Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har erbjudit en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, uppfyllt sin skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning samt prövning av om mäklaren har angett en felaktig uppgift om boarean i objektsbeskrivningen. Vidare en prövning av om mäklaren har underlåtit att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnade de uppgifter om bostadsrätten som kunde antas vara av betydelse för en köpare samt om köparen har tillhandahållits bilagorna till överlåtelseavtalet först vid kontraktsskrivningen. Det har även granskats om mäklaren muntligen har lämnat felaktiga uppgifter till köparen avseende en renovering samt ett åtagande från säljaren att åtgärda en dörr. Även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna skriftlig information om undersökningsplikten, om hon har verkat för att köparen före köpet gör eller låter göra en undersökning av bostaden samt om hon vid behov har verkat för en återgångsklausul. Det har också granskats om mäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet genom att vara styrelsesuppleant och firmatecknare i ett byggbolag, samt hälftenägare i moderbolaget. Slutligen en prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets samt mäklarkedjans namn]). Anmälaren har gett in ett mätbevis samt e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, två objektsbeskrivningar, skriftlig information om undersökningsplikten, journalen, en mäklarbild samt ett nyhetsbrev avseende hennes mäklarsystem.

Anmälan

Anmälaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon har under en tid varit bosatt utomlands. När hon skulle flytta tillbaka till Sverige i december 2019 anmälde hon sig till olika mäklarföretags intresseregister. Hon angav att hon var intresserad av en bostadsrätt om 90 till 100 kvadratmeter i gott skick.

Hon blev kontaktad av NN som erbjöd henne en förhandsvisning av en lägenhet om 92 kvadratmeter, som uppgavs vara renoverad under 2016. Visningen hölls på förmiddagen den 23 augusti 2019. Hon informerade mäklaren om att hon ville ha en lägenhet i utmärkt skick där hon bara kunde flytta in och njuta av sin pension. Det var angeläget för mäklaren att stänga affären redan på visningsdagens kväll. Kontraktsskrivningen skedde dock dagen därpå, inom ett dygn från visningen. Hon hade själv inte bråttom att genomföra köpet.

På grund av tidsbristen hann mäklaren inte med de moment som krävs för att trygga köparens intressen. Mäklaren kom till visningen direkt hemifrån, utan att ha med sig någon objektsbeskrivning eller andra handlingar. Vid förfrågan om att få ta del av objektsbeskrivningen fick hon beskedet att det inte var möjligt. Mäklaren försäkrade henne om att boarean var 92 kvadratmeter, vilket visade sig vara felaktigt. NN har avrundat antalet kvadratmeter uppåt, vilket strider mot en mäklares uppdrag. Hon har inte heller fått något erbjudande om en boendekostnadskalkyl.

Visningen handlade främst om att insupa lägenhetens atmosfär och hon satt mest och samtalade med mäklaren i soffan. Hon uppmanades inte att undersöka lägenheten, hon fick inte information om undersökningsplikten och hon blev inte heller uppmanad att kontrollmäta boarean. Hon visste inte själv vad som förväntades av henne och hade behövt mäklarens aktiva hjälp. Hon fick istället information från mäklaren om att en av säljarna var ordförande i bostadsrättsföreningen, vilket hon uppfattade som en extra trygghet. Hon hade ingen brådska med köpet och hade undersökt lägenheten om hon hade fått en sådan anmaning. En rad omständigheter hade då kunnat upptäckas, fördjupade fackmannamässiga undersökningar hade kunnat utföras och hon hade kunnat fatta ett medvetet beslut mot bakgrund av omständigheterna och eventuellt avstå från köpet.

NN har inte informerat henne om möjligheten att införa en besiktningsklausul i överlåtelseavtalet och hon har inte nekat till att ha med ett sådant villkor.

Kontraktsskrivningen skedde klockan 10.00 den 24 augusti 2019. Vid mötesstart var utkastet till överlåtelseavtal inte färdigt. NN frågade om hon behövde läsa upp avtalsvillkoren högt, men mäklaren hade redan dagen innan informerat henne om att hon skulle vara i tidsnöd. Hon frågade därför bara om det var ett standardavtal och NN svarade jakande. Mäklaren informerade sedan om att det enda som behövdes var en signatur längst ner i hörnet på samtliga handlingar.

Hon fick ta del av avtalshandlingarna först vid kontraktsskrivningen. Det var då för sent att tillgodogöra sig innehållet och företa aktiva åtgärder. Utöver överlåtelseavtalet tillfördes en mängd andra handlingar vid kontraktsskrivningen. Att NN överlämnade en stor mängd avtalsmaterial till henne först vid detta tillfälle är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. I överlåtelseavtalet fanns det redan ikryssat på förhand vilka handlingar hon ”tidigare fått, tagit del av och är införstådd med…”. Detta skapar ett vilseledande intryck av att hon har tagit del av informationen vid ett tidigare tillfälle.

