Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i samband med förmedlingen av en fastighet använt sig av vilseledande uppgifter gällande fastighetens fasad och om fastighetsmäklaren uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in ett skärmklipp från marknadsföringen på internet och besiktningsprotokollet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, information om köparens undersökningsplikt och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har inte upplyst om att fastigheten har en enstegstätad fasad vilket innebär en mycket stor risk som köpare. Det står varken i besiktningen eller beskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon har inte agerat varken oaktsamt, i strid med mäklarlag eller god fastighetsmäklarsed då hon förmedlat aktuell fastighet. För att fastställa fastighetens skick och standard har säljarna med henne som biträde låtit besikta fastigheten den 29 december 2020.

Besiktningsmannen har angett att fastighetens fasad består av puts utanpå cellplast och trästomme. Besiktningen har varit tillgänglig för samtliga av de tilltänkta köparna. Hon har redovisat att fasaden består av trä och puts, vilket har godkänts av säljarna och överensstämmer med besiktningsmannens beskrivning.

Anmälaren har fel i sin redogörelse och hon kan inte anses ha agerat oaktsamt då hon förlitat sig på säljarnas och besiktningsmannens uppgifter. Utöver uppgifterna i objektsbeskrivningen och besiktningsprotokollet har det inte förekommit någon ytterligare information eller diskussion kring fasaden. Detta då det inte förekommit några frågor avseende detta, om så hade varit fallet hade hon hänvisat till besiktningsmannen. Hon har inte sett att hon varit skyldig att redovisa mer information än det besiktningsprotokoll som förelåg utfärdat av en fackman med betydligt bättre kunskap än henne.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Fakta om bostaden” framgår bland annat följande.

Byggnadssätt
Grund: Betongplatta. Stomme: Trä. Bjälklag: Trä. Fasad: Trä och puts.
[…]

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in en skärmbild från marknadsföringen på internet där följande framgår fällande fasaden.

FASAD
Trä och puts

Besiktningsprotokollet

Av besiktningsprotokollet framgår följande.

Byggnadstyp

[…]

Fasader med träpanel/puts och fönster med 3-glas isolerglaskassetter.

[…]

Fasad

Allmän information:

Puts utanpå cellplast på trästomme enligt fastighetsägaren. Fasaden är känslig för sprickbildning och bör ses över löpande för att minska risken för inträngande fukt.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Näringsidkaren får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § samma lag är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvisande sätt.

Av utredningen i ärendet framgår det att besiktningsprotokollet innehåller två olika beskrivningar avseende byggnadens fasad. Avseende byggnadstypen har det angetts att fasaden består av träpanel och puts medan det i stycket avseende byggnadens fasad angetts att den utöver puts och trä även består av cellplast. I marknadsföringen har NN endast angett att fasaden består av puts och trä.

Högsta domstolen har i en prövning (NJA 2015 s. 110) behandlat frågan gällande enstegstätade putsfasader där följande konstateras.

Utredningen i målet, t.ex. SP Rapport 2009:16, visar att man under de senaste fyra åren kommit till insikt om att det finns stora risker och problem – från fuktsäkerhetssynpunkt – med putsade, enstegstätade väggar, dvs. väggar där det saknas luftspalt.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att konstruktionen i det aktuella ärendet utgör en så kallad enstegstätad putsfasad. Det är ostridigt i ärendet att NN haft vetskap om fasadens konstruktion utifrån uppgifterna i besiktningsprotokollet. Genom att i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet utelämna väsentlig information gällande fasadens konstruktion har marknadsföringen varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs påstående om att hennes beskrivning överensstämmer med besiktningsmannens inte är korrekt. Det måste anses utgöra en väsentlig skillnad mellan de olika beskrivningarna mot bakgrund av att beskrivningen i marknadsföringen inte utgör en riskkonstruktion. Förseelsen är varningsgrundande.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med diarienummer 2018-0992) uttalat att det inte anses tillräckligt för en fastighetsmäklare att uppfylla sin upplysningsskyldighet endast genom att vidarebefordra uppgifter från den ena kontrahenten eller från annat håll om uppgifterna är av sådan art att det kan vara svårt för en tilltänkt köpare att tillgodogöra sig innehållet. I förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen framgår även att en fastighetsmäklare ska, om omständigheterna ger anledning till det, granska riktigheten av sådana uppgifter innan de vidarebefordras till en köpare. En fastighetsmäklare kan inte okritiskt förmedla uppgifter från en säljare rörande fastighetens skick (se prop.1983/1984:16 s. 37-38). Vidare går det att utläsa från förarbetena till den förra fastighetsmäklarlagen att en köpare bland annat ska få information om sådant gällande fastighetens skick som mäklaren med hänsyn till omständigheterna kan ha haft särskild anledning att räkna med. Vilket innebär att mäklaren till exempel är skyldig att upplysa en köpare i de fall ett förmedlingsobjekt är av en modell eller produktion som brukar vara behäftad med en viss brist (se prop. 2010/2011:15 s29-30).

NN har genom att till godogöra sig besiktningsprotokollet varit medveten om fasadens konstruktion. Fastighetsmäklarinspektionen anser att beskrivningen i besiktningsprotokollet inte ger adekvat information om vilken risk fasadens konstruktion innebär och är dessutom beskriven på två olika sätt. I förhållande till risken en sådan konstruktion innebär får informationen i besiktningsprotokollet anses vara så pass vag att det anbefaller på en fastighetsmäklare i sin roll som oberoende mellanman att tydliggöra detta för tilltänkta köpare. Vidare får en enstegstätad putsfasad anses utgöra ett vedertaget begrepp där det är klarlagt att det utgör en riskkonstruktion. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är något som en fastighetsmäklare ska ha kännedom om.

Att en fastighets fasad utgörs av en riskkonstruktion är att betrakta som väsentlig information som är viktigt att en tilltänkt köpare på ett tydligt sätt får ta del av på ett så tidigt stadium som möjligt. Detta då det kan finnas risk för fuktgenomträngning som kan leda till stora kostnader. Genom att underlåta att informera om fasadens konstruktion och vilken risk det innebär samt förhållit sig passiv till otydligheterna i besiktningsprotokollet har NN brustit i sin upplysningsskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning för vilseledande marknadsföring samt en varning för att hon brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet gällande konstruktionen av fasaden och vilka risker det medför. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.

Skiljaktig mening

Två av ledamöterna har skiljaktig mening och anför följande.

I besiktningsprotokollet anges rubriken Byggnadsbeskrivning: ”Fasader med träpanel/puts”. Detta stämmer bra överens med bilder från både besiktningsprotokoll och objektsbeskrivning, där det framkommer att byggnaden har både puts och träpanel som fasadmaterial. Eftersom med fasad avses ytskikt, är det därmed korrekt att ange just dessa båda material i objektsbeskrivningen. Det bör därmed inte utgå någon påföljd för objektsbeskrivningen.

Vad gäller rådgivnings- och upplysningsskyldigheten så nämns det flera gånger i besiktningsprotokollet vilka åtgärder som behövs för att undvika att fukt tränger in i konstruktion. Protokollet kan därmed inte anses vara vagt men det fråntar inte mäklaren dess ansvar att som oberoende mellanman tydliggöra risken. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning om väsentlig information är därmed korrekt och så även den meddelade varningen för denna del.