Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sina skyldigheter vid upprättandet av dubbla köpekontrakt samt ett tilläggsavtal avseende samma fastighet, där ett av köpekontrakten har antedaterats. En prövning har även skett av om fastighetsmäklaren har en dokumenterad allmän riskbedömning avseende den egna verksamheten. Slutligen en prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att genomföra och dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN, verksam vid [mäklarföretagets namn]. Kritiken avser mäklarens agerande i samband med ett skrivuppdrag.

Anmälaren har gett in delar av två köpekontrakt, ett uppdragsavtal, ett tilläggsavtal, en osignerad likvidavräkning, en signerad likvidavräkning, en kvittens avseende utbetalningen av handpenningen samt ett värdeutlåtande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett uppdragsavtal, två köpekontrakt, ett köpebrev, ett tilläggsavtal, en likvidavräkning, köparens och säljarens avräkningar, en kvittens avseende utbetalningen av handpenningen, ett lantmäteriutdrag, en allmän riskbedömning av verksamheten, rutiner och riktlinjer utifrån penningtvättslagstiftningen samt dokumentation avseende vidtagna kundkännedomsåtgärder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hans nu avlidne farbror sålde sin fastighet till bolaget A den 3 december 2019. Avtalad tillträdesdag var i december 2020, då hans farbror behövde tid på sig för att hitta en annan bostad. I april sändes ett e-postmeddelande till hans farbror, där han ombads att komma till mäklarkontoret för att istället genomföra tillträdet den 5 maj 2020. Han tror inte att detta meddelande har nått hans farbror, eftersom hans farbror saknade e-postadress och det inte finns någon mottagare angiven i den kopia av e-postmeddelandet som finns bland köpehandlingarna.

Hans farbror infann sig dock på mäklarkontoret den 5 maj 2020, eftersom han detta datum skulle underteckna överlåtelseavtalet för inköpet av en bostadsrätt. Farbrodern ville egentligen inte ha lägenheten, men han kände sig tvingad att köpa bostaden. På mäklarkontoret upprättades sannolikt ett nytt köpekontrakt avseende hans farbrors fastighet med bolaget B som köpare, samt ett tilläggsavtal där den ursprungliga köparens tillträde flyttades från december 2020 till den 5 maj 2020. Det nya köpekontraktet är sannolikt antedaterat. Bolaget B, som anges som köpare, bildades i februari 2020. Det är samma person som företräder såväl bolaget A som bolaget B. Det finns ingen handling som reglerar en återgång av den första försäljningen av fastigheten. Hans farbrors signatur på det nya köpekontraktet ser annorlunda ut än hans vanliga signatur. Farbrodern blev flyttad från sin bostad nästkommande helg, trots att han inte kände till dagen för avflyttning och inte hade hunnit förbereda några förvaringsmöjligheter för sina möbler, varpå det mesta slängdes. Farbrodern avled två veckor senare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon kan i efterhand förstå att hon borde ha hanterat delar av uppdraget på ett annat sätt, men hon vill ändock tillbakavisa anmälarens delvis osakliga kritik. Efter säljarens bortgång uppstod bråk bland dödsbodelägarna och anmälarens missnöje handlar om det arv som anmälaren har gått miste om. Hon har endast haft ett skrivuppdrag och blev kontaktad av säljaren först efter det att han redan hade kommit överens om samtliga villkor med köparen. Säljaren hade länge arbetat inom ett företag som tillhör samma bolagskoncern som det köpande bolaget. Strax innan tillträdet genomfördes ville företrädaren för det köpande bolaget ändra till ett annat bolag som avtalspart. Han företrädde även detta bolag. Det rörde sig om ett nystartat bolag inom samma koncern. Säljaren var helt införstådd med detta förhållande.

Det första köpekontraktet undertecknades med bolaget A i december 2019. Anledningen till detta var att bolaget B var under bildande och att säljaren behövde genomföra en snabb affär, för att få en handpenning att använda vid inköpet av en ny bostad. Den 5 maj 2020 befann sig parterna på mäklarkontoret. Det befintliga köpekontraktet makulerades och ett nytt köpekontrakt upprättades efter parternas önskemål. Hon informerade parterna om att detta innebar att det första köpekontraktet inte längre skulle gälla. Företrädaren för bolagen glömde dock bort att ta med sig sitt exemplar av det ursprungliga köpekontraktet. Trots påstötningar från hennes sida lämnade han aldrig in avtalet.