NN har vidare erbjudit henne att köpa tjänster från makens byggföretag, vilket inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är styrelsesuppleant och firmatecknare i bolaget. Av betydelse för bedömningen i ärendet kan vara att det aktuella byggbolaget synes ha samma adress som mäklarföretaget.

Mäklaren har även upprättat en journal med stora brister. Det framgår av journalen att NN ska ha verkat för att säljaren lämnar viktig information för köparens trygghet. Vid förfrågan om att utlämna nämnda information har dock mäklaren uppgett att det inte finns någon ifylld frågelista eller andra motsvarande anteckningar. Säljarna uppger att lägenheten renoverades 2011 till 2012 och att de aldrig har uppgett till mäklaren hur stor lägenheten är. En rad åtgärder som ska utföras före överlåtelsen är daterade två dagar efter kontraktsskrivningen. På tillträdesdagen anges det att en rad åtgärder har vidtagits av NN. Detta stämmer inte, då mäklaren till följd av en operation var hemma för rehabilitering. För närvarande pågår en köprättslig tvist i domstol mellan henne och säljarna avseende fel i bostadsrätten. Det är i en sådan situation som journalen fyller en ovärderlig funktion som källa till vad som har skett under förmedlingsuppdraget. Från den aktuella journalen är det dock svårt att med tillförlitlighet få fram den information som skulle behövas vid en tvist. För det fall att det saknas en anteckning i journalen om en åtgärd bör utgångspunkten vid en bedömning vara att åtgärden inte har utförts av mäklaren.  

Mäklaren har även uppgett att klistermärken på en dörr skulle tas bort av säljarna och att dörren därefter skulle målas. Säljarna förnekar dock att de har utlovat detta.

NN har vidare varit ovillig att lämna ut handlingar och vara behjälplig avseende det köprättsliga målet. Mäklaren har även uppgett felaktig information till sitt juridiska ombud och sin försäkringsgivare angående tidpunkten för reklamation, då hon har gett intryck av att reklamation inte har skett förrän nio månader efter tillträdet. NN har dock fått flera e-postmeddelanden innan dess, där reklamationen har riktats såväl till säljarna som till mäklaren. Mäklaren har även fått en reklamation direkt riktad till henne den 1 februari 2020. Hon har även reklamerat genom att fylla i en recension på mäklarföretagets webbplats.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon har lämnat både muntlig och skriftlig information om undersökningsplikten till anmälaren. Den skriftliga informationen framgår av objektsbeskrivningen som tillhandahölls anmälaren vid visningen den 23 augusti 2019. Även den muntliga informationen lämnades vid visningen. Hon har upplyst om att en köpare bör undersöka bostaden noggrant, själv eller genom en sakkunnig, innan köpet av bostaden. I överlåtelseavtalet anges det att köparen har uppmanats att undersöka bostadsrätten. Anmälaren har även erbjudits en boendekostnadskalkyl, vilket framgår av objektsbeskrivningen. Såväl köpare som säljarna önskade skriva kontrakt omgående. Dagen efter visningen överlämnades objektsbeskrivningen på nytt och parterna signerade handlingen.

Hon har uppmanat säljarna att lämna sådan information om objektet som kan vara av betydelse för tilltänkta köpare. Den 17 juni överlämnade hon en frågelista till säljarna, men listan fylldes aldrig i och återlämnades inte till henne. Hon har dock upprättat objektsbeskrivningen utifrån den information som hon på annat sätt fick från säljarna och bostadsrättsföreningen. Säljarna har getts tillfälle att granska och godkänna objektsbeskrivningen innan hon marknadsförde lägenheten. Vid visningen gick hon och köparen igenom hela bostaden och hon informerade om allt hon kände till om objektet som kunde vara av betydelse. Köparen förevisades även förrådet, källaren, tvättstugan och gemensamhetslokalerna.

Vid kontraktsskrivningen informerade hon om möjligheten att införa en besiktningsklausul i avtalet. Säljaren önskade dock inte ta med en besiktningsklausul och köparen angav inte att detta skulle utgöra ett villkor för hennes köp av bostaden. Eftersom båda parter varit måna om att genomföra affären före den ordinarie visningen har ingen av parterna framfört att de ansett att köpet borde villkoras av en besiktningsklausul.

