejl som skickades till samtliga berörda spekulanter. Det framgår även av frågelistan som säljaren har fyllt i och genom muntlig information från säljaren att det saknades slutbesked. All ny information som framkommit under förmedlingsuppdraget har direkt vidarebefordrats till spekulanterna.

Vad gäller anmälarens påstående att hans förhandsbud avfärdades uppger mäklaren att anmälaren framförde budet direkt till säljarna i samband med en förhandsvisning men att säljarna sa att de inte ville acceptera några bud innan huvudvisningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På objektsbeskrivningen första sida står bland annat följande.

Välkommen till denna öppna villa som byggdes 2015, och som därför fortfarande är i så gott som nyskick!

Under rubriken ”Beskrivning” på tredje sidan står bland annat följande.

Huset byggdes 2015 och bjuder bland annat på fint ljusinsläpp, stora sociala ytor och mycket karaktär.

Sida fyra består av listade fakta om förmedlingsobjektet. Under rubriken ”Byggnad” står bland annat följande.

Byggår 2015

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår det att sju budgivare deltog i budgivningen och att det lades totalt 20 bud. Sex av budgivarna lade bud på 9 000 000 kronor eller mer. Det första budet var 7 800 000 kronor, alltså 305 000 kronor över utgångspriset, och lades klockan 16.22 den 2 maj 2021. Inom loppet av knappt 20 minuter var det ledande budet 9 150 000 kronor. Det sista budet den 2 maj lades av anmälaren och var 9 615 000 kronor. Den 4 maj lades det ytterligare två bud. Ett på 10 000 000 kronor, som sedermera blev försäljningspriset, och ett på 10 100 000 kronor.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat den 4 maj 2021.

Paragraf 17 i köpekontraktet har följande formulering.

Säljarna har informerat om att slutbevis från [namn på kommunen] inte har erhållits vid tidpunkten för kontraktsskrivning. Slutbeviset är under handläggning och kommer att skickas till säljaren snarast möjligt. För det fall där slutintyg inte finns senast den 14 juni 2021, är parterna överens om att köparna kan begära köpets återgång. Köpet ska återgå om köparen senast den 16 juni 2021 begär att köpet ska återgå.

[…]

Skärmbild från anmälaren

Bilden visar en del med listade fakta om förmedlingsobjektet i mäklarens marknadsföringsmaterial. Bland annat följande uppgifter framgår.

Utgångspris: 7.495.000 kr

Antal rum: 6 rum

Tomtarea: ca 6.253 kvm

Plan: 1-plan med loft

Byggår: 2015  

Frågelista till säljaren

Frågelistan är undertecknad av säljarna den 22 april 2021.

Journalen

Nedan följer journalanteckningar som har bedömts vara särskilt betydelsefulla i aktuellt ärende.

2021-04-21 Säljaren har låtit utföra en överlåtelsebesiktning av fastigheten inför försäljningen. Fastighetsmäklaren har tagit del av denna och diskuterat dess innehåll med säljaren.

2021-04-23 Objektsbeskrivning har skapats. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden – boarea, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnadskalkyl m.m.

2021-04-26 Energiprestanda och/eller energiklass medtagen i annons.

2021-05-04 Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor. Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. […]

2021-05-04 Upplyst köparen om förhållande rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen.

2021-05-04 Diskuterat med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd.

2021-05-04 Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

2021-06-16 Tilläggsavtal är upprättat, genomgånget och påskrivet.

2021-06-16 Övriga uppgifter. Säljare och köpare kommer överens om ett tilläggsavtal som reglerar säljarens ansvar att ta fram ett slutbevis. Avtalet är helt utan fastighetsmäklarens ansvar som har informerat om brister och risker. 5 år är väldigt lång tid, det är också svårt att förutspå vilka kostnader som ev kan uppstå.

2021-06-16 Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet […]

Prisstatistik

Av den prisstatistik som mäklaren har bifogat framgår att 21 objekt har sålts inom det aktuella området mellan den 4 januari 2019 och den 17 juli 2020. Fem av referensobjekten är byggda under 2000-talet och har en boarea på 150 kvadratmeter eller mer. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för dessa fem objekt var 45 383 kronor.

