Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens utförande av ett värderingsuppdrag beträffande en fastighet uppfyller kravet på att mäklaren ska agera omsorgsfullt, opartiskt och upprätta korrekta handlingar. Vidare en prövning av om mäklaren vid ett skrivuppdrag har åsidosatt sina skyldigheter vid upprättandet av överlåtelsehandlingarna för en fastighet där bostaden inte var färdigställd. Det har även prövats om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att upprätta dokumentation med felaktig information om att handpenningen och köpeskillingen var betalad till fullo, utan att säkerställa med parterna att så var fallet, samt genom att hon underlåtit att meddela den kreditgivande banken att hela handpenningen inte var erlagd vid tillträdet, när hon fick kännedom om detta förhållande. Vidare har en prövning skett av om fastighetsmäklaren har en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten samt dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 22 mars 2021 att inleda ett tillsynsärende mot NN, med anledning av underlag som inspektionen har tagit del av från Polismyndigheten.

Av handlingarna i ärendet framgår det att NN i april 2019 utförde ett skrivuppdrag avseende en fastighet. Hon hade anlitats av köparna för att utföra skrivuppdraget. Säljaren av fastigheten är ett byggbolag. Köpeskillingen för fastigheten sattes till 7 000 000 kronor. Av utredningen framgår det att köparna och säljaren av fastigheten även ingick ett entreprenadavtal i mars 2019, där kostnaden för köparna bestämdes till 6 473 500 kronor.

På uppdrag av köparna utförde NN i augusti en värdering av den aktuella fastigheten. Hon värderade fastigheten till 9 100 000 kronor. Värderingen användes av banken som underlag när köparna beviljades ett bolån på 4 800 000 kronor.

Köparna av fastigheten har av polisen delgivits misstanke för grovt bedrägeri mot den bank som utbetalade bolånet. Brottsmisstanken har grundat sig på bland annat inlämnade felaktiga arbetsgivarintyg och att köparna har uppgett att de haft flera miljoner kronor att disponera på en annan bank, trots att beloppet endast bestod av kortvariga privata lån som efter uttagande av ett saldobesked återbetalades till långivarna. Polisen har vidare utrett omständigheterna kring den värdering som NN har utfört åt köparna samt det faktum att köparna felaktigt har givit sken av att handpenningen på 2 200 000 kronor hade betalats till säljaren vid tidpunkten för låneansökans beviljande. 

Av underlaget framgår det att NN har delgivits misstanke för medhjälp till grovt bedrägeri genom brukande av osann urkund. Den 8 februari 2021 fattade dock en kammaråklagare vid Riksenheten mot internationell och organiserad brottslighet beslut om att NN avfördes från förundersökningen. Baserat på det utredningsmaterial som förelåg ansågs det inte gå att bevisa att NN hade gjort sig skyldig till brott. Ytterligare utredning kunde inte antas förändra läget på ett avgörande sätt. 

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet och gett in två köpekontrakt med bilagor, ett förmedlingsavtal, ett värdeutlåtande, ritningar, en kvittens avseende provision samt handlingar rörande lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Vissa av de ingivna handlingarna avser ett förmedlingsuppdrag från 2018 rörande köparnas tidigare bostad, vars försäljning också hanterades av NN. Fastighetsmäklarinspektionen kommer inte att återge eller beröra dessa handlingar närmare i nedanstående framställning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Köpekontraktet

Köpekontraktet avseende den aktuella fastigheten är undertecknat av parterna den 15 april 2019. Köpeskillingen anges till 7 000 000 kronor. Som tillträdesdag anges den 21 augusti 2019, eller annat datum enligt överenskommelse. Det framgår att en handpenning på 2 200 000 kronor ska betalas senast den 23 maj 2019 genom en insättning på säljarens bankkonto. Det finns inget kontonummer angivet för inbetalningen.

I avtalet anges att fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen, om inte parterna har kommit överens om något annat. Det anges även att säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten i en till köpekontraktet fogad frågelista.

Köpebrevet

Köpebrevet är undertecknat av parterna den 21 augusti. I handlingen anges bland annat följande.

Köpeskillingen är betald och kvitteras härmed.

Likvidavräkningen

Likvidavräkningen är undertecknad av parterna den 21 augusti. I handlingen anges det att handpenningen har betalats den 23 maj.

Tilläggsavtalet

Det finns ett tilläggsavtal till köpekontraktet, som har undertecknats av parterna den 13 september. Av avtalet framgår bland annat följande.

Till köpekontrakt ingånget 2019-04-15 avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Handpenningen har betalats i olika omgångar:

2019-05-23 betalades 647 000 kr

2019-08-30 betalades 1 026 500 kr

2019-10-15 senast 2019-10-10 kommer en justering på arbete och material att göras, antingen +/- cirka 527 000 kr.

Entreprenadavtalet

Det finns ett entreprenadavtal som har ingåtts mellan köparna och det byggbolag som ägde fastigheten. Avtalet är undertecknat den 5 mars 2019. Av avtalet framgår det att byggbolaget åtar sig att uppföra ett småhus eller bygga till ett befintligt småhus enligt kontraktet, allmänna bestämmelser för småhusentreprenader och ritningar från en offert. Priset för arbete och material anges till 6 473 500 kronor. I avtalet finns sedan en överstruken del med en betalningsplan för hur priset skulle betalas. Där anges den aktuella tomten som en delpost med priset 1 975 000 kronor. Det framgår att arbetet ska påbörjas senast den 30 mars 2019 och vara färdigställt senast den 30 oktober 2019.

Utöver entreprenadavtalet finns handlingar med tillägg till avtalet avseende vissa extra åtgärder och avdrag.

Offerten

I en offert som har skickats i ett e-postmeddelande från företrädaren för byggbolaget till hans egen e-postadress i november 2018 framgår bland annat följande.

Gäller 234 m² - 6473500 :- inkl tomt.

Varav tomtpriset 1,975000 :-

Övriga handlingar rörande byggnationen av bostaden

Ansökan om bygglov för fastigheten är ankomststämplad av kommunen den 26 november 2018. Planerat startdatum för byggnationen har angivits till den 1 mars 2019 och den planerade byggtiden är fem månader. I ansökan står det att byggnadsarean är beräknad till 234 kvadratmeter och att boarean är beräknad till 210 kvadratmeter.

I en fasadritning som är ankomststämplad av kommunen den 11 december 2018 står det att byggnadsytan är 180 kvadratmeter.

Bland handlingarna finns det två planritningar över bostaden. Den ena ritningen är ankomststämplad av kommunen den 11 december 2019 och byggnadsytan anges till 180 kvadratmeter. På ritningen finns det utmärkt tre sovrum, ett allrum, ett kök med matplats, entrén, en tvättstuga, en klädkammare samt två badrum.

I den andra planritningen finns det utmärkt fyra sovrum, ett allrum, ett kök med matplats, entrén, en tvättstuga, en klädkammare, ett biorum samt ett vinrum.

Beslutet om bygglov är daterat den 14 januari 2019. Beräknad byggnadsarea anges till 180 kvadratmeter.

Startbeskedet från kommunen är daterat den 27 februari 2019.

I en handling från kommunen benämnd ”Lägeskontroll”, daterad den 15 april 2019, finns en uppgift om 174 kvadratmeter angiven. 

Det finns ett interimistiskt slutbesked daterat den 15 augusti 2019. Av handlingen framgår det att följande handlingar/kontroller kvarstår:

• Verifieringen av energiberäkningen,
• sakkunnighetsintyg (sotarintyg) gällande brandskyddskontroll av eldstad/rökkanal och imkanal, tillträdesanordningar av tak.
• godkänt OVK-protokoll med luftflödesprotokoll, samt
• yttre VA-plan.

I beskedet anges det att byggnaden får tas i bruk för möblering, men inte användas för boende, innan åtgärderna är utförda.

