Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument. I beslutet berörs också om objektsbeskrivningen innehåller information om att fastigheten är belastad med ett servitut och om en korrekt journal har upprättats. Även en prövning av om fastigheten har marknadsförts som strandtomt trots att fastigheten saknade strandtomt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har, av en vid tingsrätten anmält ombud för en köpare, riktats kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har inkommit med en dom från tingsrätten, ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och hänvisat till innehållet i dessa. Anmälaren har även gjort en anmälan mot en annan fastighetsmäklare avseende samma förmedlingsuppdrag, se ärende 19–0600.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in objektsbeskrivningen, köpekontrakt, uppdragsavtal, fastighetskarta och journal.

Fastighetsmäklarinspektionen har varit i kontakt med Lantmäteriet, per telefon och mejl, angående gränserna för fastigheterna. Lantmäteriet har inkommit med en karta och ett mejl med information om fastigheten till inspektionen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN har i prospekt och på internet försommaren 2016 marknadsfört två samtaxerade fastigheter med text och bilder som framhävt påstådd strandtomt. Fastighetens gräns ligger 8–14 meter från stranden och det framgick tydligt av tomtkarta. NN har inte upplyst om att kartan anger att gränsen ligger en bit från stranden. Hon har inte heller överlämnat kartan i god tid innan överlåtelsen utan hon har satt kartan längst bak i en pärm vid kontraktsskrivningen för att den skulle vara svår att upptäcka.

NN uppger att hennes kollega kontrollerat förhållandena hos Lantmäteriet men denna information har hon inte upplyst köparna om. Hon har inte upplyst om motstridigheterna mellan dessa uppgifter och kartan.

Journal överlämnades inte vid överlåtelsen. Först under utredningen vid NN:s ansvarsförsäkringsbolag och då efter flera påminnelser, överlämnades en journal över förmedlingen. I journalen anges att flera kontroller har skett efter att köpekontrakt ingåtts. Även andra dateringsfel finns i journalen. Den påstådda kontrollen som ska ha gjorts hos Lantmäteriet är inte journalförd.

NN har inte upplyst om belastande servitut i fastighet [fastighetsbeteckning]. Det finns skäl att anta att NN endast undersökt belastningar i [fastighetsbeteckning].

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon var inte den som ingått förmedlingsuppdraget med säljaren. Det var hennes chef och han är därför ytterst ansvarig för uppdragets utförande. De arbetar ofta tillsammans och hon har varit behjälplig under uppdragets utförande enligt de direktiv som hennes chef meddelade. Hon har bland annat arbetat med framtagandet av objektsbeskrivningen, ombesörja deposition av handpenningen, genomfört kontraktsskrivning och närvarat vid olika visningar, dock inte vid någon visning där köparna deltog. Hon tar ansvar för de åtgärder som hon har utfört men vill även framhålla att hon inte var mäklaren som ingått uppdraget.

Innan objektsbeskrivningen togs fram träffade hon och hennes chef säljaren på plats vid fastigheterna. Säljaren visade då fastighetens gränser och även gränsmarkeringar. Därefter tog hennes chef kontakt med lantmäteriet för att kontrollera säljarens uppgifter och dessa visade sig stämma. Lantmäteriet hänvisade såväl till gränsmarkeringarna som till att dessa stämde överens med en karta som de hade tillgång till. Någon oklarhet om fastighetens gränser förelåg inte.

Kartan, som var den enda de hade tillgång till, överlämnades vid kontraktsskrivningen. Eftersom gränserna var avstämda med säljare och med lantmäteriet upplevdes det som att det inte fanns någon oklarhet om fastighetens gränser.

Det var hennes chef som genomförde tillträdet. Hon känner inte till varför journalen inte överlämnades vid detta tillfälle. Det är riktigt att några dateringar inte är riktiga. Journalen har fyllts i allt eftersom som en checklista på att uppgifter är utförda men inte på exakt rätt dag. Hon känner inte till orsaken.

Det var hennes chef som kontrollerade servituten. Hon har inte haft någon anledning att kontrollera hans arbete.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är inte undertecknat av NN, utan av en annan mäklare.

Objektsbeskrivning

Följande framgår av objektsbeskrivningen.

”Här erbjuds nu denna villadröm med strandtomt till försäljning”

”Tomten sträcker sig hela vägen ner till sjön. Vid sjön har man sin alldeles egna lilla grästäppa”

”Servitut: Rättigheter-förmån: Avtalsservitut brunn Mm.”

Enligt objektsbeskrivningen är NN ansvarig fastighetsmäklare.