Det referensobjekt som ligger geografiskt närmast förmedlingsobjektet ligger endast 70 meter ifrån fågelvägen och 450 meter ifrån via bilväg. Objektet såldes den 27 juni 2019 till ett kvadratmeterpris på 55 263 kronor.

Besiktningsprotokoll

Av besiktningsprotokollet framgår det att besiktningen utfördes den 21 april 2021.

Under rubriken ”Nuvarande ägares muntliga upplysningar” står bland annat följande stycke skrivet.

Slutbesked från kommunen saknas då det har varit strul från [namn på kommunen] sida. Möte med kommunen kommer ske denna vecka då kommunen nu skall skriva ut gällande slutbesked.

Mejl från mäklaren till anmälaren

Mejl den 22 april 2021

Hej,

Här kommer besiktningsprotokoll.

Med vänlig hälsning

Mejl den 3 maj 2021

Hej,

Här kommer dokument på slutbesiktning och våtrumsintyg.

Info från säljarna:

Säljarna har muntligen fått information från kommunen att de får dispens att ha kvar ”gästhuset” fram till 2026, för att sedan riva den byggnaden eller söka dispens för ytterligare 5 år i taget.

De har även fått muntlig information att slutbevis är utfärdat och skall skickas till säljarna men i skrivande stund har de inte fått det i sin hand. Om slutbeviset inte finns på plats innan kontraktsskrivning så skrivs en klausul in i kontraktet.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Pris i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

En mäklare är ansvarig för att marknadsföra en bostad korrekt. Marknadsföring kan ske på olika sätt, exempelvis via annonser, exponering på internet eller i skyltfönster. Objektsbeskrivningen är också marknadsföring.

Enligt 10 § första stycket marknadsföringslagen får en mäklare i marknadsföringen inte använda påståenden eller andra framställningar som är vilseledande. Enligt lagrummets andra stycke fjärde punkten gäller förbudet mot vilseledande marknadsföring särskilt framställningar rörande produktens pris. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § marknadsföringslagen är enligt lagens åttonde paragraf att anse som otillbörlig om den påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Ett affärsbeslut gäller inte bara att välja att köpa en bostad eller inte utan det gäller exempelvis också att en spekulant väljer att gå på en visning av bostaden efter att ha sett marknadsföringen. 

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12). I Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 9 februari 2021 i mål nr 7137–19 ansåg förvaltningsrätten att ett utgångspris som understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 18 procent innebar en väsentlig avvikelse och att det därmed var fråga om ett lockpris i marknadsföringen.

Det för ärendet aktuella förmedlingsobjektet marknadsfördes med ett utgångspris på 7 495 000 kronor och såldes för 10 000 000 kronor. Utgångspriset har understiget försäljningspriset med 2 505 000 kronor vilket motsvarar 25 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets värde.

Av anbudsförteckningen framgår att det var sju budgivare totalt och att sex av dessa lade bud på 9 000 000 kronor eller mer. Det första budet var 305 000 kronor över utgångspriset och inom loppet av knappt 20 minuter var det ledande budet 9 150 000 kronor. Budgivningen är enligt Fastighetsmäklarinspektionen en tydlig indikator på att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen.

Av den prisstatistik som mäklaren har bifogat anser inspektionen att referensobjekt tre, fyra, nio, elva och tolv är mest relevanta att jämföra med. Dessa objekt är 150 kvadratmeter eller mer och är alla byggda under 2000-talet. Referensobjekten såldes till ett genomsnittligt kvadratmeterpris på 45 383 kronor. Förmedlingsobjektets boarea på 200 kvadratmeter multiplicerat med jämförelseobjektens genomsnittliga kvadratmeterpris blir 9 076 600 kronor.