Parterna var överens om att tidigarelägga tillträdesdagen. De ansåg att det var enklast att genomföra allt på tillträdesdagen, istället för att upprätta det nya köpekontraktet vid en tidigare tidpunkt.

Handpenningen inbetalades den 10 december 2019 av bolaget A, i enlighet med det då gällande köpekontraktet. Den osignerade likvidavräkningen som anmälaren har gett in utgör den preliminära likvidavräkning som skickades ut i god tid före tillträdet. Den andra likvidavräkningen som anmälaren har gett in är den handling som undertecknades av parterna vid tillträdet.

Det var säljarens önskemål att tidigarelägga tillträdet, då han behövde köpeskillingen för att kunna betala för sin nyinköpta bostadsrätt. Eftersom säljaren saknade e-postadress informerades han i god tid per telefon om vilken dag och tid han skulle infinna sig på mäklarkontoret på tillträdesdagen. Hennes uppfattning är att säljaren var nöjd med affären. Han tvingades inte att flytta mot sin vilja som anmälaren påstår.

Vid tidpunkten för skrivuppdraget hade hon inte upprättat någon skriftlig allmän riskbedömning av verksamheten. Kundkännedom har uppnåtts i rätt tid och identiteten hos samtliga parter har kontrollerats. Hon har utrett förekomsten av en verklig huvudman genom att tillfråga parterna. Bolagens företrädare uppgav att alla delägares andel var lika stor. Enligt hennes bedömning fanns det därmed ingen verklig huvudman. Hon gjorde därför ingen slagning i Bolagsverkets register över verkliga huvudmän. Hon kände inte till hur många delägare som fanns i respektive bolag, utöver de personer som fanns i bolagens styrelser.

När det gäller dokumentationen har hon kryssat i fel ruta och angivit att det fanns en verklig huvudman, trots att så inte var fallet. När hon kontrollerade behörigheten för företrädaren i bolaget A i december 2019 trodde hon att registreringsbeviset kunde vara upp till tre månader gammalt. När hon skulle kontrollera behörigheten för företrädaren avseende bolaget B i maj 2020 efterfrågade hon ett registreringsbevis som inte var äldre än en månad. Parterna svarade att de kände varandra och kunde intyga att inget hade förändrats i bolagsordningen sedan hon tog ut ett registerutdrag för bolaget B den 20 mars 2020. För att göra en oberoende avstämning av uppgifterna tog hon ut ett utdrag från [ett kreditupplysningsföretag]. Anledningen till att dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna avseende bolaget A är daterad den 2 september 2021, är att hon detta datum lade in dokumentationen i mäklarföretagets affärssystem.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår det att säljaren ger NN i uppdrag att handlägga samtliga affärshandlingar i samband med försäljningen av hans fastighet. Avtalet är undertecknat av mäklaren och säljaren den 3 december 2019.

Köpekontrakt 1

Det första köpekontraktet är undertecknat av säljaren och företrädaren för bolaget A den 3 december 2019. Köpeskillingen är angiven till 4 000 000 kronor. Den avtalade tillträdesdagen är den 3 december 2020, eller annat datum enligt överenskommelse. Det anges att en handpenning om 800 000 kronor ska inbetalas till mäklarens klientmedelskonto senast den 10 december 2019 för omgående redovisning till säljaren.  

Köpekontrakt 2

I det andra köpekontraktet är underskrifterna för säljaren och företrädaren för bolaget B daterade den 3 december 2019. Företrädaren är densamme som för bolaget A. Köpeskillingen är angiven till 4 000 000 kronor. Avtalad tillträdesdag är den 5 maj 2020, eller annat datum enligt överenskommelse. Det anges att en handpenning om 800 000 kronor ska inbetalas till mäklarens klientmedelskonto senast den 10 december 2019 för omgående redovisning till säljaren.

Tilläggsavtalet

Det ingivna tilläggsavtalet är undertecknat av säljaren och företrädaren för bolaget B den 5 maj 2020. I avtalet anges det att parterna har kommit överens om en ändring av det köpekontrakt som ingicks den 3 december 2019. Parterna enas om att tillträdesdagen ska vara den 5 maj 2020 istället för den 3 december 2020.

Köpebrevet

Köpebrevet är undertecknat av säljaren och företrädaren för bolaget B den 5 maj 2020.

Likvidavräkningen

Säljaren och företrädaren för bolaget B har den 5 maj 2020 undertecknat en likvidavräkning. Av likvidavräkningen framgår det att bolaget B tillgodoräknas inbetalningen av den handpenning om 800 000 kronor som har erlagts den 10 december 2019.

