Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt och enligt god fastighetsmäklarsed när han underlåtit att redovisa en spekulantlista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in skärmavbilder från textmeddelanden och mejl.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior av förmedlingsavtalet, köpekontraktet och budförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anlitade mäklaren för ett förmedlingsuppdrag. Det var femton spekulanter på två visningar. Visning nummer ett ägde rum den 6 augusti 2020 (samma år i det följande). Mäklaren kontaktade henne efteråt och meddelade att det var ett stort intresse med flera som ville lämna bud och andra som ville komma på visning nummer två (som ägde rum den 9 aug). Dagen efter andra visningen, dvs den 10 augusti försökte anmälaren få tag i mäklaren men lyckades inte. Anmälaren framförde då kritik om detta till mäklaren via sms. Anmälaren uppger att ”Då försvann – inom loppet av en timme – sju spekulanter med ”Nej” från spekulantlistan.” Anmälaren påpekade denna händelse samt framförde i ett sms till mäklaren en önskan om att ”När vi är klara vill jag ha en lista på dem som var spekulanter så jag kan få höra lite med dem och slipper grubbla […]”

Tre dagar efter visning två (12 augusti) meddelade mäklaren att det kommit ett andra bud på fastigheten. Detta bud skulle bli det som fastigheten sedan såldes för. Anmälaren uppger att hon tackade ja till budet och sa att hon ville ta del av spekulantlistan senare.

Anmälaren uppger att hon hörde av sig ytterligare gånger för att få ut spekulantlistan. Mäklaren ska då ha låtsats att han inte blivit tillfrågad om spekulantlista tidigare. I en skärmavbild av ett mejl från kvällen 20 aug som har bifogats anmälan uttrycks ”Jag har efterfrågat en spekulantlista här” och ”vill jag tala med några av spekulanterna angående […]” Mäklaren sade sig behöva kontakta mäklarbyråns jurist och återkom efter en liten stund med svaret att han inte kunde lämna ut spekulantlistan med hänvisning till GDPR (svar 21 aug).

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I samförstånd med säljaren har han haft två allmänna visningar av förmedlingsobjektet. Vid dessa visningar anmälde en handfull spekulanter sitt intresse. Inte alla av de som var på visningarna valde att vidhålla sitt intresse. Dessa tillsammans med de som direkt angav att de inte var intresserade kom därför framöver inte att behandlas som spekulanter.

Han har bearbetat anmälda spekulanter som brukligt efter visning och visat intresse för fastigheten. En del av dessa spekulanter har emellertid inte gått att nå. Detta förhållande har redovisats till uppdragsgivaren som således var medveten om detta innan köpekontraktet kom att tecknas.

I samband med att förmedlingsuppdraget tecknades informerade han säljaren om hur han avsåg att hantera både spekulanter som anmälde intresse och sedermera lade bud på fastigheten. Säljaren accepterade detta arbetssätt.

Efter visningarna har han kontaktat samtliga intressenter och efterfrågat allas intresse och möjliggjort för dessa att i förekommande fall lägga bud på fastigheten.

Den 10 augusti har han haft ett stort antal kontakter med vissa spekulanter varav sex aktivt meddelade på ett tydligt sätt att de inte var intresserade. Detta är skälet till att dessa spekulanter avnoterades enligt det mäklarsystem som han använde.

Han bestrider å det bestämdaste att han har utlovat anmälaren en så kallad spekulantlista. Detta påstående från anmälaren är direkt felaktigt och stämmer inte överhuvudtaget med de faktiska omständigheterna.

Inte någon av de berörda spekulanterna har givit något som helst godkännande till att han i skrift skulle redovisa deras namn och kontaktuppgifter. Det är bakomliggande skälet till att han mycket riktigt lät meddela anmälaren att han inte kunde redovisa en spekulantlista. Han anser att det inte föreligger något uttryckligt krav enligt gällande fastighetsmäklarlag och att han därför inte agerat oaktsamt eller i strid mot lag för fastighetsmäklare eller god mäklarsed. Eftersom regleringen enligt GDPR medför hinder att redovisa dessa önskade uppgifter samt att det inte fanns något redovisat samtycke från spekulanterna ifråga så har han således inte sett det möjligt att redovisa det som säljaren önskade.

Vidare kontaktade han juristerna vid mäklarfirman som även de meddelade att han inte kunde redovisa spekulanternas namn och kontaktuppgifter med hänvisning till GDPR samt avsaknaden av samtycke.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har bland annat följande uppmärksammats.

En skärmavbild av ett textmeddelande där det bland annat står ”När vi är klara vill jag ha en lista på dem som var spekulanter så jag kan få höra lite med dem och slipper grubbla […]” Enligt skärmavbilden är meddelandet skickat till ”NN” den 10 augusti kl. 20.20.

En skärmavbild av ett mejl från den 20 augusti där anmälaren bland annat skriver ”Jag har efterfrågat en lista över spekulanterna [...]”

En skärmavbild av ett mejl från den 21 augusti där mäklaren bland annat skrivit ”Av någon anledning har dina mail hamnat i min skräppost, kanske för att det är från en annan mail” och ”Jag skall först kolla detta med vår chefsjurist, om jag har rätt att lämna ut just spekulantregistret med tanke på GDPR.”

En skärmavbild av ett mejl från den 21 augusti där mäklaren skrivit bland annat ”Fick samtal från chefsjuristen, med anledning av GDPR så får vi inte lämna ut spekulantregister.”