Enligt ett mätbevis som har beställts av Polismyndigheten, daterat den 24 mars 2020, anges fastighetens boarea vara 196 kvadratmeter. Mätningen uppges ha skett enligt Svensk Standards mätregler.

NN har gett in en ritning över bostaden, där byggnadsarean har angivits till 234 kvadratmeter. Ritningen är daterad samma datum som de övriga ritningarna i ärendet, där byggnadsarean har angivits till 180 kvadratmeter. På ritningen finns det utmärkt fyra sovrum, två badrum, en klädkammare, ett biorum, ett allrum, ett vinrum samt ett kök med matplats. Klädkammaren och vinrummet saknar direkt dagsljus.  

Polisens promemoria angående bygglovet

Av en promemoria som har upprättats av polisen rörande bygglovet framgår att en bygglovshandläggare på kommunen har uppgett för polisen att fastigheten ligger utanför detaljplanelagt område. Detta innebär att fastighetsägaren, efter att ha fått ett interimistiskt slutbesked, har rätt att bygga ut bostaden utan bygglov med 50 procent av boarean, dock högst 60 kvadratmeter.

Värdeutlåtandet av NN

NN:s värdering av fastigheten är undertecknad av henne den 15 augusti 2019. Marknadsvärdet för fastigheten har bedömts vara 9 100 000 kronor. I värderingen anges bland annat följande.

Detta värdeutlåtande syftar till att bedöma marknadsvärdet, d.v.s. det mest troliga priset vid en normal försäljning, med normalt med tid till förfogande, på öppna marknaden vid värderingstidpunkten. Detta som underlag för kreditprövning av bank.

Värderingsmetod
Utöver fastighetsmäklarens kunskap och erfarenhet om orten och det nu aktuella läget på fastighetsmarknaden har ortsprismetoden använts som underlag till detta värdeutlåtande.

Antal rum - 7 varav 5 sovrum

Boarea - 230 m² (Areauppgifter enligt ritning(ar))

Tomt  - 1 508 m², friköpt

Taxeringsvärde
Tomt: 733 000 kr , Byggnad:    kr

Nybyggt hus med ett fantastiskt läge med hög standard av materialval. Tomten är på 1 508 kvm med huset om 230 kvm. Huset är byggt i ett plan med en smart planlösning. Exklusivt kök med köksö, fyra sovrum, vardagsrum med fönster från tak till golv. Exklusiv biosalong samt vin- och whisky rum i glas. Två badrum i hög standard. Poolområde med poolhus. Huset skiljer sig klart från alla andra hus i området.

På bedömningspunkterna läge, efterfrågan på orten, bostadens skick, planlösning, materialstandard och ortens allmänna utveckling har fastigheten givits fem poäng på samtliga punkter. Poängskalan uppges sträcka sig från 1–5.

Ytterligare värdeutlåtanden

Polisen har anlitat två fastighetsmäklare för att genomföra värderingar av den aktuella fastigheten. Dessa mäklare har av utredarna fått NN:s värdeutlåtande samt det mätbevis angående boarean som har inhämtats av polisen.

Följande framgår av det första värdeutlåtandet:

Tomt: 1 508 kvm

Boarea: 196 kvm (enligt muntlig uppgift)

Antal sovrum: 4–5 (enligt muntlig uppgift)

Byggnadsår: 2019

Konstruktion: 1,5 plans friliggande villa, träfasad och troligtvis trästomme, betongplatta (uppskattning enligt video)

Bostadens skick ska enligt uppgift vara gott till mycket gott då fastigheten är färdigställd 2019. Stor trädgårdstomt (något större än snittet i området) med nedsänkt pool samt friggebod/attefallshus får anses vara värdehöjande.

Uppskattat värde ca 6 000 000 +/- 400 000 kr

Som värderingsunderlag har jag använt fastighetsutdrag, Hemnet och Valueguard.

Med reservation för att jag inte har besökt fastigheten samt saknar uppgifter såsom uppvärmningssystem, komplett information om konstruktionen driftskostnader och planritning.

Följande framgår av det andra värdeutlåtandet:

Erfarenhetsmässigt skulle jag uppskatta att en ren tomt med nämnda yta säljs för ca 1 500 000 – 1 750 000 kr.

Att bygga en villa på 200 kvm kostar för en vanlig privatperson ca 20 000 – 25 000 kr/kvm, om man vänder sig till någon av de större småhusleverantörerna. Det hade i detta fallet givit oss en produktionskostnad på ca 4 000 000 – 5 000 000 kr. Om man adderar tomtpriset på detta är vi uppe i 5 500 000 – 6 500 000 kr. Om man sedan adderar visst tomtarbete så som installation av enskilt avlopp och borra brunn + gräsmatta, pool etc så kan det kosta ytterligare ca 500 000. Så bara genom att summera rimliga kostnader för att köpa tomt, bygga hus + diverse kringkostnader så borde huset vara värt mellan 6 500 000 – 7 000 000 kr. Sedan behöver jag också väga in ortens prisläge, och området där den specifika fastigheten ligger är populärt så jag ser inte att jag behöver göra någon prisreduktion pga dåligt område eller liknande. Jag anser därför att värdet bör ligga i paritet med den sammanlagda produktionskostnaden, ca 6 500 000 – 7 000 000 :-.

Vidare framgår det av en promemoria som polisen har upprättat att en annan fastighetsmäklare uppger sig ha besökt fastigheten den 17 juni 2020 för ett värderingsmöte. När mäklaren inte var beredd att värdera fastigheten till ett högre marknadsvärde än 7 000 000 kronor ledde inte mötet till något skriftligt värdeutlåtande.

Av utredningen framgår det att det finns ytterligare ett värdeutlåtande från en fastighetsmäklare i en annan kommun. Värdeutlåtandet är daterat den 8 oktober 2020 och marknadsvärdet anges till 8 555 000 kronor plus/minus 50 000 kronor. Bostaden anges ha sex rum, varav fyra sovrum. Boarean anges till 221 kvadratmeter. Bostaden har fått högsta betyg avseende läget, bostadens skick, planlösningen, materialstandarden samt ortens allmänna utveckling. På punkten efterfrågan på orten har fastighetsmäklaren satt en fyra på en femgradig skala. Följande framgår av utlåtandet:

Extraordinär enplansvilla med öppen planlösning och stora sociala ytor samt en takhöjd upp till 4 meter till nock i delar av huset. Fin och lättskött trädgårdstomt med en insynsskyddad bakgård med fullstor pool, altan i trädäck samt ett poolhus.

Arkitektritat hus som byggdes av [byggbolagets namn] där ingenting lämnats åt slumpen med stora öppna ytor och exklusiva material.

Detta hem har de senaste tekniska lösningar i form av spotlightbelysning, ljudsystem och övervakningssystem i hela bostaden.

Unika egenskaper: Inglasat whiskeyrum i vardagsrummet, takhängd braskamin i vardagsrummet, biorum med plats för 10 personer (ljudisolerat). I köket finns napolitansk stenugn, fullstor pool samt carport med plats för flera bilar.

Något som är speciellt är bostadens Master Bedroom. Fenomenalt ljusinsläpp, walk in closet samt separat badrum.

Uppvärmningssystem: Bergvärme.

Vatten & avlopp: 3 kammarbrunn, borrad brunn för vatten.

Protokoll från förhör med den fastighetsmäklare som den 8 oktober 2020 genomförde en värdering av fastigheten

I ett förhör den 5 november 2020 utfrågas den fastighetsmäklare som gjorde en ny värdering av fastigheten den 8 oktober 2020. I förhöret anger fastighetsmäklaren att han inte är bekant med köparna av fastigheten och att han inte heller känner till NN. Mäklaren uppger att köparna hade informerat honom om att syftet med värderingen var att köparna skulle bygga ut huset och renovera. Han kände inte till att syftet var att använda värderingen som bevisning vid en rättegång. Mäklaren uppger vidare att fastigheten var bland de mer unika bostäderna han besökt, sett till såväl materialval, standard, vitvaror, golv, tak samt takhöjd. Bostaden fick högsta betyg av honom avseende läget. Fastigheten ligger insynsskyddat ute på landet, men med närhet till städer. Enligt mäklaren var bostaden färdigställd vid värderingen. Det enda han inte kan uttala sig om är poolen, som hade ett överdrag. Mäklaren uppger att han inte minns vilken information om boarean som fanns angiven i taxeringsinformationen.