Avräkningen för bolaget B

I en avräkning för bolaget B anges att en handpenning om 800 000 kronor har erlagts den 10 december 2019.

Allmän riskbedömning av verksamheten

Den allmänna riskbedömningen av verksamheten som har getts in i ärendet är undertecknad den 15 juni 2021.

Dokumenterade rutiner

De ingivna rutinerna och riktlinjerna, som tillämpas i verksamheten för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism, är daterade den 23 oktober 2019.

Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom

NN har gett in en kopia av identitetshandlingarna för säljaren och företrädaren för bolaget A och B samt registerutdrag från Bolagsverket avseende båda bolagen. Registerutdraget avseende bolaget A är uttaget den 10 oktober 2019. Det framgår av registerutdraget för bolaget B att företaget bildades den 21 januari 2020 och att det registrerades den 12 februari 2020. Registerutdraget är uttaget den 20 mars 2020. Det finns vidare ett utdrag från ett kreditupplysningsföretag med information avseende bolaget B, daterat den 27 april 2020. Det anges i utdraget att bolaget B inte ingår i en koncern.

NN har vidare gett in checklistor, där hon har noterat vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om samtliga parter. Checklistan avseende kundkännedom om bolaget A är daterad den 2 september 2021. Checklistan avseende kundkännedom om säljaren är daterad den 3 december 2019 och den 5 maj 2020 avseende bolaget B. Det anges i dokumentationen att mäklaren har konstaterat att det finns en verklig huvudman för såväl bolaget A som bolaget B. Det anges även att mäklaren har använt sig av ett registreringsbevis som är högst en månad gammalt vid kontrollen av såväl bolaget A som bolaget B.

Skärmdump från ett kreditupplysningsföretags webbplats

Fastighetsmäklarinspektionen har kontrollerat webbplatsen för det kreditupplysningsföretag där NN den 27 april 2020 har hämtat ett registerutdrag avseende bolaget B. Av en skärmdump från företagets webbplats framgår det att företagsupplysningarna uppdateras dagligen gentemot bland annat Bolagsverkets register.

Material från Bolagsverket avseende verklig huvudman

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat uppgifter från Bolagsverkets register över verkliga huvudmän. Det framgår av underlaget att bolaget A hade ett flertal personer registrerade som verkliga huvudmän vid tidpunkten för NN:s vidtagande av åtgärder för att uppnå kundkännedom om bolaget.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

Överlåtelsehandlingarna och tilläggsavtalet

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i 8 § och 21 § fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se beslutet med dnr 2014–2177 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–0440, 2014–2177 samt 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). En fastighetsmäklare, som har åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN har upprättat ett köpekontrakt den 5 maj 2020 mellan säljaren och bolaget B. Köpekontraktet har dock daterats till den 3 december 2019. Bolaget B bildades inte förrän den 21 januari 2020 och registrerades hos Bolagsverket den 12 februari 2020. NN har därmed medverkat till att antedatera ett köpekontrakt, där det köpande bolaget saknade rättskapacitet vid den angivna tidpunkten för avtalets ingående. En mäklare ska inte medverka till att upprätta feldaterade handlingar. Även om det skulle ha skett enligt parternas önskemål och inte genom eget initiativ kan det inte medföra någon annan bedömning än att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Det kan vidare konstateras att bolaget A inbetalade en handpenning om 800 000 kronor den 10 december 2019. I det antedaterade köpekontraktet, samt i likvidavräkningen, framstår istället bolaget B som inbetalare av handpenningen den 10 december 2019. Det kan dock konstateras att bolaget B vare sig var bildat eller registrerat vid denna tidpunkt.

I det antedaterade köpekontraktet som har upprättats med bolaget B som köpare har tillträdesdagen angetts till den 5 maj 2020. Trots detta har NN även medverkat till att upprätta ett tilläggsavtal med bolaget B, där det anges att parterna har avtalat om en ändring av köpekontraktet ingånget den 3 december 2019, där tillträdesdagen flyttas från den 3 december 2020 till den 5 maj 2020. Det är oklart om syftet med tilläggsavtalet har varit att hänvisa till det ursprungliga köpekontraktet eller till det nya köpekontraktet. Hänvisar tilläggsavtalet till det ursprungliga köpekontraktet är köparen i avtalen inte densamma. Hänvisar tilläggsavtalet istället till det antedaterade köpekontraktet stämmer inte uppgiften i tilläggsavtalet om vilken tillträdesdag som har angivits i köpekontraktet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har upprättat en handling som snarare skapar ökad förvirring, än som tydliggör vad som gäller i frågan.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har medverkat till att upprätta ett antedaterat köpekontrakt med felaktiga uppgifter samt ett otydligt tilläggsavtal. Mäklaren har därmed åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta handlingar som medför att oklarheter undviks. Agerandet utgör grund för en varning.

