Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat och överlämnat en korrekt journal till säljaren. Även en prövning av om mäklaren marknadsfört fastigheten med slutpris efter avslutat förmedlingsuppdrag utan säljarens samtycke.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagsnamn]). Anmälaren har gett in kopia av första sidan av uppdragsavtalet och journal.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal, objektsbeskrivning, köpekontrakt, köpebrev och journal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har i strid med anmälarens instruktion offentliggjort slutbudet avseende fastigheten på en bostadsportal på internet och på fastighetsmäklarföretagets hemsida.

Därutöver har fastighetsmäklaren, efter parternas undertecknande av köpeavtal, kontaktat säljaren och begärt omförhandling av det avtal avseende förmedlingen av fastigheten som ingåtts mellan fastighetsmäklaren och säljaren.

I mäklarjournalen anges att köpebrev är påskrivet samt att tillträde har skett. Båda dessa uppgifter är felaktiga. Anledningen till detta är att en tvist föreligger mellan parterna huruvida förutsättningarna för fullbordan av köpet av fastigheten föreligger. Fastighetsmäklaren närvarade vid ett möte mellan parterna på den avtalade tillträdesdagen och är således väl medveten om parternas tvist samt att köpebrev inte undertecknades och tillträde således inte skedde.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att vid kontraktsskrivningen har frågan om publicering av slutpris tagits upp och att säljaren önskat att detta inte skulle ske. Han har i och med detta markerat att priset skulle avpubliceras och att annonsen skulle avpublicerats. Han har således utgått ifrån att slutpriset inte skulle publiceras. Systemet som de använder sig utav är dock, vilket han har fått reda på i efterhand, inställt så att publicering av slutpriset sker per automatik. När slutpriset publicerades och han har blivit uppmärksammad på detta har han kontaktat leverantören till affärssystemet som meddelade att det finns otydligheter i deras system och att de ska förtydliga processen vid avpublicering av annonser så att denna situation inte uppkommer igen. Detta är åtgärdat idag tack vara att han har ifrågasatt deras otydligheter som leverantören har sett är en brist hos dem. Så snart han uppmärksammats på att en publicering av slutpriset hade skett gjorde han det han kunde för att uppgiften så snabbt som möjligt skulle tas bort.

Vid ingåendet av förmedlingsuppdraget så träffades han och anmälaren i anmälarens bostad, väl hos anmälaren så framförde hon att hon var tudelad avseende arvodet. Detta på grund av att hon kände sig obekväm med att sätta en brytpunkt då hon inte visste hur mycket det skulle kosta i slutändan. Han kom med förslaget att sätt en fast provision men hon sa att hon inte trodde det skulle motivera honom tillräckligt. Anmälaren kommer med förslaget att sätta brytpunkten i efterhand så hon kan få avgöra hur bra hans prestation har varit när fastigheten väl är såld. Detta var båda nöjda med och han var alltså inställd på att hans arvode skulle vara 69,000 kronor så som skrevs in i förmedlingsuppdraget.

När fastigheten var såld har anmälaren varit otroligt tillfredsställd med slutpriset. När han släpper av henne efter kontraktsskrivningen så påtalar hon det många gånger för honom att hon är nöjd med hur försäljningen har gått samt uttrycker att han verkligen har presterat för henne. Dagen efter kontraktsskrivningen så träffades de i anmälarens bostad och de kom då överens om att provisionen skull vara 95 000 kr. De dokumenterade detta skriftligt i både hennes förmedlingsuppdrag och i hans förmedlingsuppdrag. Han hade inte haft något emot att stå fast vid den först avtalade provisionen om 69 000 kr för hans tjänst men när säljaren var villig att höja denna så dokumenterades det i avtalet.