Polisens promemoria angående omständigheter kring köpet av fastigheten

Polisen har sammanställt en promemoria angående de uppgifter som lämnades till banken av köparna och NN. Redogörelsen berör även bankens möjligheter att verifiera dessa uppgifter. Det framgår att bolåneansökan till banken är undertecknad i augusti 2019 och att NN:s värdering på 9 100 000 kronor var amorteringsgrundande för köparna. Värdet och storleken på bostaden var svåra uppgifter att verifiera för banken, då bostaden var nybyggd och det fanns ett begränsat statistiskt underlag i området.

Polisens promemoria angående handpenningen

Polisen har sammanställt en promemoria med omständigheter kring betalningen av handpenningen. Av promemorian framgår det att när bolånet utbetalades till köparna den 21 augusti hade endast 647 000 kronor av den totala handpenningen på 2 200 000 kronor betalats till säljaren. Vidare framgår det att en av köparna inbetalade ytterligare 1 000 000 kronor till säljaren den 29 augusti samt 26 500 kronor den 30 augusti. Resterande del av handpenningen på 526 500 kronor har inte varit möjlig att spåra genom en kontoanalys. Det framgår även att handpenningen för fastigheten inte har passerat NN:s klientmedelskonto, utan att handpenningen har betalats direkt till säljarens bankkonto.

Protokoll från förhör med den banktjänsteman som har hanterat bolånet

Förhör har hållits den 27 mars och den 3 april 2020 med den banktjänsteman som hanterade köparnas bolåneansökan. Av förhöret framgår det att bolånet tecknades den 21 augusti 2019. Banktjänstemannen uppger att hon inte är bekant med köparna av fastigheten. Hon uppger vidare att hon fick ett värdeutlåtande från en mäklare i samband med tecknandet av bolånet. Banken var inte involverad i valet av mäklare. Eftersom huset inte var färdigställt när bolånet skulle tecknas, avsåg värderingen vad huset skulle ha för marknadsvärde när det var klart. Hon frågade om mäklaren kunde gå i god för det marknadsvärde hon angivit och det bekräftade mäklaren att hon kunde. Banktjänstemannen uppger att det angivna marknadsvärdet var ett väldigt högt belopp med hänsyn till den ort där fastigheten är belägen. En värdering av en fastighetsmäklare behövde genomföras med anledning av att banktjänstemannen inte kunde genomföra en rutinmässig statistisk bostadsvärdering, eftersom fastigheten fortfarande var taxerad som enbart tomtmark. Det fanns inte några byggnadskreditiv, eftersom köparna hade ingått avtal direkt med det företag som ägde fastigheten och som även byggde bostaden.

Protokoll från förhör med företrädare för säljaren

Förhör har hållits den 23 mars och den 11 juni 2020 med företrädaren för det byggbolag som har sålt fastigheten och byggt bostaden. Företrädaren uppger att vissa projekt utomhus, såsom poolen och delar av trädäcket, inte var färdigställda vid tillträdet, men att bostaden var godkänd för inflyttning. Han uppger att slutbesiktningen skedde någon gång mellan den 1 till 15 oktober 2019. Han uppskattar fastighetens marknadsvärde till 6,2 – 6,9 miljoner kronor. Företrädaren uppger att det var köparna som anlitade NN för skrivuppdraget. Han har endast fått 600 000 – 800 000 kronor i handpenning. Han uppger sig inte känna till NN:s värdeutlåtande. Det har funnits ritningar för bostaden på runt 235 kvadratmeter, men han tror inte att han har överlämnat någon sådan ritning till mäklaren. Företrädaren uppger att han har skrivit under köpekontraktet, köpebrevet och tilläggsavtalet vid samma tillfälle, trots att det står olika datum på handlingarna. Han uppger att bostaden är 221 kvadratmeter.

Protokoll från förhör med en av köparna till fastigheten

I ett polisförhör den 26 juni 2020 med en av köparna till fastigheten får köparen frågor kring att han redan den 7 augusti 2019 i ett sms-meddelande har angivit att fastigheten värderas till 9 100 000 kronor, trots att NN:s värdeutlåtande är daterat den 15 augusti. Köparen minns inte hur det kom sig att han kände till beloppet redan den 7 augusti. Han anser att en orsak till de lägre värderingarna, utförda av två andra fastighetsmäklare än NN, är att dessa mäklare inte besökte fastigheten inför sina värderingar.

Protokoll från förhör med NN

I det inledande polisförhöret med NN den 24 mars 2020 förnekar hon brottsmisstanken. Hon lämnar svävande svar på frågor kring när hon fick skrivuppdraget och om bostaden redan var under byggnation då. Hon uppger att huset inte var färdigt vid den tidpunkt då hon värderade fastigheten. Hon uppger vidare att hon utfärdade ett värdeutlåtande innan hon medverkade vid kontraktsskrivningen. Hon var inte inblandad i diskussioner kring köpeskillingen mellan parterna. Hon uppger att hon inte gav värdeutlåtandet till säljaren av fastigheten och att hon inte känner till om företrädaren för byggbolaget har tagit del av värderingen. Hon lämnar även uppgifter om att hon tror att hon har gjort en värdering på 7 – 7,5 miljoner kronor, som hon inte har sparat, men som har skickats till banken. Hon uppger vidare att hon har fått ritningar över fastigheten från säljaren och att hon har förlitat sig på uppgifter som säljaren och köparna har lämnat till henne. NN uppger att det mäklarföretag där hon är anställd aldrig tar betalt för värderingsuppdrag, i hopp om att få sälja fastigheten i framtiden. Hon fick 50 000 – 60 000 kronor i provision för att hon förmedlade försäljningen av köparnas tidigare fastighet. Hon bjöd sedan köparna på sitt medverkande vid kontraktsskrivningen avseende den aktuella fastigheten. Hon uppger att hon inte hanterade handpenningen på grund av att det rörde sig om ett skrivuppdrag. NN uppger att hon är barndomsvän med den ena av köparna och att hon även lärde känna hans fru för tio år sedan.