Av tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) framgår det att mäklarens medverkan till risk för tvesala har bedömts som en mycket allvarlig förseelse. Mäklaren hade upprättat ett andra köpekontrakt utan att ha verkat för upprättandet av ett återgångsavtal eller att exemplaren av det ursprungliga köpekontraktet makulerades (se beslutet 2011-02-23:6 i årsboken för 2011).

Av utredningen i ärendet framgår det att NN har medverkat till upprättandet av två olika köpekontrakt avseende samma fastighet och med samma datering, men med olika bolag som köpare. Hon har inte verkat för att ett avtal om återgång har upprättats med den ursprungliga köparen. Hon har inte heller säkerställt att samtliga exemplar av det ursprungliga köpekontraktet har makulerats.

Av underlaget i ärendet framgår det att båda de köpande bolagen hade samma företrädare som ensam hade behörighet att teckna bolagens firma. NN har uppgett att såväl företrädaren som säljaren var införstådda med hur affären hanterades. Även om denna omständighet kan ha minskat risken för oklarheter och tvist mellan säljaren och den aktuella företrädaren för bolagen anser Fastighetsmäklarinspektionen att förekomsten av de två köpekontrakten har inneburit en risk för oklarheter gentemot externa parter. Genom sitt agerande har NN på ett allvarligt sätt brustit i god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen (2017:630) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Vid den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

NN har uppgett att hon vid tidpunkten för uppdragets utförande inte hade en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten. Hon har därmed inte uppfyllt sin skyldighet i enlighet med penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden är en juridisk person ska utredningen omfatta åtgärder för att förstå kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Den 1 januari 2020 infördes ett krav i 3 kap. 8 § penningtvättslagen, innebärande att en utredning av om kunden har en verklig huvudman åtminstone ska avse en sökning i registret över verkliga huvudmän enligt lagen (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Av 5 kap. 3 § penningtvättslagen framgår det att handlingar och uppgifter som avser åtgärder som har vidtagits för kundkännedom ska bevaras i fem år.

Vid tidpunkten för undertecknandet av de båda köpekontrakten var Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1) gällande. I 9, 12 och 15 §§ i föreskrifterna regleras att åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera dennes identitet, samt kontroller avseende eventuella företrädare och verklig huvudman, ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Av 12 § i föreskrifterna framgår det att fastighetsmäklaren är skyldig att kontrollera identiteten hos en kund som är en juridisk person samt att säkerställa en företrädares behörighet att företräda den juridiska personen och vilka förhållanden behörigheten grundar sig på. Säkerställandet ska ske genom att kontrollera företrädarens behörighet mot den juridiska personens registreringsbevis. Ett registreringsbevis får inte vara äldre än en månad vid kontrollen. Av de allmänna råden till paragrafen framgår det att registreringsbevis kan beställas från Bolagsverket. Om ett registreringsbevis hämtas från någon annan webbplats som tillhandahåller information om juridiska personer, bör det framgå att uppgifterna kommer från Bolagsverkets näringslivsregister.

I 14 § i föreskrifterna anges det att fastighetsmäklaren ska kontrollera den verkliga huvudmannens identitet med ledning av offentliga register, relevanta och pålitliga uppgifter från kunden eller på något annat tillförlitligt sätt. Av de allmänna råden till paragrafen framgår det att mäklaren kan utgå från uppgifterna i Bolagsverkets register över verkliga huvudmän enligt lagen (2017:634) om registrering av verkliga huvudmän. Ytterligare kontroller kan dock behöva göras i det enskilda fallet.

Det kan konstateras att NN har haft för avsikt att ange i dokumentationen att de båda köpande bolagen saknade verklig huvudman, men att hon har kryssat i fel ruta. Mäklaren har uppgett att hon inte inhämtade information från Bolagsverkets register över verkliga huvudmän, utan att hon har nöjt sig med att tillfråga parterna om det fanns någon verklig huvudman. Hon uppger att hon inte heller kände till antalet delägare i bolagen och vilka dessa var.

