Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren systematiskt har använt sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen, så kallade lockpriser.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [fastighetsmäklarföretaget]). Anmälaren har till sin anmälan gett in sju skärmavbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren lämnat in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag som har påbörjats och avslutats mellan den 1 augusti 2020 och den 31 juli 2021.

Efter ytterligare ett föreläggande från Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har vid ett flertal tillfällen under 2021 och tidigare år använt sig av lockpriser i marknadsföringen. Vidare har anmälaren beskrivit utgångspriserna och försäljningspriserna för sju olika adresser.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Det händer att priser sticker upp till 50–60 % över utgångspriset men det har inte hänt för henne. Den största avvikelsen är strax under 30 %. Budgivning, spekulation av köpare, smarta bud och andra knep från spekulanternas sida kan påverka priset helt utan fastighetsmäklarens kontroll. Detta visar att det inte går att sätta en procentgräns för vad som utgör lockpris. Ett högt slutpris kan ofta bero på annat än lockpris.

Mäklaren har därvid beskrivit olika omständigheter i samband med försäljningen av 35 objekt där utgångspriserna har understigit slutpriserna med mer än 11 %.

Exempel på omständigheter har i korthet varit följande:

• att priset inte har spelat någon roll för köparen
• att köpare som varit på förhandsvisning och innan öppen visning genom att lägga ett högt förhandsbud har velat motivera säljare att sälja innan öppen visning alternativt att avskräcka andra spekulanter
• att förmedlingsobjektet har varit så unikt att priset skjutit i höjden
• att det inte har funnits jämförbara objekt
• att det var svårt att sätta utgångspris på det enskilda förmedlingsobjektet
• att intresset och efterfrågan har varit större än förväntat
• att förmedlingsobjektet inte blivit sålt i ett tidigare skede med ett högre utgångspris
• att köpare av olika anledningar sökt lägenhet specifikt i området eller sökt en lägenhet med specifika egenskaper som t. ex. en hiss
• att en kändis har delat annonsen på sociala medier vilket resulterade i fler spekulanter
• att lägenheterna i område varierar mycket i pris beroende på bl.a. läge och utsikt
• att köparen hade tröttnat på att gå på visning och valde en mer aggressiv budgivningsmetod.

Mäklaren menar att dessa omständigheter visar att det ofta är slumpen eller andra okända orsaker till varför priset blir som det blir och att det inte går att säkerställa ett slutpris med en marginal på 10–12 %. Det ska mer till för att kalla detta för lockpris.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilderna är från en webbplats och beskriver slutpris, begärt pris och prisutvecklingen i kronor och procent för sju olika adresser. Prisutvecklingen för de olika adresserna är mellan 13 och 31 %.

Förteckning över förmedlade objekt

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN lämnat in en förteckning över samtliga sina förmedlingsuppdrag som påbörjats och avslutats mellan den 1 augusti 2020 och den 31 juli 2021. Förteckningen omfattar 76 objekt.

Utgångspriset har korrelerat med försäljningspriset för tre objekt och har överstigit försäljningspriset för tre andra objekt. För resterande 70 förmedlingsobjekt har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12). I Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 9 februari 2021 i mål nr 7137–19 ansåg förvaltningsrätten att ett utgångspris som understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 18 procent innebar en väsentlig avvikelse och att det därmed var fråga om ett lockpris i marknadsföringen.

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 30 augusti 2017 i ärende 4.3-1270-15 meddelades en mäklare en varning för att utgångspriset väsentligen understigit försäljningspriset i marknadsföringen av sex förmedlingsobjekt. Avvikelserna var 20, 24, 24, 26, 28 respektive 30 procent mellan det marknadsförda priset och slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att det förhållandet att det marknadsförda priset i så pass många fall väsentligen understigit slutpriset inte kunde förklaras på annat sätt än att mäklaren systematiskt hade lämnat vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlande objekten. I ärendet förelades mäklaren att inkomma med en förteckning över förmedlade objekt under cirka ett års tid. Av de 30 förmedlingsuppdrag som mäklaren redovisade hade det annonserade utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset i samtliga fall utom två.