I senare förhör den 11 juni och den 16 juni 2020 redogör NN för ett jämförelseobjekt som hon har använt vid sin värdering. Hon uppger att fastigheten ligger ute på landet i ungefär samma område som värderingsobjektet. Hon värderade jämförelseobjektet till 13 000 000 kronor, då det hade större boarea och tomtarea än värderingsobjektet. Hon uppger vidare att hon vid det inledande förhöret inte hade något närmare minne av omständigheterna och de aktuella datumen kring värderingen och skrivuppdraget, men att hon inför detta senare förhör har kontrollerat handlingarna. Hon uppger att hon besökte fastigheten den 15 augusti för att värdera den. Huset var då nästan färdigställt. Hon kunde se bostadens skick och planlösningen, materialvalet och att köparna hade grävt en pool. Bostaden är det finaste hus hon har sett på orten. Det är arkitektritat med fina materialval, pool, biorum, stenugn och whiskeyrum av glas. Eftersom hon är född och uppvuxen i kommunen har hon god kunskap om efterfrågan och prisläget på orten. Hon kan inte minnas att hon tidigare har gjort någon värdering av fastigheten och hon hittar ingen sådan värdering bland sina sparade handlingar. NN uppger att köparna inledningsvis byggde en bostad på 180 kvadratmeter, men att de sedan gjort en utbyggnad på ytterligare 40 procent av husets kvadratmeteryta. Eftersom fastigheten var belägen utanför detaljplanen, behövdes inget nytt bygglov för denna åtgärd. Detta låg till grund för uppgiften om 230 kvadratmeter boarea i värdeutlåtandet. Hon uppger att hon fick ta del av en ritning, men att det inte stod några mått på ritningen. Hon minns inte vem av köparna och säljaren som visade henne ritningen. Hon uppger att hon förstått det som att köparna skulle finansiera köpet genom bland annat vinsten från sin tidigare husförsäljning samt lån från den ena köparens pappa. När NN får frågor kring att hon givit fastighetens läge högsta betyg uppger hon att det är ett populärt och lugnt område, med affärer och andra bekvämligheter inom bekvämt bilavstånd. Hon uppger även att det är svårt att hitta relevanta jämförelseobjekt i närområdet, då husen skiljer sig mycket åt. NN uppger att hon inte har känt till att parterna ingått ett entreprenadavtal. Hon uppger vidare att huset har så stora rum och öppna ytor att det inte fanns någon anledning för henne att misstänka att bostadens boarea var mindre än 230 kvadratmeter. Vid angivelsen av antalet rum i värderingen räknade hon klädkammaren som ett möjligt sovrum. Hon anser att de lägre värderingar av fastigheten som har gjorts av två andra fastighetsmäklare kan bero på att de aldrig besökte fastigheten. Vidare uppger NN att hon inte frågade parterna i samband med tillträdet om handpenningen var inbetald, utan att hon utgick från att så var fallet när parterna skrev under köpebrevet. Hon uppger att hon inte kontaktade banken för att informera om det tilläggsavtal som upprättades. Att en av köparna har uppgett att fastigheten kommer att värderas till 9 100 000 kronor i ett sms-meddelande redan den 7 augusti kan bero på att hon uttryckt till honom vad hon trodde att värderingen skulle bli. Företrädaren för byggbolaget minns fel, när han påstår att köpekontraktet, köpebrevet och tilläggsavtalet undertecknades vid samma tillfälle.

Polisens promemorior angående den aktuella fastigheten och bostadsmarknaden på orten

Polisen har sammanställt två promemorior angående den aktuella fastigheten och bostadsmarknaden på orten. Fastigheten anges vara belägen ute på landsbygden. Läget är inte sjönära. Till de närmaste centralorterna är det sex respektive åtta kilometer. Det finns inga allmänna kommunikationer som passerar i närheten. För att nå en förskola, skola och mataffär krävs bil. I promemorian redogörs för fyra fastigheter i närområdet som i början av 2020 sålts för mellan 4 120 000 kronor till 5 875 000 kronor. I promemorian redogörs även för viss prisstatistik angående kvadratmeterpris för sålda villor på orten samt en kartillustration som visar att de högsta kvadratmeterpriserna på orten inte finns där fastigheten är belägen.

Vidare framgår av redogörelsen att en husrannsakan genomfördes i bostaden i slutet av mars 2020. Husrannsakan visade att bostaden inte var färdigställd utvändigt. Det återstod målning av delar av byggnadens fasad samt vissa mindre elarbeten. Tomten var inte färdigställd och poolen var inte klar att tas i bruk, då den bland annat saknade poolliner.

Polisen har från en bostadsportal på internet tagit fram information om prisutvecklingen på bostadsmarknaden i kommunen där fastigheten är belägen. Mellan den 3 april 2019 och den 3 april 2020 har slutpriserna för villor i kommunen stigit med 5,9 procent. Enligt statistik från en annan webbplats var slutpriserna oförändrade mellan mars 2019 till augusti 2019.

Polisens material om jämförelseobjekt och sålda fastigheter i närområdet

Polisen har sammanställt en promemoria angående den fastighet som NN i förhör har angivit att hon utgått från som jämförelseobjekt vid värderingen. I promemorian anges att fastigheten såldes i februari 2020 för 13 000 000 kronor. Fastigheten är en gård med en boarea på 300 kvadratmeter och en tomtstorlek på 5 000 kvadratmeter. Bostaden är uppförd 1930.

Det finns vidare en sammanställning från Lantmäteriet, med information om registrerade lagfarter i närbelägna bostadsområden till värderingsobjektet under 2018–2020. Utdraget omfattar fastigheter med en varierande boarea och tomtareal. Av de fjorton bebyggda fastigheter där uppgift om köpeskillingen finns angiven ligger köpeskillingen för tretton av fastigheterna mellan 2 150 000 till 5 200 000 kronor. Ett av objekten skiljer sig från de andra med en köpeskilling på 13 000 000 kronor.

Underlag framtaget av Fastighetsmäklarinspektionen angående försäljningar i närområdet

Av Fastighetsmäklarinspektionens framtagna underlag framgår det att fyra fastigheter i samma bostadsområde som värderingsobjektet har sålts under 2015 till 2020. Dessa fastigheter har en boarea på mellan 144 till 160 kvadratmeter och en tomtarea på mellan 2 011 till 4 679 kvadratmeter. Den ena fastigheten är byggd 1975, medan övriga tre bostäder är byggda mellan 1991 till 1992. Fastigheterna har sålts för priser mellan 4 120 000 kronor till 4 800 000 kronor.

Underlag från NN om utgångspriset för en fastighet i augusti 2021

NN har skickat in skärmdumpar från en bostadsportal på internet som återger marknadsföringen av en fastighet den 20 augusti 2021. Hon uppger att utgångspriset för denna fastighet, som hon anser vara likvärdig med värderingsobjektet, visar att hennes värdering var korrekt. Fastigheten ligger drygt fem kilometer från värderingsobjektet och marknadsförs med utgångspriset 8 495 000 kronor. Bostaden har fem rum, en boarea om 197 kvadratmeter, en tomtarea om 4 635 kvadratmeter och är byggd 2007. I beskrivningen anges bland annat att bostaden har ”ett fantastiskt läge”, ”bra planlösning, generös takhöjd och stora fönsterpartier” samt ”fina materialval”.

Allmän riskbedömning av verksamheten

NN har skickat in en mall för riskbedömning av verksamheten, med förifyllda exempel på sådant som skulle kunna anges i en allmän riskbedömning. Hon har dock inte fyllt i mallen utifrån förutsättningarna i den egna mäklarverksamheten. Hon har inte heller undertecknat och daterat dokumentet.

Dokumenterade rutiner

Det framgår inte när de ingivna rutinerna, som tillämpas i verksamheten för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, har tagits fram eller om de har utvärderats eller uppdaterats. I inledningen av handlingen hänvisas det till Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter KAMFS 2019:1, vilka trädde i kraft den 1 augusti 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom

NN har gett in dokumentation om kundkännedomsåtgärder avseende köparna av fastigheten. Det saknas bland annat information om namn och personnummer och dokumentationen saknar datumangivelser. Det anges att risken bedöms vara normal. Syftet med affärsförbindelsen har angetts som ”försäljning av privatbostad”. Ingenting finns ifyllt i de delar som avser utredning om verklig huvudman och bedömningen av om kunden är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon anlitades av köparna till den aktuella fastigheten för att genomföra såväl kontraktsskrivningen som en värdering. Skrivuppdraget ingicks samma dag som köpekontraktet undertecknades. Värderingen har utförts kostnadsfritt, då mäklarföretaget brukar erbjuda kostnadsfria värderingar som del av sin marknadsföringsstrategi. Hon mottog inte heller någon ersättning för skrivuppdraget, som kompensation för att hon inte kunde erbjuda sedvanliga marknadsföringsåtgärder vid förmedlingen av köparnas tidigare bostad. Hon har ett brett kontaktnät i den kommun där hon är uppvuxen och numera arbetar, vilket medför att många personer beskriver henne som sin ”vän”. Hon har inte någon vänskapsrelation med köparna av fastigheten. De har ingen daglig eller särskilt privat kontakt. Hon har iakttagit kravet på opartiskhet och har inte påverkats av ovidkommande hänsyn. Utöver överlåtelsehandlingarna har hon inte varit inblandad i parternas eventuella övriga överenskommelser. Båda parterna har varit närvarande och gått igenom köpekontraktet gemensamt med henne.