NN uppger i sitt yttrande att förmedlingsobjektets avskilda läge och bristen på kommunikation har beaktats i hennes värdering. Av intresse i sammanhanget är referensobjekt 18 som ligger endast 70 meter ifrån förmedlingsobjektet fågelvägen och 450 meter ifrån via bilväg. Objektet såldes den 27 juni 2019 till ett kvadratmeterpris på 55 263 kronor. Förmedlingsobjektets boarea multiplicerat med kvadratmeterpriset för referensobjekt 18 blir 11 052 600 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN utifrån gällande förutsättningar inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Hon har inte tagit tillräcklig hänsyn till tillgängliga statistiska prisuppgifters relevans och därför inte visat den noggrannhet som krävts i hennes bedömning av marknadsvärdet för det aktuella objektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet och att hon därmed har åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.  

Mäklarens upplysningsskyldighet

Av 16 § första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Med tilltänkta köpare avses enligt förarbetena till lagen personer som överväger att lägga ett bud på fastigheten och alltså inte enbart den slutlige köparen, se prop. 2010/11:15 s. 55.

Med hänvisning till äldre förarbetsuttalanden anser Regeringsrätten att en mäklare har en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad mäklaren själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet och som kan antas få betydelse i ett kommande avtalsförhållande mellan parterna. Det åligger enligt Regeringsrätten exempelvis mäklaren att upplysa en köpare om sådana fel som mäklaren känner till eller som framträder redan vid en ytlig undersökning. Även så kallade rådighetsfel, det vill säga fel som avser inskränkningar i möjligheterna att disponera över fastigheten, som mäklaren genom säljaren eller på annat sätt fått kännedom om bör en köpare informeras om, se RÅ 2006 ref. 53 med vidare hänvisningar.

Enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900) får ett byggnadsverk som utgångspunkt inte tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked. Ett bostadshus tas enligt mark- och miljödomstolen i bruk när det används för övernattning, se till exempel mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätts dom den 30 september 2015 i mål nr P 4264-15. Den som trots förbudet i 10 kap. 4 § plan- och bygglagen tar en byggnad i bruk efter nybyggnad innan byggnadsnämnden har gett ett slutbesked riskerar enligt 11 kap. 51 § samma lag att få betala en så kallad byggsanktionsavgift.  Enligt 9 kap. 18 § plan- och byggförordningen (2011:338) är avgiften för ett en- eller tvåbostadshus 0,3 prisbasbelopp med tillägg av 0,001 prisbasbelopp per kvadratmeter av byggnadens sanktionsarea.

Ett slutbesked är således en förutsättning för att kunna nyttja ett bostadshus just som en bostad och avsaknaden av ett slutbesked riskerar att bli kostsamt. Att ett hus saknar slutbesked är enligt Fastighetsmäklarinspektionen därför information som en tilltänkt köpare behöver när denne överväger att lägga ett bud på en fastighet.

Det framgår av journalen att mäklaren tagit del av besiktningsprotokollet och diskuterat dess innehåll med säljaren den 21 april 2021. Av det underlag som mäklaren har inkommit med framgår det att mäklaren den 22 april skickade ett mejl till anmälaren där besiktningsprotokollet var bifogat. I mejlet skriver mäklaren ”Hej, Här kommer besiktningsprotokollet”. Det framgår av anbudsförteckningen att budgivningen startade den 2 maj 2021. Av det mejl som anmälaren har inkommit med framgår att mäklaren den 3 maj upplyste anmälaren, som då hade det ledande budet, att det saknades ett slutbesked.

Uppgiften i besiktningsprotokollet om att huset saknade slutbesked var relativt knapphändig och kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen i sig inte anses tillräcklig ur upplysningssynpunkt. Information som tilltänkta köpare kan behöva bör enligt Fastighetsmäklarinspektionen lämnas på ett sådant sätt att tilltänkta köpare kan förväntas uppmärksamma den och förstå dess innebörd. Genom att NN innan budgivningen startade varken i mejl eller på annat sätt har uppmärksammat tilltänkta köpare på att slutbesked saknades och vad detta kan innebära har hon enligt inspektionen åsidosatt sin upplysningsskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon i marknadsföringen av förmedlingsobjektet har använt sig av en vilseledande prisuppgift samt för att hon inte tydligt nog har upplyst förmedlingsobjektets tilltänkta köpare om att bostadshuset saknade slutbesked. Förseelserna är varningsgrundade även var för sig.