Köpekontraktet som är signerat av säljaren och köparen den 13 augusti.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Spekulantlistan

Det framgår av ärendet att fastighetsmäklaren inte har lämnat ut den efterfrågade spekulantlistan till säljaren. Han anser att det inte framgår av gällande lag att det föreligger skäl att redovisa en spekulantlista.

Fastighetsmäklaren menar att orsaken till att han inte kunde ge säljaren en spekulantlista är för att det enligt byråjuristerna strider mot GDPR samt avsaknaden av samtycke från spekulanterna om att lämna ut namn och kontaktuppgifter.

Det faktum att NN har frågat juristerna tillsammans med övriga omständigheter i ärendet visar att det har funnits en spekulantlista att redovisa.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 45 f. skrivs följande.

I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undanhållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag. I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att konsultera uppdragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem han har ansett vara uppdragsgivarens lämpligaste motpart.

Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som för egen vinnings skull åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demonstrerar sin olämplighet för yrket. Men även den mäklare som utan ont uppsåt av något skäl inte redovisar en spekulant till uppdragsgivaren handlar olämpligt. I enlighet med god fastighetsmäklarsed måste det nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. […]

Enligt förarbetena är det alltså tydligt att det ingår i god fastighetsmäklarsed att redovisa alla spekulanter till uppdragsgivaren. Vidare att det är olämpligt agerande av en fastighetsmäklare att inte lämna ut en av uppdragsgivaren efterfrågad spekulantlista.

Fastighetsmäklarinspektionen förutsätter att NN har säkerställt att de kontaktuppgifter han har begärt av spekulanterna har inhämtats på ett sådant sätt att de kan behandlas enligt lag för att han därefter ska kunna lämna ut spekulantlistan i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

I detta ärende har anmälaren dagen efter den andra visningen (10 augusti) för första gången uttryckt en begäran till mäklaren om att få en spekulantlista. Av uppgifterna i ärendet framgår inte att mäklaren har lämnat något besked om spekulantlistan till anmälaren i samband med denna begäran. När anmälaren den 20 augusti återupptog frågan om en spekulantlista så återkommer NN dagen efter med besked om att en spekulantlista inte kan lämnas ut. För anmälaren tog det alltså elva dagar från första begäran att få ett besked från mäklaren om att spekulantlistan inte kunde lämnas ut.

En mäklares redovisning av spekulanter borde enligt Fastighetsmäklarinspektionen ske så snabbt som möjligt för att en säljare ska ha möjlighet att använda sig av dessa uppgifter innan en försäljning. Till exempel kan en säljare med hjälp av uppgifterna bestämma om hen vill sälja överhuvudtaget vid detta tillfälle. Ett scenario skulle kunna vara att en säljare får fram uppgifter som tyder på att en mäklare inte har gjort ett fullgott jobb gentemot intressenter och att säljaren då antingen vill ha ytterligare en visning eller rentav byta mäklare.

Eftersom NN inte lämnade ut någon spekulantlista så har anmälaren inte haft möjlighet att kunna välja dessa åtgärder innan köpekontraktet skrevs under den 13 augusti.

Av förarbetena framgår tydligt att den mäklare som inte lämnar ut en spekulantlista handlar olämpligt och emot god fastighetsmäklarsed, även i det fall det är utan ont uppsåt.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN agerat olämpligt och i strid med god fastighetsmäklarsed när han inte lämnat ut en spekulantlista trots anmälarens begäran. Handlandet har inte gjorts i förbiseende eller av annat skäl som anses mindre klandervärt. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att detta agerande är påföljdsgrundande.

I en dom från Förvaltningsrätten i Karlstad med nr 242–20 meddelad den 24 mars 2021 hade mäklaren lämnat ut spekulantlistan sju dagar efter säljarens begäran. Förvaltningsrätten resonerade kring om förseelsen skulle kunna motivera en erinran i enlighet med Fastighetsmäklarinspektionens beslut. De kom fram till att förseelsen skulle anses som ringa och utan påföljd eftersom dröjsmålet inte uppstått på grund av mäklarens agerande.

I mål nr 6387–19 från Förvaltningsrätten i Karlstad meddelad den 22 april 2021 meddelade Fastighetsmäklarinspektionen en erinran till en mäklare som dröjt sex dagar med att lämna ut budgivarnas kontaktuppgifter. Domstolen ansåg att en erinran inte kunde meddelas eftersom Fastighetsmäklarinspektionens utredning var ofullständig.

I dessa nämnda ärenden hade mäklaren faktiskt lämnat ut en spekulantlista om än med visst dröjsmål. Dröjsmålet hade sin orsak i att mäklarna inte visste om de kunde lämna ut spekulantlistan på grund av GDPR. Av båda de nämnda avgörandena framgår att GDPR i sig inte utgör hinder för att lämna ut en spekulantlista.

I det aktuella ärendet har fastighetsmäklaren inte lämnat någon spekulantlista till anmälaren trots att anmälaren bett om listan åtminstone vid två tillfällen.

Med beaktande av ovan nämnda domar så finns det i förevarande fall inga omständigheter som talar för att NNs agerande ska ses som ringa. Eftersom han inte lämnat ut någon spekulantlista överhuvudtaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden inte heller kan stanna vid en erinran.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har handlat i strid med god fastighetsmäklarsed och att detta agerande ligger till grund för en varning.