Vid tidpunkten för undertecknandet av det andra köpekontraktet fanns det ett uttryckligt lagkrav på att en utredning av om kunden har en verklig huvudman åtminstone skulle avse en sökning i registret över verkliga huvudmän. Även om detta inte framgick uttryckligen av lagtexten vid tidpunkten för den första kontraktsskrivningen anser Fastighetsmäklarinspektionen att en sådan sökning borde ha skett även då, eftersom det utgör ett centralt moment i att utreda förekomsten av en verklig huvudman. Det framgår även av utredningen i ärendet att bolaget A hade flera verkliga huvudmän registrerade i Bolagsverkets register vid den tidpunkt då NN uppger sig ha vidtagit kundkännedomsåtgärder. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklarens utredning avseende om parterna hade en verklig huvudman är bristfällig.

Av utredningen framgår det vidare att registreringsbeviset avseende bolaget A var äldre än en månad vid NN:s vidtagande av kundkännedom avseende bolaget och dess företrädare i december 2019. Även registreringsbeviset från Bolagsverket avseende bolaget B är daterat mer än en månad innan kontraktsskrivningen i maj 2020. NN har dock inhämtat ett registerutdrag för bolaget B från ett kreditupplysningsföretag, som inte var äldre än en månad vid kontraktsskrivningen i maj. Det framgår inte av utdraget att uppgifterna kommer från Bolagsverkets näringslivsregister. Fastighetsmäklarinspektionen har dock via kreditupplysningsföretagets webbplats kunnat inhämta information om att företagsupplysningarna dagligen uppdateras gentemot Bolagsverkets register.

Kammarrätten i Stockholm har i en dom den 18 februari 2015 (mål nr 1057–14) bedömt ett fall där mäklaren uppgav sig ha uppnått kundkännedom genom att kontrollera uppgifterna i ett för gammalt registreringsbevis mot de mer aktuella uppgifter som fanns om företaget på en webbplats med företagsinformation. Domstolen fann att mäklarens identitetskontroll via den aktuella webbplatsen utgjorde ett sådant tillförlitligt sätt för grundläggande kundkännedom som avses i penningtvättslagen. I domen konstaterades det att uppgifterna på den aktuella webbplatsen hämtades direkt från Bolagsverket.

Mot bakgrund av denna praxis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har brustit i identitetskontrollen och kontrollen av behörigheten för företrädaren avseende bolaget B. Hon har däremot inte uppfyllt sin skyldighet att på ett korrekt sätt kontrollera identiteten och behörigheten för företrädaren avseende bolaget A.

Att ingå affärsförbindelser eller medverka till transaktioner om 15 000 euro eller mer utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom är varningsgrundande (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 19–1355 samt dnr 20–0109). NN har brustit i sin skyldighet att utreda förekomsten av en verklig huvudman hos de köpande bolagen. Vid identitetskontrollen avseende bolaget A och kontrollen av behörigheten för den angivne företrädaren har NN använt sig av ett registerutdrag som är äldre än en månad. Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.

Dokumentationen av vidtagna åtgärder för kundkännedom

Det kan konstateras att dateringen på dokumentationen avseende kundkännedom för bolaget A är angiven till den 2 september 2021. NN uppger dock att kundkännedomsåtgärderna vidtogs inför kontraktsskrivningen i december 2019. NN har därmed brustit i sin skyldighet att i dokumentationen ange det korrekta datumet för när åtgärderna vidtogs. Vidare har NN felaktigt angivit i dokumentationen att hon har konstaterat att de köpande bolagen hade en verklig huvudman. Hon har även felaktigt angivit att hon vid sin kontroll av bolaget A har använt ett registreringsbevis som inte är äldre än en månad. Bristerna i dokumentationen motiverar en erinran (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–1478 samt 2014–2243).  

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha medverkat till att upprätta ett antedaterat köpekontrakt med felaktiga uppgifter och ett otydligt tilläggsavtal, för att ha medverkat till upprättandet av dubbla köpekontrakt med risk för tvesala, för att inte ha haft en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten, för att ha brustit i sin skyldighet att utreda huruvida det fanns en verklig huvudman för de köpande bolagen samt för att ha brustit i sin skyldighet att kontrollera identiteten hos bolaget A och säkerställa den angivne företrädarens behörighet att företräda bolaget och vilka förhållanden behörigheten grundade sig på. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.

I denna varning ingår en erinran för bristerna i dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom om parterna.