Såväl säljarna som köparen var måna om att avsluta affären snabbt, vilket medförde att hon tidsmässigt inte hann skicka ut kontraktsförslaget innan mötet för kontraktsskrivning. Båda parterna har närvarat vid kontraktsskrivningen och hon gick noggrant igenom avtalet. Hon läste avtalet högt och gav både köparen och säljarna möjlighet att ställa frågor och komma med synpunkter. De handlingar som utgör bilagor till överlåtelseavtalet lämnades till anmälaren på visningen. Det är ett normalt förfarande att det är förifyllt i kontraktet vilka bilagor köparen har tagit del av, eftersom det är en förutsättning att köparen inte skriver på avtalet förrän denne har tagit del av handlingarna. Hade köparen inte tagit del av någon handling eller önskat att någonting inte skulle biläggas kontraktet hade det varit möjligt att göra en manuell överstrykning eller gå in i mäklarsystemet och göra en ändring innan parternas undertecknande av kontraktet.

Hon har inte utfäst att lägenhetens boarea är 92 kvadratmeter. Av mäklarbilden framgår det att lägenhetens boarea är 91,5 kvadratmeter och hon har följt Svensk Standards mätregler för avrundning. Hon har inte lämnat någon uppgift om att lägenheten har renoverats, vare sig under 2016 eller något annat år. Hon har inte heller utlovat att klistermärken på en dörr skulle tas bort och att målning av dörren skulle ske.

Vid tidpunkten för överlåtelsen skedde ändringar i det mäklarsystem som hon använder, vilket innebar att åtgärder kunde klarmarkeras per automatik. De åtgärder i journalen som har daterats den 26 augusti 2019 har förts in automatiskt av mäklarsystemet, eftersom den ordinarie visningen var inbokad då. Samtliga anteckningar i journalen som är daterade den 26 augusti har istället utförts den 23 augusti. Alla åtgärder i journalen har lagts in och utförts av henne, utom åtgärderna avseende tillträdet. Hon företräddes vid den tidpunkten av en kollega till följd av en sjukskrivning.

Hon bestrider påståendet om att hon skulle ha erbjudit anmälaren tjänster från hennes makes bolag (i fortsättningen bolaget X). Hon är styrelsesuppleant i bolaget, men har inga uppdrag och mottar ingen ersättning. Hon är inte delägare i bolaget, men äger 50 procent av det holdingbolag som utgör moderbolaget (i fortsättningen bolaget Y). Bolaget har aldrig haft någon utdelning. I bolaget X bedrivs byggverksamhet. Bolaget är ett byggentreprenörsbolag med anställda snickare och kunderna är i första hand juridiska personer. Det har aldrig förekommit någon handel med fast egendom i bolaget och det kommer inte heller att ske. Bolaget hyr sin verkstadslokal. Bolagets tjänster erbjuds aldrig till de personer som hon kommer i kontakt med genom sin mäklarverksamhet. Hon informerar inte sina kunder om sin koppling till bolaget eftersom hon inte uppbär någon ersättning därifrån, saknar anställning i bolaget och då företaget saknar koppling till hennes arbete som mäklare.

När hon nåddes av en reklamation från köparen den 25 augusti 2020 gjorde hon omgående en skadeanmälan till det försäkringsbolag där hon har sin ansvarsförsäkring. Köparen fick den 21 oktober 2020 ett besked där hon nekades ersättning ur ansvarsförsäkringen, bland annat med anledning av att reklamationen inte skett i rätt tid. Köparens ombud skickade då in e-postmeddelanden som ska ha skickats till henne från köparen i februari 2020. Hennes ombud har svarat köparens ombud att om en reklamation har skett per e-post i februari 2020 har reklamationen skett i rätt tid. E-postmeddelandet var dock endast i textform och hennes e-postadress var ofullständigt angiven. Hon har inte heller kunnat hitta e-postmeddelandet i sin inkorg. Hennes ombud har därför efterfrågat om hon kan få ta del av e-postmeddelandet i sin helhet för att säkerställa att en reklamation faktiskt har skett i februari. Köparens ombud har dock inte återkommit i frågan. Det e-postmeddelande som har skickats den 10 december 2019 från köparen till säljarna, där hon har lagts till som mottagare av en kopia, bör rimligtvis anses utgöra en reklamation till säljarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Två objektsbeskrivningar har getts in i ärendet, dels den handling som uppges ha tillhandahållits på visningen, dels den handling som har signerats av parterna vid kontraktsskrivningen.

I båda objektsbeskrivningarna anges det att boarean är 92 kvadratmeter enligt uppgift från bostadsrättsföreningen. I den objektsbeskrivning som mäklaren uppger har tillhandahållits vid visningen framgår det även att arean av olika skäl kan vara felaktig och att den köpare som anser arean vara av betydelse därför bör vidta en uppmätning.

