Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet vid flera tillfällen och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, utdrag ur ett lägenhetsregister, ett prospekt och samtliga bilder som ingått i marknadsföringen av lägenheten. I yttrandet har NN berättat att lägenheten inte sålts och att köpekontrakt därför inte finns.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande:

NN har marknadsfört en lägenhet som en tvåa trots att den max har 1,5 rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande:

I samband med förmedlingen har hon marknadsfört att lägenheten består av två rum och kök. I objektsbeskrivningen har hon förtydligat att lägenheten enligt lägenhetsförteckningen är registrerad som ett rum och kök. Anledningen till att lägenheten marknadsförts med båda dessa uppgifter är att det i lägenheten, sedan föreningen bildats, har skapats ett nytt separat utrymme som är avgränsat med omslutande väggar. Utrymmet torde uppfylla kraven i 3 § Lantmäteriverkets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister för att definieras som ett rum. Utrymmet uppfyller definitionens krav dels på storlek, dels på direkt dagsljus eftersom utrymmet genom sin placering får direkt dagsljus. Enligt definitionen har lägenheten alltså två rum och marknadsföringen är därmed korrekt.

Uppgiften i lägenhetsregistret överensstämmer inte med lägenhetens fysiska förutsättningar sedan lägenheten renoverades. I objektsbeskrivningen har hon därför lyft fram uppgifter om detta eftersom hon ansett att det varit nödvändigt. Även om lägenheten per definition består av två rum kan uppgifterna som finns i lägenhetsförteckningen uppfattas som väsentlig information som spekulanter kan behöva få kännedom om på ett klart och tydligt sätt. Av denna anledning innehåller objektsbeskrivningen en förklaring till varför uppgifterna i lägenhetsförteckningen skiljer sig åt från lägenhetens faktiska antal rum vid tidpunkten för förmedlingen. Därtill har en planritning bifogats marknadsföringen. Planritningen visar lägenhetens rumsdisponering och har gett spekulanter möjlighet att själva bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Utifrån det som anförts har det inte funnits någon risk att uppgifterna om antalet rum i lägenheten skulle påverka en spekulant i dennes förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Uppgifterna om att lägenheten har två rum och kök överensstämmer med Lantmäteriets definition av rum och ger en rättvisande bild av lägenheten. I och med det finns ingen risk att uppgiften på ett felaktigt eller graverande sätt skulle påverka en spekulant så att denne inledningsvis blir intresserad av objektet och därmed påverkas i sitt inledande affärsbeslut att läsa mer om bostaden.

Syftet att marknadsföra objektet med två rum har inte på något sätt varit att vilseleda potentiella köpare i deras affärsbeslut. Tvärtom var syftet att belysa lägenhetens faktiska förhållanden. Av anmälan är det uppenbart att denna information inte mottagits av alla på det sätt det var tänkt. Under förmedlingen har hon inte mottagit klagomål gällande beskrivningen av lägenheten. Beskrivningen har gjort många intresserade trots att information om lägenhetsregistret och planritningen hela tiden funnits tillgänglig. För att spekulanter inte skulle känna sig vilseledda har hon i tryckta objektsbeskrivningar, internetannonsen och muntligen kommunicerat det som funnit antecknat i föreningens register.

Under processen fanns 39 spekulanter. I slutändan blev lägenheten inte såld eftersom säljaren valde att pausa försäljningen. Vid tidpunkten för detta yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen är lägenheten inte såld.

Hon menar att om Fastighetsmäklarinspektionen, trots det som anförts, kommer fram till att marknadsföringen varit vilseledande måste förseelsen ses som ringa och inte leda till att någon påföljd meddelas. Alla som av någon anledning har velat visa intresse för objektet har utan svårigheter kunna bilda sig en klar och tydlig uppfattning om lägenhetens disponering och rumsfördelning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN i ett yttrande förklarat vilka uppgifter från föreningens register som hade kommunicerats i internetannonsen och hur uppgifterna kommunicerats. Detta eftersom det var en omständighet som framfördes i hennes första yttrande. NN har om detta uppgett i huvudsak följande:

Bilden anmälaren skickat in visar endast första sidan på [namnet på bostadsportal]. Den första sidan är tekniskt begränsad med antal tecken och därför framgår inte vad som står i föreningens lägenhetsförteckning i sammanfattningen. Via [namnet på bostadsportal] klickar man sig tydligt vidare för att se hela annonsen. Går man in på annonsen framgår det under ”interiör” att lägenheten enligt föreningens lägenhetsförteckning är 1 rum och kök men att den idag disponeras som 2 rum och kök. Internetannonsen är idag avpublicerad. Till yttrandet bifogas det fysiska prospektet och objektsbeskrivningen som innehåller liktydig information som internetannonsen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivning

I rubriken till objektsbeskrivningen står om den aktuella lägenheten

”[Namnet på mäklarbyrån och förmedlingsobjektet] Exklusiv tvåa med öppen planlösning i hjärtat av [namnet på stadsdel]”

I text på samma sida under rubriken står bland annat följande:

”Varmt välkomna till denna exklusiva tvåa i hjärtat av [namnet på stadsdel]”

På samma sida finns en del med listade fakta. Där står bland annat följande:

”Antal rum 2 rum och kök (1 rok enligt föreningen)”

På nästa sida under rubriken ”bostaden” står bland annat följande:

”Antal rum 2 rum och kök (1 rok enligt föreningen)”

På nästa sida, under rubriken ”Interiör”, står bland annat följande:

”Varmt välkomna till denna exklusiva tvåa i hjärtat av [namnet på stadsdel]”

På sidan, under rubriken ”Interiör”, finns även några underrubriker med tillhörande text. Nedanför underrubrikerna ”Vardagsrum”, ”Sovrum” och ”Övrigt:” står bland annat följande:

”Rymligt vardagsrum med underbart ljusinsläpp från stort fönster med högt läge som vetter mot innergården”

”Genom gedigna dubbeldörrar i industriglas nås det mysiga sovrummet”

”Disponeras idag som 2 rum och kök. Enligt föreningens lägenhetsförteckning 1 rum och kök.”

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från en bostadsportal på internet. I en del med listade fakta anges bland annat följande:

”Antal rum 2 rum”

I texten under delen med listade fakta anges bland annat:
”Varmt välkomna till denna exklusiva tvåa i hjärtat av [namnet på stadsdel].”

Anmälaren har även gett in den planritning som funnits med i marknadsföringen av lägenheten på internet. Av planritningen följer att lägenheten utgörs av hall, bad, matplats, kök, sovrum och vardagsrum. Planritningen visar att delen som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att delen som benämns ”sovrum” inte har det.

Anmälaren har även gett in en bild som varit del av marknadsföringen. Bilden visar att vardagsrummet och utrymmet som i planritningen benämns ”sovrum” åtskiljs från varandra med en dubbeldörr i glas.   

Utdrag ur ett lägenhetsregister

Mäklaren har inkommit med ett utdrag ur ett lägenhetsregister. I det står bland annat följande:

”Lägenhetstyp 1 rum och kokvrå”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Ett av besluten är överklagat.

I ärendet är det utrett att lägenheten är registrerad som 1 rum och kokvrå enligt utdraget från ett lägenhetsregister som NN inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen. Lägenheten har trots detta marknadsförts på en bostadsportal på internet med att den har 2 rum. Även objektsbeskrivningen som NN inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen innehåller rubrik och text där lägenheten beskrivs som en tvåa. Av planritningen framgår att utrymmet som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att utrymmet som benämns ”sovrum” inte har det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att utrymmet som benämns ”sovrum” i och med detta inte har direkt dagsljus.  Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Den felaktiga uppgiften att lägenheten är en tvåa har dock inte varit reservationslös. Objektsbeskrivningen innehåller en del med listade fakta där det bredvid uppgiften att lägenheten har 2 rum och kök även står att lägenheten har 1 rum och kök enligt föreningen. Vidare står det skrivet i objektsbeskrivningen att lägenheten idag disponeras som 2 rum och kök och att den enligt föreningens lägenhetsförteckning är 1 rum och kök. NN har även förklarat för Fastighetsmäklarinspektionen att det i annonsen på [namnet på bostadsportalen] tydligt gått att klicka sig vidare för att se resten av annonsen där uppgifterna om rumsantalet enligt föreningens lägenhetsförteckning också ska ha framgått. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bör tilltänka köpare genom dessa förtydliganden kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.