Köparen och anmälaren hamnade i en tvist mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen bland annat med anledning av att anmälaren tappat bort skriftliga pantbrev, detta gjorde att tillträdet sköts fram. När det uppdagades att anmälaren tappat bort skuldebrev så informerade han om att en vanlig lösning är att genomföra tillträdet men deponera ett belopp som motsvarar vad skuldebreven uppgår till plus 15 %. Detta gjorde anmälaren väldigt upprörd och med anledning av detta ville hon inte att han skulle hålla tillträdet, anmälaren ville att hans chef skulle hålla i tillträdet istället. Han ville såklart göra sin uppdragsgivare nöjd och hans chef erbjöd sig därför att hålla tillträdet i hans ställe. Anmälaren ville inte heller att tillträdet skulle hållas på hans kontor, enligt henne på grund av Covid-19, och tillträdet hölls därför på bankens kontor. Eftersom han inte, på anmälarens önskan, medverkade vid tillträdet och tillträdet hölls i andra lokaler än hans egna så förberedde han alla handlingar som behövdes till tillträdet på hans kontor innan. Han skrev alltså in de punkter som är kopplade till tillträdet och lämnade journalen och de andra handlingarna till kollegan som skulle hålla tillträdet.

Detta innebar att han har skrivit ut likvidavräkningar, journal, köpebrev, kvittens med mera innan för att han förutsatte att affären skulle avslutas mellan köparen och säljaren. Detta avslutas med att anmälaren inte ville genomföra tillträdet på grund av den pågående tvisten mellan parterna. Anmälaren lämnade tillträdet med den journal som upprättats utifrån att tillträdes skulle genomföras. I och med dessa omständigheter, som är utöver det vanliga, har hans hantering av journalen varit så korrekt det gått utifrån förutsättningarna. Det har varit omöjligt för honom att kunna korrigera journalen eller förutse utgången vid det tänkta tillträdet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Under rubriken provision framgår bland annat följande.

”Provision utgår med 95 000 kr med fast provision” (Antecknat med bläckpenna)

69 000 kr är överstruket med bläckpenna.

Journal 1

Anmälaren har inkommit med en mäklarjournal och av den framgår bland annat följande.

”2020-10-30 Köpebrev / Köpebevis påskrivet. Tillträde genomfört”

”2020-10-30 Förmedlingsuppdrag är slutfört”

En digital signatur från fastighetsmäklaren är antecknad i samband med ovanstående.

Journal är inte underskriven av någon av parterna.

Journal 2

Mäklaren har inkommit med en mäklarjournal och av den framgår bland annat följande.

”2020-10-30 Köpebrev / Köpebevis påskrivet. Tillträde genomfört” (Överstruket med bläckpenna)

”2020-10-30 Förmedlingsuppdrag är slutfört” (Överstruket med bläckpenna)

En digital signatur från fastighetsmäklaren är antecknad i samband med ovanstående.

Köparen har undertecknat journal 2020-10-30.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen av mäklartjänsten

Att en mäklare vid marknadsföringen av den egna mäklartjänsten använder information som har tagits emot vid tidigare förmedlingar är som huvudregel tillåtet endast om köpare och säljare har lämnat sitt samtycke till detta. Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att inte infordra ett samtycke (lämpligen skriftligt) från både köpare och säljare om uppgifter om dem som ska användas vid marknadsföring av den egna mäklartjänsten (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 30 augusti 2017 Diarienummer 2015-1710).

Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren inte meddelat sitt samtycke till att det aktuella objektet med slutpris skulle publiceras i efterhand. Trots detta har NN offentliggjort fastigheten med slutpris på en bostadsportal på internet samt på fastighetsmäklarföretagets hemsida. NN har uppgett att publiceringen skett av misstag då systemet som används publicerar slutpris per automatik, något som NN inte hade någon vetskap om. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är fastighetsmäklaren som är ansvarig för att uppgifter, som i det aktuella fallet, inte lämnas ut och att fastighetsmäklaren därför bör kontrollera de system som används.

Mot bakgrund av att NN omedelbart tog bort publiceringen när han fick kännedom om den anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Journal

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61). Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 ff.).

Det är i ärendet utrett att två av noteringarna över vidtagna åtgärder är felaktiga i den journal som överlämnats till säljaren. Åtgärderna som avses är att köpebrev/köpebevis är påskrivet och att förmedlingsuppdraget är avslutat. Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN upprättat en felaktig journal och är, trots att han själv inte överlämnade journalen, ansvarig för att det överlämnats en felaktig journal till säljaren. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (se bland annat beslut dnr 2016-0927) följer att dessa typer av brister motiverar en erinran. Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN ska meddelas en erinran för han upprättat och överlämnat en felaktig journal till säljaren samt för att ha offentliggjort slutbudet avseende fastigheten utan säljarens samtycke. Förseelserna utgör grund för en erinran bedömda även var för sig.