Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren upprättat korrekta överlåtelsehandlingar när överlåtelseobjektet var en avstyckad fastighet och stamfastigheten hade del i en samfällighet. Även prövning av om mäklaren uppfyllt sin kontrollskyldighet samt om fastigheten marknadsförts på korrekt sätt med avseende på nämnda samfällighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN ([namn på mäklarfirman] / [namn på mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, frågelistan, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och ett utdrag från fastighetsregistret.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, journalen, objektsbeskrivningen, två utdrag från fastighetsregistret samt sms och e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har marknadsfört en fastighet som om den haft nyttjanderätt till en brygga. Både i objektsbeskrivningen och i köpekontraktet har angetts att fastigheten har tillgång till brygga genom andel i en angiven samfällighet. En mäklares kontrollansvar omfattar undersökning av en fastighets engagemang i eventuella samfällighetsföreningar. Fastigheten hade varken nyttjanderätt till bryggan eller andel i samfälligheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon tillbakavisar påståendena om att hon har brustit i sin kontrollskyldighet eller infört falska uppgifter i objektsbeskrivningen.

Uppdragsavtalet skrevs i februari 2018 och omfattade två objekt; stamfastigheten och den planerade avstyckningslotten. Anmälan avser avstyckningslotten. Avstyckningsbeslutet fattades i mars 2018 och vann laga kraft i april samma år. Objektsbeskrivningen skapades den 10 maj och köpekontraktet undertecknades den 15 maj 2018.

Vid intaget kontrollerade hon vem som hade rätt att förfoga över stamfastigheten, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastade den samt om stamfastigheten hade del i några gemensamhetsanläggningar. Hon ställde även frågor till säljarna. Det framgick att stamfastigheten hade tillgång till en brygga genom andel i en samfällighet. Säljarna uppgav att detsamma skulle gälla för avstyckningslotten. Uppgiften om tillgång till brygga upprepades flera gånger, däribland i sms från säljarna den 7 maj 2018. Säljarna godkände också objektsbeskrivningen.

Hon har kontrollerat vem som har rätt att foga över fastigheten och servitut m.m. som belastar fastigheten genom fastighetsutdrag den 30 januari, den 16 februari, den 15 maj samt den 2 juli 2018. Utdragen från den 30 januari och den 15 maj 2018 finns bevarade och har getts in. Vid de andra tillfällena gjorde hon endast en digital kontroll.

Avstyckningsarbetet var inte en problemfri process. Vid kontraktsskrivningen saknades bland annat uppgift i fastighetsregisterutdraget om en byggnad som hörde till avstyckningslotten. Dessa omständigheter var transparenta för köparna. Köparna förvärvade fastigheten med vetskapen om att avstyckningsprocessen inte i alla delar var färdig och att nyttjanderätten till bryggan inte var inskriven per kontraktsdagen.

Ca ett år efter köpet fick hon ett e-postmeddelande från köparna som ger stöd för att nyttjanderätten faktiskt fanns. Köparna skrev då bl.a. att ägare till bryggan hävdat att köparnas nyttjanderätt kan komma att sägas upp. Även av den anledningen är det således inte fråga om några falska uppgifter i objektsbeskrivningen.

Kontrollskyldigheten omfattar inte alla slags samfälligheter utan endast det slags samfällighet som utgör gemensamhetsanläggning. Den aktuella samfälligheten omfattades inte av hennes kontrollskyldighet. Det har inte heller funnits skäl för henne att betvivla eller ifrågasätta de uppgifter som säljarna lämnat.

Det har varit en flerårig tidsutdräkt från det att köparen insåg problematiken kring samfälligheten till dess att anmälan gjordes till Fastighetsmäklarinspektionen, vilket gjordes först efter att köparen nekats ersättning i skadeståndsärende hos hennes försäkringsbolag. Detta är också ett skäl att skriva av ärendet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bl.a. följande.

Samfällighet, servitut, gem.anläggning, andra belastningar

Andel i samfällighet/GA: [ortens namn] S:2 […]

Ändamål: Båt- o badplats med väg

Delägande fastigheter: [Sex fastighetsbeteckningar anges, varav en är stamfastigheten. Fastighetsbeteckningen för den avstyckade fastighet som objektsbeskrivningen avser anges inte.]

