Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har förmedlat en fastighet i strid med förbudet mot närståendeförmedling.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en fastighet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet samt besiktningsprotokollet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN är närstående till säljaren av fastigheten. Han berättade inte om detta utan det framkom vid en sökning på internet. Mäklaren är sammanboende och äger en fastighet tillsammans med säljarens syster. Det rör sig om en närståendeförmedling och mäklaren har inte upplyst om detta familjeband i samband med visningarna.

Mäklaren försöker även att sälja huset med ett gammalt besiktningsprotokoll som kommer från den förra försäljningen av huset i januari 2019. Han informerade om detta i samband med visningen och nämnde att det bör skrivas in i kontraktet vid ett eventuellt köp att en ny besiktning ska göras. Det borde rimligen vara gjort innan objektet säljs.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella säljaren hade nyligen köpt fastigheten och inte gjort några betydande ändringar eller renoveringar. Besiktningen var daterad 2019-12-04 från ett företag med gott renommé. Denna besiktning framfördes till samtliga spekulanter men eftersom besiktning var cirka 1,5 år gammal så informerade han alla att hans rekommendation var att genomföra en ny besiktning vid köp av fastigheten, vilket även bekräftas av anmälan. Han anser inte att han gjort något fel i detta avseende, säljaren ville inte beställa någon ny besiktning utan använda den gamla.

Gällande närståendeförmedling så är han inte gift. Han kunde därmed inte hitta någon koppling mellan honom och säljaren i fastighetsmäklarlagens 12 §. Han äger en fastighet med en person som är släkt med den aktuella säljaren (syskon). Han kontaktade sitt förbund för att fråga deras jurister om det var okej för honom att ta förmedlingsuppdrag, vilket de inte såg något hinder mot.

Då han fått bekräftat från juristerna att det inte rör sig om någon närståendeförmedling har han inte anmält förmedlingen till Fastighetsmäklarinspektionen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan NN och uppdragsgivaren är daterat den 1 april 2021.

Köpekontraktet

Köpekontraktet har undertecknats den 27 april 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförvärvet

Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släktning i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära.

Av förarbetena till den 1995 års fastighetsmäklarlag och konkurslagen framgår att med "den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära" avses andra familjemässigt grundade förhållanden än de som uttryckligen anges i lagtexten. Som exempel anges bland annat fosterbarn (se prop. 1994/95:14 s. 77 f. och prop. 1975:6 s. 199). Uppräkningen i 4 kap. 3 § konkurslagen är således inte uttömmande avseende vilka familjemässiga förhållanden som träffas av bestämmelsen. I Kammarrätten i Stockholms dom den 15 mars 2010 mål nr 1344-09 ansågs en sambos syster stå personligen nära på sådant sätt som avses i bestämmelsen och därmed höra till närståendekretsen.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att uppdragsgivaren i förmedlingsuppdraget är bror till NNs sambo. Med anledning av att hans sambos bror är att anse som närstående skulle NN inte åtagit sig förmedlingsuppdraget mot bakgrund av närståendeförbudet. Genom att fullfölja förmedlingsuppdraget har NN agerat i strid mot förbudet i 12 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.