Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att följa upp ett villkor i köpekontraktet, som innebar att avtalet förföll om bouppteckningen för det säljande dödsboet inte registrerades inom den avtalade tiden. Även prövning av om mäklaren har brustit i sitt ansvar genom att först vid tillträdet ha dokumenterat parternas överenskommelse om en förlängning av tidsfristen. Att mäklaren anlände till tillträdet med handlingar som innehöll felaktig information om datumet för undertecknandet av tilläggsavtalet har också behandlats i beslutet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in del av ett tilläggsavtal samt del av mäklarjournalen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet med bilagor, köpekontraktet, depositionsavtalet, tilläggsavtalet, journalen, anbudsförteckningen, fastighetsutdrag, en frågelista, den registrerade bouppteckningen samt ett dödsfallsintyg.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppdragsgivare vid den aktuella förmedlingen var ett dödsbo. I köpekontraktet angavs det att bouppteckningen skulle vara klar senast den 8 januari 2021, vilket den inte var. På tillträdesdagen den 29 januari tillhandahöll mäklaren ett tilläggsavtal till parterna som reglerade att tiden för registrering av bouppteckningen skulle förlängas fram till tillträdesdagen. Tilläggsavtalet var dock daterat den 5 januari. NN ansåg att köparna skulle skriva under avtalet med den felaktiga dateringen. När köparna inte ville göra detta ändrade mäklaren till korrekt datum.

NN har underlåtit att kontakta parterna vid utgången av tidsfristen som fanns angiven i köpekontraktet. Han har istället i efterhand försökt att åtgärda problemet genom att få parterna att underteckna ett feldaterat tilläggsavtal. När journalen skulle undertecknas av parterna fanns en notering om att tilläggsavtalet hade undertecknats den 5 januari.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Vid den inledande kontakten med dödsbodelägarna den 20 oktober 2020 tog han del av dödsfallsintyget efter deras avlidna mor. Enligt dödsbodelägarna undertecknades bouppteckningen den 11 november. Efter att han fått en kopia av bouppteckningen från begravningsbyrån ägde kontraktsskrivningen rum den 18 november. Tillträdesdagen bestämdes till den 29 januari 2021.

I köpekontraktet fördes det in ett villkor, innebärande att bouppteckningen måste registreras hos Skatteverket senast den 8 januari. Han bedömde att tiden var tillräckligt väl tilltagen för att bouppteckningen skulle hinna registreras innan detta datum. Till följd av pandemin förlängdes dock Skatteverkets handläggningstider, vilket innebar att registreringen av bouppteckningen dröjde längre än förväntat. Vare sig han, uppdragsgivaren eller köparna uppmärksammade att datumet för tidsfristen passerade. Någon gång i mitten av januari noterade han att tidsfristen hade löpt ut. Han har dock haft tät dialog med parterna per telefon och samtliga parter har varit inställda på att fullfölja affären, förutsatt att bouppteckningen registrerades hos Skatteverket innan tillträdet. Den 20 januari kunde han via Skatteverkets webbplats erhålla den registrerade bouppteckningen.

Han medger att det är han som i huvudsak borde ha reagerat innan tidsfristen i avtalet löpte ut och meddelat parterna att de genom ett tilläggsavtal borde senarelägga tidsfristen. När han förberedde tillträdet insåg han att det vore bra om parterna undertecknade ett tilläggsavtal som förtydligade parternas vilja att invänta registreringen av bouppteckningen och fullfölja avtalet.

På tillträdesdagen uppmärksammade köparna att datumangivelsen i tilläggsavtalet var felaktigt angiven. Han gjorde då en ändring till korrekt datum. Efter det att den felaktiga datumangivelsen uppmärksammades har han inte uppmanat parterna att underteckna avtalet med den felaktiga dateringen. Han kan dock förstå om hanteringen kan ha lett till att parterna kände sig osäkra eller att de ansåg att hanteringen var otydlig.

Eftersom tilläggsavtalet ursprungligen var daterat den 5 januari följde detta datum med till journalen. Han har dock gjort en ändring av det felaktiga datumet i journalen. Ändringarna i tilläggsavtalet och journalen har skett för hand, vilket han har förstått det som är godtagbart.