[…]

Särskild information

[…] Bor du här har du även tillgång till brygga ca 250 meter bort!

Övriga byggnader

Tillgång till brygga finns. […]

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 15 maj 2018. I kontraktet anges bl.a. följande.

§ 5 Belastningar m.m.

[…] Fastigheten har endast del i eller belastas av följande servitut, samfälligheter, gemensamhetsanläggningar eller nyttjanderätter:

Andel i samfällighet/GA: [ortens namn] S:2 […]

Ändamål: Båt- o badplats med väg

Delägande fastigheter: [Sex fastighetsbeteckningar anges, varav en är stamfastigheten. Fastighetsbeteckningen för den avstyckade fastighet som köpekontraktet avser anges inte.]

[…] Köparen är medveten om att nämnda rättigheter/belastningar gäller med samma villkor som för säljaren att övertas av köparen från och med tillträdesdagen.

§ 10 Rådighetsinskränkning. Anslutningsavgifter m.m.

[…] Säljaren garanterar även att fastighetsbildning skett i enlighet med gällande plan med samtliga kostnader betalda.

Säljaren garanterar vidare att det idag inte finns några debiterade eller behörigt beslutade kostnader eller avgifter, som ägaren av fastigheten ska betala, såsom för fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning, samfällighet, gatumarksersättning/gatubyggnadskostnad (gatukostnader enligt gällande plan) eller för anslutning av vatten- och avlopp, el och fjärrvärme.

Sist i köpekontraktet anges under rubriken ”Bilagor” att det finns fem bilagor till köpekontraktet, varav utdrag ur Lantmäteriets Fastighetsregister är en av dessa bilagor. Det anges även att parterna, genom sina signaturer på tillhörande bilagor, tagit del av och godkänt innehållet.

Utdragen från fastighetsregistret

I av NN ingiven fastighetsinfo avseende stamfastigheten anges vid rubriken ”Andel i SAMF/GA” ett ortsnamn med efterföljande beteckning ”S:2”. Överst i utdraget anges beträffande fastighetsregistret att redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig samt att fastighetens andelar i samfälligheter inte är utredda. Beträffande inskrivningsregistret anges att ändringar till och med 2018-01-29 redovisas.

I av NN ingiven fastighetsinfo avseende den avstyckade fastigheten finns inte rubriken ”Andel i SAMF/GA”. Överst i utdraget anges beträffande fastighetsregistret att senaste ändring skett 2018-04-12. Beträffande inskrivningsregistret anges att ändringar till och med 2018-05-09 redovisas.

E-postmeddelanden och sms

I ett sms till NN den 7 maj 2018 skriver en av säljarna bl.a. följande.

Hej [mäklarens förnamn], en liten korrigering tack. Under allmänt om bostaden, nämna köket är från – 17, allt nytt maskinellt mm, samt badrum maskinellt allt nytt – 17. Tillgång till brygga kanske ska trycka på. […]

I ett e-postmeddelande som NN verkar ha skickat till en kollega den 15 maj 2018 finns ett e-postmeddelande från en av köparna. Meddelandet är ställt till NN och säljarna. Det framgår inte när det skickats. Köparen skriver bl.a. följande.

[…]

2. Då det fortf delvis är strul ang det här med avstyckningen kräver banken att betalningen av handpenningen flyttas till 30/5. Jag hoppad vi alla kan enas om det, och det inte skall ses som kontraktsbrott utan att det handlar om tid för banken att få in alla uppgifter, skicka ut rätt papper till mig för underskrifter och sedan ASAP få dessa tillbaka. […]

NN har gett in ett sms från en av köparna som skickats den 1 juli. Det framgår inte av sms:et vilket år det har skickats, men enligt yttrandet från NN ska det vara skickat 2019. I sms:et anges bl.a. följande.