Hon har endast genomfört en värdering av fastigheten. Köpeskillingen för fastigheten har varit något som överenskommits mellan parterna och representerar inte vad hon anser att marknadsvärdet för fastigheten är. Vid bedömningen av marknadsvärdet beaktade hon att fastigheten är ett unikt, arkitektritat och exklusivt hus, utan motsvarighet i bostadsområdet. Övriga bostäder i området är äldre och har inte samma standard. Vid bedömningen av marknadsvärdet beaktade hon även en tidigare värdering hon utfört avseende en annan fastighet i kommunen. Hon värderade denna fastighet till 13 000 000 kronor. En annan mäklare erhöll dock förmedlingsuppdraget och marknadsförde fastigheten för 16 000 000 kronor. Fastigheten såldes dock senare för 13 000 000 kronor. Denna bostad har dock mycket större tomtmark än värderingsobjektet. Hennes värdering har inte utgått från produktionskostnaden eller tomtpriset, utan från husets exklusivitet, övriga hus i området samt hus av samma standard i kommunen. Köpeskillingen representerar inte vad hon anser att fastighetens marknadsvärde är. De mäklare som har anlitats av polisen för att upprätta värdeutlåtanden har inte besökt fastigheten. En av mäklarna är dessutom baserad på en annan ort, vilket innebär att han saknar kännedom om det bostadsområde där värderingsobjektet är beläget. De slutpriser för fastigheter i kommunen som polisen har redogjort för i sin promemoria avser fastigheter som klart skiljer sig från värderingsobjektet. För tillfället pågår marknadsföring av en fastighet som är likvärdig med det objekt som NN har värderat. Utgångspriset för objektet som nu är till salu skiljer sig från NN:s värdering med 500 000 kronor. Det bör dock noteras att värderingsobjektet i ärendet har dyrare tillval samt en pool. Utgångspriset för fastigheten som nu är till salu visar att NN:s värdering var korrekt.

Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen var huset redan uppfört, men inte slutfört. Någon skyldighet att i köpekontraktet ange att bostaden var under uppförande har därmed inte förelegat. Vid närmare eftertanke borde det dock ha förtydligats i kontraktet att bostaden inte var slutförd. Eftersom hon endast hade ett skrivuppdrag angavs dock inte närmare detaljer. Hon hade ingen kännedom om att parterna hade ingått ett entreprenadavtal. I köpekontraktet var avsikten att ange att handpenningen skulle inbetalas till säljarens konto. Köparna hade redan kännedom om vilket kontonummer säljaren har. Det finns inget krav på att ange kontonummer i ett avtal om överlåtelse av en fastighet. Formuleringen om en frågelista i köpekontraktet är endast en standardformulering, som har följt med. Det har inte upprättats någon frågelista. När hon utförde värderingen i augusti var bostaden färdigställd, utöver vissa slutjusteringar. Hon tog del av en ritning, där det framgick att boarean var 234 kvadratmeter. Köparna uppgav dock att boarean var 230 kvadratmeter, vilket hon angav i värdeutlåtandet. Uppgiften om boarean härrör dels från en ritning, dels från köparna. När polisen utförde en mätning av bostaden uppdagades det att det har skett en miss i kommunikationen mellan arkitekten och byggherren. Hon har inte haft någon anledning att betvivla de uppgifter hon har fått avseende boarean. När det gäller antalet rum har hon utöver sovrummen räknat med biorummet, allrummet och matplatsen. Det framgår tydligt av den ingivna ritningen att bostaden har sju rum. Säljarens uppgift om att köpekontraktet, köpebrevet och tilläggsavtalet har upprättats vid samma tillfälle är inte korrekt. Hon har inte hanterat handpenningen och har inte haft anledning att misstänka att handpenningen inte hade betalats till fullo vid den avtalade tidpunkten. Parterna har efter kontraktsskrivningen träffat en egen överenskommelse om att handpenningen skulle betalas i omgångar. Hon underrättade inte banken om tilläggsavtalet, eftersom hon inte hade ett förmedlingsuppdrag. Hon har tagit för givet att transaktionerna har synts hos banken. Banken har inte krävt att få se några särskilda handlingar.

Sedan aktuellt tillsynsärende initierades har hon vidtagit åtgärder för att säkerställa en hög regelefterlevnad avseende penningtvättslagens bestämmelser. Hon har sedan ärendet inleddes insett vikten av att utföra och dokumentera en allmän riskbedömning för verksamheten utifrån bestämmelserna i penningtvättslagen. Detta har nu genomförts. De rutiner och riktlinjer utifrån penningtvättslagen som har getts in i ärendet är de som hon använder i dagsläget. Hon har sedan tidigare god kundkännedom om parterna och hon bedömde riskprofilen som normal. Hon har vidtagit samtliga åtgärder för kundkännedom. Identitetskontroller har utförts och identitetshandlingarna har kopierats. Hon har dock ingen möjlighet att ge in dokumentation avseende identitetskontrollen av parterna, eftersom polisen beslagtog delar av hennes dokumentation vid husrannsakan. Hon har råkat använda fel mall för noteringarna om kundkännedom avseende köparna. Det finns inget krav på att datera de dokument som en fastighetsmäklare upprättar för att göra noteringar. Hon har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren, men av förbiseende har hon inte gjort några noteringar avseende dessa åtgärder. Eftersom hon endast hade ett begränsat uppdrag och inte medverkade till någon förmögenhetsöverföring mellan parterna har det dock inte funnits någon skyldighet för henne att göra en riskbedömning samt uppnå kundkännedom om säljaren. Detta följer av ett förarbetsuttalande på sidan 230 i proposition 2016/17:173. Hon anlitades endast för att utföra ett begränsat uppdrag under en kort tidsperiod och kände till att säljaren och köparna redan hade kommit överens om köpeskillingen innan det att hon anlitades. Det har inte förelegat några omständigheter som borde ha gett henne misstanke om att penningtvätt skulle ha förekommit.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Värderingsuppdraget

Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering av en bostad sker det i rollen som mäklare. Även under sådana uppdrag gäller mäklarens omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet. Mäklaren ska iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 20–0835, 2017–2070 och 2016–1373).

Det angivna marknadsvärdet

Det finns omständigheter kring den aktuella värderingen på 9 100 000 kronor som ger anledning till att ifrågasätta mäklarens bedömning av marknadsvärdet, såsom prisstatistiken för fastigheter som har överlåtits i närområdet, parternas överenskomna köpeskilling samt den uppskattning av marknadsvärdet till mellan 6,2 och 6,9 miljoner kronor som företrädaren för byggbolaget har gjort i polisförhören. Vidare finns det två värdeutlåtanden från mäklare som har anlitats av polisen. Den ena mäklaren har värderat fastigheten till 6 000 000 plus/minus 400 000 kronor. Den andra mäklaren har värderat fastigheten till mellan 6 500 000 och 7 000 000 kronor.

I underlaget från polisen finns det uppgifter om köpeskillingen för ett flertal sålda fastigheter i bostadsområden nära värderingsobjektet under 2018 till 2020. Köpeskillingen för objekten ligger mellan 2 150 000 kronor och 5 875 000 kronor. Endast en fastighet särskiljer sig genom ett slutpris på 13 000 000 kronor. NN har i polisförhören uppgivit att hon har använt sig av denna bostad som ett jämförelseobjekt. Bostaden var dock inte såld vid tidpunkten för värderingen, men NN hade gjort en värdering av bostaden till 13 000 000 kronor ett år tidigare. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer dock att denna fastighet inte utgör ett relevant jämförelseobjekt, då det rör sig om en gård med en bostad från 1930. Bostaden har omkring 70–100 kvadratmeter större boarea än värderingsobjektet och cirka 3 500 kvadratmeter större tomt. Det kan även konstateras att fastigheten ännu inte hade sålts vid tidpunkten för NN:s värdering, vilket gör att hon inte kan ha beaktat dess slutpris.