I båda objektsbeskrivningarna finns det information om att en boendekostnadskalkyl kan fås genom att ta kontakt med mäklaren.

I den objektsbeskrivning som har signerats vid kontraktsskrivningen anges det att informationen i handlingen huvudsakligen härrör från säljarna och att de genom sin underskrift har bekräftat att uppgifterna är korrekta.

I den objektsbeskrivning som mäklaren uppger har tillhandahållits vid visningen finns ett informationsavsnitt benämnt ”Viktig information för dig som köper bostad”. I texten finns information om köparens undersökningsplikt vid förvärv av en bostadsrätt. Det finns en uppmaning till samtliga köpare att undersöka bostaden noggrant och att vid osäkerhet anlita en besiktningsman.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet har undertecknats av parterna den 24 augusti 2019. I avtalet anges det bland annat följande.

§ 3 Bostadsrättens skick

Bostadsrätten överlåtes i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka bostadsrätten.

I slutet av avtalet anges det att köparen tidigare har fått, tagit del av, och är införstådd med, bland annat information om undersökningsplikten och information om hur man mäter bostaden.

Mäklarbilden

Den ingivna mäklarbilden är daterad den 29 november 2019. Av mäklarbilden framgår bland annat följande.

Area m²: 91,5

Mätbeviset

I ett mätbevis som anmälaren har gett in, daterat den 23 januari 2020, anges det att bostadsrättens boarea är 86 kvadratmeter.

Journalen

I journalen finns det bland annat följande noteringar.

2019-06-17
Genomgång på plats med säljare, väsentligheter om bostaden och föreningen har diskuterats och noterats i en ”intagsblankett”. […] Detta som underlag för en korrekt objektsbeskrivning, samt verka för att säljaren lämna sådana uppgifter som kan vara av betydelse för köparen.

2019-06-17
Säljaren har fått information om vikten av att påtala kända fel och brister. En frågelista har lämnats till säljaren så att denne kan lämna information om objektet skriftligen. Mäklaren har bland annat på detta sätt verkat för att säljaren lämnar sådan information om bostaden och föreningen som kan antas vara av betydelse för köparen.

2019-08-23
Diskuterat med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd.

2019-08-24
Skickat förhandsförslag på köpehandlingar till säljare och köpare för påseende och eventuella synpunkter inför underskrift av köpehandlingarna.

2019-08-24
[…] Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. […]

2019-08-24
Tillhandahållit objektsbeskrivning till köparen.

2019-08-24
Upplyst köparen om förhållande rörande bostadsrättens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen.

2019-08-24
Genomläsning och underskrift av överlåtelseavtalet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av avtalet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

2019-08-26
Kopia av energideklarationen har tillhandahållits tilltänkta köpare.

2019-08-26
Objektsbeskrivning har skapats och lämnats till tilltänkta köpare. […]

2019-08-26
Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt samt verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av bostadsrätten.

2019-08-26
Tilltänkta köpare har erbjudits en boendekostnadskalkyl.

2019-08-26
Informerat tilltänkta köpare om sidotjänster och eventuell ersättning för dessa.

2019-08-26
Informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Det finns vidare ett antal åtgärder angivna som har utförts i samband med tillträdet den 2 december 2019. Samtliga åtgärder i journalen anges vara utförda av NN.

Nyhetsbrevet

Mäklaren har gett in ett nyhetsbrev från det företag som ansvarar för det mäklarsystem hon använder. Det framgår att nyhetsbrevet publicerades för två år sedan. Av informationen framgår det att flertalet av journalpunkterna kan klarmarkeras automatiskt under förmedlingsuppdraget. Det påminns om att mäklaren därför behöver granska och eventuellt justera datumen innan journalen skrivs ut.

Uppgifterna om bolaget X

Anmälaren har gett in information om bolaget X. Även Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat uppgifter om bolaget från en upplysningstjänst med företagsinformation, som bland annat hämtar sina uppgifter från Bolagsverket och Statistiska centralbyrån.

Det framgår av underlaget att NN är styrelsesuppleant och att hennes make är ensam styrelseledamot i bolaget X. Bolagets firma tecknas var för sig av ledamoten och suppleanten. Bolagets verksamhetsbeskrivning anges vara följande.

Bolaget ska bedriva ombyggnad och reparation av fastigheter samt bedriva projekt- och konsultverksamhet inom fastighetsbranschen, handel med fast egendom och värdepapper, bedriva transportrörelse i båt samt därmed förenlig verksamhet.