Karta över fastigheterna

Av kartan över fastigheterna som NN inkommit med i ärendet framgår att ingen av de aktuella fastigheterna sträcker sig hela vägen ner till sjön. Kartan är inte undertecknad av någon part.

Av kartan som Lantmäteriet inkommit med i ärendet framgår att ingen av fastigheterna sträcker sig hela vägen ner till sjön.

Mejl från Lantmäteriet

Lantmäteriet har framfört följande.

”Fastigheten bildades genom en avsöndring 1909. Fram t.o.m. 1927 kunde fastighetsägare/köpare tillsammans avsöndra mark och skapa en ny fastighet genom privat jorddelning. Man kom överens om förutsättningarna i fångeshandlingen (gåva, arv, köp) av gränser, rättigheter m.m. Ansökning om lagfart gjordes sedan hos tingsrätten. Det innebär att gränserna inte är lagligen bestämda. Föreligger oklarheter kring det juridiska läget av en fastighetsgräns kan man ansöka om en fastighetsbestämning, vilket är en lantmäteriförrättning.”

Depositionsavtal

NN är angiven som ansvarig fastighetsmäklare.

Journal

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att flera anteckningar har gjorts efter att köpekontrakt ingåtts. Det framgår att mäklarjournal överlämnades den 2 september 2016. NN står som ansvarig fastighetsmäklare i journalen. Journalen är inte signerad av någon part.

Köpekontrakt

Köpekontraktet tecknades den 5 juni 2016. NN är angiven i kontraktet som bevittnare.

Beslut den 21 mars 2019 vid Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd – [diarienummer]

Tvisten mellan NN och köparna gällde en uppgift om att fastigheten belastades av ett inskrivet servitut. Servitutet innebär att ägaren till en närliggande fastighet har rätt att ta väg över fastighet. Följande framgår av beslutet.

”Det är utrett att fastigheten belastades av ett inskrivet servitut som inte redovisades i objektsbeskrivningen”

Mål [målnummer] vid [ort] tingsrätt

Tvisten i målet gällde en uppgift om att fastigheten sträckte sig ända ner till sjön och att det således var fråga om en strandtomt. Uppgiften var felaktig och NN förpliktades att betala skadestånd och rättegångskostnader till köparna.

NN uppger i målet att hon hade tillgång till kartan, som inkommit i detta ärende, innan objektsbeskrivningen upprättades.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av båda parter.

Av utredningen framgår det att NN uppträtt som att hon var ansvarig fastighetsmäklare trots att hon inte tecknat något uppdragsavtal. Hon står angiven som ansvarig fastighetsmäklare i flertalet av de handlingar som inkommit i ärendet. Hon har vidtagit i stort sett alla förmedlingsåtgärder i uppdraget utan att ha undertecknat ett skriftligt uppdragsavtal. Av tidigare praxis från fastighetsmäklarinspektionen (4.1-1697-15) följer att denna förseelse motiverar en varning. Det finns ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Marknadsföringen

Enligt 10 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

En fastighetsmäklares agerande som bedöms stå i strid med annan lagstiftning står även i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har i objektsbeskrivningen marknadsfört den aktuella fastigheten som en fastighet med strandtomt samt med information om att fastigheten sträcker sig hela vägen ner till sjön. Utifrån vad som framkommer av handlingarna i ärendet är det uppenbart att det förelåg oklarheter kring fastighetens gräns vid tidpunkten för upprättandet av objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i sin marknadsföring av den aktuella fastigheten har använt sig av ett felaktigt påstående om att den hade en egen strand. Inspektionen anser därmed att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivning

Enligt 18 § första och andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

I den ingivna objektsbeskrivningen finns det ingen uppgift om belastande servitut avseende fastigheten. Det saknas därmed en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Överträdelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra anteckningar, en journal, över förmedlingsuppdraget.

Syftet med journalen är att minska bevissvårigheter i tvister mellan mäklare och dennes kunder och därmed även minska antalet tvister. Ytterligare ett syfte är att förenkla Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Det som ska dokumenteras är de centrala momenten i förmedlingsuppdraget som mäklaren enligt lag eller praxis är skyldig att utföra.

NN har medgett att journalen är felaktig på så sätt att några åtgärder är angivna med felaktigt datum. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN upprättat en felaktig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (2018-1328) följer att dessa typer av felaktigheter motiverar en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning. Hon har uppträtt som ansvarig fastighetsmäklare för ett objekt trots att hon inte tecknat något uppdragsavtal. Hon har marknadsfört en fastighet som strandtomt trots att fastigheten saknade strandtomt. Hon har inte uppgett i objektsbeskrivningen att fastigheten är belastad med ett servitut. Förseelserna är varningsgrundande även var och en för sig. I varningen ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig journal.