Förvaltningsrätten i Stockholm avslog mäklarens överklagande i dom den 13 september 2018 i mål nr. 24842–17. I bedömningen konstaterade förvaltningsrätten inledningsvis att Fastighetsmäklarinspektionen inte hade gjort någon beräkning eller uppskattning av förmedlingsobjektens sannolika marknadsvärden utan i stället jämfört slutpriserna med utgångspriserna i annonserna. Förvaltningsrätten ansåg att det förhållandet att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt under den granskade perioden understigit det slutliga försäljningspriset, där slutpriset på sex objekt väsentligen avvikit från utgångspriset, inte kunde förklaras på annat sätt än att mäklarens prissättning systematiskt varit inkorrekt. I bedömningen beaktade domstolen särskilt att mäklaren aktivt hade förmedlat fastigheter i det för ärendet aktuella området under den aktuella perioden och att han därför borde ha haft god kunskap om priserna i området. Domstolen fäste även särskild vikt vid att de granskade förmedlingarna hade skett under en längre tidsperiod.

NN har skickat in en förteckning som visar att hon under den efterfrågade perioden har förmedlat 76 objekt.

Av dessa 76 objekt befinner sig 70 inom ett område vars storlek uppskattningsvis är en kvadratmil (10 km x 10 km). NN bör därför ha god kunskap om värdet på bostäder inom detta område. Området befinner sig i de centrala delarna av en storstad.

De övriga sex förmedlingarna finns utom detta område men inom storstadsområdet. Det är möjligt att NN inte har haft lika god kunskap om värdet för de sex förmedlingar som befinner sig utanför det nämnda området om en kvadratmil. Men eftersom även dessa förmedlingar har gjorts i ett storstadsområde så bör det finnas tillämplig jämförelsestatistik som NN har kunnat använda sig av.

Således har NN haft goda förutsättningar att värdera de 76 förmedlade bostäderna till en lämplig nivå.

För de 76 förmedlade objekten har marknadsföringspriset understigit försäljningspriset enligt följande:

Procent	Antal
Objektet har sålts till utgångspris eller därunder	6
Mindre 0–11 %	22
Mellan 11–18 %	32
Mer än 18 %	16
Summa	76

Således är skillnaden mer än 18 % för 16 av de 76 objekten, det vill säga en väsentlig avvikelse.

I sitt yttrande har NN beskrivit omständigheterna för 35 av hennes försäljningar som har haft avvikelser från 11,7 – 29,5 %. Av dessa försäljningar så befinner sig 30 innanför det nämnda området.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs argument om att det finns andra mäklare som har förmedlat objekt för 50–60 % över utgångspriset inte är ett relevant argument när det gäller frågan ifall NN har använt sig av systematiska lockpriser.

Som mäklare har NN kompetens och tillgång till information för att kunna göra bra bedömningar av ett förmedlingsobjekts värde. Hon har dessutom god erfarenhet av de specifika bostadsområdena. Att exempelvis priset inte har spelat någon roll för köparen, att ett objekt blir sålt innan öppen visning eller att intresset och efterfrågan har varit större än förväntat är omständigheter som är så pass vanliga att en mäklare borde ha beaktat dessa i sin värdering av ett objekt. Det är vidare vanligt förekommande att spekulanter söker bostad i ett visst område eller att en lägenhet har en speciell, attraktiv egenskap för vissa grupper av spekulanter. Så även dessa omständigheter borde standardmässigt ingå i en mäklares värdering.

Det kan förekomma att ett förmedlingsobjekt är så unikt att det är svårt att göra en korrekt värdering. Dock bör detta vara ett mindre problem för objekt som finns i de centrala delarna av en storstad. I storstäder finns det betydligt större mängd objekt att jämföra med än vad det finns i mindre städer. Trots detta kan det hända att ett specifikt förmedlingsobjekt säljs till ett belopp som högt överstiger utgångspriset av anledningar som en mäklare inte har kunnat förutse. Dock bör dessa situationer utgöra undantag.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det förhållandet att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt under den granskade perioden understigit det slutliga försäljningspriset, där slutpriset för en mycket stor del av objekten enligt inspektionens uppfattning måste anses ha väsentligen avvikit från utgångspriset, inte kan förklaras på annat sätt än att NNs prissättning systematiskt varit inkorrekt. I bedömningen beaktar inspektionen särskilt att NN mycket aktivt har förmedlat bostadsrättslägenheter i de för ärendet aktuella områdena under den aktuella perioden och att hon därför borde ha haft god kunskap om bostadspriserna där.

Ovan nämnda omständigheter sammantagna gör att Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs prissättning har varit systematiskt bristfällig.

Genom att NN systematiskt lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av sina förmedlingsobjekt har hon åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.