Bolaget X adress anges som Z-vägen 13 BV. Det mäklarföretag där NN är verksam har adressen Z-vägen 13 registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och boendekostnadskalkylen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Objektsbeskrivningen och andra handlingar med information som kan antas vara av betydelse för köparen bör lämnas i god tid före kontraktsskrivningen (jfr RÅ 2006 ref. 53).

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Det framgår av utredningen i ärendet att det i objektsbeskrivningen har funnits en uppmaning om att kontakta mäklaren om en boendekostnadskalkyl önskas. I journalen anges det att en objektsbeskrivning har tillhandahållits dels på kontraktsdagen den 24 augusti, dels den 26 augusti. NN har uppgett att dateringen av den sistnämnda noteringen är felaktig och har tillförts av datasystemet automatiskt, eftersom den ordinarie visningen var planerad då. Hon uppger att hon istället tillhandahöll anmälaren en objektsbeskrivning på visningen den 23 augusti. Även om anmälarens uppgifter och avsaknaden av notering i journalen om att objektsbeskrivningen tillhandahölls den 23 augusti indikerar att anmälaren tillhandahölls objektsbeskrivningen först på kontraktsdagen kan inte Fastighetsmäklarinspektionen otvetydigt slå fast att det förhåller sig så.

Anmälaren har uppgett att det var angeläget för mäklaren att stänga affären redan på visningsdagens kväll och att hon inte hade bråttom med köpet. Mäklaren har däremot uppgett att såväl köpare som säljare önskade skriva kontrakt omgående. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa mäklarens uppgift.

Som utgångspunkt bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed att objektsbeskrivningen tillhandahålls endast en dag före kontraktsskrivningen. Ett sådant kort tidsspann ger inte den tilltänkta köparen tillfredsställande tid för att hinna gå igenom handlingen grundligt och vid behov efterforska mer information.

Det kan finnas incitament som medför att en fastighetsmäklare har ett eget intresse av att snabbt slutföra en affär. Denna omständighet får dock aldrig påverka det ansvar som åligger mäklaren att verka för att parterna får tillräckligt med tid för eftertanke och för att utföra eventuella kontroller. NN har dock invänt att parternas önskemål om en snabb kontraktsskrivning föranledde den korta tidsfristen. I denna situation kolliderar köparens behov av tillräcklig tid för att hinna ta till sig och begrunda all information med parternas önskemål om en snabb affär. Köparen vill sannolikt genomföra affären så snabbt som möjligt för att inte riskera att någon annan spekulant hinner lägga ett bud och säljaren vill inte riskera att budgivarens intresse svalnar och gå miste om en försäljningsmöjlighet.

Mot bakgrund av mäklarens uppgift om att den korta tiden mellan visningen och kontraktsskrivningen föranleddes av parternas egna önskemål anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har tillhandahållit objektsbeskrivningen för sent. Det kan inte heller anses visat att hon har brustit i sin skyldighet att erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Fastighetsmäklarinspektionen vill dock framhålla att det i en situation av aktuellt slag är lämpligt att mäklaren i journalen, eller på annat passande sätt, dokumenterar att parterna har informerats om att ett tillhandahållande av handlingen en kort tid innan kontraktsskrivningen utgör ett avsteg från det normala förfarandet och att parterna har godtagit att detta sker. Enligt inspektionen bör det dock i princip aldrig kunna anses förenligt med god fastighetsmäklarsed att presentera objektsbeskrivningen så sent som vid kontraktsskrivningen.

Med detta sagt finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte ska meddelas någon påföljd i denna delfråga.

Boarean

I 18 § 3 stycket fastighetsmäklarlagen anges det att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat lägenhetens storlek. Lägenhetens storlek är således en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning.

Uppgift om boarea utgör väsentlig information för potentiella köpare (se Kammarrättens i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. Näringsidkaren får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande.

Anmälaren har kritiserat NN för att hon ska ha utfäst att boarean var 92 kvadratmeter, trots att bostadsrättens boarea i januari 2020 har uppmätts till 86 kvadratmeter. NN uppger att hon inte har utfäst att boarean är 92 kvadratmeter.

I objektsbeskrivningen anges boarean till 92 kvadratmeter enligt information från bostadsrättsföreningen. Av den ingivna mäklarbilden framgår det att arean är angiven till 91,5 kvadratmeter. Mäklaren uppger sig ha gjort en avrundning enligt Svensk Standards mätregler om avrundning. Fastighetsmäklarinspektionen anser det inte visat att NN har åsidosatt sina skyldigheter vid marknadsföringen av boarean. Hon ska därmed inte meddelas någon påföljd i denna delfråga.