Av Fastighetsmäklarinspektionens framtagna underlag framgår det att fyra bostäder i samma bostadsområde som värderingsobjektet har sålts under 2015 till 2020. Dessa fastigheter har en boarea på mellan 144 till 160 kvadratmeter och en tomtarea på mellan 2 011 till 4 679 kvadratmeter. Den ena fastigheten är byggd 1975, medan övriga tre bostäder är byggda mellan 1991 till 1992. Fastigheterna har sålts för priser mellan 4 120 000 kronor till 4 800 000 kronor. Även om fastigheterna skiljer sig på flera punkter från värderingsobjektet, och två av fastigheterna har sålts efter värderingstillfället, kan slutpriserna ge en indikation på prisläget i bostadsområdet. För att visa på riktigheten i värderingen har NN även lyft fram marknadsföringen av en fastighet i augusti 2021, belägen cirka 5 kilometer från värderingsobjektet. Utgångspriset är angivet till 8 495 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen instämmer i att den marknadsförda bostaden är mer likartad värderingsobjektet och att dess utgångspris kan vara en indikation på huruvida NN:s värdering var korrekt. Den marknadsförda bostaden är byggd tolv år före värderingsobjektet och NN har uppgett att bostaden saknar pool och har billigare tillval. Noteras bör dock att det har gått två år mellan mäklarens värdering och den aktuella marknadsföringen och att bostadspriserna under denna period har stigit.

Det finns ytterligare ett värdeutlåtande från en mäklare som har anlitats av köparna till fastigheten. Värderingen genomfördes i oktober 2020, det vill säga mer än ett år efter NN:s värdering. Marknadsvärdet för fastigheten bedömdes då till 8 555 000 kronor plus/minus 50 000 kronor. I polisförhör uppger mäklaren att han inte är bekant med köparna av fastigheten eller med NN.

Av de två värdeutlåtanden som har genomförts av mäklare som har besökt fastigheten framgår det att bostaden är ett unikt arkitektritat objekt, med exklusiva materialval och hög standard. Bostaden har bland annat en ljudisolerad biosalong, ett vin- och whiskeyrum, ljudsystem och övervakningssystem i hela bostaden, en napolitansk stenugn samt ett poolområde med ett poolhus. Huset uppges skilja sig påtagligt från övriga hus i bostadsområdet. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa uppgifterna. Att bostaden är nybyggd med ett flertal exklusiva egenskaper medför svårigheter att finna relevanta jämförelseobjekt. Även om värdeutlåtandet från den andra mäklare som har besökt fastigheten utfärdades cirka ett år efter NN:s värdering kan det konstateras att detta värdeutlåtande ligger i närheten av NN:s bedömda marknadsvärde. Det föreligger även viss anledning till osäkerhet angående de värdeutlåtanden som har utfärdats av de två fastighetsmäklare som har anlitats av polisen. Dessa mäklare har inte besökt fastigheten och de har haft knapphändig information om fastighetens uppvärmningssystem, konstruktion, driftskostnader och planritning.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Med beaktande av alla kända omständigheter kring värderingen finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har angett en felaktig värderingsuppgift avseende det beräknade marknadsvärdet i värdeutlåtandet.

Övriga uppgifter i värdeutlåtandet

Av det interimistiska slutbeskedet framgår det att fastigheten vid tidpunkten för NN:s värdering inte var helt färdigställd. Det saknades diverse intyg och verifieringar avseende bland annat eldstad/rökkanal, imkanal, luftflödet och energiberäkningen. I handlingen anges det att byggnaden fick tas i bruk för möblering, men inte användas för boende innan åtgärderna hade utförts. NN uppger att bostaden var färdigställd, utöver vissa slutjusteringar. Företrädaren för det byggbolag som har sålt fastigheten uppger i polisförhör att poolen samt delar av trädäcket inte var klara att tas i bruk vid tillträdet. Den banktjänsteman som hanterade bolånet har i polisförhör uppgivit att bostaden inte var färdigställd när bolånet skulle tecknas och att värderingen därför avsåg fastighetens marknadsvärde när bostaden var helt klar. I värdeutlåtandet anges det att syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdet vid en försäljning av fastigheten vid värderingstidpunkten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i sitt värdeutlåtande borde ha angett huruvida bedömningen avsåg fastighetens marknadsvärde i ej färdigställt skick eller en förhandsvärdering av fastighetens värde efter det att bostaden var färdigställd.

I värdeutlåtandet har NN angivit att boarean uppgår till 230 kvadratmeter. Det företag som polisen har anlitat för att mäta boarean i bostaden har beräknat boarean till 196 kvadratmeter. I det värdeutlåtande som har utfärdats av en mäklare i oktober 2020 anges boarean till 221 kvadratmeter. I bygglovsansökan står det att byggnadsarean är beräknad till 234 kvadratmeter och att boarean är beräknad till 210 kvadratmeter.

NN har i värdeutlåtandet angivit att uppgiften om boarean kommer från en ritning. I polisförhören har hon uppgett att köparna inledningsvis byggde en bostad på 180 kvadratmeter, men att de sedan gjorde en utbyggnad som inte krävde bygglov. I sitt yttrande till inspektionen har NN angivit att hon tog del av en ritning, där en uppgift om 234 kvadratmeter fanns angiven. Köparna uppgav dock att boarean var 230 kvadratmeter, vilket hon angav i värdeutlåtandet. Huset har så stora rum och öppna ytor att det inte fanns någon anledning för henne att misstänka att bostadens boarea var mindre än 230 kvadratmeter.

Det förekommer ett flertal olika uppgifter om boarean i utredningen. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte med säkerhet slå fast vilken av dessa uppgifter – om ens någon - som var korrekt vid tidpunkten för NN:s värdering. Den uppgift om 234 kvadratmeter som härrör från en ritning avser dock byggnadsarean, vilket inte bör förväxlas med en byggnads boarea. I värdeutlåtandet har det angivits att uppgiften om boarea härrör från en ritning. Fastighetsmäklarinspektionen finner det dock visat i ärendet att NN inte har haft någon ritning som grund för uppgiften, utan att hon har förlitat sig på information från köparna. Uppgiftens ursprung i värdeutlåtandet är därmed felaktigt angiven.

I värdeutlåtandet har NN angivit att bostaden har sju rum, varav fem sovrum. I det värdeutlåtande som har utfärdats i oktober 2020 av den andra fastighetsmäklaren som har besökt fastigheten uppges bostaden ha sex rum, varav fyra sovrum. I ett av polisförhören uppger NN att hon vid angivelsen av antalet rum i värdeutlåtandet räknade klädkammaren som ett möjligt sovrum. I sitt yttrande har NN uppgivit att hon räknade med allrummet, matplatsen och biorummet i antalet rum och att hon såg biorummet som ett potentiellt femte sovrum. Hon anser att det framgår tydligt av den ingivna ritningen att bostaden har sju rum.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Utifrån den ritning som NN har gett in anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostaden har sex rum; fyra sovrum, ett allrum och ett biorum. Klädkammaren och vinrummet saknar direkt dagsljus och bör därmed inte klassas som rum. Inspektionen bedömer inte heller att matplatsen kan anses utgöra ett eget rum, utan att den utgör en del av köket. NN får därmed anses ha angivit en felaktig uppgift om antalet rum i värdeutlåtandet.

NN har angivit felaktig information i värdeutlåtandet angående varifrån hon har hämtat uppgiften om boarean samt om antalet rum i bostaden. Vidare borde hon i värdeutlåtandet ha angett huruvida bedömningen avsåg fastighetens marknadsvärde i ej färdigställt skick eller en förhandsvärdering av fastighetens värde efter det att bostaden var färdigställd. Med anledning av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed vid utformningen av värdeutlåtandet. Agerandet utgör grund för en varning.