Det har aldrig varit hans avsikt att vilseleda någon part och det är olyckligt om parterna har fått en sådan uppfattning. Han har under hela förmedlingsprocessen gjort sitt yttersta för att kunna genomföra tillträdet i tid. Affären kunde slutföras utan problem och han kan inte se att köparna har lidit någon skada av det inträffade.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår det att avtalad tillträdesdag är den 29 januari 2021. Vidare framgår det bland annat följande.

Vid detta avtals undertecknande förelåg ingen av Skatteverket registrerad bouppteckning, utan endast ett, av [begravningsbyråns namn] upprättat utkast till bouppteckning. Emellertid finns det ett registerutdrag från Skatteverket, utvisande vilka som är barn till [den avlidnas namn], samt del utav upprättad och inskickad bouppteckning efter [den avlidnas namn].

Ett villkor för detta köpeavtal är att dödsbodelägarna i dödsboet efter [den avlidnas namn] senast 2021-01-08 kan uppvisa en av Skatteverket godkänd och registrerad bouppteckning, utvisande att [de två dödsbodelägarnas namn] är dödsbodelägare i dödsboet och därmed äger rätt att företräda dödsboet. I annat fall förfaller detta köpeavtal i dess helhet och köparen äger rätt att återfå erlagd handpenning och ingendera parten äger rätt till skadestånd av den andra.

Tilläggsavtalet

I tilläggsavtalet är datumet den 5 januari 2021 angivet invid parternas underskrifter. Detta datum har dock strukits över och ersatts med en handskriven angivelse av datumet den 29 januari 2021. I avtalet anges det bland annat följande.

Till köpekontrakt ingånget 2020-11-18 avseende ovanstående köpeobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg:

Då rådande COVID-19-pandemi har påverkat Skatteverkets handläggningstid av bouppteckningar, ser registrering av bouppteckningen efter [den avlidnas namn] inte ut att hinna bli klar före 2021-01-08, som det i köpeavtalet angivits till, avtalar parterna härmed om att förlänga tidsfristen gällande registrering av bouppteckning till 2021-01-22 med avsikten att kunna vidhålla den avtalade tillträdesdagen 2021-01-29.

Journalen

I journalen finns det en notering om att ett tilläggsavtal är upprättat, genomgånget och påskrivet. Invid noteringen anges datumet den 5 januari 2021. Datumet är dock överstruket och ersatt av en handskriven angivelse av datumet den 29 januari 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.  Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41). Att parterna inte ber mäklaren om hjälp med att dokumentera överenskommelser befriar inte mäklaren från denna skyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår även i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen att verka för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen (se inspektionens beslut i ärendena med dnr 2020–0228 och 2018–1739).

Återgångsvillkoret

Av utredningen framgår det att NN inför tidsfristens utgång inte har följt upp det aktuella villkoret om registreringen av bouppteckningen. Villkoret var av stor betydelse för parterna, då en bristande uppfyllelse av villkoret innebar att köpekontraktet inte längre gällde och att handpenningen skulle återbetalas till köparna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte ha kontrollerat huruvida villkoret var uppfyllt inför utgången av den avtalade tidsfristen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Tilläggsavtalet

När NN i mitten av januari uppmärksammade att villkoret inte var uppfyllt träffade parterna en muntlig överenskommelse om att affären skulle fullföljas, förutsatt att bouppteckningen registrerades hos Skatteverket innan tillträdet. Mäklaren såg dock inte till att denna överenskommelse dokumenterades förrän på tillträdesdagen ett par veckor senare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha sett till att överenskommelsen om den förlängda tidsfristen dokumenterades på ett tidigare stadium. Det kan vidare konstateras att mäklaren anlände till tillträdet med ett tilläggsavtal, samt en journal, med en felaktig uppgift om datumet för undertecknandet av tilläggsavtalet. Om inte en av parterna hade noterat avvikelsen, hade datumet för parternas undertecknande av avtalet varit felaktigt angivet i handlingarna. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har brustit i sitt ansvar avseende hanteringen av tilläggsavtalet. Mot bakgrund av att ett tilläggsavtal ändå upprättades i samband med tillträdet, och då en ändring av den felaktiga dateringen gjordes i tilläggsavtalet samt i journalen innan undertecknandet skedde, anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att inte ha kontrollerat huruvida villkoret avseende registreringen av bouppteckningen var uppfyllt inför utgången av den avtalade tidsfristen. I denna varning ingår en erinran för att ha brustit i sitt ansvar avseende dokumenteringen av parternas överenskommelse.