Mäklarens råd och upplysningar samt ansvar för att verka för en undersökning och eventuella återgångsvillkor

Av 16 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Enligt andra stycket ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Av tredje stycket framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Enligt 22 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. En mäklare är skyldig att med parterna ta upp frågan om ett köpekontrakt skall förses med villkor när behov därav synes föreligga.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Anmälaren har framfört kritik mot NN gällande att hon felaktigt ska ha uppgett att lägenheten var renoverad 2016 samt att klistermärken på en dörr skulle tas bort av säljarna och att dörren därefter skulle målas. Kritik har även framförts angående att NN vid kontraktsskrivningen ska ha tillfört handlingar som anmälaren inte fått ta del av tidigare och att det fanns förifyllda missvisande påståenden i överlåtelseavtalet i detta avseende. Anmälaren har vidare uppgett att mäklaren inte har verkat för att säljaren före överlåtelsen lämnade de uppgifter om fastigheten som kunde antas vara av betydelse för henne som köpare, bland annat genom ifyllande av en så kallad frågelista.

NN har bestridit anmälarens påståenden. Hon har uppgett att de handlingar som utgör bilagor till överlåtelseavtalet lämnades till anmälaren på visningen. Hon har vidare angett att hon gick igenom avtalet noggrant vid kontraktsskrivningen och att parterna gavs möjlighet att ställa frågor och komma med synpunkter. Mäklaren har även uppgett att hon lämnade en frågelista till säljarna, men att de aldrig fyllde i listan. Hon uppger att hon i samband med intaget har inhämtat information om bostaden från säljarna som har utgjort underlag för objektsbeskrivningen samt för den information som lämnades på visningen. Säljarna gavs tillfälle att granska och godkänna objektsbeskrivningen innan hon marknadsförde lägenheten och hon har vid visningen gått igenom hela bostaden med köparen och informerat om allt hon kände till om objektet som kunde antas vara av betydelse.

Många fastighetsmäklare använder en frågelista, där säljaren uppmanas att ange vad denne känner till om fastigheten. I tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden har det dock uttalats att det inte finns någon skyldighet att tillhandahålla en frågelista (se beslutet 2002-05-29:7 i årsboken för 2002).

Ord står mot ord i de påtalade frågorna och Fastighetsmäklarinspektionen kan inte med säkerhet fastställa vad som har förekommit mellan parterna. Inspektionen bedömer att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har åsidosatt sina skyldigheter på sätt som har påståtts av anmälaren. Ärendet ska därmed avskrivas i denna del. Det kan dock påpekas att mäklaren lämpligen kunde ha tydliggjort i journalen, samt genom information till köparen, att den frågelista som enligt notering i journalen utlämnades till säljarna aldrig fylldes i och återlämnades.

Undersökningsplikten samt behovet av återgångsvillkor

Av förarbetena till bestämmelsen i 16 § 2 stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att köparen ska få ta del av den skriftliga informationen om undersökningsplikten i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten (se prop. 2010/11:15 s. 56).

Kammarrätten i Göteborg har i ett avgörande bedömt att den skriftliga informationen om undersökningsplikten inte får lämnas så sent som vid kontraktsskrivningen. Att säljarna hade velat få till stånd ett snabbt avslut föranledde ingen annan bedömning (se dom den 15 juli 2020 med mål nr 894–20).

Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet och då verka för en återgångsklausul. Det ankommer dock slutligen på parterna själva, och inte på mäklaren, att fatta det avgörande beslutet om ett eventuellt villkor ska införas eller ej (se bland annat beslutet 2009-02-19:2 i årsboken för 2009 samt beslutet 2000-11-01:5 i årsboken för 2000).

Anmälaren har uppgett att NN inte har lämnat någon skriftlig information om undersökningsplikten och att hon före kontraktsskrivningen har underlåtit att verka för att anmälaren före köpet skulle göra eller låta göra en undersökning av objektet.

Det finns en notering i journalen om att köparen den 26 augusti har informerats skriftligen om undersökningsplikten samt att mäklaren samma datum har verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av bostadsrätten. NN har uppgett att den skriftliga informationen om undersökningsplikten som har getts in till inspektionen, lämnades till anmälaren vid visningen den 23 augusti samt att hon då även informerade anmälaren muntligen om vikten av att genomföra en noggrann undersökning av bostaden. Mäklaren har vidare uppgett att noteringen angående de aktuella åtgärderna har kommit att feldateras i journalen på grund av det mäklarsystem hon använder.