Hej! Vi köpte huset [adress] i maj 2018. Huset var ju då inte ens infört i register som ett småhus, det fick vi ordna själva, sedan var det andra mindre saker som var skumme. Nu visar det sig att de nya vatten och elledningarna inte grävts ner tillräckligt djup dvs enligt de lagar och regler som finns. Och Fortfarande har [säljarnas förnamn] inte registrerat vår nyttjanderätt av bryggan hos Lantmäteriet. […]

I ett e-postmeddelande från en av köparna till NN som skickats den 22 juli 2019 anförde köparen bl.a. följande.

Hej!

Vi köpte huset på adressen […] genom dig förra året. I husköpet ingick ett dokument undertecknat av dåvarande ägare ang att vår fastighet skulle ha nyttjanderätt till en brygga. Vi ägde ingen del av bryggan utan endast nyttjanderätt. Nu hävdar några personer här ute att om vi inte betalar för att de (ägare av bryggan) vill bygga en ny kan de säga upp vår nyttjanderätt.

De säger även att [den ena säljarens förnamn] (dåvarande ägaren och din kund) aldrig hade laglig rätt att upprätta dokumentet om nyttjanderätt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar.

Den samfällighet som anmälan gäller är inte någon gemensamhetsanläggning och inte heller en sådan rättighet som belastar den avstyckade fastigheten. Det har därför inte ingått i NN kontrollskyldighet att kontrollera om fastigheten haft del i samfälligheten. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beskrivningen ska bl.a. innehålla uppgift om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten samt uppgift om gemensamhetsanläggningar.

Inget hindrar att mäklaren tar in andra uppgifter i objektsbeskrivningen än de uppgifter som är obligatoriska. En uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se t.ex. Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Anmälaren har anfört att den avstyckade fastigheten marknadsförts som om den hade nyttjanderätt till en brygga, men att fastigheten varken hade nyttjanderätt till bryggan eller del i samfälligheten. Enligt den uppgift NN fick från säljarna hade stamfastigheten tillgång till brygga genom andel i samfälligheten och detsamma skulle komma att gälla för den avstyckade fastigheten. Uppgiften om rätten till bryggan har inte omfattats av kontrollskyldigheten och det har inte heller framkommit anledning för NN att vid tidpunkten för marknadsföringen av fastigheten ifrågasätta uppgiften. De sms och e-postmeddelanden som NN har gett in ger dessutom intrycket att det fanns en rättighet. Det är således inte visat att marknadsföringen var felaktig i dessa avseenden. Ärendet ska avskrivas i denna del.

Överlåtelsehandlingarna

Av 21 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s.14) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta.

Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen hade NN tillgång till ett utdrag från fastighetsregistret för den avstyckade fastigheten. Av utdraget framgick att samfälligheten inte hade skrivits in. Detta behövde visserligen inte innebära att säljarens uppgifter var felaktiga. En fastighet kan ha del i samfällighet utan att detta skrivits in i fastighetsregistret. Att samfälligheten var inskriven för stamfastigheten, men inte (ännu?) hade skrivits in för den avstyckade fastigheten är emellertid en omständighet som borde föranlett NN att vidta åtgärder när det gäller utformningen av köpekontraktet. Det kan inte anses tillräckligt att fastighetsregisterutdraget utgjorde en bilaga till köpekontraktet.

I köpekontraktet finns samfälligheten redovisad så som den gäller för stamfastigheten. Det saknas tydlig information om att samfälligheten inte har skrivits in i fastighetsregistret för den avstyckade fastigheten. Eftersom det var oklart om fastigheten ändå fått del i samfälligheten fanns det en uppenbar risk för att tvist skulle kunna komma att uppstå mellan parterna. Om ett köpekontrakt ska ingås under sådana premisser måste det i vart fall krävas att skrivningarna i köpekontraktet reglerar frågan om vad som ska gälla för det fall att den avstyckade fastigheten inte får del av den utlovade rättigheten. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN åsidosatt sin omsorgsplikt om parterna och sin skyldighet att upprätta ett korrekt och tydligt köpekontrakt som uttömmande reglerar de frågor som parterna behöver komma överens om. Agerandet utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.