Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter i objektsbeskrivningen och marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [XX AB] / YY]). Anmälaren har gett in en sida från objektsbeskrivningen, utdrag från lantmäteriet samt en e-postkonversation mellan anmälaren och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, frågelistan, objektsbeskrivningen samt besiktningsprotokollet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han köpte tillsammans med sin fru en fastighet av NN. Enligt objektsbeskrivningen hade huset en boarea på 123 kvm. Uppgiften avseende boarean refererades komma från Lantmäteriet. Efter inflyttning upptäckte han flertalet brister och det visar sig att huset alltid varit 87 kvm boarea men att man genom en byggnation 2016 byggt om ett förråd och garage på 36 kvm till att likna boarea. Enligt samtal med Lantmäteriet i april 2021 så framkommer det att husets boarea är 87 kvm. Fastighetsmäklaren har i samtal med anmälaren angett att uppgiften om boarea inte kom från Lantmäteriet utan att den informationen kom ifrån säljarna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten har marknadsförts som ett boende som efter ombyggnad är på 123 kvm. I objektsbeskrivningen under boarea så står det boarea 123kvm samt ett förtydligande om att boarea och biarea enligt Lantmäteriet är 87+36 kvm och att garage och förråd är ombyggt. Han har fått uppgiften om att boarean är 123 kvm av säljaren. Eftersom hela biarean hade byggts om till boarea så har huset marknadsförts som 123 kvm vilket är en sammanslagning av 87+36 kvm. Förtydliganden har framkommit på flera platser i objektsbeskrivningen, muntligen på visningen samt att det i besiktningsprotokollet står att garaget är ombyggt till boarea. Det framgår även av besiktningen där köparen var med att garaget var ombyggt. Han anser att det tydligt framgår att huset är ombyggt med resultatet att boarean har ändrats och tycker inte att det är rimligt att köparen kan ha missat ha missat det i informationen som tillhandahållits både skriftligen och muntligen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken sammanfattning på sida 1 på objektsbeskrivningen kan man utläsa

”Boarea: 123 kvm”

Nedanför finns det en kommentar till boarean där det står följande:

Boareauppgift enligt: Lantmäteriet

Boarean+ boarea är enligt Lantmäteriet 87 + 36 kvm. Garage och förråd är numera ombyggt till boarea.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen framgår det att källan till den uppgivna boarean på 123 kvm är Lantmäteriet när det egentligen är uppgifter från säljarna. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer med bakgrund av de redovisande omständigheterna att marknadsföringen varit vilseledande. Genom att det funnits en förtydligande formulering i objektsbeskrivningen i anslutning till boarean med att boarean och biarean enligt Lantmäteriet är 87 kvm + 36 kvm och att garaget är ombyggt till boarea så bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en korrekt uppfattning om det faktiska förhållandet.

Mot bakgrund av de redovisande omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.