Enligt mäklaren önskade båda parter skriva kontrakt omgående. I överlåtelseavtalet anges det att köparen har uppmanats att undersöka bostadsrätten. NN har vidare uppgett att hon har informerat parterna om möjligheten att införa en besiktningsklausul i avtalet, att säljaren inte önskade ha med en sådan klausul och att anmälaren inte framförde något avvikande önskemål i frågan. I journalen finns noteringar den 23 och den 24 augusti om att mäklaren har diskuterat med parterna om behovet av att ta in återgångsvillkor samt om förutsättningarna för en besiktning och en eventuell besiktningsklausul.

Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa NN:s uppgift om att ovanstående åtgärder har vidtagits och vid vilken tidpunkt åtgärderna har utförts. I likhet med vad som gäller vid tillhandahållandet av objektsbeskrivningen bedömer Fastighetsmäklarinspektionen dock att den skriftliga informationen om undersökningsplikten som utgångspunkt bör tillhandahållas mer än en dag före kontraktsskrivningen för att köparen ska ges en möjlighet att hinna beakta informationen och mer ingående undersöka, eller låta undersöka, objektet.

Mot bakgrund av mäklarens uppgift om att den korta tiden mellan tillhandahållandet av informationen och kontraktsskrivningen föranleddes av parternas egna önskemål om en snabb affär, samt att mäklaren uppger sig ha tagit upp frågan om behovet av en besiktningsklausul, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har åsidosatt sitt ansvar enligt fastighetsmäklarlagen. Detta gäller såväl tillhandahållandet av informationen om undersökningsplikten som ansvaret för att verka för att en undersökning genomförs samt ansvaret för att, vid behov, verka för en återgångsklausul. Ärendet ska därför avskrivas även i dessa delfrågor.

Fastighetsmäklarinspektionen vill dock även i detta sammanhang framhålla att det i en situation av aktuellt slag är lämpligt att mäklaren i journalen, eller på annat passande sätt, dokumenterar att parterna har informerats om att ett tillhandahållande av informationen om undersökningsplikten en kort tid innan kontraktsskrivningen utgör ett avsteg från det normala förfarandet och att parterna har godtagit att detta sker. Enligt inspektionen bör det dock i princip aldrig kunna anses förenligt med god fastighetsmäklarsed att presentera informationen om undersökningsplikten så sent som vid kontraktsskrivningen. Särskilt viktigt i ett likartat fall blir även mäklarens skyldighet att efterhöra med parterna om behovet av att ta in en besiktningsklausul i avtalet.

Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Vad regeln avser att förbjuda är att en fastighetsmäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras (prop. 1994/95:14 s. 54). Även om det i det enskilda fallet inte framkommer någonting som tyder på att mäklaren skulle ha tagit ovidkommande hänsyn kan redan den omständigheten att mäklaren typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga vara tillräckligt för att bedöma att en mäklare har brutit mot förbudet (jfr RÅ 2008 ref 63).

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att det är tillräckligt att situationen som sådan ger anledning till misstanke om att förtroendet för mäklaren kan rubbas. Det är inte nödvändigt att risken är konkret eller påvisbar eller att en omständighet i det enskilda fallet tyder på missbruk av förtroende (se inspektionens beslut i ärende 2013-06-12:6 i årsboken för 2013).

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden bedömdes en mäklare ha brutit mot förbudet avseende förtroenderubbande verksamhet genom att ha bedrivit verksamhet i ett annat bolag vid sidan av mäklarföretaget. Bolaget var ett konsult- och entreprenadföretag som utförde byggnadsteknisk konsultation samt byggnadsarbeten och byggnadsritningar. Mäklaren uppgav att han aldrig hade utfört något konsultarbete i en fastighet som han hade haft i uppdrag att förmedla. Nämnden uttalade att i egenskap av registrerad fastighetsmäklare hade mäklaren möjlighet att när som helst låta verksamheten inom byggföretaget utföras på en fastighet för vilken han hade ett förmedlingsuppdrag. Enligt nämndens uppfattning fanns det i en sådan situation en risk för att mäklaren skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för säljare och köpare vid fullgörandet av förmedlingsuppdrag. Nämnden bedömde sidoverksamheten som typiskt sett ägnad att rubba förtroendet för mäklaren (se beslutet 2003-02-26:1 i årsboken för 2003).

Mäklaren överklagade beslutet och anförde till länsrätten att han inte hade bedrivit någon verksamhet i byggteknikbolaget under de senaste tio åren. Länsrätten avslog dock mäklarens överklagan och bedömde att verksamheten i byggteknikbolaget utgjorde en förtroenderubbande sidoverksamhet, oavsett verksamhetens omfattning. Vid mäklarens överklagan till kammarrätten beaktade domstolen dock mäklarens invändning och uttalade att mäklaren inte kunde anses ha ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet, med anledning av att det under hela hans tid som registrerad fastighetsmäklare inte hade bedrivits någon verksamhet i byggbolaget.