Skrivuppdraget

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i nuvarande 8 § och 21 § fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se beslut med dnr 2014–2177 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Exakt hur långt mäklarens skyldigheter sträcker sig vid begränsade uppdragsavtal är dock inte helt klarlagt (se Melin, Fastighetsmäklarlagen - En kommentar (16 augusti 2021, uppdaterad version 2018, JUNO) kommentaren till 1 §). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–0440, 2014–2177 och 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2009). Standardvillkor som inte är relevanta för den aktuella överlåtelsen bör tas bort ur avtalet.

Det är utrett i ärendet att parterna har ingått ett entreprenadavtal samt ett köpekontrakt. Entreprenadavtalet ingicks den 5 mars 2019. Priset har angivits till 6 473 500 kronor och synes omfatta såväl tomten som uppförandet av ett småhus. I avtalet finns dock en överstruken del med en betalningsplan för hur priset skulle betalas. Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 15 april 2019 och köpeskillingen är angiven till 7 000 000 kronor. Parternas intentioner avseende innehållet i de båda avtalen samt avtalens förhållande till varandra framgår inte fullt ut av utredningen. NN uppger att hon inte har känt till entreprenadavtalet och att hon utöver överlåtelsehandlingarna inte har varit inblandad i parternas eventuella övriga överenskommelser.

I bygglovsansökan anges det att startdatum för byggnationen var den 1 mars 2019 och att den planerade byggtiden var fem månader. Av köpekontraktet framgår det att fastigheten överläts i det skick den var i på kontraktsdagen den 15 april, såvida parterna inte hade kommit överens om något annat. NN har uppgett att huset var uppfört, men inte slutfört vid kontraktsskrivningen. Som tidigare redogjorts för framgår det av det interimistiska slutbeskedet från augusti 2019 att bostaden inte var helt färdigställd då. Den banktjänsteman som hanterade bolånet har i polisförhör uppgivit att bostaden inte var färdigställd när bolånet skulle tecknas i augusti och att värderingen därför avsåg fastighetens marknadsvärde när bostaden var helt klar. Företrädaren för det byggbolag som har sålt fastigheten uppger i polisförhör att poolen samt delar av trädäcket inte var klara att tas i bruk vid tillträdet. NN uppger att det borde ha förtydligats i kontraktet att bostaden ännu inte var färdigställd, men att närmare detaljer inte angavs då hon endast hade ett skrivuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN borde ha sett till att köpekontraktet närmare reglerade frågor kring bostadens färdigställande och utfärdande av slutbesked. Hon har underlåtit att anpassa köpekontraktet till den aktuella överlåtelsen.

Av köpekontraktet framgår det att det har fogats en frågelista till avtalet, men NN uppger att någon sådan handling aldrig upprättades. I tidigare beslut har Fastighetsmäklarnämnden även uttalat att det i ett köpekontrakt bör finnas en uppgift om till vilket konto handpenningen ska inbetalas (se beslutet 2009-06-17:6 i årsboken för 2009 samt 2012-09-26:6 i årsboken för 2012). Uppgift om kontonummer för inbetalning av handpenningen saknas dock i aktuellt köpekontrakt.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sitt ansvar att medverka till adekvata överlåtelsehandlingar och anser att hon ska meddelas en varning på denna grund.  

Handpenningen

Det åligger en mäklare, som har åtagit sig att förvalta en handpenning på sitt klientmedelskonto, att kontrollera om betalning har influtit vid sista betalningsdag och vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren om detta (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 maj 2019 med dnr 2018–2361). Inbetalningen av handpenningen skulle dock inte ske till NN:s klientmedelskonto. Fastighetsmäklarinspektionen finner det inte visat att NN skulle hantera inbetalningen av handpenningen. Hon ska därmed inte heller lastas för att inte ha kontrollerat om handpenningen hade erlagts vid den avtalade betalningsdagen.

NN har uppgett att hon vid tillträdet inte hade anledning att misstänka att handpenningen inte hade betalats till fullo. Av polisförhören med henne framgår det att hon inte frågade parterna i samband med tillträdet om handpenningen var inbetald, utan att hon utgick från att så var fallet när parterna skrev under köpebrevet. Även om NN inte har ansvarat för hanteringen av handpenningen anser Fastighetsmäklarinspektionen att hon har ett ansvar för att innehållet i den dokumentation som tas fram är korrekt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha lyft frågan om handpenningen var inbetalad vid tillträdet, innan hon medverkade till att ta fram ett köpebrev och en likvidavräkning med en felaktig angivelse av att handpenningen hade inbetalats i maj 2019 och att köpeskillingen hade erlagts till fullo.

Vid upprättandet av tilläggsavtalet fick NN kännedom om att handpenningen för fastigheten inte hade betalats till fullo vid tidpunkten för tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN borde ha insett att denna information kunde vara av värde för den kreditgivande banken att känna till. Genom att inte ha meddelat banken denna uppgift, samt genom att inte ha lyft frågan med parterna om handpenningen var inbetalad innan köpebrevet och likvidavräkningen upprättades, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Vid den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Av utredningen framgår det att NN vid tidpunkten för uppdragets utförande inte hade gjort en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten. Hon har därmed inte uppfyllt sin skyldighet i enlighet med penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Vid tidpunkten för skrivuppdragets ingående gällde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1). I 17 § anges det att rutinerna ska dokumenteras och uppdateras vid behov. Av det allmänna rådet till föreskriften framgår det att det bör anges i dokumentationen när riskbedömningen av verksamheten och rutinerna senast uppdaterades. I de föreskrifter (KAMFS 2019:1) som den 1 augusti 2019 efterträdde KAMFS 2016:1 anges i 8 § att fastighetsmäklaren ska utvärdera sina rutiner minst en gång per år och dokumentera datumet för utvärderingen av rutinerna. Av dokumentationen ska det också framgå när rutinerna senast uppdaterades.

NN har gett in rutiner för att förhindra att hennes verksamhet utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. De ingivna handlingarna är inte signerade och daterade. I inledningen av handlingen hänvisas det till KAMFS 2019:1, vilka inte var gällande vid inledningen av NN_s uppdrag. Mäklaren har uppgivit att sedan aktuellt tillsynsärende initierades har hon vidtagit åtgärder för att säkerställa en hög regelefterlevnad avseende penningtvättslagens bestämmelser. Hon uppger att de rutiner och riktlinjer hon har gett in är de som numera används i verksamheten, vilket innebär att de ingivna handlingarna inte var gällande vid tidpunkten för uppdraget. Utredningen ger därför inte stöd för annat än att NN har saknat dokumenterade riskbaserade rutiner för verksamheten vid tidpunkten för det granskade uppdraget. Förseelsen motiverar en varning (jmf beslut med dnr 20–0104).

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska bevaras i fem år (5 kap. 3 § penningtvättslagen). Av 19 § i KAMFS 2016:1 framgår det att de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Kundkännedom avseende köparna

Det saknas betydelsefull information i det underlag för kundkännedom avseende köparna som NN har gett in. Det finns ingen uppgift om namn och personnummer på kunderna. Syftet med affärsförbindelsen har angetts som ”försäljning av privatbostad”, trots att underlaget enligt mäklaren avser köparna av fastigheten. Det saknas uppgift i dokumentationen om vid vilken tidpunkt angivna åtgärder vidtogs. Ingenting finns ifyllt i de delar som avser utredning om verklig huvudman och bedömningen av om kunderna är personer i politiskt utsatt ställning eller familjemedlemmar eller kända medarbetare till en sådan person. Det kan även konstateras att mäklaren inte har kunnat ge in kopior av de identitetshandlingar som har använts för att kontrollera kundernas identitet. Av utredningen framgår det att dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna är mycket bristfällig. Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Förseelsen utgör grund för en varning (jmf beslut med dnr 19–1120).  

Kundkännedom avseende säljaren

Fastighetsmäklarens skyldigheter enligt bestämmelserna i penningtvättslagen gäller även när fastighetsmäklaren åtar sig ett skrivuppdrag (jmf beslut med dnr. 2014–2177 där mäklarens överklagande avslagits i såväl förvaltningsrätt som kammarrätt och prövningstillstånd har nekats av Högsta förvaltningsdomstolen, förvaltningsrätten i Stockholms dom den 8 december 2010 i mål nr 12975–10 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–1355 och 2016–0479).

NN har invänt att hon inte har haft någon skyldighet att uppnå kundkännedom om säljaren. Hon har i denna del hänvisat till nedanstående förarbetsuttalande i proposition 2016/17:173 s. 230:

När det gäller begreppet transaktion anser regeringen att det bör tolkas vitt. Förutsättningen för att utförandet av en enstaka transaktion ska medföra skyldigheter att vidta kundkännedomsåtgärder är dock att det sker en förmögenhetsöverflyttning till eller från verksamhetsutövaren. För att det ska föreligga en skyldighet att vidta åtgärder för kundkännedom krävs också att den som är part i förmögenhetsöverföringen med verksamhetsutövaren är kund, dvs. har trätt eller står i begrepp att träda i avtalsförbindelse med denne. Frågan om kundkännedomsåtgärder måste vidtas avseende både köpare och säljare vid förmedlingsuppdrag som utförs av exempelvis fastighetsmäklare, som Fastighetsmäklarinspektionen vill ha belyst, måste avgöras utifrån dessa parametrar. Som Mäklarsamfundet framhåller bör situationen då en mäklare tar emot belopp som uppgår till eller överstiger 15 000 euro av köparen med krav på särskild hantering eller redovisning av beloppet anses innebära ett krav på åtgärder för kundkännedom. Om mäklaren däremot inte alls tar emot eller förmedlar någon del av köpeskillingen kan dock bedömningen bli en annan.

Av 2 § i KAMFS 2016:1 framgår det att begreppet ”kund” i föreskrifterna inbegriper dels fastighetsmäklarens uppdragsgivare, dels uppdragsgivarens motpart i affären. I 11 § anges det att information om affärsförbindelsens syfte och art ska inhämtas avseende såväl uppdragsgivaren som dennes motpart. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut bedömt att mäklaren är skyldig att vidta kundkännedomsåtgärder om båda parter, oavsett om handpenningen har deponerats hos mäklaren eller ej (jmf beslut med dnr. 2018–2128 och 2019–1121). Det sistnämnda beslutet överklagades av mäklaren och förvaltningsrätten i Karlstad har bifallit överklagandet (se dom meddelad den 9 juli 2021 i mål nr 1382–21). Förvaltningsrätten har i sin dom inte uttalat att mäklaren skulle vara undantagen kravet på att uppnå kundkännedom om köparen, till följd av att handpenningen inte deponerades hos mäklaren. Domstolen biföll istället överklagandet, bland annat mot bakgrund av att den fann att mäklaren hade uppnått kundkännedom om såväl säljare som köpare innan det att affärsförbindelsen etablerades med uppdragsgivaren och mäklaren hade medverkat till transaktionen. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är att praxis i mäklarbranschen är att uppnå kundkännedom om båda parter, oavsett om handpenningen deponeras hos mäklaren eller ej. Detta styrks av att mäklarna i besluten med dnr 2018–2128 och 2019–1121, samt mäklaren i aktuellt ärende, uppger att de har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende båda parter.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021, Polisens tryckeri Stockholm) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande. I uppräkningen av riskscenarion och kända tillvägagångssätt beskrivs skrivuppdrag som ett sätt att genom en anlitad fastighetsmäklare ge skenbar legitimitet åt en affär. Att handpenningen inte går via mäklarens klientmedelskonto är, enligt Fastighetsmäklarinspektionens senaste föreskrifter och allmänna råd på penningtvättsområdet (KAMFS 2021:3), en sådan omständighet som kan tyda på ett bulvanförhållande.

Det sker förvisso ingen förmögenhetsöverföring till mäklaren, när denne inte tar emot ett belopp via sitt klientmedelskonto. Mäklaren bör dock anses utgöra en mellanhand som medverkar till, och möjliggör, transaktionen och som utför uppgifter som för parterna är nödvändiga för att fastighetsförsäljningen ska kunna genomföras. Oavsett om det föreligger ett skriftligt eller muntligt avtalsförhållande eller ej mellan mäklaren och den part som inte är uppdragsgivare har mäklaren lagenliga förpliktelser att uppfylla gentemot båda parter enligt fastighetsmäklarlagen. Mäklaren innehar en sådan relation till båda parter att det utifrån penningtvättslagstiftningens syfte vore otillräckligt att endast uppnå kundkännedom om den ena parten. Enligt 3 kap. 14 § penningtvättslagen ska åtgärder för kontroll, bedömning och utredning enligt 3 kap. 7, 8 och 10–13 §§ utföras i den omfattning som det behövs med hänsyn till kundens riskprofil och övriga omständigheter. Egenskaperna hos produkter och tjänster är exempel på sådana omständigheter som kan påverka hur åtgärderna för kundkännedom ska vidtas (se prop. 2016/17:173 s. 528). Fastighetsmäklarinspektionen anser att egenskaperna hos den tjänst som mäklaren erbjuder, det vill säga att fungera som en opartisk mellanman som möjliggör fastighetsförsäljningen och transaktioner mellan säljare och köpare, utgör en sådan omständighet som bör påverka att åtgärder för kundkännedom ska vidtas i samtliga fall även avseende uppdragsgivarens motpart. Det bör därmed anses ingå i god fastighetsmäklarsed att uppnå kundkännedom om båda parter vid ett skrivuppdrag, även i de fall då fastighetsmäklaren inte hanterar handpenningen. Det kan även tilläggas att en fastighetsmäklare som inom ramen för sitt uppdrag uppger sig ha vidtagit strängare åtgärder än vad mäklaren anser att lagen kräver, bör dokumentera också dessa åtgärder.

NN har uppgett att hon har vidtagit samtliga åtgärder som krävs för att uppnå kundkännedom om säljaren, men att hon av förbiseende inte har gjort några noteringar om detta. Utöver att hon uppger sig ha kontrollerat och kopierat identitetshandlingarna har hon dock inte på något sätt redogjort för vilka åtgärder hon har vidtagit för att uppnå kundkännedom om säljaren eller när detta har skett. Det kan ifrågasättas om NN överhuvudtaget har vidtagit några åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren. I avsaknad av bevis avseende detta kan i vart fall konstateras att NN inte har gett in någon kopia av identitetshandlingar avseende företrädaren för byggbolaget. Hon har inte heller gett in någon kopia av registreringsbevis för bolaget. Hon har inte heller i övrigt dokumenterat några av de åtgärder för kundkännedom som hon uppger sig ha vidtagit. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Förseelsen motiverar en varning (jmf beslut med dnr 19–1250).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en varning för att:

• hon i värdeutlåtandet har underlåtit att ange korrekt information om antalet rum och ursprunget till uppgiften om boarea samt för att ha underlåtit att ange huruvida bedömningen avsåg fastighetens marknadsvärde i ej färdigställt skick eller en förhandsvärdering av fastighetens värde efter det att bostaden var färdigställd,
• hon har brustit i sin skyldighet att upprätta ett adekvat köpekontrakt,
• hon har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att ha upprättat ett köpebrev och en likvidavräkning med felaktig information om erläggandet av handpenningen och köpeskillingen och för att hon har underlåtit att underrätta den kreditgivande banken om den försenade inbetalningen av handpenningen när hon fick kännedom om förhållandet,
• hon inte har gjort en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten,
• hon inte har haft dokumenterade rutiner för att förhindra att hennes verksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism,
• hon har brustit i dokumentationen avseende åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna, och
• för att hon har brustit i dokumentationen avseende åtgärderna för att uppnå kundkännedom om säljaren.