Mot NN:s bestridande finns det inget underlag som visar på att hon skulle ha erbjudit anmälaren tjänster från bolaget X eller på annat sätt låtit kopplingen till bolagen X och Y inverka på hennes opartiskhet i det aktuella förmedlingsuppdraget. Frågan Fastighetsmäklarinspektionen har att ta ställning till är således om mäklarens koppling till dessa bolag typiskt sett kan anses ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

Mäklaren har uppgett att det inte har förekommit någon handel med fastigheter i bolaget X. Fastighetsmäklarinspektionen har inte heller något underlag som visar att sådan handel har förekommit. Inspektionen finner dock att det utifrån förtroendet för mäklaren är olämpligt att ett företag där mäklaren ensam kan teckna firman, och där hon är hälftenägare i moderbolaget, i sin verksamhetsbeskrivning har ”handel med fast egendom” angivet.

Anmälaren har uppgett att verksamheten i bolaget X bedrivs av NN:s make. Mäklaren har inte invänt mot uppgiften. Maken - som utgör en närstående till NN - är ensam styrelseledamot i bolaget X, NN är styrelsesuppleant och de tecknar bolagets firma var för sig. NN är även hälftenägare i moderbolaget Y och har därmed ett ekonomiskt intresse i bolaget X. Bolaget X och mäklarföretaget är beläget på samma gatuadress. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s möjlighet till inflytande och ekonomiska intresse i byggbolaget ger anledning till misstanke om att hon skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av förmedlingsarbetet. NN har således befattat sig med sådan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare. Förseelsen motiverar en varning. Mäklaren har invänt att byggbolagets kunder i första hand är juridiska personer. Detta förtar dock inte möjligheten för mäklaren och hennes make att låta bolaget utföra byggnadsarbeten även åt privatpersoner. Det kan även framhållas att juridiska personer kan vara såväl uppdragsgivare som spekulanter vid fastighetsförmedling.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 f.).

Det kan konstateras att journalen innehåller sex noteringar om åtgärder daterade den 26 augusti 2019, som enligt mäklaren utfördes den 23 augusti. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inte att mäklarens invändning om att dessa åtgärder har klarmarkerats automatiskt med ett felaktigt datum av mäklarsystemet fråntar henne ansvaret för att journalen ska innehålla korrekta uppgifter.

Vidare finns det en notering om att ett förhandsförslag på köpehandlingar har skickats ut för påseende och eventuella synpunkter den 24 augusti. NN har dock uppgett att hon inte hann skicka ut avtalsförslaget innan kontraktsskrivningen.

Samtliga åtgärder i journalen anges vara utförda av NN. Av anmälan och mäklarens yttrande framgår det dock att mäklaren vid tidpunkten för tillträdet var sjukskriven och att en ersättare hanterade tillträdet. Noteringen om att en frågelista har lämnats till säljaren för att denne kan lämna information om objektet skriftligen kan ge ett vilseledande intryck av att det finns en av säljaren ifylld frågelista. Enligt mäklaren fylldes frågelistan aldrig i av säljaren.

Inspektionen noterar även att journalen är utformad efter en mall med automatiska standardformuleringar, där det är uppenbart att mäklaren inte själv har utformat texten. Detta förfarande är vanligt förekommande vid mäklares journalföring. Enligt inspektionens bedömning kan det ifrågasättas om detta alltid är en lämplig metod att föra journal på. Inspektionen anser att mäklaren i stället bör sträva efter att beskriva vidtagna åtgärder utifrån de faktiska omständigheterna i det enskilda fallet. Det bör exempelvis anges på vilket sätt mäklaren har verkat för att ta in ett återgångsvillkor i avtalet och på vilket sätt innebörden av ett sådant villkor har förklarats för parterna. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen har den i ärendet aktuella typen av standardformuleringar ett svagare bevisvärde än om mäklaren själv har beskrivit de åtgärder som har vidtagits utifrån de faktiska omständigheterna. 

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har upprättat en felaktig journal och därmed agerat på ett sätt som inte är förenligt med 20 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Anmälaren har även kritiserat mäklarens hantering avseende hennes reklamationsanspråk. Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om ersättning för en fastighetsmäklares tjänster eller skadeståndsanspråk. Huruvida reklamation har skett i rätt tid och till rätt part faller utanför inspektionens tillsynsområde. Kritiken föranleder därmed ingen åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN meddelas en varning för att hon har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att vara styrelsesuppleant och firmatecknare i ett byggbolag som drivs av en närstående, samt hälftenägare i moderbolaget. I denna varning ingår en erinran för att ha underlåtit att upprätta en korrekt journal.